Обязанности рсо как исполнителя коммунальных услуг
Обновлено: 28.06.2024
В нашу компанию за юридической помощью обращаются исполнители коммунальных услуг из разных регионов страны при возникновении споров с РСО в процессе заключения и исполнения договоров. Большая часть споров возникает относительно определения точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности по договору. С целью сокращения потерь на сетях РСО стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора, поскольку помимо потерь на управляющего МКД возлагается еще и бремя содержания таких инженерных сетей.
Используя накопленный опыт по подобным делам, рассмотрим способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон. Благодаря недавнему определению ВС РФ это стало возможным и в отношении уже заключенных договоров.
Понятия и нормативное регулирование.
П онятия точек поставки, а также границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности представлены в законодательных актах, регулирующих порядок поставки соответствующего ресурса:
в Правилах организации теплоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808);
в Правилах горячего водоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 642);
в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644);
в Правилах поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549);
в Основных положениях функционирования розничных рынков электрической энергии (утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442).
Несмотря на то, что в перечисленных законодательных актах понятия точки поставки и границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему.
Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки ОПУ, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.
Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.
Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.
Изменение границ с согласия собственников.
Положения ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, а также Правила содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения, поскольку он заключается исполнителем коммунальных услуг с РСО с целью оказания коммунальных услуг гражданам. В соответствии с ЖК РФ по договору управления МКД исполнитель несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в доме.
В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества ОПУ устанавливается на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и относится к общему имуществу.
Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса – место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью МКД. Соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности.
Следовательно, граница балансовой принадлежности – это внешняя граница стены МКД либо граница земельного участка в случае, когда границы участка определены на основании данных государственного кадастрового учета и когда инженерные сети, находящиеся в границах этого земельного участка, обслуживают исключительно один дом. Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу.
Место установки ОПУ – граница сетей, входящих в состав общего имущества в МКД.
Различия имеются в отношении внешней границы сетей газоснабжения: это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Таким образом, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД, подписавшими акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности (или принявшими данное решение).
Акты разграничения.
Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются сторонами при заключении договора и определяют, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать исполнитель коммунальных услуг. Рекомендуем исполнителям во избежание споров в процессе исполнения договора с РСО подписывать названные акты на этапе заключения договора. При этом необходимо учитывать следующее.
Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подписываются сторонами в процессе технологического присоединения сетей потребителя к сетям РСО, они также могут быть подписаны (при отсутствии ранее составленных актов) в процессе заключения договора с РСО.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в соответствующих актах с РСО. Следовательно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.
Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, границей балансовой принадлежности сетей является внешняя стена МКД.
Бесхозяйные сети.
Довольно часто инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. На кого возлагается обязанность по обслуживанию данных сетей и оплате потерь коммунальных ресурсов в них?
Согласно действующему законодательству, если участок сетей между сетями МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО учитываются затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. Об этом говорится:
Возлагать на потребителей и исполнителей коммунальных услуг потери коммунальных ресурсов на бесхозяйных участках сетей незаконно. Такой вывод в отношении потерь электроэнергии был сделан в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-10864/13.
Устанавливаем границы инженерных сетей по закону.
При заключении договора с РСО.
Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.
В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности. Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.
Следовательно, если РСО предлагает к заключению договор с актом разграничения эксплуатационной ответственности, в котором границы выходят за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, необходимо подписать такой договор с протоколом разногласий относительно границ ответственности. В протоколе разногласий нужно указать условие о границах эксплуатационной ответственности со ссылкой на п. 8 Правил содержания общего имущества: граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней границе стены МКД (границе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме).
При рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договоров энергоснабжения суды утверждают такие контракты в отношении условий о границах эксплуатационной ответственности. Примерами из практики могут служить постановления АС ВВО от 19.11.2015 по делу № А29-10092/2014, АС ЗСО от 09.11.2015 по делу № А75-1441/2015, АС СКО от 11.12.2015 по делу № А25-953/2014.
Если в договоре с РСО границы сетей не согласованы.
Если стороны не обратились в суд об урегулировании разногласий при заключении договора ресурсоснабжения и протокол разногласий остался не подписанным РСО, при возникновении споров по объемам поставленных ресурсов и границам ответственности договор не будет признан судом незаключенным, так как условие о границах эксплуатационной ответственности может быть урегулировано законом.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 3409/10 суд пришел к выводу, что отсутствие согласованного сторонами акта разграничения балансовой принадлежности не может свидетельствовать о незаключении сторонами договора. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности, а последняя определяется по признаку собственности.
Если в договоре с РСО установлены границы сетей не по закону.
Как правило, договор заключается на определенный срок и считается пролонгированным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в определенные сроки о своем намерении заключить договор на новых условиях.
В порядке, установленном договором ресурсоснабжения, исполнитель коммунальных услуг вправе заявить о расторжении договора и заключении нового договора на иных условиях. В новом договоре он сможет добиться согласования границ в предложенной им редакции (при необходимости – в судебном порядке).
Признание судом условия договора об установлении границ сетей ничтожным.
Теперь рассмотрим вариант, когда при заключении договора с РСО в актах разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности были согласованы границы, выходящие за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, и в процессе исполнения договора у сторон возник спор об оплате тепловых потерь.
Определением ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305‑ЭС15-11564 [1] дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендациями установить, имелось ли волеизъявление собственников помещений в МКД на перенесение границы балансовой принадлежности за пределы внешней границы стены МКД и изменение состава общего имущества.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил противоречие акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности императивным нормам права, а также отсутствие решения собственников об отнесении спорного участка инженерных сетей к общему имуществу. Договор с РСО в части акта разграничения эксплуатационной ответственности был признан ничтожным, РСО было отказано во взыскании потерь с УК по спорному участку сетей.
Арбитражные суды при рассмотрении подобных споров уже используют данное определение Верховного Суда и принимают решения о возложении на РСО бремени содержания и обслуживания инженерных сетей за пределами общего имущества собственников помещений в МКД, а также обязанности оплачивать потери на таких сетях. Например, в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу № А72-9399/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу № А53-23569/2014, Решении Арбитражного суда Ульяновской области от 27.01.2016 по делу № А72-9399/2015 арбитры при принятии судебных актов ссылались на вышеназванное определение ВС РФ.
Точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия ОПУ) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД.
Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте и если нет решения собственников о переносе границы.
Согласовывать границы инженерных сетей проще всего в процессе заключения договора, в том числе в суде.
Условия заключенного договора и подписанных актов разграничения, противоречащие обязательным для сторон договора ресурсоснабжения правилам, ничтожны при отсутствии решения собственников помещений в МКД об установлении иных границ общего имущества в МКД.
[1] Вынесено по иску теплоснабжающей организации к УК о взыскании потерь в участке сети от места установки ОПУ (точки ввода трубопровода в МКД) до границы балансовой принадлежности, определенной в акте разграничения как точка вывода (врезки) трубопровода с теплоносителем от ЦТП.
Главная Блог Переход на прямые договоры: новый договор между УО и РСО на КРСОИ или внесение изменений в старый договор ресурсоснабжения?
Переход на прямые договоры: новый договор между УО и РСО на КРСОИ или внесение изменений в старый договор ресурсоснабжения?
Спорные вопросы по ОДН (общедомовые нужды), которое теперь называется КРСОИ (коммунальный ресурс на содержание общего имущества) многоквартирного дома (МКД) возникают в работе управляющих организаций (УО) постоянно. Один из таких спорных вопросов является как раз то, как нужно урегулировать договорные отношения между ресурсоснабжующей организацией (РСО) и управляющей организацией при переходе на прямые договоры с собственниками. Нужно ли расторгать договор ресурсоснабжения и заключать новый на поставку КРСОИ? Или все-таки нужно внести дополнения и изменения в старый договор с ресурсниками?
Прямые договоры существовали и раньше. Но это были случаи отказа по инициативе РСО от договора с УО при наличии определенного размера задолженности либо ранее сложившиеся отношения по прямым договорам между РСО и потребителями. Закон 59 внес изменения в ЖК РФ, в связи с которыми у собственников появилось право перехода на прямые договоры с РСО на основании решения общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД ( пп. 4.4. ч.2 ст.44 ЖК РФ) по своей инициативе.
Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ прямой договор с РСО заключается с момента, установленного в решении общего собрания собственников помещений со всеми собственниками МКД одновременно. Однако по решению РСО, РО ТКО указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении РСО или РО ТКО уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 6 ст. 157.2 ЖК РФ прямые договоры на коммунальные услуги между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО, РО ТКО заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется.
Таким образом, у ресурсоснабжающей организации и Регионального оператора по ТКО отсутствует право на установление даты заключения прямых договоров при принятии решения ОСС по данному вопросу. У РСО имеется лишь право на отсрочку начала действия указанных договоров на срок до трех месяцев при условии своевременного уведомления об этом инициатора собрания.
То есть, после направления в адрес РСО и РО ТКО копий решения общего собрания (Протокола ОСС) о заключении прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов собственникам МКД, прямые договоры считаются заключенными с даты, установленной решением ОСС, если от РСО не поступит письмо (датированное и отправленное не позднее 5 рабочих дней с момента получения копии протокола ОСС о прямых договорам) об отсрочке начала их действия. От даты начала действия прямых договоров зависят и обязательства управляющей организации по действующим договорам ресурсоснабжения.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Статьей 544 ГК РФ предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Порядок определения объемов коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, заключенному исполнителем в целях предоставления коммунальных услуг и потребляемого при содержании общего имущества в многоквартирном доме определен п. 21 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 (далее - правила 124).
Как указано в п. 16 правил 124, условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами, а в части, не урегулированной указанными нормативными правовыми актами, - нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.
Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, можно считать дополнительным основанием для изменения договора ресурсоснабжения. В связи с чем, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение условий договора ресурсоснабжения.
Следовательно, условия договора ресурсоснабжения в части выставления управляющей организации объемов индивидуального потребления с момента принятия собственниками решения о заключении прямых договоров с РСО противоречат нормам действующего законодательства и являются ничтожными в силу ч.1 ст.166 ГК РФ и не влекут юридических последствий.
В связи с чем, РСО при определении месячных объемов коммунальных ресурсов обязаны руководствоваться п. 21(1) Правил 124, согласно которому объем коммунального ресурса подлежащего оплате управляющей организацией определяется за минусом индивидуального потребления собственников.
Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.
Также следует учесть, что при заключении дополнительного соглашения необходимо включить в него условия, установленные п. 18 Правил 124 (в случае их отсутствия). В случае наличия разногласий при заключении такого дополнительного соглашения, спор при недостижении согласия между сторонами разрешается в судебном порядке на основании п. 2 ст. 446 ГК РФ.
В заключение хочется сказать о том, что хотя Минстрой РФ и указал об отсутствии необходимости управляющей организации перезаключать договор с РСО, я сама все-таки пошла бы путем перезаключения договоров. Объяснить это могу тем, что большая часть договоров заключалась уже несколько лет назад, а изменения в жилищное законодательство законодательство вносятся постоянно. Понятно, что действуют обязательные нормы закона в этом случае, но продублировать их в договоре как-то надежнее.
А многие вопросы с РСО должны быть урегулированы именно в договорах, как например, условия об обмене информацией по ИПУ и начислениям по каждому помещению МКД, обязанности снимать и контролировать показания ИПУ. Ведь эти условия влияют на дальнейшие отношения между УО и РСО, а также имеют отношение к расчетам по выставленным объемам КРСОИ. А когда они подробно урегулированы в договоре намного проще работать всем.
Хотя оба варианта: и внесение изменений в договор ресурсоснабжения с РСО и перезаключение отдельного договора на КРСОИ - имеют право на существование, и это не будет нарушением закона в части заключения и внесения изменений в договорные отношения между УО И РСО по поставке коммунальных ресурсов на содержание ОИ МКД.
С уважением, Ильмира Носик.
Совокупный долг управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования город Краснодар, перед ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО) огромен, в результате накопленной управляющими организациями (далее – УО) задолженности РСО в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги.
Единственное решение этой проблемы - переход на прямые договоры между собственниками помещений многоквартирных домов (далее - МКД) с РСО на предоставление коммунальных услуг.
Говоря о плюсах прямых расчетов с гражданами, необходимо отметить что их главным преимуществом является исключение нецелевого использования денежных средств населения исполнителями коммунальных услуг, каковыми являются УО, и сокращение сроков их получения РСО, так как они поступают напрямую в адрес РСО.
Все эти изменения детализировали нормы, связанные с оказанием коммунальных услуг жителям МКД напрямую РСО по прямым договорам, а также способствовали усилению правового статуса реестра лицензий по управлению МКД.
Каким путём можно перейти на прямые договоры
Существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО:
- по решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятого простым большинством голосов в соответствии с ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ ;
- по решению РСО согласно ст. 157.2 ЖК РФ. Такое решение возможно в случае, если УО имеет задолженность перед РСО в размере 2-х среднемесячных оплат за поставленные ресурсы;
- исторически сложившиеся отношения. Так при смене управляющей организации или формы управления МКД, если у собственников помещений в МКД уже были прямые договоры с РСО, то в этом случае, если собственники помещений на общем собрании подтвердят, что они хотят оставаться на прямых договорах, они продолжают по ним работать и с новой управляющей организацией или формой управления.
Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений МКД, такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.
Кого считать исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах
Одновременно существуют договорные отношения между РСО и УО, в части предоставления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества МКД, которые подчиняются Постановлению № 124, в п. 2 которого указано, что исполнителем коммунальных услуг считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в МКД, то есть УО.
Кто и какую информацию должен предоставлять при прямых договорах
Аналогичное правило действует в отношении данных, передаваемых УО региональному оператору по обращению с ТКО.
Эти данные нужны для начисления платы за коммунальные услуги.
На передачу этих сведений получать согласие субъекта персональных данных не нужно.
Если УК эти сведения не передаст или не передаст вовремя, в связи с чем потребителю будут ошибочно начислены платежи, и РСО заплатит за эту ошибку штраф, то УК возместит РСО сумму этого штрафа.
Кроме того УК обязана предоставлять РСО и региональному оператору по обращению с ТКО сведения из реестра собственников (ФИО с указанием размера долей в общем имуществе МКД), и при этом постоянно актуализировать эти сведения в дальнейшем.
Передавать информацию УО обязана в двух вариантах: на электронном носителе и на бумаге. Документ должен быть подписан руководителем управляющей организации или председателя правления ТСЖ/ЖК.
Кто отвечает перед потребителем за качество коммунальных услуг
Даже с момента перехода на прямые договоры РСО отвечает за их поставку в надлежащем качестве до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома ( ч. 15 ст. 161 ЖК РФ ).
Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчёты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.
Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчёт РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков ( п. 103 Постановления РФ № 354 ) и морального вреда с УО ( п. 21 Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 ).
О пользе перехода МКД на прямые договора
Следует отметить, что переход на прямые договоры приведет к контролю собственника (нанимателя) помещения МКД над объемами и стоимостью предоставляемых ему коммунальных услуг, и как следствие будет стимулировать к рациональному и бережному использованию коммунальных ресурсов.
Одновременно, переход собственников (нанимателей) помещений МКД на прямые договора с РСО положительно скажется и на работе УО.
Прежде всего после реализации жителями МКД своего права на переход к прямым отношениям с РСО изменяется зона ответственности УО, сокращается круг её обязанностей.
После исключения УО из схемы предоставления и оплаты коммунальной услуги она получает возможность перераспределить трудозатраты, сосредоточить внимание на основных направлениях деятельности - на жилищных услугах, содержании и ремонте общего имущества МКД.
Работа по прямым договорам на сегодняшний день должна являться показателем готовности потребителей, РСО и УО к соблюдению платежной дисциплины и организованности в исполнении договорных обязательств, в том числе в части расчетов за коммунальные платежи.
В силу закона организация, управляющая МКД, обязана предоставлять собственникам/пользователям помещений коммунальные услуги. Для этого необходимо заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, в том числе на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для содержания общего имущества (ОИ) в МКД.
Соответственно УО, ТСЖ, кооператив являются исполнителями коммунальных услуг (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
При этом у всех сторон взамоотношений по обеспечению потребителей в МКД коммунальными услугами есть свои права и обязанности.
Исполнитель КУ (УО, ТСЖ, кооператив):
- предоставляет собственникам коммунальные услуги;
- рассчитывается с РСО за поставленные коммунальные ресурсы;
- взыскивает задолженность с собственников/пользователей помещений в МКД за коммунальные услуги;
- обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав ОИ, к предоставлению КУ.
РСО обязана поставлять в МКД коммунальные ресурсы необходимого качества и в объеме, необходимом для предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества, до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч.15 ст.161 ЖК РФ).
1) Управляющая компания несет ответственность перед РСО за общее количество поставленных коммунальных ресурсов в МКД.
2) РСО не имеет права взыскивать задолженность с потребителей, проживающих в жилых помещениях МКД.
3) РСО не имеет права приостанавливать/ограничивать поставку как в МКД, так и в отдельные его помещения по причине задолженности населения.
4) С 01.01.2017г. собственниками нежилых помещений в МКД (кроме собственников машино-мест) обязаны заключить прямые договора с РСО для обеспечения своих помещений коммунальными услугами.
5) В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения с РСО, объем коммунальных потребленных ресурсов в помещении определяется РСО расчетными способами для случаев бездоговорного потребления (с коэффициентом 10) (п.6 Правил №354).
6) Собственники нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за КР на СОИ организации, управляющей указанным домом.
1) по решению ОСС (п.7.1 ст.155 ЖК РФ). При этом внесение потребителем платы за КУ непосредственно РСО рассматривается как выполнение его обязательства по внесению платы за соответствующий вид КУ перед исполнителем и одновременно как выполнение обязательства исполнителя по оплате коммунального ресурса перед РСО;
Задолженность должна быть признана исполнителем по акту сверки расчетов или подтверждена решением суда.
Прямые договоры с РСО заключаются в силу закона:
- собственниками помещений в МКД, которые выбрали непосредственный способ управления (ч.2 ст.163 ЖК РФ);
- в случае, если собственниками не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован;
- с 01.01.2017г. собственниками нежилых помещений в МКД (абзац 3 пункта 7 Правил № 354).
Таким образом, с введением в действие Закона №59-ФЗ коммунальные услуги могут предоставляться собственникам/пользователям помещений в МКД:
1) организацией, управляющей МКД;
2) РСО в случае перехода на прямые договора.
ПЕРЕХОД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ
С 03.04.2018г. коммунальные услуги предоставляются РСО, РО по обращению с ТКО в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в МКД договором в следующих случаях (ч.1 ст. 157.2 ЖК РФ):
1. при принятии ОСС соответствующего решения о заключении договора, содержащего положения о предоставлении КУ непосредственно с РСО или РО по обращению с ТКО (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
2. при одностороннем прекращении РСО, РО по обращению с ТКО заключенных с УО, ТСЖ, кооперативом договора/договоров:
- в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей КУ собственникам/ пользователям в МКД;
- на оказание услуг по обращению с ТКО;
3. если между собственниками и РСО, РО по ТКО ранее были заключены договоры на оказание КУ, а затем при изменении способа управления домом или о выборе другой УО принято решение ОСС о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ (п.3 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ). В этом случае подтверждать заключение прямых договоров с РСО, РО по обращению с ТКО собственникам не надо. Однако, если решение о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ не принималось при смене УО или способа управления МКД, то новая УО при попытке заключить догоры ресурсоснабжения с РСО может столкнуться с правомерным отказом (ч.8 ст.157.2 ЖК РФ).
Договоры считаются заключенными со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками решения об изменении способа управления или о выборе УО (п.3.ч.7 ст. 157.2 ЖК РФ).
1) При заключении прямых договоров речь идет только об индивидуальном потреблении в жилых/нежилых помещениях МКД.
2) При любой схеме взаимодействия сторон в сфере оказания коммунальных услуг в МКД договор на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД (КР на СОИ) РСО заключает с организацией, управляющей МКД (УО, ТСЖ, кооперативом).
3) Исполнителем КУ при принятии решения ОСС о прямых договорах становятся РСО/РО по обращению с ТКО.
4) Если УО являлась исполнителем КУ в МКД, то при ее смене или выборе иного способа управления, то у РСО не будет права отказать новой управляющей организации в заключении договора ресурсоснабжения. Но новая УО не должна иметь значительной задолженности перед РСО.
5) УО должна обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
ОСС ПРИНЯЛО РЕШЕНИЕ О ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ С РСО – ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ?
1) Принять решение о заключении прямых договоров с РСО собственники могут как в отношении одной, так и нескольких или всех КУ, которые позволяет оказывать степень благоустройства данного МКД.
Решение принимается простым большинством голосов собственников (ч.1 ст.46 ЖК РФ).
В повестке общего собрания о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО необходимо указать, договоры на предоставление каких конкретно КУ собственники будут заключать.
Желательно в повестку дня ОСС также внести вопрос об изменении условий договора управления в части исключения обязанности УО предоставлять КУ того вида, по которым принято решение о заключении прямых договоров с РСО, РО по обращения с ТКО, за исключением КР на СОИ.
2) Инициатор собрания должен будет не позднее чем через десять дней после проведения ОСС передать:
- оригиналы решений и протокол ОСС в УО, ТСЖ, кооператив для последующей передачи в ГЖИ на хранение;
- копии решений и протокол ОСС в РСО, в отношении которых принималось решение, и/или РО по обращению с ТКО.
Собственники помещений в МКД могут получить по запросу заверенные копии протокола и решений на ОСС.
3) Договоры считаются заключенными со всеми собственниками в МКД одновременно с даты, определенной в решении ОСС (ч.7 ст. 157.2 ЖК РФ).
4) РСО, РО по обращению с ТКО могут перенести срок заключения договора не более чем на 3 месяца, известив об этом инициатора ОСС не позднее 5 дней с момента получения от него копий решения и протокола собрания.
5) Если собственники помещений на общем собрании до 03.04.2018г. приняли и реализовали решение о платежах напрямую в РСО, РО по обращению с ТКО (п.7.1 ст.155 ЖК РФ), указанный порядок сохраняется до принятия на ОСС решения о переходе на прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО (ч.6 ст.3 Закона №59-ФЗ). Оплата, поступающая в РСО, будет признаваться погашением задолженности собственников перед УО, ТСЖ, кооперативом, которые отвечают перед собственниками за качество таких КУ.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ИНИЦИАТИВЕ РСО ПРИ НАЛИЧИИ ПОДТВЕРЖДЁННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Основание для прекращения договора (ч.2 ст.157.2 ЖК РФ): наличии у лица, управляющего МКД, задолженности в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.
Ранее для расторжение договора между РСО и УО необходима была задолженность за коммунальный ресурс в размере, превышающем его стоимость за 3 расчетных периода (расчетных месяца).
Ч.2 ст.157.1 ЖК РФ устанавливает порядок определения размера задолженности УО, ТСЖ, кооператива перед РСО, РО по обращению с ТКО, необходимой для принятия решения об одностороннем расторжении договора поставки коммунальных ресурсов/оказания услуг по обращению с ТКО.
Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения/оказание услуг по обращению с ТКО определяется следующим образом:
- суммируются обязательства УО, ТСЖ, кооператива перед РСО, РО по обращению с ТКО за год;
- полученный результат делится на 12.
Если указанные договоры действовали менее года, то:
- суммируются обязательства УО, ТСЖ, кооператива перед РСО, РО по обращению с ТКО за период действия договора;
- полученный результат делится на количество месяцев их действия.
1) Задолженность должна быть признана исполнителем по акту сверки расчетов или подтверждена решением суда.
2) В случае полного погашения задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу судебного акта РСО не имеет права на одностороннее расторжение договора. Погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УО, ТСЖ, кооперативом.
3) Акт сверки расчетов между РСО и УО, ТСЖ, кооперативом составляется не реже 1 раза в квартал (п.25 ПП РФ №124). При расторжении договора проводится внеочередная сверка расчетов.
4) Среднемесячная задолженность должна быть рассчитана на дату расторжения договора.
5) Установленные по результатам сверки долги за коммунальные ресурсы в целях предоставления КУ потребителям за расчетные периоды до перехода на прямые договоры будут взысканы с УО, ТСЖ, ЖСК. Это правило относится также к переходу на прямые договоры в случае принятия решения ОСС о заключении таких договоров.
РСО, РО по обращению с ТКО должно уведомить об одностороннем расторжении договора способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч.3 ст.157.2 ЖК РФ):
- организацию, управляющую МКД;
Уведомление, направленное по адресу лица, осуществляющего управление МКД, указанному в ЕГРЮЛ, считается полученным лицом, даже если оно фактически не находится по указанному адресу.
До сведения собственников РСО, РО по обращению с ТКО доводят соответствующее уведомление путем (ч.4 ст.157.2 ЖК РФ):
- размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом),
- опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления;
- в Интернете на официальном сайте РСО;
Договор предоставления коммунальных услуг будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит управляющую МКД организацию о расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).
Одновременно с расторжением договора ресурсоснабжения РСО обязана заключить договор с организацией, управляющей МКД, договор на поставку КР на СОИ.
1) Договор между собственником и РСО, РО заключаются на неопределенный срок.
2) Типовые договоры ХВС и ГВС, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между собственниками и РСО, РО по обращению с ТКО должны быть утверждены Правительством РФ (ч.2 ст.3 Закона №59-ФЗ). До их утверждения условия соответствующих договоров определяются Правилами предоставления коммунальных услуг №354.
3) Заключение договора в письменной форме не требуется (ч.6 ст.157.2 ЖК РФ).
ОБЯЗАННОСТИ УО ПРИ ПРЯМЫХ ДОГОВОРАХ СОБСТВЕННИКОВ С РСО
При заключении прямых договоров между собственниками в МКД и РСО, РО по обращению с ТКО органиазции, управляющие МКД, обязаны (ч. 11 ст. 161 ЖК РФ):
1) предоставлять РСО, РО по обращению с ТКО информацию, необходимую для начисления платы за КУ, в том числе о показаниях:
- ИПУ (при предоставлении таких показаний собственниками/пользователями УО, ТСЖ, кооперативу);
Если потребители после заключения прямых договоров передают показания ИПУ в РСО, то поставщики обязаны предоставлять, в том числе с использованием системы, лицам, осуществляющим управление МКД, информацию о показаниях ИПУ (ч.10 ст.157.2 ЖК РФ).
2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ ОИ;
3) принимать от собственников/ пользователей помещений обращения:
- о нарушениях требований к качеству КУ;
- о непрерывности обеспечения такими услугами;
- о нарушениях при расчете размера платы за КУ;
4) взаимодействовать с РСО, РО по обращению с ТКО при рассмотрении обращений потребителей КУ, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении потребителям информации о результатах рассмотрения обращений;
5) обеспечивать РСО доступ к ОИ для осуществления приостановки или ограничения предоставления КУ собственникам/пользователям в данном доме либо по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления КУ.
Таким образом, все обязанности УО, ТСЖ, кооператива по взаимодействию с потребителями в случае предоставления некачественных КУ или их отсутствия практически не изменились. За качество до стены МКД или ОДПУ отвечает РСО, а внутри дома – организация, управляющая МКД.
РО по обращению с ТКО отвечает за оказание коммунальной услуги, начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором (ч.15.1 ст.161 ЖК РФ).
1)Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность установлен разделом X Правил №354.
ДВОЙНЫЕ ПЛАТЕЖИ
Рассмотрим ситуацию, когда потребителями КУ в МКД заключены прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО, но организация, управляющая МКД, все-таки выставила плату за такие КУ собственникам/пользователям помещений в период действия прямых договоров. В этом случае УО, ТСЖ, кооператив обязаны уплатить собственникам/пользователям, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за КУ на основании указанных платежных документов (ч.5 ст.3 Закона №59-ФЗ).
1) Если собственники/пользователи в данном доме все-таки внесли плату за КУ на основании указанных платежных документов УО, ТСЖ, кооперативу, то:
- они признаются надлежаще исполнившими обязанность по внесению платы за КУ,
- к ним не применяются меры ответственности, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.
2) Задолженность по оплате коммунальных услуг взыскивается РСО, РО по обращению с ТКО с организаций, управляющих МКД .
Читайте также: