Процентная ставка выше чем по жилищному кредиту залог не обязателен достаточно только поручителя

Обновлено: 17.05.2024

В качестве способов удовлетворения жилищных потребностей граждан можно назвать приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат.

Земельный – краткосрочный или долгосрочный, предоставленный юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство
Строительный – краткосрочный кредит на строительств (реконструкцию) жилого помещения для финансирования строительных работ
Жилищный – долгосрочный на приобретение жилья.

Основными направлениями жилищного кредитования являются:

долгосрочное ипотечное кредитование населения;
кредитование жилищного строительства;
государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

В нормативных актах закреплены следующие стандарты и требования к жилищным кредитам:

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 процентов от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от юридического лица) в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта.

Можно выделить следующие основные этапы процедуры предоставления кредита:

Предварительное одобрение заемщика. Ознакомление сторон с информацией о друг друге и с правами и обязанностями
Оценка вероятности погашения кредита
Подбор квартиры
Оценка жилья
Заключение договоров.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении кредита, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются как правило на срок от 3 до 30 лет (оптимально на данном этапе 10 — 20 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. Как правило, банки готовы принять досрочное погашение кредита. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения исполнения обязательства.

За рубежом развито система ипотечного кредитования, в которой 100 % ипотечных кредитных обязательств преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке. Характерна государственная поддержка – государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие ценных бумаг. Не менее важной формой поддержки является страхование кредитных рисков.

По договору о залоге жилого помещения одна сторона-залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного жилого помещения другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных в законе.

Залогодателем может выступать сам должник и 3 лицо.

Жилое помещение остается во владении и пользовании залогодателя.

Договор заключается в письменной форме (нотариального удостоверения теперь не требуется) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Закон содержит противоречивое правило относительно несоблюдения требований о государственной регистрации договора, с одной стороны он связывает этот момент с заключением договора, с другой говорит о его ничтожности.

Договор должен содержать следующие существенные условия :

предмет ипотеки: жилое помещение, его описание, место нахождения, оценка
основное обязательство, его основания, размер, сроки
право в силу которого имущество принадлежит залогодателю

Ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности не допускается. Ипотека жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, недееспособных лиц, осуществляется в порядке, установленном ГК РФ для совершения сделок с имуществом подопечных (ст.37, 38 ГК РФ). При ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома. При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Если иное не предусмотрено ФЗ или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем. В этом случае к залогу применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора.

ООП вправе дать согласие на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение ООП о даче согласия или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее, чем через 30 дней после даты подачи заявления. Решение ООП может быть оспорено в суде.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, при условии, что дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение, строительство, капитальный ремонт этих жилых помещений, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение жилого дома или квартиры.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу.

Статья 77.1. ЖК РФ Ипотека наемного дома

В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае, если в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи земельный участок, предоставленный или предназначенный для строительства наемного дома, или право аренды этого земельного участка находится в залоге, в залоге находится и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке наемный дом. При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. С даты выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод построенного на этом земельном участке наемного дома в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом наемный дом на этом земельном участке, введенный в эксплуатацию, считается находящимся в залоге.

При государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.

Залогодержателем по залогу, указанному в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, является банк или иная организация, предоставившие кредит или заем на строительство наемного дома либо на приобретение помещений в наемном доме, являющегося наемным домом жилого дома.

Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.

В случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими указанные в пункте 1 настоящей статьи кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона.

В случае, если первые публичные торги по продаже заложенного имущества, указанного в пункте 6 настоящей статьи, и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения, указанного в пункте 8 настоящей статьи. О приостановлении исполнительного производства и об основаниях его приостановления судебный пристав-исполнитель извещает залогодержателя. При этом залогодержатель не может воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 58 настоящего Федерального закона.

В случае, указанном в пункте 7 настоящей статьи, принимается судебное решение о прекращении использования объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 6 настоящей статьи, в соответствии с установленной целью использования и прекращении установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на заложенные помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом заложенный жилой дом, а также о проведении публичных торгов в соответствии с пунктом 9 настоящей статьи.

Продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Установленные в соответствии с жилищным законодательством решением или договором о предоставлении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования требования о возмещении указанной поддержки в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока, определенного указанными решением или договором, обеспечиваются ипотекой всех помещений в таком доме или являющегося наемным домом социального использования жилого дома, на строительство, эксплуатацию которых предоставлена такая поддержка, земельного участка или прав по договору аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом социального использования, объекта незавершенного строительства на этом земельном участке.

В случае предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и указанных в пункте 1 настоящей статьи кредита или займа установленные пунктом 10 настоящей статьи требования о возмещении такой поддержки обеспечиваются последующей ипотекой указанных в пункте 10 настоящей статьи объектов недвижимого имущества, прав на указанные объекты с момента возникновения предшествующей ипотеки на указанные объекты, на такие права у банка или иной организации, предоставивших указанные кредит или заем.

В случае, если стоимости указанных в пункте 10 настоящей статьи заложенных объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты недостаточно для полного удовлетворения требований о возмещении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки, обязательство о возмещении указанной поддержки не прекращается.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона и последующей ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты в случаях, указанных в пунктах 10 и 11 настоящей статьи, осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя или последующего залогодержателя исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного лица, предоставивших государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования.

Социальные выплаты предоставляются ОГВ РФ и субъектов РФ, ОМСУ, организациями, воинскими частями и формированиями. Выплата предоставляется на строительство или приобретение жилья, соответствующего типовым потребительским качествам в данном регионе, по социальной норме площади жилья. Размер варьируется в зависимости от категории граждан и др. факторов. Лицам, получившим выплату иные формы льготного финансирования не предоставляются.

Право гражданина на получение социальной выплаты удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной выплаты, имеющим определенный срок действия, оно подтверждает, что продавцу или застройщику будет перечислена соответствующая денежная сумма. На основании свидетельства граждане открывает в одном из банков именной блокированный целевой счет, предназначенный для зачисления выплаты.

У ипотечного кредита есть своя специфика, отличающая его от обычного потребительского. Разбираемся, в чем главные различия.

Цель кредита

Ипотечный кредит обычно выдается на покупку недвижимости, использовать на что-то другое полученные средства заемщик просто не сможет.

Потратить потребительский кредит можно на что угодно.

Наличие залога

В случае с ипотекой, на купленную недвижимость накладывается обременение, и до погашения кредита она остается в залоге у банка.

Для получения потребительского кредита залог не нужен.

Первоначальный взнос

Для получения ипотеки первоначальный взнос необходим. Минимальный первоначальный взнос по кредитным программам СберБанка — 10% от стоимости недвижимости.

Для получения потребительского кредита первоначальный взнос не нужен.

Размер процентной ставки

Обычно процентные ставки по ипотечному кредиту существенно ниже, чем по потребительскому.

При ипотеке банк очень тщательно проверяет платежеспособность заемщика, имеет гарантии в виде залога купленной недвижимости, которая к тому же еще и застрахована от основных рисков. Это позволяет банкам снижать процентные ставки и создавать выгодные условия для заемщиков.

Срок погашения кредита

Срок погашения ипотеки более продолжительный — до 30 лет.

Потребительский кредит обычно выдается на срок от нескольких месяцев до 5 лет. Но и тот, и другой кредит можно погасить досрочно.

Размер ежемесячных платежей

Обычно благодаря более продолжительному сроку погашения кредита размер ежемесячных платежей по ипотеке меньше, чем в случае с потребительским кредитом.

Одобренная сумма

При одном и том же доходе, одобренная сумма будет вероятнее всего выше у ипотечного кредита, чем у потребительского.

Подобрать программу кредитования, рассчитать первоначальный взнос и условия ипотечного кредита можно на калькуляторе ипотеки

Срок получения

Потребительский кредит можно получить за 1-2 дня.

Получение ипотечного кредита займет немного больше времени — помимо документов заемщика, банку необходимо тщательно проверить недвижимость и документы по ней, а это — дополнительное время. Также заемщику после одобрения заявки на ипотеку может понадобиться время, чтобы найти подходящую недвижимость. Поэтому после одобрения заявки банк дает заемщику еще 90 дней — на поиск недвижимости и оформление документов.

Пошаговая инструкция для заемщика после одобрения ипотеки — в нашей статье

Льготы и субсидии от государства

Государство часто выделяет средства на льготы и субсидии для ипотечных программ. Например, сейчас в СберБанке по льготным ставкам можно купить недвижимость от 0,1% годовых по программам «Ипотека с господдержкой» , «Ипотека для семей с детьми» , «Ипотека и материнский капитал» . Военнослужащие могут получить ипотеку по ставке от 7,9% годовых по программе «Военная ипотека» .

Для потребительских кредитов льгот от государства не предусмотрено.

Подать заявку на ипотеку онлайн за 5 минут и получить решение за 1 день можно на Домклик

Налоговый вычет

Право на налоговый вычет за проценты с кредита, взятого на приобретение жилья, есть только в случае покупки недвижимости в ипотеку.

Получить налоговый вычет за проценты с потребительского кредита, взятого на покупку недвижимости, не получится.

Дополнительные расходы

Если вы берете потребительский кредит, обязательных дополнительных расходов не будет.

При ипотечном кредите обязательной статьей расхода станет страхование купленной недвижимости. Также можно застраховать жизнь и здоровье — в рамках программы «Защищенный заемщик» этот вид страхования позволяет снизить процентную ставку на один пункт.

Верховный суд РФ назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто - просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора - необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Дальше история развивалась следующим образом - в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно - 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку - 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о "несоразмерности" оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей - столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под "важными обстоятельствами" Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было "точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры". Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус - пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

При кредите, например, в 500 тыс. руб., банку придется заплатить не только 500 тыс. руб., но и проценты. Чем ниже ставка по кредиту, тем меньше будет сумма, которую придется отдать банку за годы использования кредита. И наоборот.

Что банк закладывает в ставку по кредиту?

В ставку по кредиту закладывают:

Риски банка. Даже если работаете, вы не знаете, что будет через год. Какой бы ни была положительной платежеспособность заемщика на момент выдачи кредита, банк видит риски, и учитывает их заранее. Или у клиента на момент обращения есть проблемы — нет постоянного заработка, просрочка в другом банке. В таких случаях риски банка, при выдаче кредита, возрастают. С возрастанием рисков у банка увеличивается и ставка по кредиту.

Компенсацию процентов. Банки дают кредиты благодаря привлеченным вкладам. По вкладам банк выплачивает проценты. Чтобы компенсировать проценты, выплаченные вкладчикам, банк получает проценты с заемщиков. Кроме того банки берут деньги в Центральном Банке. ЦБ РФ дает деньги тоже не бесплатно. Проценты Центральному Банку рассчитываются исходя из ключевой ставки ЦБ РФ.

Затраты банка. Банк содержит офис, технику, платит работникам зарплату. Эти расходы компенсируются благодаря клиентам банка.

Прибыль банка. Кроме понесенных расходов банк включает в процентную ставку и прибыль. На ней он зарабатывает, за счет нее банк живет.

Банки взвешенно подходят к вопросу — сколько прибыли заложить в ставку по кредиту. Если заложить мало — у банка образуются убытки. А если в ставку по кредиту заложить большой процент прибыли, то желающих взять кредит не будет.

Что влияет на размер ставки?

Заемщик, увидев такую рекламу, радуется и бежит в банк за кредитом. Но в рекламе банка представлены ставки, которые предоставляют заемщикам с хорошей КИ.

Кто получает кредит с низкой ставкой? От чего зависит последняя?

Кредитная история

Если заемщик платил без просрочек, эта информация фиксируется в КИ. Такой заемщик при обращении за очередным кредитом может рассчитывать на низкую ставку.

Просрочки случаются: у кого-то по забывчивости, у кого-то из-за снижения платежеспособности, а у некоторых КИ и вовсе испорчена по вине банка, если в нее закралась техническая ошибка.

Обеспечение кредита

Иногда кредит оформляют два человека. Например, если ипотеку берет человек, который состоит в браке, то его супруг автоматически становится созаемщиком. Это значит, что отвечать они будут на равных.

Гарантировать уплату кредита может и поручитель. Но, в отличие от созаемщика, отвечать поручитель будет субсидиарно. То есть банк привлечет его к уплате кредита только тогда, когда от заемщика перестанут поступать платежи по кредиту.

Или заемщик закладывает имущество: недвижимость, землю, транспорт. Если у него возникнут проблемы с уплатой кредита, банк через суд вернет себе кредит благодаря залогу.

По обеспеченным кредитам ставка ниже. Если же поручителя и залога нет, то ставка возрастает.

Платежеспособность

Документы

Часто банки заявляют в рекламе, что для получения кредита достаточно паспорта и еще одного документа на выбор (СНИЛС, загранпаспорта, водительских прав и др.). Если кредиты дают на основании паспорта, ставка по кредиту будет немаленькая. Заемщик не догадывается, что предоставь он всего один документ, который не требует банк, и ставка по кредиту бы снизилась.

Кредит в своем банке

Иногда выгодный кредит дают в банке, через который получаете заработную плату или где открыт вклад. В таких случаях подтверждать платежеспособность заемщику не надо. Банк оценит заемщика, изучив выписку по счету.

Соответствие критериям банка

Если человек соответствует внутренним критериям банка, он получит кредит на самых выгодных условиях. Банки не публикуют в открытом доступе требования к заемщикам. Возможно, чтобы дотянуть до уровня идеального заемщика, не хватает всего одного документа. Сотрудник банка не поможет, не подскажет заемщику, и банк предоставит кредит на менее выгодных условиях.

Как снизить ставку по действующему кредиту?

На первый взгляд просто: взять кредит в другом банке и закрыть им старый кредит. Но на практике все гораздо сложнее. Банки часто отказывают в рефинансировании. Причины отказов те же — испорченная КИ, недостаточная платежеспособность заемщика и т. д.

Подробно о том, почему банки отказывают в рефинансировании, рассказывали тут.

Как помогает кредитный брокер?

Повлиять на некоторые обстоятельства мы не можем. Например, работаете в компании 1,5 месяца, а конкретный банк дает выгодные кредиты только при условии трудоустройства не менее трех месяцев.

Или банк дает кредиты с низкой ставкой только при зарплате от 50 тыс. руб., а у вас она 30 тыс. руб. В этом случае можно только предоставить все выписки и справки по неофициальным доходам, но не факт, что банк одобрит.

Давайте разберем, в каких случаях полезен кредитный брокер.

Улучшение кредитной истории

Банк не обязан говорить о причине отказа клиенту. Возможно, испорчена кредитная история. Проверьте КИ через сайт Госуслуг, или закажите отчет в МБК.

Банки отказывают даже в случае технической ошибки, халатности менеджера, если последний ввел ваши данные с ошибкой.

Бывает, что заемщик уже погасил кредит, а в КИ эта информация до сих пор не отражена. Это связано с тем, что заемщик недоплатил остаток кредита — 200−300 руб.

Кредитный брокер не только анализирует отрицательные моменты КИ, но и помогает их устранить.

Снижение кредитной нагрузки

У заемщика два, три и более кредитов, выданных под высокие проценты. Видя закредитованность, банки сомневаются в платежеспособности клиента и предлагают невыгодные ставки.

Кредитный брокер знает внутренние критерии банков и направит заемщика в тот банк, который одобрит рефинансирование. После проведения рефинансирования вместо нескольких кредитов останется один кредит с небольшой ставкой. В итоге КИ станет лучше.

За одно обращение к кредитному брокеру заемщик решает сразу две проблемы: рефинансирует старые кредиты, объединяя их в один, и получает новый кредит.

Подбор обеспечения

При обеспеченном кредите ставки меньше. Но подходить к выбору созаемщика, поручителя и имущества, предоставляемого в залог, надо с умом. Банк будет анализировать надежность и платежеспособность созаемщика, поручителя, оценивать имущество. Если банк усомнится, увидит для себя риски, ставка по кредиту будет выше. Чтобы этого не случилось, кредитный брокер проверяет обеспечение и, если требуется, подсказывает заемщику альтернативные варианты.

Подготовка пакета документов

Кредитный брокер подскажет каких документов не хватает, чтобы получить кредит на выгодных условиях. Банк может их и не требовать, но брокеру известно как наличие тех или иных документов влияет на ставку по кредиту. Список документов отличается в зависимости от вида кредита и желаемой суммы.

Соответствие критериям банка

В каждом банке свои критерии. Внутренние критерии банка не разглашаются, узнать о них заемщик не может. Кредитные брокеры сотрудничают с банками и знакомы с их требованиями. Если у заемщика есть недочеты в КИ или платежеспособности, кредитный брокер направит в тот банк, который лояльно отнесется к этим недостаткам.

Остерегайтесь мошенников!

Относитесь к таким призывам осторожно. За ними скрываются мошенники. Получив с клиента деньги за услугу, они скрываются. Человек остается и без денег, и без кредита.

Почему стоит обратиться в МБК?

Получить низкую ставку по кредиту возможно даже с испорченной КИ и маленькой зарплатой. МБК подберет условия специально под вас. Для этого не потребуются справки с работы, поручители.

МБК известны внутренние критерии банков. Расскажем о требованиях, поможем оформить кредит до 15 млн руб. и получить 14 млн на личные расходы.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.

Многие граждане России традиционно считают, что ипотечный кредит обязательно используется на покупку квартиры, однако ипотечным кредитом является любой кредит под залог недвижимости независимо от его цели. На российском рынке, к примеру, существует практика предоставления ипотечного кредита на потребительские или образовательные цели, а также на развитие бизнеса, при этом наличие в залоге ликвидного объекта недвижимости в ряде случаев может позволить получить ипотеку на более выгодных условиях.

Ипотека и альтернативные сделки

Широкий выбор доступных ипотечных продуктов для различных жизненных ситуаций, в частности, предлагает заемщикам Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Так программа "Переезд" позволяет решить проблемы альтернативных сделок, которые организуются риелторами в виде длинных цепочек отдельных последовательных сделок, позволяющих в итоге каждому из участников приобрести подходящую квартиру. Но это достаточно рискованная и неудобная схема для участников, ведь стоит сорваться одной сделке – и прерывается вся "цепочка". К тому же при альтернативной сделке, как правило, заемщик ограничен временными рамками: ему нужно как можно быстрее найти покупателя на свою квартиру и подходящий вариант для себя.

Программа "Переезд" решает эти проблемы. Заемщик получает одновременно два кредита: один под залог имеющегося жилья, который используется для оплаты части стоимости новой квартиры и служит, по сути, первоначальным взносом, и второй - стандартный ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья на оплату оставшейся части стоимости квартиры.

В случае если имеющееся жилье было приобретено с помощью ипотечного кредита, и этот кредит еще не погашен, часть денежных средств, полученных по программе "Переезд", может быть направлена на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита.

На кредитные средства заемщик приобретает новое жилье и затем в спокойной обстановке занимается продажей старого жилья, на что ему дается до 2 лет. Ежемесячные платежи по кредиту под залог имеющегося жилья не предусмотрены, сумма кредита и проценты за его пользование погашаются единовременным платежом после продажи старой квартиры.

Образовательные кредиты под залог жилья

Ипотечный кредит можно пустить и на получение образования. Например, АИЖК предлагает будущим студентам возможность воспользоваться ипотечным продуктом "Образовательный кредит под залог жилья". Кредит под залог имеющейся квартиры предоставляется на оплату среднего профессионального, высшего или дополнительного образования (в том числе и бизнес-образования), а также различных дорогостоящих курсов. При этом кредитные средства могут быть использованы на оплату самого обучения, а также подготовительных курсов, вступительных экзаменов, проживание, наем жилья, оплату транспортных расходов и иные связанные с процессом обучения цели. Обучение возможно как на территории России, так и за рубежом.

Кредитные средства могут перечисляться единовременно или частями - по годам или по семестрам. При этом заемщику может быть установлен льготный период на все время обучения плюс три календарных месяца, в течение которого выплачиваются только проценты по кредиту, а не "тело кредита".

Образовательные кредиты пока недостаточно распространены на российском рынке в отличие от западных рынков, где их выдача является обычной практикой.

Ипотека и материнский капитал

Сегодня ипотека также является одним из наиболее выгодных способов реализации материнского капитала. По закону распорядитель материнского капитала может использовать его на приобретение жилья только после того, как ребенку исполнится три года. Это не устраивает многих родителей, которым жилье необходимо уже сейчас и которые опасаются роста цен на недвижимость в будущем.

Как использовать материнский капитал для погашения ипотеки. Мультимедиа >>>

Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК

Читайте также: