Можно ли отозвать согласие на субаренду

Обновлено: 02.07.2024

По общему правилу арендатор может предоставить земельный участок в субаренду без согласия арендодателя. Однако арендатор обязан уведомить арендодателя о субаренде.

Учтите, что срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать в том же порядке, что и договор аренды.

Государственные и муниципальные земельные участки можно передать в субаренду без торгов. Однако в некоторых случаях их субаренда запрещена.

2. Согласие арендодателя на субаренду.

По общему правилу арендатор может сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.

Арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду.

Арендодатель, давший согласие, может отозвать его до заключения договора субаренды (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Поэтому арендатору рекомендуется заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.

3. Согласие арендодателя в договоре аренды публичного участка.

В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:

• срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации);

• договор заключен до 30.10.2001, т.е. до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (п. п. 17, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

4. Передача участка в субаренду без согласия арендодателя.

Если арендатор передал участок без необходимого по закону согласия арендодателя или нарушил ограничения, указанные в согласии, договор субаренды может быть признан недействительным. При этом арендодатель должен доказать, что арендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. п. 1, 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если согласие необходимо в силу договора, а не закона, то представляется, что арендодатель вправе будет требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

5. Уведомление арендодателя о субаренде земельного участка.

Если арендатор может передать участок в субаренду без согласия арендодателя, то он должен его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.

Законом не установлен срок, в течение которого арендатору нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в договоре такого срок не предусмотрен, то уведомить арендодателя арендатору нужно в разумный срок после заключения договора субаренды.

6. Передача публичного земельного участка в субаренду без торгов.

Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду без торгов, поскольку:

• Земельный кодекс Российской Федерации по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации);

• законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если арендатор передает участок в субаренду, то остается ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.

Однако в практике антимонопольных органов можно встретить мнение о том, что положения договоров аренды о возможности передачи земельного участка в субаренду являются незаконными. Перед сдачей в субаренду публичного земельного участка, арендованного на торгах, рекомендуется арендатору уточнить позицию антимонопольного органа в его регионе.

7. Срок передачи земельного участка в субаренду.

Срок действия договора субаренды не может быть больше срока договора аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если срок субаренды превышает срок аренды, суд может посчитать, что договор заключен до окончания срока аренды (п. 3 ст. 610, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.

Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила его действие, сторона не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Один из экспертов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права, игнорирование положений постановления Пленума ВАС. Второй отметил, что апелляционный суд применил подход из недавнего определения ВС, в котором тот потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора, но при этом апелляция не учла императивных положений Земельного кодекса.

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.

3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи. Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка. Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.

Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.

В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан. Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.

Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.

Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п. 18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Также Суд обратил внимание, что в п. 16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст. 22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

ВС заметил, что п. 9 ст. 22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.

Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды. Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

Таким образом, отметил юрист, учитывая п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающие возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, судам надлежит обращаться к императивно установленному п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающему передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия. Данная позиция подтверждается, например, Постановлением 21 ААС и решениями Верховного Суда (Определение от 19 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28137 по делу № А12-6098/2019 и Определение от 25 марта 2019 г. № 309-ЭС19-2080 по делу № А34-1087/2018).

Апелляция и кассация, казалось бы, применили к отношениям юридического лица и публично-правового образования принцип свободы договора, но сделали это так, что отдали приоритет интересам администрации, не применив подлежащие применению нормы материального права и проигнорировав разъяснения Постановления Пленума ВАС № 11, указал он.

Арендодатель обратился в суд с требование к арендатору о расторжении договора аренды.

Иск был мотивирован двумя существенными нарушениями условий договора со стороны арендатора: - не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах и не произвел их; - после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает сдавать их третьим лицам.

Суд установил следующее.

В договоре было прописано, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют различного вида ремонта, который должен выполнить за свой счет арендатор. Арендодатель определяет перечень необходимых работ путем направления годового плана работ либо текущих заявок, а арендатор самостоятельно нанимает подрядчиков, оплачивает выполненные работы и осуществляет их приемку.

В другом пункте договора было указано, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Действия после заключения договора

Впоследствии арендодатель направил арендатору уведомление, в котором, сославшись на ст. 157.1 ГК РФ, сообщил об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу и сдачу арендованного помещения в субаренду.

Затем собственник направил арендатору предложение о расторжении договора аренды, указав на то, что арендатор не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах в помещениях, не произвел данные работы, а после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает передавать помещения в пользование третьим лицам по договорам субаренды.

Арендодатель ответил, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют, поскольку все арендованные помещения им отремонтированы и находятся в исправном состоянии, претензий по ремонту и состоянию помещений от арендодателя не поступало. Сдача же помещений в субаренду осуществляется в соответствии с пунктом договора, согласия на изменение которого арендатор не давал.

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Две инстанции пришли к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 450 и 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды.

Во-первых, арендатор представил надлежащие доказательства выполнения им обязательств по ремонту, предъявив необходимые первичные документы. Собственник же не представил доказательств того, что он сам осуществлял содержание и ремонт спорных помещений.

Во-вторых, что касается уведомления арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду, то оно направлено на существенное изменение договора аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении. Дело в том, что с момента заключения договора аренды ответчик, основным видом деятельности которого является сдача внаем имущества, использовал арендованные помещения, расположенные в административном офисном здании, исключительно путем сдачи их в субаренду в качестве офисов.

Следовательно, такое существенное изменение условий договора в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда. Таким образом, поскольку ответчик не допустил существенных нарушений условий договора аренды, повлекших для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имеется.

Позиция суда кассационной инстанции

Положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке отозвать это согласие. Согласно указанной норме в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

Позиция Верховного Суда РФ

Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды по основаниям, приведенным им в исковом заявлении.


В процессе хозяйственной деятельности может возникнуть необходимость сдачи арендованных помещений в субаренду. Причины у хозяйствующих субъектов являются совершенно различными, но необходимо руководствоваться правилами, установленными законодательством.

Субаренда нежилого помещения – это разновидность гражданско-правового договора, позволяющего арендатору передать арендуемое помещение в субаренду. Это право арендатора закреплено в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Но оно имеет свои особенности. До того, как заключить договор необходимо получить согласие арендодателя – собственника недвижимого имущества.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

Согласие собственника требуется всегда. Однако, законодательно не закреплена форма, в какой оно должно быть получено и оформлено.

Как оформить?

Согласие можно оформить следующими способами:

  1. Включением непосредственно в текст договора фразы, упоминания или самостоятельного пункта о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду.
  2. Составлением отдельного документа в форме заявления, письма, приложения.

Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

Кем составляется?

Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества. Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров. Собственником помещения может быть:

  • физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
  • юридическое лицо.

Каким образом составить?

На сегодняшний день нет четко прописанных правил, где бы указывалось из каких пунктов, в каком порядке, и как должно выглядеть согласие собственника.

Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

Срок не может превышать периода, указанного в договоре аренды нежилого помещения. Данное правило содержится в ч. 2 ст. 615 ГК РФ, регламентирующей, что срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды.

Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г.

  • Указание на договор аренды.
  • Подпись собственника с расшифровкой.

Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

Требуется ли нотариальное заверение?

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Нотариальное заверение согласия собственника не требуется. Стороны могут установить такую необходимость по своему усмотрению, либо оформить его по желанию собственника или остальных сторон договора.

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

  1. посредством электронной почтой;
  2. факсимильной связи;
  3. непосредственного обмена сотрудниками компаний;
  4. почтовой связью и другие возможные способы.

Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором. До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным. В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Читайте также: