Жилищно накопительные кооперативы как новые субъекты жилищного права

Обновлено: 16.05.2024

Как известно, реформа зарубила схему с ЖСК, поскольку жилое строительство теперь предлагается вести только при продаже готовых квартир или проектном финансировании. Не готова сейчас анализировать, прямо скажем, опрометчивые инициативы Минстроя. Привычка в нашем народе вести тихую подковерную борьбу с государством сохраняется с советских времен. Поэтому ожидаемо застройщики начали искать выход из сложившейся ситуации. Идиллическая картина, которую рисовало себе министерство, когда на рынке останутся только самые ответственные застройщики, естественно, как все Утопии, не реализовалась.

Ну что, давайте посмотрим, что ж у нас за прекрасная схема жилищного накопительного кооператива, почему, несмотря на то, что он предусмотрен законом 2004 года, кооперативами такого рода пользуются крайне редко.

1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;

2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;

3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;

4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;

5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;

6) норматив долговой нагрузки кооператива;

7) норматив задолженности членов кооператива;

8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.

Если ЖНК не соблюдает хотя бы один норматив из перечисленных, он не вправе привлекать новых членов.

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случае нехватки собственных средств ЖНК.

ЖНК также вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с Законом о ЖНК (при этом ограничения в отношении такой предпринимательской деятельности прямо законом не предусмотрены; надо полагать, что здесь действует общее требование специальной правоспособности о том, что предпринимательская деятельность должна быть направлена на достижение целей ЖНК).

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося ЖНК для члена ЖНК жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены ЖНК, и указывается в решении уполномоченного уставом ЖНК органа о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Таким образом, стоимость жилого помещения заранее точно не известна и может корректироваться по согласованию с членом ЖНК. При этом закон не содержит указаний на то, как надо поступать, если член ЖНК не согласен с размером изменения фактической стоимости (в сторону увеличения) или если стоимость оказалась меньше (порядок возврата переплаты). По-видимому, в случае увеличившейся стоимости жилья и несогласии члена ЖНК доплачивать нужно руководствоваться ст.123.3 ГК РФ, согласно которой в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. В такой ситуации члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:

1) страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Здесь, наверное, потребуется более упрощенный комментарий . Для широкой, так сказать, общественности. Все помнят бородатый анекдот о том, что будет, если скрестить ежа и ужа? Правильно! Полтора метра колючей проволоки. Вот это примерно и есть жилищно-накопительный кооператив. Граждане, фактически, создают организацию не для постройки жилья. Они создают, подчеркну, финансовую организацию. Именно поэтому ее регулирует Центробанк. Именно поэтому не определена заранее стоимость объекта недвижимости, который будет приобретен на эти денежные средства. Именно поэтому все эти граждане вносятся в реестр налоговой службой. Именно поэтому им предстоит нести все связанные с финансовой деятельностью риски. Поэтому управления этого самого кооператива, может, расходовать денежные средства, туда, куда посчитает нужным, при реализации различных видов предпринимательской деятельности.

На эти самые паевые взносы, могут быть начислены проценты, могут приобретаться различные права. Жилищно накопительный кооператив может установить правила индексирования периодических платежей в счет паевого взноса. Меня несколько смутило, что в статье говорится лишь о 20%, которые предстоит внести в качестве первого взноса, в то время как закон устанавливает размер в 30%, но спишем это на какое-то недопонимание.

Собственно, ЖНК от обычной финансовой организации отвечает лишь следующее. Кооператив, после выплаты части пая, обязан приобрести для пайщиков жилое помещение или построить его в соответствии с теми требованиями, которые пайщик указал в своем заявлении. Изюминкой процесса является то, что удовлетворение требований пайщиков происходит в данном случае не единовременно. Это сейчас очень важно. В порядке очередности удовлетворяются сначала те, кто внес раньше, а при прочих равных, кто внес большую часть.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Во-вторых, установлено, что общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. То есть если член ЖНК внёс 30% паевого взноса, то за счёт средств других членов может быть уплачено тоже не более 30%.

Если первоначального взноса и средств других членов ЖНК не хватает на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, то кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива.

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части паевого взноса при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

После приобретения (ввода в эксплуатацию построенного) помещения оно передаётся члену ЖНК в пользование на срок до полной выплаты паевого взноса. После полной оплаты помещений переходит в собственность члена ЖНК.

В случае прекращения членства в ЖНК кооператив обязан в течение 6 месяцев после окончания финансового года, в котором прекратилось членство, выплатить выбывшему члену ЖНК действительную стоимость его доли. Срок этой выплаты может быть увеличен уставом ЖНК, но не может превышать 2 года. Таким образом, может сложиться ситуация, когда ЖНК на законных основаниях будет пользоваться деньгами бывшего члена ЖНК в течение 2 лет.

А в 2016 г. УК РФ был дополнен нормой следующего содержания. Статья 172.2. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества

1. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в крупном размере, при которой выплата дохода и (или) предоставление иной выгоды лицам, чьи денежные средства и (или) иное имущество привлечены ранее, осуществляются за счет привлеченных денежных средств и (или) иного имущества иных физических лиц и (или) юридических лиц при отсутствии инвестиционной и (или) иной законной предпринимательской или иной деятельности, связанной с использованием привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, в объеме, сопоставимом с объемом привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, -

наказывается штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

2. Деяние, предусмотренные частью первой настоящей статьи, сопряженное с привлечением денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в особо крупном размере, -

наказывается штрафом в размере до одного миллиона пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до шести лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

Ах, да! Почему я считаю, что схема с ЖНК очень хорошая и полезная? Я – большой сторонник системы переписи лиц по признакам их интеллектуальных способностей. А такие случаи редко предоставляются криминологам.

Принцип работы прост: часть денег за квартиру должен внести член ЖНК, а остальную часть выплачивают силами кооператива. Как работает эта организация? Что нужно знать, прежде, чем вступить в ее ряды?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое жилищно-накопительный кооператив?

В соответствии с Федеральным законом 215, жилищно-накопительный кооператив — это объединение граждан на добровольной основе. Оно создаётся с единственной целью — покупки жилья при помощи совместных накоплений и одновременных паевых взносов.

Законы, регламентирующие деятельность:

  1. На территории России действует федеральный закон 215, который как раз и регламентирует деятельность подобных организаций.
  2. В каждом ЖНК есть свой устав, который также считают локальным нормативно-правовым актом, обязательным к соблюдению.
  3. Возможность использования материнского капитала и иных льгот предусмотрена пунктом вторым Постановления Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года номер 862.

Отличительные черты

Денежные средства всех пайщиков (то есть членов кооператива) объединяются с целью приобретения или постройки жилья. ЖНК может самостоятельно выступать в качестве застройщика или дольщика при строительстве. С согласия всех членов используются общие денежные средства.

Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное может достигать 5000.

Как приобретается жилье в таком случае? Часть денежных средств, закрепленную в уставе, вносит лицо, желающее приобрести квартиру. Остальную часть вносят другие члены. Однако после этого лицо, которое обзавелось жильем, не покидает жилищно-накопительный кооператив, а продолжает спонсировать его членов, помогая им тоже решить жилищные вопросы.

  1. Основное отличие в том, что люди способствуют приобретению жилья собственными деньгами, без привлечения помощи государственных органов.
  2. Ещё одно отличие состоит в том, что количество участников кооператива практически не ограничено.
  3. Денежные средства и бюджет самого кооператива формируются при помощи взносов его членов.

Ответственность

Ответственность жилищных накопительных кооперативов прописана в Федеральном законе 215 первой главе 4 статье.

Если у отдельных членов накопительного кооператива появится задолженность или кредиторские обязательства, то эти обязательства не могут быть переложены на целое объединение. Это означает, что каждый член кооператива, несмотря на участие в данной организации, должен нести индивидуальную ответственность за те задолженности, которые были получены им в результате ведения финансовой деятельности.

Одновременно, члены кооператива отвечают по обязательствам своего объединения всем общим имуществом. Ответственность распределяется соразмерно на всех.

Членство в ЖНК

Процесс вступления в членство ЖНК не сложен, но требует соблюдения отдельных правил.

Кто может вступить?

Членом жилищного кооператива может стать абсолютно любой гражданин Российской Федерации, который достиг возраста 16 лет (ст. 5 215 ФЗ). Главное, что его целью должно быть приобретение недвижимого имущества для проживания. Это:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • или улучшение своих жилищных условий.

Стоит отметить, что юридические лица не могут стать членами ЖНК.

Права и обязанности

В соответствии со статьей 7 Федерального закона 215, за членами кооператива закрепляются следующие права:

  • Участвовать в управлении кооперативом.
  • Иметь возможность использовать его услуги.
  • Выбирать форму для участия.
  • Давать свое согласие или несогласие на приобретение или строительство помещений.
  • Получать жилое помещение от кооператива в свое пользование.
  • Применять льготы.
  • Участвовать в распределении доходов.
  • Получать информацию о деятельности кооператива.
  • Передавать или завещать пай.
  • Получать информацию о деятельности кооператива.
  • Участвовать в судебном заседании для обжалования решений.
  • Получить жилое помещение в собственность.

Также существуют обязанности, которые важно выполнять. Они прописаны в статье 8 того же закона.

  • Соблюдение устава кооператива и выполнение решений, которые были приняты на общем собрании.
  • Своевременное внесение паевых взносов.
  • Нельзя препятствовать осуществлению обязанностей другими членами кооператива.
  • Исполнение всех обязанностей, которые предусмотрены уставом и законом.

Порядок вступления

  1. Нужно написать заявление, в котором указать о желании вступить в кооператив и подтвердить согласие с уставом.
  2. Дождаться положительного решения руководства.
  3. Подать данные из своего паспорта с целью внесения в реестр ЖНК.
  4. Оплатить вступительный взнос и внести первый пай.
  5. На руки выдается документ, который подтверждает членство в кооперативе.

Каждое объединение устанавливать свою сумму, она не урегулирована законодательством.

Прекращение

Статья 9 Федерального закона 215 рассказывает о прекращении членства в кооперативе. Такое развитие событий возможно в нескольких ситуациях.

  • Добровольный выход из кооператива.
  • Передача пая другому лицу.
  • Лицо было исключено за какие-либо проступки.
  • Взыскание было обращено на пай.
  • Член кооператива умер.
  • Ликвидация кооператива.

Но даже прекращение членства в кооперативе не может освободить его бывшего участника от обязанности по внесению взносов, которые он еще не исполнил. До момента выхода из кооператива, пайщик должен внести все платежи, которые не успел. В противном случае, в отношении него будет инициировано судебное разбирательство.

Привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение жилых помещений

Представление информации и документов членам

Статья 17 Федерального закона 215 закрепляет, что кооператив обязан обеспечить всех пайщиков доступом к информации по деятельности организации. Среди них:

  1. Данные об активах и уставе кооператива.
  2. Порядок определения стоимости помещений.
  3. Утверждение в установленном законом порядке отчетов за три последних финансовых года.
  4. Данные о тратах на управление, а также иная информация, которая имеет определяющее значение.

По запросу участники кооператива должны быть уведомлены о:

  • размере паевого фонда;
  • общем числе членов;
  • размер задолженности, которая имеется на установленный период.

Отчеты

В соответствии со статьей 20 ФЗ 215 годовой отчет кооператива должен содержать данные о том:

  • где находится ЖНК;
  • сведения о государственной регистрации;
  • филиалах;
  • контактные телефоны, адреса, факсы;
  • а также сведения о входящих в состав учреждения организациях и банковских реквизитах.

Указываются краткие сведения о:

  • сроках;
  • объемах работ;
  • фонде;
  • количестве лиц, которые составляют кооператив;
  • годовой бухгалтерии в виде финансовой отчетности за три последних финансовых года.

Годовой отчет подается не просто так, для начала он должен быть утвержден соответствующим собранием кооператива. Он должен быть подписан лицом, которое осуществляет функцию исполнительного органа, а также главным бухгалтером.
Данный документ предоставляется в банк России для ознакомления.

Помимо годовых отчетов, есть ежеквартальные и ежемесячные отчеты, которые рассказывают о проведенных действиях и собраниях. Однако эти документы имеют вес только на локальном уровне и предоставляются по запросу членам ЖНК.

Источники финансирования

Статья 23 Федерального закон 215 рассказывает об источниках финансирования на приобретение или строительство помещений.

  1. В первую очередь фонд формируют паевые и вступительные взносы.
  2. Не исключается помощь государства в виде субсидий и дотаций.
  3. Кооператив с разрешения всех своих членов может брать кредиты или займы.
  4. Если у сообщества были помещения для реализации, сумма с их продажи поступает в фонд.
  5. Добровольные пожертвования.

Статья 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ

На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:

  • паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов;
  • субсидии и субвенции;
  • кредиты и займы, получаемые кооперативом;
  • средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
  • добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Взносы

Размер паевого или членского взноса никаким образом не регламентируется законодательством, устанавливается кооперативом самостоятельно в соответствии с уставом. Именно эти суммы компенсируют затраты на осуществление деятельности по приобретению жилых помещений.

Эти взносы обеспечивают погашение затрат, а примерная стоимость каждого взноса определяется с учетом количества участников, а также целей существования кооператива.

Вступительный взнос также не регламентирован государством. Обязательные взносы поступают в Фонд в момент, когда подписывается указ о принятии нового члена в кооператив. Они не подлежат возврату даже при прекращении членства.

Приобретение или строительство помещения

Если член кооператива выполняет все условия по внесению вступительного и паевого взноса, у него появляются права на приобретение или строительство жилья.

После того, как была внесена определённая часть паевого взноса, при условии соблюдения всех требований, кооператив обязуется приобрести для такого участника жилье в соответствии с требованиями, указанными в заявлении при вступлении в кооператив. Или отдать право на строящиеся помещения.

Существует определенная очередность, в соответствии со статьей 28, по которой право на получение жилого или строящегося помещения возникает в момент, когда участники, вступившие в кооператив, ранее выполнившие свои обязательства, уже обзавелись недвижимостью. Также очередность может быть прописана и в уставе.

Передача помещения в собственность происходит после того, как право собственности приобрёл сам кооператив. При наличии договоренности, в помещении может быть проведён ремонт для повышения потребительских качеств.

Решение о передаче должно приниматься на уровне председателя кооператива. По факту выдаётся выписка из решения.

Выселение

Если гражданин прекратил членство в кооперативе, но при этом не внес паевые взносы в должном размере, он может столкнуться с выселением. ЖНК попросит освободить помещение в течение нескольких месяцев с момента прекращения членства:

  • Если кооператив был ликвидирован, то срок отсчитывается со дня принятия решения о ликвидации.
  • Если поступит отказ освободить жилое помещение, то ЖНК подает в суд, по факту решения которого лица будут выселены без предоставления другого жилого объекта.

Выплата действительной стоимости пая при выходе

Если членство прекращается на основании обоюдного согласия, кооператив выплачивает бывшему члену стоимость пая в соответствии с требованиями устава. Если гражданин умер, то сумма будет выплачена ближайшим родственникам и наследникам.

Стоимость пая будет определена в день окончания финансового года. На произведение выплат дается 6 календарных месяцев с момента разрыва взаимоотношений.

Если кооператив игнорирует обязательства по выплате, сторона имеет право обратиться в судебную инстанцию, где может взыскать дополнительно и другие суммы в виде упущенной выгоды. Также действует ставка в размере 0,03 от действующей неустойки по ставке рефинансирования Центрального банка.

Управление ЖНК

Создание

Чтобы создать кооператив, нужно найти не меньше 50 инициативных лиц. Затем нужно пройти процедуру государственной регистрации, которая происходит в соответствии с федеральным законом о гос. регистрации ИП и юр лиц.

Реестр

  1. Наименование кооператива.
  2. Место его нахождения и контакты.
  3. Сведения о членах.
  4. Информация о должностных лицах.
  5. Если имеются филиалы, то сведения о них.

Подать эти сведения нужно не позднее, чем спустя 5 дней с момента постановки на государственную регистрацию.

Устав

Устав жилищного накопительного кооператива — это локальный нормативно-правовой акт, который закрепляет положения, цели и принципы, на которых базируется деятельность организации. В соответствии со статьей 11 Федерального закона 215, устав должен быть утвержден общим собранием. В нём должны найти отражение следующие данные:

  • Наименование организации.
  • Местонахождение.
  • Способ вступления в членство.
  • Порядок выхода.
  • Размер вступительных и членских взносов.
  • Порядок внесения взносов и их состав.
  • Мера ответственности.
  • Порядок проведения собраний.
  • Порядок реорганизации.
  • Компетенция органов управления.
  • Порядок покрытия убытков и так далее.

Изменения в устав (программу) должны вноситься только после проведения общего собрания и получения абсолютного большинства голосов.

Документация

Важнейшие документация в кооперативе это:

  • устав;
  • отчеты;
  • финансовая деятельность;
  • бухгалтерские бумаги.

К этим документам должен иметь доступ каждый член ЖНК.

Дополнительно, при построении или покупке каких-либо объектов недвижимости, особую роль отдают правовой и технической документации.

Правление

Статья 42 Федерального закона 215 говорит о том, что правление кооператива ответственно за руководство деятельностью организации в периоды между собраниями.

Если общее собрание, которое проводится раз в год, не было проведено в сроки, то полномочия правления в кооперативе прекращаются.

Также член правления не может быть единоличным исполнительным органом. Однако он может совмещать свою деятельность в правлении кооператива с работой по трудовому договору в этой же организации.

Компетенция правления предполагает следующие пункты:

  1. Созыв и проведение годового собрания.
  2. Прием в члены кооператива и прекращение членства.
  3. Контроль за деятельностью исполнительного органа.
  4. Утверждение аудиторского заключения.
  5. Одобрение договоров займов.
  6. Предварительное утверждение годового отчета.
  7. Избрание и назначение исполнительных органов и так далее.

Собрания и голосования

Собрание жильцов — это главный управляющий орган в ЖНК. На собрании:

  • решаются все основополагающие вопросы;
  • проводится голосование;
  • принимаются решения.

Также на собрании принимают решение о внесении изменений в устав, выбираются новые члены правления, оглашаются итоги года.

Ревизия

Ревизионная комиссия нужна для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью организации. Однако члены такой комиссии, которые выбираются из состава ЖНК, не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору. Члены комиссии избираются собранием. Цель их деятельности это:

  • осуществление контроля за соблюдением законодательства, а также прав участников организации;
  • проверка обоснованности и использования средств по назначению, полноты и соответствия расчетов;
  • проверка операций, связанных с инвестициями;
  • расчеты по оплате труда и так далее.

Исполнительные органы

В соответствии со статьей 44, собранием избирается единоличный исполнительный орган, который возглавляет директор.

Исполнительный орган подотчетен правлению. В его компетенцию входят вопросы руководства деятельностью организации. Однако из компетенции исключаются вопросы, которые отнесены к правлению.

Действует от имени кооператива, представляет его интересы:

  1. Заключает сделки.
  2. Утверждает штатное расписание.
  3. Подписывает приказы.
  4. Издает решения.
  5. Принимает сметы расходов.

К исполнительным органам относится также коллегиальный исполнительный орган кооператива в виде дирекции.

Ответственность должностных лиц

Должностные лица кооператива должны осуществлять свою деятельность, основываясь на принципах разумности и добросовестности.

Должностные лица возмещают кооперативу убытки, если своими действиями или бездействием каким-то образом повлекли причинение убытков. Их ответственность солидарна.

Обеспечение финансовой устойчивости и надзор за деятельностью

Чтобы обеспечить финансовую устойчивость организации, устанавливается размер от части паевого взноса, который не должен быть менее 30%, и именно он позволяет приобретать жильё или строить его совместно с кооперативом.

Общий размер накоплений при этом не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. При недостатке денежных средств могут привлекаться заемные.

Срок внесения денежных средств определяется уставом кооператива. Им же определяется итоговый размер пая, который должен внести гражданин за всё время нахождения в организации.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

  1. Прозрачная схема.
  2. Гарантированное приобретение жилья.
  3. Отсутствие грабительских процентов, как при ипотечном кредитовании.
  4. Гарантия получения жилья — это внесение вступительного взноса и ежемесячная выплата пая.
  5. Выбор недвижимости ничем не ограничен. Ликвидация невозможна, даже если остаётся один участник.

Минусы:

  1. Большой первый взнос, который составляет около 35% от стоимости жилья.
  2. Проживание в недвижимости возможно только после выплаты 50% от стоимости.
  3. Вступление в права возможно только после погашения всей суммы за недвижимость.

Жилищные кооперативы бывают разных типов и имеют некоторые особенности. Мы подготовили для вас следующую информацию о ЖК и ЖСК:

Вступая в жилищно-накопительный кооператив, вы освобождаете себя от огромных процентов, которые бы выплачивали, если бы взяли ипотеку. Но для того, чтобы понять суть ЖНК и получить от сотрудничества только плюсы, нужно вникнуть в нормы законодательства и выяснить все нюансы заранее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Различные кооперативы уже давно успешно используются для строительства или покупки квартиры. Этот способ позволяет уменьшить траты, не переплачивать проценты банкам и самостоятельно управлять многоквартирным домом.

Жильцы в этом случае могут влиять на решение большинства вопросов, связанных с содержанием МКД. Но участие в ЖНК может быть связано с некоторыми рисками, в том числе и финансовыми.

Жилищный накопительный кооператив – что это такое?

Жилищно-накопительный кооператив – это объединение лиц, деятельность которых направлена на покупку жилья. Члены вносят паевые взносы, которые используются для строительства многоквартирного дома или приобретения уже существующих квадратных метров.

Свою деятельность объединение осуществляет на основании Жилищного кодекса РФ и ФЗ №215. Эти нормативные акты содержат цели, функции и обязанности членов организации.

Основная цель

Граждане, желающие приобрести жилье и самостоятельно управлять многоквартирным домом, часто организовывают различные объединения.

ЖНК в этом случае является одним из самых удобных способов реализации таких намерений. Главной же целью объединения выступает обеспечение жильем участников на выгодных условиях и с минимальными рисками.

Основные права и обязанности

ЖНК – это юридическое лицо, поэтому после принятия решения о создании организации, необходимо ее зарегистрировать.

Для осуществления процедуры регистрации председатель кооператива обязан предоставить в Росреестр стандартный пакет документов. Справка: выполнить эту обязанность может любое другое уполномоченное лицо.

В ЖНК обязательно должны функционировать необходимые органы управления. Помимо председателя в организации должна быть ревизионная комиссия, правление и собрание участников. Что касается прав ЖНК, то члены организации могут создавать уникальные учредительные документы и с их помощью добиваться поставленной цели.

Например, обычно для принятия каких-либо решений требуется, чтобы проголосовало больше половины участников. Но в Уставе ЖНК может быть прописано совершенно другие условия, при которых для успешного голосования требуется две трети голосов. Естественно, учредительные документы должны быть составлены соответственно российскому законодательству.

Ответственность ЖНК

ЖНК как юридическое лицо обязано нести определенную ответственность за свою деятельность. №215-ФЗ о жилищных накопительных кооперативах, регулирует деятельность организации и содержит ряд норм, указывающих на выполнение обязательств перед кредиторами.

Все кредиторские задолженности кооператива является ответственностью каждого участника. Другими словами, все члены ЖНК обязаны отвечать перед кредиторами всем общим имуществом организации, поэтому ответственность распределяется поровну между всеми.

Как организация ЖНК обязана предоставить участникам услуги соответствующего уровня. В противном случае любой член объединения имеет право проверить деятельность кооператива, а затем подать соответствующую жалобу или оспорить работу предприятия в суде.

Кто может стать членом?

Участник жилищно-накопительного кооператива – это гражданин РФ, достигший 16 лет. Главная обязанность каждого члена кооператива заключается в своевременном внесении своих паевых взносов.

Для того чтобы вступить в организацию, достаточно предоставить личные документы, заявление и вступительный взнос, размер которого определен учредительными документами.

ЖНК самостоятельно рассчитываю сумму первоначального и последующих взносов. Составляется график, по которому пайщик обязуется их вносить.

Но помимо платежей для приобретения квартиры участники кооператива обязаны оплачивать членские взносы.

К правам члена кооператива относится:

  • принятие участия в управлении ЖНК;
  • использование услуг, которые предоставляет организация;
  • получение имущества после внесения средств;
  • использование льгот, если они предусмотрены Уставом;
  • получение сведений о финансовой деятельности ЖНК;
  • передача своих прав на пай третьим лицам.

Помимо прав у участника кооператива есть и свои обязанности:

  • соблюдение правил организации;
  • внесение платежей без задержек;
  • оплата дополнительных расходов.

Как только гражданин становится членом кооператива, правление решает вопрос о предоставлении ему необходимой жилплощади. То есть, человек может проживать в квартире и выплачивать свой пай. Естественно, права собственности ограничиваются до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма. Поэтому член ЖНК не может, к примеру, продать недвижимость.

Преимущества и недостатки

Различных организаций, целью которых является обеспечение участников жильем, достаточно много.

Поэтому при выборе кооператива необходимо ознакомиться со всеми его плюсами и минусами. Преимущества ЖНК заключаются в следующем:

  1. помощь кооператива для оформления документов. Участник может воспользоваться информационной базой организации.
  2. Привлечение проверенных банковских учреждений. ЖНК всегда стараются сотрудничать с известными и надежными банками, что минимизирует вероятность потери капитала кооператива.
  3. У участников есть возможность самостоятельного выбора жилого помещения.
  4. Члены кооператива не переплачивают реальную стоимость жилья, как это бывает при ипотечном кредитовании.
  5. При приобретении жилья с помощью этого объединения участники освобождаются от уплаты налогов. Это также существенно влияет на стоимость недвижимости.

Главные недостатки объединения заключаются в:

  1. отсутствии государственной регистрации договоров. Из-за этого иногда происходят случаи мошенничества, например, у одной квартиры может появиться несколько собственников.
  2. Дополнительных тратах. Редко какая организация, занимающаяся строительством ил покупкой квартир, требует от участников оплаты дополнительных расходов. Но в ЖНК это может быть возможно, поэтому перед вступлением в организацию не лишним будет проверить учредительные документы.
  3. Проблемы с возвратом средств. При выходе из организации участники могут рассчитывать лишь на получение целевых взносов. Да и то после прохождения определенной юридической процедуры. Накопительные взносы членов ЖНК обычно не возвращаются.
  4. Перечень обязанностей объединения. Обычно он минимальный, а в договорах нечетко прописывается порядок предоставления жилья. Поэтому члены кооператива могут получить квартиру гораздо позже, чем ожидали.
  5. У пайщиков нет возможности застраховать риски.

Перед тем, как принять решение об участии в ЖНК, необходимо учесть все риски и проконсультироваться со специалистом.

Реорганизация и ликвидация жилищно-накопительного кооператива

ЖНК как юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано. Реорганизация предусмотрена, если происходит:

  • слияние компаний;
  • разделение организации;
  • присоединение другого кооператива;
  • преобразование в другую форму, например, ТСЖ.

Ликвидация может быть принудительной, то есть по решению суда. Это возможно, если ЖНК нарушает законодательство или обанкротился. Добровольная ликвидация обычно осуществляется, если кооператив выполнил поставленные задачи.

При этом следует учитывать риски, которые несут участники кооператива:

  • коллективная ответственность;
  • потеря средств при ликвидации объединения;
  • дополнительные расходы.

Если ЖНК создан для мошеннических целей, участники вряд ли смогут получить квартиры или вернуть вложенные средства.

Важно знать!

Существуют нюансы, о которых обязан знать каждый вступающий в кооператив участник:

  • после процедуры оформления следует получить копии решения о приеме в члены и копию протокола собрания правления;
  • при изучении договора нужно проверить, что указано в нем про индексацию паевых взносов (рамки индексации законодательством не предусмотрены);
  • при досрочном выходе из кооператива участникам нередко приходится оплачивать неустойку;
  • до полной выплаты пая имущество принадлежит ЖНК и при банкротстве организации пайщик рискует потерять квартиру.

Заключение

При всех недостатках жилищно-накопительный кооператив может быть идеальным решением жилищного вопроса. Законодательство постоянно меняется, поэтому регулирование деятельности таких кооперативов улучшается. А значит, члены ЖНК приобретают дополнительные права и гарантии.

Это простой и удобный способ приобретения жилплощади. Но участие в кооперативе связано с определенными рисками. Поэтому важно тщательно проверять всю документацию и договор, который заключается с организацией.


Накопительный или строительный?

Для начала необходимо пояснить, что речь пойдет именно о жилищных накопительных кооперативах, которые часто путают с жилищно-строительными. Между ними есть принципиальная разница: если в ЖСК граждане объединяются, чтобы собрать средства и построить для себя один конкретный дом, то в ЖНК люди накапливают деньги на жилье для его приобретения. При этом, в зависимости от устава кооператива, жилье может быть куплено в различных регионах у различных строительных компаний и физических лиц, причем как на первичном, так и на вторичном рынке.

ЖНК или ипотека: что выгоднее?

Прежде стоит отметить, чем принципиально отличаются механизмы ЖНК и ипотечного кредитования. Ипотека предполагает, что квартира оформляется в собственность жильца, но до окончания выплат остается в залоге у банка. ЖНК отличается тем, что жилье сразу передается пайщику, но остается в собственности кооператива до полного погашения его стоимости. Однако при этом деньги, вносимые пайщиком в счет выкупа квартиры, остаются полностью в его собственности, пока квартира является собственностью ЖНК.

Кроме того, по словам представителей различных жилищных накопительных кооперативов, механизм покупки квартиры или дома через накопление в ЖНК позволяет приобрести жилье в рассрочку на гораздо более выгодных условиях, чем с помощью ипотеки в банке. В чем секрет? Во-первых, в период накопления первой части, дающей право на приобретение квартиры, покупатель вносит деньги в кооператив и на них начисляется доход. Получается такой удобный вклад с возможностью пополнения.

Во-вторых, в отличие от ипотеки, платежи в накопительном кооперативе после приобретения квартиры не аннуитетные, как во всех банках, а дифференцированные, т. е. заемщик в ЖНК ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым платежом уменьшается. Помимо этого, нет дополнительной нагрузки на пайщика в виде сопровождения кредита, обслуживания счета и т. п.

Также покупатели квартиры избавлены от необходимости подтверждать свои доходы, оформлять страховки и привлекать поручителей или созаемщиков. Нужны только паспорт, ИНН и СНИЛС. Членом ЖНК может стать любой человек, которому исполнилось 16 лет, независимо от того, где он живет, какой у него уровень дохода и социальное положение. Верхнего возрастного предела не существует. Жилищные накопительные кооперативы – это выход для тех людей, кому банки не одобряют ипотеку. Это могут быть те, кто недавно сменил место работы, а также самозанятые и другие работники с нефиксированными доходами. За счет этих условий кооператив доступен для большинства граждан с различным уровнем достатка, при разных жизненных обстоятельствах.

Есть еще один плюс – пайщик получает доход. Участие в кооперативе состоит из двух стадий – стадия накопления и стадия погашения. Так вот на все денежные средства, которые человек вносит на стадии накопления, начисляется доход. По итогу года он распределяется на всех пайщиков в виде процентов на накопления.

ЖНК ЖНК рознь

Надо сказать, что порядок приема в члены кооператива, определение размера, состава и процедуры внесения паевых взносов в различных ЖНК несколько отличаются и зависят от устава кооператива. Сам документ утверждается общим собранием членов ЖНК.

ЖНК & ипотека: кому господдержку?

Несмотря на некоторые различия в действующих российских ЖНК, общим для всех жилищных накопительных кооперативов в стране является их некоммерческая форма организации, поскольку такое добровольное объединение граждан создано с целью удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. Согласно 215-ФЗ, никакую иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе, равно как и заниматься рекламой своей деятельности. Если быть точнее, ЖНК может привлекать новых пайщиков за счет агитации, но без использования на эти цели средств общего паевого фонда.

С учетом конкуренции на рынке недвижимости, отсутствие профессионального продвижения ЖНК представляется существенным недостатком, особенно на фоне большого количества рекламы об ипотечных банковских продуктах, а также официальной информации о различных мерах государственной поддержки населения и субсидирования процентной ставки для банков.

Основатель строительной корпорации ЖБК-1 (Белгород) Юрий Селиванов уверен, если бы в каждой области на государственном уровне развивали механизм ЖНК, то вовлечение в строительную отрасль в год только 10% накоплений населения (а это порядка 6 трлн рублей) и активизация смежных отраслей увеличили бы объем капиталовложений в экономику на 60 трлн рублей и жилищный вопрос был бы решен у 20-30% населения.

Накопления под защитой

Интересы пайщиков защищены со стороны государственных контролирующих органов. В частности, работа ЖНК контролируется Центробанком и каждый год проходит обязательные аудиторские проверки. Кроме того, общее собрание членов кооператива ведет контроль над деятельностью ЖНК, то есть любой из пайщиков по требованию может получить доступ к финансово-отчетной документации кооператива. Также в некоторых регионах, например в Белгородской области, деятельность ЖНК дополнительно проверяется местной администрацией, ей дается определенная оценка.

Кроме того, деньги пайщиков, которые направлены в кооператив в виде взносов, защищены от инфляции, так как денежные средства пайщиков вкладываются в реальную недвижимость.

ЖНК в тени

В 2020 году в указе о национальных целях и стратегических задачах президент России Владимир Путин поставил цель кардинально решить жилищный вопрос. Одним из путей ее достижения может стать распространение жилищных накопительных кооперативов по всей стране.

Действующие под надзором государства жилищные накопительные кооперативы могут стать выгодной альтернативой ипотеке, в том числе льготной, и повысить доступность жилья для населения. Тем более что программу ипотеки с господдержкой пока не планируется продлевать во всех субъектах РФ после 1 июля 2021 года.

Однако, несмотря на все преимущества и подходящий исторический контекст, когда ЖНК могли бы получить масштабное распространение, фактически кооперативы остаются в тени ипотечных банковских программ. И главная причина в том, что ЖНК как некоммерческая организация не может заниматься широкой рекламой своей деятельности, поскольку это фактические расходы средств пайщиков. Банки же активно лоббируют собственные интересы, в том числе услуги по ипотеке, с которыми сопряжены смежные услуги ежегодной страховки имущества и жизни заемщика.

Успешный опыт отдельных ЖНК может быть полезен при распространении механизма на федеральном уровне. Но пока соответствующего решения от госструктур, ответственных за исполнение указа президента в части решения жилищного вопроса, нет.

Льготная ипотека прекращается. Что дальше?

Само понятие ипотечного кредитования в России всегда на слуху, это понятный и привычный для обывателя термин. Также это приемлемый вариант для тех, кто хочет поскорее получить свое жилье, пусть и с переплатой в виде процентов. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в первом квартале 2021 года банки выдали 390 тыс. ипотечных кредитов. Это на 22% больше, чем за аналогичный период 2020 года. При этом, как отмечает гендиректор ОКБ Артур Александрович, темпы роста ипотечного кредитования замедлились. Он связывает это с тем, что россияне досрочно реализовали спрос на ипотечные кредиты, а также с ростом цен на недвижимость.

Таким образом, нельзя отрицать, что в условиях непростой экономической ситуации в стране гражданам необходимо предложить альтернативные, доступные варианты приобретения квадратных метров. Будет ли это механизм ЖНК или на основе уникального опыта действующих кооперативов, как в той же Белгородской области, появится какое-то новое, интересное решение – покажет время.

Читайте также: