Соглашение по ипотеке у нотариуса сколько срок действия

Обновлено: 02.07.2024

Вопрос о том, нужно ли нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку возникает у граждан довольно часто.

Когда происходит отчуждение жилья или иного объекта, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, то здесь каждый должен официально выразить свое желание продать.

Обязательно ли это?

Проще было бы не оформлять нотариально заверенный документ, в том смысле, что дешевле. Услуги нотариуса сейчас не дешевы, а именно это лицо может придать силу документу, о котором идет речь. Увы, но законодательство не разрешает оформлять ипотеку без согласия на то мужа или жены заемщика.

Такой вывод следует из анализа следующих правовых норм:

Важно: исполнение ипотечного обязательства возлагается на обоих супругов, вне зависимости от того, кто является заемщиком, если иное не предусмотрено брачным договором или иным соглашением.

Требования к составлению

Согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку должно отвечать следующим требованиям:

Должно быть сделано в письменной форме. Просто сказать о том, что возражений нет недостаточно. Как говорится: “слова к делу не пришьешь”.
Документ должен быть удостоверен нотариусом.

Куда обратиться?

Для получения документа необходимо обратиться в нотариальную контору. В какую именно? Ни в одном нормативном акте нет указаний на то, что нужно идти к конкретному нотариусу. Часто люди считают, что следует обращаться к указанному должностному лицу по месту прописки. Это заблуждение.

Можно идти к тому нотариусу, к которому удобно. Даже если человек проживает в населенном пункте не по месту регистрации, нотариус его примет. Любой отказ по причине, о которой идет речь, нельзя считать законным.

Необходимые документы

С собой необходимо взять следующие документы:

свой паспорт;
паспорт или лист с паспортными данными супруга, оформляющего договор;
лист с информацией по сделке: адрес имущества, передаваемого в залог, сумма кредита, сроки исполнения обязательства и так далее.

Как правило, согласие дается сразу на все действия:

приобретение недвижимости;
получение денежных средств во временное пользование под процент;
передача недвижимого имущества в залог банку.

Внимание: согласие на покупку квартиры необходимо сделать, даже если оформляется военная ипотека. На первый взгляд может показаться, что такое обязательство возлагается только на супруга, служащего в рядах российской армии. Но суды, в том числе Верховный, считают иначе.

Содержание

В любой нотариальной конторе имеется заранее заготовленный бланк документа. В этот бланк вписываются данные по конкретной ситуации:

Информация из паспорта обратившегося лица.
Паспортные данные супруга, оформляющего ипотеку.
Сведения о дате и месте заключения брака.
Данные о недвижимом имуществе, под залог которого оформляется кредит.
Реквизиты договоров: купли-продажи, залога, кредитного.

Опытные нотариусы дополняют текст документа ссылками на нормы законодательства, разъясняющие смысл оформляемого согласия и информирующие о последствиях несоблюдения законодательства в этой сфере.

Документ приобретает полную силу с того момента, как на нем появляется подпись и печать должностного лица, руководящего нотариальной конторой. Бывает и так, что в оформлении согласия клиенту отказывают. Например:

Подлежит ли госрегистрации?

Оформленный по всем правилам документ, подается со всеми иными бумагами в банк и в органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимостью, обременений такого имущества и т. д.

Некоторые промежуточные итоги:

Что будет, если не оформлять?

Представим, что один из супругов, каким-то образом, подписал все бумаги по ипотеке, не представив согласие другого супруга на совершение сделки. Каковы последствия? В целом, если банк и органы Росреестра будут лояльны к этому вопросу, то ничего страшного не произойдет. Сделка будет оформлена, недвижимость перейдет в собственность семьи, но с обременением – залог при покупке квартиры, возникнет обязанность выплачивать кредит. Но, если второй супруг не захочет становиться должником, то у него есть право обратиться в судебные органы для признания такой сделки недействительной. Что нужно сделать?

В органы правосудия подается исковое заявление, в котором:

детально описывается сложившаяся ситуация;
подчеркивается, что согласия на ипотеку не выдавалось.

У истца есть все шансы на то, чтобы признать сделку недействительной и вернуть все в первоначальное состояние.

На практике же, обычно, банк не допускает такой ситуации, в обязательном порядке требуя согласия или используя другие, вполне законные схемы. На сегодняшний день сложно найти кредитную организацию, которая будет готова взять на себя риск и предоставить средства, не получив документа о том, что второй супруг согласен на совершение сделки.

Кто выплачивает ипотечный кредит при разводе?

Согласие на приобретение недвижимости в кредит и под ее залог необходимо в том случае, если имущество переходит в общую собственность супругов. Соответственно, обязанность по выплате долга возлагается на плечи как мужа, так и жены.

Это правило отражено в ч. 2. ст. 45 Семейного кодекса РФ. Речь идет о солидарной ответственности. Если, например, муж платил ипотеку и после расторжения брака, то он вправе потребовать компенсации ему половины размера затраченных средств. Это общее правило, из которого есть исключение.

Некоторые банки идут по иному пути: они требуют, чтобы супруги заключили брачный договор, в котором бы указали, что недвижимость будет принадлежать только мужу или исключительно жене. Это упрощает процедуру получения просроченной задолженности и обращения взыскания на предмет залога.

Если имеется брачный договор, то недвижимость считается уже не совместной собственностью, а личной. Соответственно, нет необходимости добиваться денег от второго супруга, тем более, что он может оказаться неплатежеспособным. Не возникнет проблем с разделом недвижимости – банк просто забирает личное имущество мужа или жены полностью.

Вам может быть интересно: Как получить сельскую ипотеку в условиях 2021 года – пошаговый план

Заключение

Таким образом, согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку можно считать документом необходимым для оформления сделки с недвижимостью. Если, теоретически, можно обойтись без его удостоверения, то согласно практике договор без него никто не даст подписать и, тем более, зарегистрировать.

Стоимость документа в разных регионах страны варьируется. В столице – подороже, в провинции – дешевле. Но можно говорить о том, что удостоверить согласие – услуга, которая по карману каждому.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Рассказываем, как наделить детей долями после выплаты ипотеки и не стать фигурантом уголовного дела.

Зачем вообще выделять доли?

Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.

Какие доли нужно выделить?

Впрочем, если не хотите делить поровну, рекомендуем учесть сложившуюся практику и после закрытия ипотеки выделить детям доли , соразмерные их долям в материнском капитале. Такую практику одобряют, в том числе и суды (определение ВС РФ № 4-КГ16-73 от 14.03.2017).

Ну, например. Представим, что вы купили квартиру за 4,5 млн руб. Средства маткапитала – 450 тыс. руб. или 10% от общей собственности. Вот эти 10% и являются общими для всей семьи и подлежат разделу. Остальная часть жилого помещения – общая собственность супругов и разделу не подлежит. Таким образом, каждому члену семьи нужно выделить минимум по 2,5% = 10% ÷ 4 (количество членов семьи).

При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях. Представим, что вы приобрели квартиру 60 кв. м, 10% от которых – 6 кв. м. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 кв. м (2,5%),то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребенку (если у вас их двое, если трое – доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.

Впрочем, супругу можно выделить и больше, чем 1/40 – семейное законодательство оставляет за ним право ровно на половину от 36/40 доли в праве собственности, не охваченных материнским капиталом!

Как оформить выделение долей детям после погашения ипотеки?

Мы уже рассказывали, как разделить общее имущество по соглашению. Теперь подробно остановимся на том, как это делать в случае с маткапиталом.

Самый простой вариант – это составить соглашение о разделе долей в простой письменной форме, распечатать его на ПК, подписать и отнести на регистрацию в Росреестр. Для этого вы можете использовать бланк соглашения ниже.

Но это работает, если доли выделяются только детям. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует нотариального удостоверения – для составления соглашения придется посетить нотариуса (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.

Соглашение оформлено, что делать дальше?

А дальше, нужно зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. С этим тоже ничего сложного – берем соглашение (3 экземпляра, по одному на каждого члена семьи, которому выделяются доли), прикладываем к нему:

паспорта мужа и жены;
свидетельства о рождении всех детей;
свидетельство о браке;
чек об уплате госпошлины в 2000 руб.

и подаем их в Росреестр. Документы можно подать несколькими способами – лично, через ближайший МФЦ, через сайт Росреестра или по почте, выбирайте, как удобнее. В зависимости от способа подачи в течение 5-7 дней Росреестр зарегистрирует детские доли и выдаст вам выписку из ЕГРН, где это будет отражено. На этом выделение закончится.

Если вы обратитесь для оформления соглашения к нотариусу, самостоятельно подавать документы в Росреестр не придется. Это за вас должен будет сделать нотариус, удостоверивший соглашение.

А что, если доли не выделять?

На какие бы цели не был израсходован маткапитал – покупка квартиры по ДДУ, строительство, реконструкция или рефинансирование ипотеки, с выделением долей на детей затягивать не стоит. Пройдет полгода, и ваше обязательство будет считаться нарушенным. А это может повлечь уже совсем нежелательные последствия:

Во-первых, выделить доли вас может заставить суд по иску прокуратуры. Примеров такой прокурорской заботы об имущественном положении детей масса. Как и судебных решений, например, решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482/2018 от 27.11.2018.
Во-вторых, та же прокуратура может инициировать в отношении вас возбуждение уголовного дела по ст. 159 УК за мошенничество.
В-третьих, если вы потом решите продать квартиру без выделения долей, такую сделку могут признать недействительной. Так произошло, например, в Челябинской области (решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379/2014 от 19.12.2014).

В общем, с этим лучше не шутить. Погасили ипотеку, сняли обременение, и не затягивайте – сразу оформляйте соглашение и идите в Росреестр. Это не дорого и можно сделать самостоятельно.

Нотариальное обязательство по ипотеке составляется, если на погашение кредита направляются средства маткапитала. Эта обязанность возлагается на лицо, которое брало ипотеку и обычно является владельцем сертификата МСК. Действовать такое обязательство будет до момента, пока доли в квартире не будут официально выделены на всех членов семьи. Подробнее об особенностях оформления и применения указанного бланка читайте в этом материале.

Правовой статус нотариального обязательства по ипотеке

При оформлении ипотеки банку никакие обязательства не нужны. Свои финансовые интересы на случай невозврата кредита банк обеспечит залогом, который регистрируется одновременно с договором купли-продажи через Росреестр. Кроме того, в отношении семейной пары банк всегда потребует оформление собственности сразу на обоих созаемщиков, иначе по заявке и договору будет вынесен отказ.

Нотариальное обязательство о выделении долей детям после погашения ипотеки применяется в рамках распоряжения маткапиталом. Основным нормативным актом в этой сфере является Федеральный закон № 256-ФЗ.

Вот какие правила должен соблюсти владелец сертификата МСК:

Правовой статус обязательства определен именно законом № 256-ФЗ. В этом документе владелец сертификата или сразу оба супруга гарантируют, что после погашения кредита все члены семьи получат равные доли в праве собственности. Поэтому обязательство нужно подать в ПФР на стадии рассмотрения договора и иных документов на маткапитал. Как только кредит полностью погашается, через Росреестр будет снято обременение на квартиру (залог). После этого собственник должен выполнить обязательство, переоформить доли на всех членов семьи.

Как составить обязательство о передаче собственности после выплаты ипотеки

В Законе № 256-ФЗ отсутствует единый утвержденный бланк обязательства. Это не означает, что документ можно составить в произвольном формате или под диктовку сотрудников ПФР. Чтобы соблюсти требования закона, нужно:

обратиться в любую нотариальную контору страны (обязательство будет выдавать владелец сертификата МСК, а также его супруг, если он является собственником по ипотеке);
представить нотариусу сведения обо всех несовершеннолетних детях, в пользу которых оформляется документ;
оплатить нотариальную пошлину;
поставить подпись под обязательством, забрать бланк после заверения нотариусом;
представить нотариальное обязательство в орган ПФР, который принимает решение по заявлению на маткапитал.

Нотариусу не обязательно представлять документы по ипотеке. Однако в обязательстве нужно указать срок его исполнения – не позднее 6 месяцев после погашения кредита. О последствиях пропуска этого срока расскажем ниже.

В нотариальной конторе будут проверены следующие обстоятельства:

личность каждого заявителя (по паспортам), дееспособность;
права на материнский капитал (для этого достаточно представить копию сертификата);
сведения обо всех членах семьи (если супруг не принимал участие в ипотеке, обязательство нужно составить и в его пользу);
информацию о квартире, в отношении которой выдается обязательство.

Все эти моменты будут изучены непосредственно при визите в нотариальную контору.

Обязательство должно быть конкретным, т.е. будет составлено в отношении квартиры с определенными характеристиками, адресом, кадастровым номером.

Если по какой-либо причине сделка будет расторгнута, заявителю придется вернуть не только ипотеку, но и средства маткапитала. Речь о выделении долей в этом случае не идет, так как не будет существовать самого предмета обязательства.

Готовое обязательство заверяется нотариусом с внесением сведений в единый федеральный реестр. На документе будет стоять штамп с реестровым номером, по которому можно проверить его легальность. После передачи бланка в ПФР можно ждать перечисления денег в пользу продавца. Наличными средствами МСК не получить даже после представления нотариального обязательства.

Сколько стоит нотариально заверенное обязательство

В Законе № 256-ФЗ нет упоминания о стоимости нотариального обязательства. За этот документ взимается не госпошлина по НК РФ, а сбор в соответствие с Основами законодательства о нотариате. В большинстве случаев стоимость составления и удостоверения составит 1000-1500 руб. Оплатить нотариальный тариф обязано лицо, которое оформляет обязательство.

Последствия оформления обязательства

Если требование не исполнено, подается иск в суд. В судебном порядке заявляется требование о принудительном переоформлении долей. Вопрос о возврате средств маткапитала в бюджет не стоит. Если же собственник успел продать квартиру, не переоформив доли, может возбуждаться уголовное дело за мошенничество (если были умышленно ущемлены интересы детей и правила получения бюджетных средств). На практике, чтобы избежать каких-либо проблем, достаточно заявить в суде о согласии с исковыми требованиями.

Какой срок исковой давности имеет нотариально заверенное обязательство?

Предъявить иск в суд о понуждении к выделению долей можно сразу, как только истечет 6 месяцев после погашения кредита.

После этого начнет течь общий срок исковой давности, предусмотренный ГК РФ для обязательств – 3 года с момента нарушения. Так как речь идет о защите интересов несовершеннолетних детей, пропущенный срок суд наверняка восстановит по ходатайству прокуратуры или ПФР.

Если еще один важный вопрос - можно ли оформить нотариальный отказ супруги от обязательств по ипотеке? Такие моменты разрешаются только с банком, т.е. правила Закона № 256-ФЗ не применяются. Отказать от обязательств по ипотеке можно только погасив долг и вернув деньги банку. Не допускается даже односторонний перевод всех обязательств на второго созаемщика, если на это не даст согласие банк. ПФР во взаимоотношениях по ипотеке не участвует, т.к. только переводит средства маткапитала по заявлению граждан.

Согласно действующему законодательству, удостоверять договор ипотеки у нотариуса необходимо в установленных законом случаях. Также стороны могут сделать это добровольно, по взаимному согласию. Нотариальное удостоверение целесообразно, когда ипотека возникает в силу договора между физическими лицами, или заем на приобретение недвижимости предоставляется организацией (юридическим лицом). В этом случае залогодержатель (кредитор) при возникновении задолженности имеет возможность взыскать долг по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

Отличие ипотеки от других видов залога в том, что ее нужно регистрировать в органе Росреестра. В ЕГРН делается запись об обременении недвижимости — она находится под залогом в пользу кредитора до момента полного погашения денежных обязательств по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Когда ипотека требует нотариального удостоверения

Обязательное удостоверение договора ипотеки нотариусом требуется при залоге недвижимого объекта целиком, если:

если сделка купли-продажи должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 163, п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В остальных случаях нотариальное удостоверение по закону не требуется. Однако, часто стороны заверяют у нотариуса договор купли-продажи недвижимости, особенно с рассрочкой платежа, добровольно. Если при этом отдельно составляется соглашение об ипотеке (залог), его также нужно нотариально удостоверить.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

Как оформляется договор ипотеки

1. Если гражданин берет в банке целевой кредит на покупку (постройку) жилого помещения, ипотека (залог купленного жилья) возникает в силу закона (ст. 77 №102-ФЗ от 16.07.1998 г). В этом случае одновременно с регистрацией перехода права на недвижимость по договору купли-продажи в ЕГРН представляется кредитный договор, в котором прописано, что он обеспечен ипотекой в отношении приобретенного объекта. В договоре купли-продажи указывается, что квартира приобретается за счет кредитных средств и находится в залоге у банка. Поэтому Росреестр не зарегистрирует права покупателя на квартиру без предоставления кредитных документов.

Покупатель в этом случае получает выписку из ЕГРН с указанием обременения в виде ипотеки в пользу банка. Как правило, кредитная ипотека не удостоверяются нотариально, но банк обязательно вносит в документы условие о том, что взыскание на заложенный объект можно обратить во внесудебном порядке — по исполнительной надписи нотариуса.

Документы для нотариального удостоверения ипотеки

Сделки купли-продажи с договорной ипотекой чаще всего оформляют через нотариуса, который тщательно проверяет их законность. Так во избежание осложнений поступают юридические лица, которые выделяют ссуду работникам на приобретение жилья, риэлтерские конторы при совершении альтернативных сделок, а также физические лица, оформляющие куплю-продажу недвижимости в рассрочку. Для совершения действия нотариусу потребуются:

паспорта физических лиц, реквизиты юридического лица;

договор купли-продажи, ДДУ, обязательства по которому обеспечены залогом;

закладная, договор ипотеки;

правоустанавливающие документы на жилой объект;

выписка из ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости.

Нотариально удостоверенное соглашение дает возможность кредитору в случае неплатежей быстро вернуть свои деньги или обратить взыскание на приобретенную на них недвижимость без судебных разбирательств. Достаточно, чтобы нотариус совершил на заверенном договоре исполнительную надпись и можно передавать его в службу судебных приставов для принудительного взыскания имущества должника.

Сколько стоит договор ипотеки у нотариуса

Стоимость нотариального оформления ипотеки зависит от того, является это действие обязательным по закону, или стороны по собственному желанию хотят иметь заверенный нотариусом документ, чтобы обезопасить себя от возможных судебных разбирательств. Общая цена заверения договора ипотеки у нотариуса состоит из установленной законом государственной пошлины и платы за правовые и технические услуги (ПиТХ). Размер госпошлины одинаковый на все территории РФ, сумма ПиТХ может незначительно различаться в разных регионах.

Стоимость услуг нотариуса по удостоверению ипотеки в Москве

Ипотека, требующая нотариальной формы по закону (доли, имущество опекаемых лиц)

200 р. (при обеспечении возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры);

Иные ипотечные сделки, не требующие обязательного нотариального заверения

в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно - 2 000 рублей плюс 0,3 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 5 000 рублей плюс 0,2 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей

В нотариальной конторе Е.О. Лексаковой вы можете получить подробную консультацию по вопросам, связанным с ипотечными сделками. Нотариус принимает клиентов ежедневно в будни, записаться на удобное время можно по телефону, e-mail, WhatsApp.

Читайте также: