Можно ли взять вторую ипотеку не погасив первую в сбербанке и без первоначального взноса

Обновлено: 04.07.2024

Оформить ипотеку при наличии непогашенного кредита сложно, но возможно. Что делать, чтобы получить одобрение банка, читайте в нашей статье.

Евгения давно пользуется кредитной картой. Около двух лет назад она оформила потребительский кредит на 300 тысяч рублей, чтобы сделать ремонт в квартире матери. Срок кредитования – три года, ежемесячный платеж – 11 612 рублей.

Девушка снимала квартиру за 21 тысячу рублей в месяц, при этом откладывала деньги на первоначальный взнос по ипотеке.

За полтора года Женя накопила нужную сумму и оформила целевой кредит на покупку недвижимости, несмотря на то, что банки часто отказывают в выдаче крупных займов, если у клиента есть другие кредитные обязательства. Рассказываем, как ей это удалось.

Условия выдачи ипотеки

Потребность человека в комфорте перестала считаться прихотью. Мы все чаще позволяем себе тратить деньги не только на самое необходимое, но и на то, что делает нашу жизнь лучше, помогает проявить индивидуальность, быть счастливее.

Когда желания не укладываются в рамки бюджета, потребитель обращается к банковскому сектору. Кредиты стали неотъемлемой частью современной действительности.

Купить квартиру, не прибегая к кредитованию, может далеко не каждый, поэтому ипотека – отличный вариант решения жилищного вопроса для многих людей.

Стандартные требования к желающим оформить кредит на приобретение недвижимости не зависят от текущих долговых обязательств.

Требования к заемщику:

• российское гражданство;
• возраст от 20 до 85 лет (на момент закрытия договора);
• постоянная или временная прописка на территории РФ;
• общий трудовой стаж от одного года, на последнем месте работы – не менее трех месяцев;
• для ИП и малого бизнеса – предпринимательская деятельность более 12 месяцев.

Стандартный список документов:

• паспорт гражданина РФ;
• справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• заявление-анкета.

Перед подачей заявки рассчитайте предварительную сумму ежемесячного платежа – это позволит оценить ваши шансы на получение ипотеки без привлечения созаемщика или поручителя

Минимальный размер первоначального взноса рассчитывается с учетом ипотечной программы и наличия льгот, доступных заемщику. Некоторые финансовые организации предлагают тарифы без предварительного платежа, но его отсутствие довольно сильно отражается на процентной ставке – не в пользу клиента.

Первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости недвижимости помогает получить более комфортные условия и существенно сократить сумму переплаты.

Рассмотрим на примере:

стоимость квартиры – 4,5 млн рублей;

ставка – 9,89% годовых;

Без первоначального взноса платеж составит 43 099 рублей, сумма переплаты – 5 843 645 рублей.

Если внести 10%, то ежемесячный платеж уменьшится на 4 310 рублей, а переплата за весь срок составит 5 259 281 рублей.

При взносе 20% платеж станет 34 479 рублей в месяц, а общая переплата сократится еще на 600 000 рублей.

Если не хотите копить полжизни, а приобрести долгожданную недвижимость нужно прямо сейчас, советуем оформить ипотеку на 20 лет в Совкомбанке. Оставить заявку можно на сайте — спустя несколько минут вам перезвонит менеджер, чтобы подобрать самые выгодные кредитные условия.

Одобрят ли ипотеку, если есть кредиты

Несколько действующих кредитов – явление распространенное. Согласно анализу Центробанка РФ за IV квартал 2020 – I квартал 2021 года на одного заемщика приходится 2,94 кредитов (в том числе микрозаймы).

С точки зрения законодательства нет никаких ограничений по их количеству, однако наличие долговых обязательств все же влияет на решения кредиторов, особенно когда речь идет об ипотеке.

Если у вас есть рассрочка или заем на небольшую сумму с аннуитетными (фиксированными) платежами, вероятнее всего, это не станет препятствием для получения ипотеки. Главное, чтобы регулярных доходов хватало для своевременной оплаты. В этом случае для оценки закредитованности банк будет учитывать только остаток долга.

Если в вашем распоряжении есть кредитная карта, то шансы ниже. Неважно, какая часть лимита использована на момент подачи заявки, во внимание принимается вся сумма, ведь вы можете снять ее в любое время.

Предположим, текущий долг по вашей карте – 50 тысяч рублей;

ставка – 25% годовых;

минимальный обязательный платеж – 5% от суммы остатка долга.

В таком случае в следующем месяце понадобится внести 3 542 рубля, затем – 3 365 рублей.

Но если через два месяца вы потратите еще 150 тысяч рублей, размер платежа увеличится до 13 661 рубля. Разница значительная – больше 10 тысяч рублей.

У Евгении была кредитка на 300 тысяч рублей. Когда она подала заявку на ипотеку впервые, то получила отказ. Менеджер порекомендовал ей закрыть карту.

Что влияет на решение

Для финансовых организаций главным критерием при рассмотрении заявки является способность клиента своевременно вернуть деньги. Но если у вас уже есть кредиты, то банк более тщательно, чем обычно, оценивает факты, говорящие о ваших личных качествах, – ответственности и законопослушности (насколько это возможно).

Оформить ипотеку при наличии действующего займа возможно, но процент одобрения по таким заявкам ниже, чем по обычным потребительским кредитам

На итоговое решение (одобрение или отказ), сумму и процентную ставку в разной степени влияют:

• Кредитная история: если были серьезные просрочки, то шансы получить ипотеку – практически нулевые.
• Остаток долга и срок по действующему займу (хорошо, если вы совершали досрочные платежи).
• Дисциплина при исполнении других финансовых обязательств: квартплата, налоги, алименты.
• Суды, связанные с нарушением долговых обязательств.
• Запускалась ли в отношении вас процедура банкротства.
• Увольняли ли вас с работы по статье; есть ли записи о замечаниях, выговорах и т.п. в трудовой книжке.
• Случались ли по вашей вине ДТП, как часто вас штрафует ГИБДД.
• Серьезным препятствием для ваших планов может стать наличие судимости, особенно за мошенничество и финансовые махинации.
• Рост заработка с момента оформления предыдущего кредита пойдет на пользу.
• Вероятность одобрения достаточно высока, если сумма регулярных доходов на 50-60% превышает все ежемесячные расходы.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Плохая кредитная история может помешать в получении даже небольшой суммы, а на квартиру вам нужно получить несколько миллионов. Что делать? Доказать, что вы способны вносить платежи по графику:

• погасите текущие просрочки,
• не допускайте возникновения новых последующие 3-6 месяцев.

Подтвердите все имеющиеся источники доходов:

• если сдаете квартиру или авто в аренду по устному договору, зафиксируйте сделку на бумаге и прикрепите к заявке;
• если оказываете услуги или продаете изделия ручной работы – зарегистрируйтесь, как самозанятый;
• если получаете помощь от государства в виде льгот и субсидий – предоставьте соответствующие документы в кредитную организацию.

Подготовьте крупный первоначальный взнос, превышающий минимальные требования, – это снизит вашу кредитную нагрузку.

Если после уплаты всех долгов у вас практически не остается свободных средств, то пригласите созаемщика с высоким доходом и надежного поручителя.

Евгения зарабатывает 100 тысяч рублей в месяц. Из них примерно 36 тысяч уходят на регулярные расходы: аренду жилья, коммунальные и кредитные платежи, обслуживание автомобиля.

По предварительным расчетам на погашение ипотеки придется вносить около 40 тысяч рублей. Итого 76 тысяч рублей, а это более 70% от суммы официального дохода.

Как взять ипотеку, если есть кредит

Покупка квартиры в ипотеку – серьезное решение, требующее не только моральной подготовки, но и определенных предварительных действий, которые могут сыграть ключевую роль при рассмотрении вашей заявки.

Несколько шагов, которые вы можете предпринять:

• рассмотрите варианты увеличения дохода – найдите более высокооплачиваемую работу, сдайте в аренду имущество;
• работайте длительное время в одной организации без нарушений;
• соблюдайте законы, не давайте поводов для штрафов;
• рассчитывайтесь по всем обязательствам своевременно, а по возможности – досрочно;
• закройте кредитные карты (желательно погасить имеющиеся долги);
• выведите из тени неофициальные доходы;
• подумайте, какие регулярные расходы можно сократить, а лучше вообще отказаться;
• подкопите на первоначальный взнос больше требуемого хотя бы на 5-10% (продайте что-нибудь ненужное);
• подавайте заявку на максимальный срок, чтобы уменьшить платеж.

Совет от банка

Обычно банки лояльны к действующим клиентам, поэтому вероятность одобрения будет выше, если вы обратитесь в организацию, в которой оформлен первый кредит. А лучше подать заявки в сразу несколько финансовых учреждений – и шансов больше, и будет из чего выбирать, если получите не одно положительное решение.

Можно попросить стать созаемщиком кого-то из родственников или человека, с которым планируете жить в новой квартире – например, будущего супруга

Сначала Евгения подала заявки на ипотеку сразу в несколько банков и по всем получила отказ. Тогда девушка основательно подготовилась и спустя четыре месяца вернулась в банк, в котором оформляла заем на ремонт маминой квартиры.

Чтобы увеличить шансы на успех, девушка избавилась от лишних расходов и предприняла несколько действий для повышения платежеспособности:

• продала старый автомобиль, чтобы получить дополнительные деньги на первоначальный взнос;
• восстановила лимит карты и закрыла кредитный договор;
• внесла два платежа по действующему кредиту досрочно;
• пригласила своего молодого человека в качестве созаемщика;
• переехала к нему, чтобы не тратиться на съем жилья.

На этот раз все удалось! Женя купила квартиру рядом с местом работы и планирует начать ремонт после погашения первого кредита. Возможно, для этого снова понадобятся заемные средства, но теперь она знает, что делать для достижения желаемой цели.

C ипотекой решение квартирного вопроса стало доступнее для миллионов людей: достаточно накопить часть от стоимости недвижимости, предоставить деньги в банк и подписать договор — через несколько лет ежемесячных выплат жилье полностью перейдет в собственность заемщиков. Но что делать, если стартового капитала в распоряжении не оказалось? В статье ниже — актуальные в 2022 году варианты ипотеки без первоначального взноса от российских банков.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Ипотечные кредиты кажутся максимально безопасными для банков, ведь по их условиям заемщики получают деньги не просто так, а под залог — как правило, приобретаемой недвижимости. Пока долг не будет погашен, жилплощадь остается под обременением — ни реализовать, ни подарить ее заемщик не сможет. А если ипотека и вовсе не будет выплачена, недвижимость перейдет в распоряжение банка. Казалось бы, никаких рисков со стороны кредитных организаций.

Однако по большинству ипотечных программ все равно требуется дополнительная гарантия — первоначальный взнос. Почему так?

• На рынке недвижимости регулярно растут и падают цены. Если ипотека выдавалась, исходя из пиковой стоимости квадратного метра, через несколько лет банк вряд ли сможет реализовать квартиру по той же цене. В итоге долг заемщика покрыть не удастся, если последний не сможет платить ипотеку.
• Считается, что заемщик, неспособный накопить на первоначальный взнос, — это ненадежный плательщик в будущем. Поэтому банки ставят стартовый взнос условием, чтобы отсеять лиц с низкой платежной дисциплиной и недостаточным доходом.

Как итог, в большинстве финучреждений требуют, чтобы у заявителя на руках имелось 10-15% от стоимости приобретаемого жилья. Обойти это условие можно несколькими способами — рассмотрим их, переходя от самых простых решений к более сложным.

Предложения банков по ипотеке без первого взноса в 2022 году

Ипотека без первоначального взноса от банка Промсвязьбанка

Приобрести квартиру с 0% стартового взноса Промсвязьбанк предлагает на первичном рынке, но работает не со всеми застройщиками: конкретный перечень партнеров стоит уточнять у специалистов банка. Прочие привилегии — например, более низкая ставка — зависит от статуса заявителя (например, Промсвязьбанк поощряет зарплатных клиентов и держателей премиум-пакетов).

Условия

• Процентная ставка — от 8,09%;
• Кредитный лимит — от 10 тыс. до 30 млн. рублей;
• Срок кредитования — от 3 до 30 лет.

Промсвязьбанк дает возможность закрыть долг без издержек: по ипотеке действует досрочное погашение без процентов и штрафов. Также клиенты экономят на оформлении: комиссия за него составляет 0%.

Требования

• Российское гражданство;
• Постоянная регистрация;
• Возраст от 21 года до 65 лет;
• Общий стаж работы — от 12 месяцев;
• На последнем месте — от 4 месяцев;
• Залог — имеющееся квартира.

Принимаются заявки от индивидуальных предпринимателей. При этом срок существования из бизнеса должен составлять не менее 2 лет.

Завышение стоимости жилья

Ипотека без первоначального взноса — это абсолютно прозрачная сделка, пускай и предлагаемая меньшинством банком. А вот т.н. завышение — это способ обойти требования кредитных организаций. Его суть состоит в том, чтобы указать стоимость квартиры/дома выше на сумму, равную первоначальному взносу. При этом заявитель представляет в банк подтверждающие документы (как правило, расписку от продавца).

Какие сложности в этой схеме?

• Банки обязательно оценивают недвижимость. Если указанная заявителем сумма будет серьезно отличаться от рыночной стоимости, сделку моментально забракуют;
• Завышение работает только для рынка вторичного жилья. Банки примут расписку от частного лица, но не от лица юридического (девелопера или застройщика).

Решаться схему с завышением важно при полном согласии с продавцом: есть риск, что он затребует вернуть взнос, подсчитанный с учетом измененной цены, или вовсе не согласится сотрудничать.

Потребительский кредит на первоначальный взнос

Потребительские кредиты оформляются сегодня достаточно просто: при условии стабильного дохода, привлечения поручителей или предоставления авто в залог банки охотно выдадут крупную сумму. Но есть несколько нюансов:

• Стоит просчитать нагрузку на бюджет: вскоре платить придется и по потребительскому кредиту, и по ипотеке. С таким процентом отчислений банкам очень легко выйти в минус и задолжать по ежемесячным платежам;
• Оформление кредита нужно удачно подгадать. Если банк, в котором берется ипотека, успеет зафиксировать в кредитной истории заявителя новый долг, он может отказать: слишком велико финансовое бремя.

Ипотека от застройщика

Взять ипотеку со взносом 0% от застройщика можно по двум схемам. Первая — на сумму взноса компания выдает процентный или беспроцентный займ, который заемщик предоставляет в банк. Впоследствии деньги возвращаются застройщику по условиям договора:

• Обычно ставка в такой сделке выше банковской на 3-7%;
• Вернуть деньги нужно в короткий срок — до 2-3 лет;
• Не всем застройщикам можно доверять, поэтому выбранную компанию лучше проверить, наняв юриста.

Вторая схема — участие в акции или спецпредложении. Поскольку первоначальный взнос внушителен (до 15% от стоимости жилья), застройщики часто предлагают оплатить его в рассрочку или со скидкой. Заранее узнать о такой возможности нельзя: нужно мониторить предложения от девелоперов. Обычно акции проводятся на стадии сдачи нового ЖК и на этапе активных продаж.

Ипотека под залог недвижимости

Компенсировать банку нулевой взнос можно с помощью дополнительного обеспечения — недвижимости в залог. К рассмотрению и оценке банк примет жилплощадь в собственности не только заявителя, но и третьих лиц. Например, залогом может выступить квартира супруга или родственника.

Документы

Основной пакет документов для большинства кредитов схож — это паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, а также второй документ для удостоверения личности (на выбор — СНИЛС, ИНН, водительские права, загранпаспорт и др).

Но у залоговых кредитов есть специфика — вместе с основным подается отдельный набор бумаг о предмете залога. В случае ипотеки под залог недвижимости это:

Кроме собственно документов о недвижимом имуществе, потребуется согласие супруга продавца на продажу имеющегося жилья, а также на покупку/строительство нового. Если продавцом выступает несовершеннолетний, в банке запрашивают согласие органов опеки.

Предложения банков

Под залог недвижимости банки часто выдают потребительские кредиты (целевого и нецелевого типа). А вот строительство нового жилья под залог имеющегося — более редкое предложение. Например, в 2022 году его готовы сделать такие организации:

Как видно из перечня, процент по кредитам средний. Уменьшить его можно, все-таки сделав первоначальный взнос в дополнение к жилплощади в залог.

Поиск ипотеки

Условия для участия в программе

Получить помощь государства могут молодые семьи, соответствующие трем критериям:

Последние требование не повсеместно. Но обычно дети являются плюсом, поскольку увеличивают размер госсубсидии.

Документы

Пакет бумаг супруги представляют в исполнительные органы по мест проживания:

• Заявление о намерении участвовать в программе (за подписью обоих супругов);
• Документы, подтверждающие личность (+копии);
• Документы о том, что чета нуждается в улучшении жилищных условий или обретении собственного жилья;
• Документы, подтверждающие платежеспособность семьи;
• Документы о регистрации брака.

Из-за достаточно мягких требований очереди из желающих поучаствовать в программе постоянно растут.

Получение помощи в рамках программы

• Сделать первоначальный взнос по ипотеке;
• Оплатить строительство частного жилья;
• Оплатить покупку недвижимости на первичном или вторичном рынке;
• Погасить задолженность по ипотеке, если она была оформлена до старта программы в 2011 году.

Два значимых нюанса — финпомощь нельзя забрать наличными, а ее объем не может превысить 2,2 млн. рублей. Для конкретной семьи размер субсидий рассчитывается, во-первых, из рыночной цены кв. метра, актуальной для данного региона. Во-вторых, влияет количество детей.

Предложения банков

В федеральной программе принимает участие множество банков, и почти все из них — крупные кредитные организации с хорошей репутацией. Несколько примеров:

Кроме процента условия по ипотекам для молодых семей схожи. Незначительно варьируются требования — стаж, справки к представлению и возраст заемщиков.

Материнский капитал

Материнский (или семейный) капитал — пожалуй, самая громкая и масштабная программа госпомощи, реализуемая правительством РФ. Распорядиться финансовым ресурсом в рамках этой инициативы можно по нескольким направлениям:

• Улучшение жилищных условий;
• Оплата образования;
• Пенсионные накопления матери.

Документы на ипотеку

Итак, если в семье был рожден/усыновлен второй, третий и последующий дети, родители могут собирать документы, чтобы взять ипотеку. Для банка пакет бумаг включает:

• Сертификат на маткапитал и выписка из ПФ об остатке средств на нем;
• Документ о регистрации брака или его расторжении;
• Документы о рождении/усыновлении ребенка;
• Договор о покупке недвижимого имущества;
• Документы на приобретаемую недвижимость (справка БТИ, техпаспорт, выписка из домой книги);
• Заявление, в котором заёмщик обязуется зарегистрировать новую жилплощадь на всех членов семьи в долях.

Разумеется, в банке потребуют и базовый пакет — паспорт и СНИЛС заемщика, а также документы созаемщика или поручителя, если таковые имеются.

Документы ПФР

Подписав договор с продавцом и кредитной организацией, можно обращаться в Пенсионный фонд — оттуда будут перечислены средства на первоначальный взнос. Что включает пакет документов для ПФ:

• Документы, подтверждающие личность заемщика;
• Документы из банка, включая кредитный договор;
• Реквизиты для перечисления средств из маткапитала.

Выплаты в Пенсионном фонде формируются единожды за 6 месяцев, поэтому в местное отделение нужно обратиться заранее — хотя бы за полгода до оформления ипотеки.

Военная ипотека

Фундаментальную поддержку военнослужащим оказывает Министерство обороны, которое готовое взять на себя выплату всей ипотеки. Правда, совсем не платить по кредиту смогут лишь некоторые военные: для этого нужно соответствовать критериям министерства и пройти оформление в несколько этапов.

Так кто же из военнослужащих обязательно получат поддержку?

• Офицеры и прапорщики, находящиеся на контрактной службе с 01.01.2005 года.

На добровольной основе на финпомощь смогут рассчитывать:

• Офицера запаса, служившие с начала 2005 года;
• Прапорщики и мичманы с выслугой от трех лет;
• Матросы, солдаты и сержанты, второй раз проходящие контрактную службу после 01.01.2005 года;
• Выпускники военные ВУЗов, отслужившие более трех лет;
• Служащие и работники иных ведомств — ФСБ, ФСО, МВД и военизированных частей МЧС.

Лишиться господдержки можно по факту увольнения, полного закрытия долга либо смерти.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки без взноса

Сама процедура получения военной ипотеки довольно громоздкая. Средства на ее погашение хранятся на специальных именных счетах, поэтому сперва себя нужно включить в НИС — накопительно-ипотечную систему. Для этого:

• Заявление из НИС;
• Копия договора на ипотеку;
• Договор об открытии счета;
• Отчет с оценкой стоимости жилья (выдает банк или независимая инстанция).

В следующие десять дней организация решает, одобрять ли кредит. Если итог положительный, заявитель приходит в банк и оформляет договор. Далее — снова в банк, чтобы квартира/дом окончательно перешла в собственность заемщика. Нужны такие документы:

• Квитанция об оплате госпошлины;
• Акт приема-передачи жилплощади;
• Договор на покупку жилья в кредит;
• Договор страхования (на случай неблагоприятных обстоятельств).

• Копию договора на покупку жилья в кредит;
• Копию страхового договора;
• Квитанцию об оплате страхового взноса;
• Выписку из росреестра по факту предоставления паспорта заемщика, квитанции об оплате госпошлины и заявления.

Предложения банков

Требования к заемщикам схожие: везде запрашивают свидетельство НИС и паспорт. Иногда нужен дополнительный документ — свидетельство о браке или СНИЛС.

Социальная ипотека

По схожему принципу с военной ипотекой работает господдержка на строительство/покупку жилья для бюджетников — учителей, врачей и ученых. Основное требование сводится к возрасту и стажу: заявителю не должно исполнится 35, а срок работы по специальности должен составлять минимум три года. Однако подпадание под эти критерии еще не гарантирует льготной ипотеки.

Дополнительное условие зависит от региона, но наиболее существенно — текущие жилищные условия, которые нуждаются в улучшении. Так, на бюджетника должно приходиться не больше 18 кв. метров жилплощади, чтобы он смог участвовать в госпрограмме.

Шаг 1: Документы для участия в программе

Старт оформительной процедуры — в региональной администрации, где заявитель становится на учет. Для этого требуются следующие документы:

• Заявлении об участии в госпрограмме;
• Важное — в городском (не поселковом или районном) архиве взять справки с прошлых мест регистрации как доказательство того, что заявитель всю жизнь проживает в данном городе;
• Копия документа об образовании и трудовой книжки;
• Характеристика с места официального трудоустройства;
• Справка из БТИ о том, что у заявителя в собственности нет недвижимости (срок действия — не более двух месяцев);
• Документ о регистрации или расторжении брака;
• Свидетельство рождения детей, если им не исполнилось 14 лет;
• Копии паспортов всех членов семьи, включая детей, достигших 14 лет;
• Письменное согласие на обработку персональной информации.

Желающих получить льготную ипотеку гораздо больше, чем потенциальные возможности программы. Поэтому продвижение по очереди может занять годы.

Шаг 2: Открытие счета в банке

Если очередь все-таки дошла, в администрации выдают свидетельство об участии в социальной ипотеке. С ним будущий заемщик:

1. Идет в АИЖК — Агентство ипотечного жилищного кредитования;
2. Получает список банков-партнеров, которые выдают кредиты в рамках данной программы;
3. Выбрав один из банков, заключает договор на ипотеку и открывает именной счет.

Шаг 3: Получение ипотеки

На финальном этапе банк выдает ипотеку, получив от заявителя документы, подтверждающие личность, свидетельство АИЖК, договор на покупку жилья в кредит и договор страхования. Деньги, предоставляемые программой, можно использовать по-разному: потратить на первоначальный взнос, взять кредит под сниженный процент или приобрести государственное жилье по цене ниже рыночной.

Предложения банков

Коммерческие банки работают в рамках госпрограммы наравне с государственными финучреждениями. Рассмотрим примеры доступных в 2022 году ипотечных кредитов:

Как видно из перечня, ставки для бюджетников достаточно демократичные и находятся в диапазоне 7-11%. При этом рыночная ставка выше — начинается в районе 12% годовых.

Технически это работало так: АИЖК выдавало заемщику ипотеку на покупку жилья. В дополнение к ней оформлялся второй кредит — под залог имеющейся недвижимости, который шел на первоначальный взнос по основной ипотеке. Особенность дополнительного кредита состояла в том, что он погашался единовременно — за счет реализации старой жилплощади, т.е. без ежемесячных платежей.

5

1

0

1

0

Ипотека — это способ покупки жилья в кредит под залог недвижимости при помощи заемных средств банка. Чтобы банк согласился выдать такой кредит, клиент должен предоставить гарантию своей платежеспособности — предоставить подтверждение дохода и внести определенную сумму из собственных средств в качестве первоначального взноса. Но что делать, если денег на первоначальный взнос нет? Разбираемся, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса и что для этого потребуется.

Зачем банкам первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это часть стоимости покупаемого жилья, которую заемщик выплачивает продавцу из собственных средств. Обычно он составляет 10–20% от полной стоимости квартиры. Для банка такой взнос — показатель, что клиент обладает достаточной финансовой грамотностью и дисциплиной, способен накопить средства, а значит — сможет в течение нескольких лет регулярно вносить платежи по ипотеке. Кроме того, клиенты, предоставившие большой первый взнос, обычно менее склонны к просрочкам платежей или полной невыплате долга.

У первоначального взноса есть и более утилитарная функция — он повышает ликвидность ипотечной квартиры, которая до окончания срока кредита остается в залоге у банка. Если заемщик вдруг перестает платить по кредиту, то наличие взноса позволяет банку быстрее продать эту квартиру и возместить свои убытки. По этой причине многие банки настаивают хотя бы на минимальном первоначальном платеже.

Ипотека без первоначального взноса — серьезный риск для кредитной организации. Чтобы его избежать, банки мотивируют клиентов предоставить большой первый взнос, предлагая им более выгодные условия кредитования или снижая ставку по ипотеке — и, напротив, увеличивая ставку тем, кто не готов внести большой платеж.

Что делать, если денег на первый взнос нет

Базовый вариант — накопить нужную сумму, и только после этого начинать заключение договора ипотечного кредита. Наличие первого взноса делает кредит более выгодным не только для банка, но и для самого заемщика, поскольку позволяет уменьшить общую сумму долга и за счет этого снизить сумму ежемесячных платежей или уменьшить срок кредита.

Если этот вариант по причинам не подходит, существуют и другие способы оформить ипотеку без первого взноса — рассказываем подробнее о каждом из них.

Потребительский кредит

Если на взнос по ипотеке не хватает собственных средств, можно привлечь заемные — например, потребительский кредит без установленной цели. Полученные в рамках кредита деньги направляются на погашение первого взноса — это позволяет оформить ипотеку на стандартных условиях без завышения ставки.

Стоит иметь в виду, что процентная ставка по стандартным кредитам зачастую намного выше, чем ставка по ипотеке. Это значит, что итоговая сумма переплаты по займам будет больше, чем если бы вы выплачивали одну ипотеку. К тому же вам придется обслуживать сразу два кредита, что значительно повысит долговую нагрузку на семью. В совокупности это может привести к отказу по ипотеке, если банк по причинам сочтет, что заемщик не сможет одновременно вносить платежи по двум кредитам.

Деньги в долг

Чтобы не брать на себя обязательства по выплате второго кредита и не перегружать свою кредитную историю, можно взять деньги в долг, но уже не у кредитной организации, а у своих родственников или знакомых. В таком случае вам не придется выплачивать проценты за пользование деньгами, поэтому финансовая нагрузка по сравнению с потребительским кредитом будет несколько меньше.

А вот к микрофинансовым организациям обращаться лучше не стоит — обычно они предлагают настолько высокие ставки по микрокредитам, что переплата в итоге окажется гораздо больше, чем выгода от предоставления первого платежа.

Материнский капитал

Для покрытия первоначального платежа можно использовать средства материнского капитала. Маткапитал — это государственная программа, направленная на поддержку семей с детьми. В 2021 году по ней можно получить 483 882 рубля за рождение или усыновление первого ребенка и 639 432 рубля за второго или последующих. Потратить эти деньги можно, кроме прочего, на улучшение жилищных условий семьи. В том числе, на первоначальный взнос по ипотеке.

В некоторых случаях суммы на сертификате маткапитала будет достаточно, чтобы полностью покрыть взнос по ипотеке, в других его может хватить только на часть платежа — тогда остаток придется заплатить из собственных денег. Нужно помнить, что у этого способа есть одна особенность: применение маткапитала для получения ипотеки без первого взноса обязывает заемщика выделить в квартире доли для всех детей, что в дальнейшем может затруднить раздел и продажу этой квартиры.

Не все ипотечные программы допускают использование маткапитала. Уточните в банке, можно ли применить сертификат и как это сделать.

Военная ипотека

быть старше 21 года

не менее трех лет участвовать в программе согласно №

Военная ипотека

При соблюдении всех этих условий государство будет каждый месяц перечислять военнослужащему субсидию, с помощью которой можно будет оплатить взнос по ипотеке. По этой программе можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке в любом регионе России — расположение квартиры не будет привязано к тому региону, где служит военный.

Обратите внимание: в такой программе участвуют не все банки, а максимальная сумма господдержки может быть ограничена.

Льготная ипотека

не иметь собственного жилья или нуждаться в улучшении условий проживания

быть младше 35 лет

иметь уровень дохода, который позволяет выплачивать ежемесячные взносы по ипотеке

Ипотеку без первого взноса по льготной программе могут получить не только молодые женатые пары, но также семьи, состоящие из одного родителя и ребенка.

Залог

Оформить ипотеку без первоначального взноса также можно под залог недвижимости. В таком случае в залоге будет не то жилье, которое вы приобретаете с помощью ипотечного кредита, а то, которое уже находится у вас в собственности. Предметом залога может быть квартира, частный жилой дом, апартаменты или участок земли. При этом должны соблюдаться следующие условия:

в квартире или доме не должны быть прописаны дети

объект не должен находиться в ветхом или аварийном здании, предназначенном к сносу

сумма кредита не должна составлять больше 60–70% от стоимости заложенного объекта

При оформлении ипотеки на этот жилой объект будет наложено обременение: он останется в вашей собственности, но распоряжаться им вы сможете с некоторыми ограничениями. Например, сделать перепланировку или продать такую квартиру можно будет только по согласованию с банком. Обременение будет снято после полного погашения ипотеки.

Акции банков

Время от времени банки проводят маркетинговые акции, в рамках которых можно воспользоваться ипотечными и другими программами на более выгодных условиях, чем обычно. Это позволяет привлечь новых клиентов и расширить клиентскую базу. Во время таких акций можно в том числе оформить ипотеку без первоначального взноса или получить сниженную ставку по кредиту.

Банки также иногда проводят партнерские акции совместно с застройщиками — в таких случаях при оформлении ипотеки первый платеж вносит сам застройщик, а не покупатель. Однако с помощью такой программы можно купить не любое жилье: по условиям подобных акций выбирать квартиру можно только из заранее оговоренного списка объектов, принадлежащих этому застройщику.

Заключение

Оформить ипотеку без первого взноса реально — для этого нужно только выбрать программу, подходящую под ваши условия, и собрать необходимые для нее документы. Однако может потребоваться залог или же ставка по ипотеке будет выше, чем при тех же условиях, но с первоначальным взносом. В итоге ипотека без первого взноса может оказаться менее выгодной, чем стандартная ипотека с крупным первоначальным платежом. Поэтому перед тем, как заключить кредитный договор и взять ипотеку, нужно внимательно просчитать возможные варианты и рассмотреть доступные вам программы.

Райффайзенбанк предлагает разные виды программ ипотечного кредитования с гибкими условиями и низкими процентными ставками. Подобрать подходящую программу и ознакомиться с актуальными тарифами можно в приложении или на сайте Райффайзенбанка. Здесь же можно рассчитать ориентировочную стоимость кредита с помощью ипотечного калькулятора, а также сравнить ее стоимость с первоначальным взносом и без.

Рекомендуем

Приобретение строящегося или готового жилья от застройщика на условиях льготной ипотеки с господдержкой по субсидированной ставке — выгодный способ обрести свое жилье.

Мечтаете улучшить свои жилищные условия? С ипотекой под залог уже имеющегося в собственности жилья — купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке стало не только проще, но и выгоднее!

Быстро накопить на квартиру — задача непростая. Если жить в своём жилье хочется сейчас, а не через десяток лет, выручит ипотека. Вместе с ВТБ разобрались, как сделать так, чтобы переплата по кредиту была минимальной.

1. Выбирайте оптимальный срок кредитования

Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.

Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.

2. Увеличьте первый взнос

Чем большую сумму вы внесёте на первоначальном этапе, тем меньше будет размер долга и переплат. Предварительно рассчитать переплату можно по специальной формуле или на ипотечном калькуляторе.

Предположим, вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей. Вы хотите оформить ипотеку на 20 лет и готовы внести первоначальный взнос 1 млн рублей. При ставке 8% годовых переплата по кредиту составит более 9 млн рублей. Если же вы увеличите первоначальный взнос до 3 млн рублей, то переплата будет меньше — 7 млн рублей. Это предварительный расчёт, точные условия ипотеки вам предоставят в банке.

Банк рассматривает первоначальный взнос, наряду с занятостью, уровнем и стабильностью дохода, как подтверждение платёжеспособности клиента. При этом первый взнос идёт не банку, а передаётся продавцу, формируя вместе с кредитом общую стоимость недвижимости. Некоторые банки предлагают взять ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка по такому кредиту может быть выше.

По нашей базе, средний размер первоначального взноса составляет более 30% от стоимости недвижимости. Однако мы выдаём кредиты с первоначальным взносом от 10% или даже меньше, если клиенты используют средства материнского капитала, составляющие не менее 10% стоимости жилья. Размер первого взноса должен быть такой, чтобы сумма кредита и ежемесячные платежи стали комфортными для заёмщика.

3. Изучите ипотечные программы

Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить Материнский (семейный) капитал / ПФР 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.

Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили Как взять ипотеку с господдержкой по ставке 7%? / Спроси.Дом льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.

Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.

Заёмщики выбирают жильё как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, преимущества есть у каждого из этих вариантов. Покупка новостроек сейчас поддерживается госпрограммами со льготными ставками, но при этом надо соответствовать условиям такой программы. Также могут быть специальные предложения от застройщика на покупку недвижимости. При покупке вторички можно воспользоваться дисконтами, которые есть у банка в дополнение к базовой ставке, и тем самым тоже получить выгодное предложение. Кроме того, это вариант для тех, кто не хочет ждать, пока дом достроится, а планирует побыстрее въехать в новую квартиру и начать там жить.

Если вы уже взяли ипотечный кредит, его можно рефинансировать по более выгодным условиям. Например, в ВТБ оформляют рефинансирование по обновлённой программе семейной ипотеки со ставкой 5%. Раньше в программе могли участвовать только семьи с двумя и более детьми. Теперь её действие распространяется и на семьи, у которых в 2018–2023 годах родился первенец или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Оформить рефинансирование в ВТБ можно за один визит — больше не нужно записываться и ходить в МФЦ и предоставлять кучу документов. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка, заполнив заявление-анкету.

4. Выберите удобную систему платежей

Погашать ипотеку можно дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированной системе размер платежей постепенно снижается. Самая высокая финансовая нагрузка приходится на первые годы ипотеки. При аннуитете платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, но конечная переплата по кредиту будет выше.

Предварительно рассчитать ежемесячные платежи можно на калькуляторе. Предположим, вы планируете взять ипотеку на 7 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. При аннуитете вам придётся выплатить 14,1 млн рублей, то есть переплата по процентам достигнет 7,1 млн рублей. При этом ежемесячный платёж будет фиксированным на протяжении всего периода ипотеки — 58,5 тысячи рублей.

При дифференцированной системе нужно будет выплатить 12,6 млн рублей, переплата составит 5,6 млн рублей. Но первые выплаты по кредиту будут достигать 76 тысяч рублей.

Банки чаще используют аннуитет. Система дифференцированных платежей подходит тем, кто хорошо разбирается в финансах и может платить в первые годы ипотеки максимальные взносы на фоне расходов на ремонт, покупку мебели, аренды жилья (если покупается квартира в строящемся доме). Также заёмщику нужно учитывать, что размер ежемесячных взносов при дифференцированной системе будет постоянно меняться, поэтому станет сложнее планировать семейный бюджет.

5. Вносите платежи досрочно

Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.

• Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
• Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
• Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.

Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.

Погашать ипотеку досрочно нужно тогда, когда появляется такая возможность — никаких ограничений нет. Главное — это комфорт и рациональный расчёт своих возможностей. Это относится и к выбору параметров, которые вы хотите уменьшить. Но в любом случае выгодно больше платить по ипотеке в первую половину её срока. Так вам удастся сократить размер переплат по процентам.

6. Рефинансируйте ипотеку

Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения прежнего. Благодаря ему можно получить лучшую процентную ставку и тем самым сократить размер переплаты по кредиту. Игра стоит свеч, если разница по ставкам составляет не менее 1%. Чтобы получить новый заём и погасить текущий, нужно оплатить страховые взносы, услуги нотариуса и так далее. После всех подсчётов может оказаться, что выгоднее не заключать новый договор.

В некоторых банках, например, действует временная надбавка к процентной ставке по рефинансированию — на период переоформления залога в пользу нового кредитора. Этот процесс может занять 2–3 месяца, в течение которых вы будете вносить повышенный платёж.

7. Получите имущественный вычет

При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.

Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.

Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.

Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.

Читайте также:

  
• Что можно сделать из нелегальных частей в террарии
  
• Кто является нетрудоспособным гражданином рф по закону
  
• Нужен ли загранпаспорт белорусам для грин карты
  
• Анастасия владимировна кузьмина какое гражданство
  
• Ип турфирма есть ли снижение страховых взносов