Может ли оспорить сделку третье лицо

Обновлено: 25.06.2024

Банкротство всегда пугает многих должников, в особенности, если учесть, что оно подразумевает распродажу имущества. Но есть еще один фактор, который рождает страх — это возможное оспаривание сделок должника при банкротстве физического лица.

Человек, продавший 2,5 года назад автомобиль, не обращается в суд, опасаясь, что подставит покупателя и наживет проблемы. Так ли это? Какие сделки могут оспорить при банкротстве физического лица?

Правовые основания для оспаривания подозрительных сделок

В целом за годы после появления банкротства физлиц сложилась достаточно внушительная практика по оспариванию сделок, по признанию договоров недействительными и ничтожными. В законе № 127-ФЗ:

понятие подозрительности регламентируется в ст. 61.2;
понятие предпочтения в сделках регламентируется в ст. 61.3.

Кроме того, при оспаривании сделок применяются статьи 10 ГК о злоупотреблении правом и 168 ГК об оспоримости и ничтожности сделок, которые нарушают закон либо чьи-то законные интересы.

Неравноценные и сделки с предпочтением

Подозрительные сделки могут быть оспорены в судебном процессе, если:

Такие договоры могут быть оспорены, если они были заключены в течение 1 года до процедуры;

Перед банкротством я не платил
по долгам, кроме автокредита.
Оспорят ли погашение автокредита?

В качестве примера можно привести ситуацию: банкрот заключил с женой брачный договор за полгода до процедуры. По условиям договора все имущество в случае развода переходило супруге. Соответственно, бракоразводный процесс состоялся вскоре после заключения договора, но до подачи заявления о признании банкротства.

Естественно, у финансового управляющего и кредиторов возникли законные основания считать брачный контракт подозрительной сделкой. Суд отменил брачный договор и поделил имущество пополам.

Сделками, по которым одному из кредиторов оказывается предпочтение, считаются договоры, где должник удовлетворяет требования только одного из банков/организаций или физических лиц в ущерб интересам остальных.

В качестве примера представим следующую ситуацию: у человека зависли неоплачиваемыми 3 просроченных кредита и автокредит.

Оспаривание в банкротстве состоится, если:

перед банкротством будет погашен автокредит, но остальные долги остаются неоплаченными;
должник заключил мировое соглашение или соглашение об отступном только с одним из кредиторов;
должник взял новые кредиты, чтобы закрыть автокредит, и тут же обратился за банкротством, оставив другие обязательства без внимания;
должник продал имущество и рассчитался с долгом по одному займу, забыв об остальных обязательствах.

Иными словами, оспариваются моменты, когда удовлетворяются требования только отдельных кредиторов — это нарушает баланс и права других заинтересованных лиц.

Как правило, инициатором оспаривания выступает финансовый управляющий. Кредитор также вправе заявить о признании сделки недействительной, если его требование составляет более 10% от реестра требований кредиторов.

Заметим, что кредиторы очень редко заявляют о банкротстве должников-физлиц — только когда уверены в том, что смогут вернуть свои деньги, то есть знают о наличии дорогостоящего имущества у должника.

Если у меня есть две квартиры
и земельный участок, подадут ли кредиторы
на мое банкротство? Спросите юриста

Срок исковой давности сделок составляет 3 года. То есть оспариванию могут подлежать сделки, заключенные в этот период, предшествующий банкротству. Но мало кто знает, что оспариванию могут подлежать и сделки, заключенные ранее (начиная с 1.09.2010 года). Так, представленные договоры могут быть оспорены при следующих условиях:

Финансовый управляющий представляет доказательства того, что договоры заключены с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов. На практике составить такую доказательную базу непросто.

Явные подозрения вызывают следующие договоры:

должник подарил или иным способом избавился от имущества после того, как суд принял решение о взыскании долга;
должник подарил или иным способом отчуждал имущество в период, когда уже были просрочки по кредитам, большие задолженности или иные проблемы финансового характера;
продажа родственникам и аффилированным лицам по заниженной стоимости, на 30% дешевле от рыночной.

Судебная практика показывает, что оспаривание сделок, заключенных ранее, чем 3 года до банкротства, применяется только в исключительных случаях — если должником выступает человек с многомиллионными долгами.

Признаки подозрительных сделок

Итак, какие сделки следует считать подозрительными? Таковыми признаются договора, заключенные в 3-летний срок до банкротства, если:

на момент заключения у должника уже были просрочки, большие задолженности при недостаточном количестве собственности;
имущество, в отношении которого заключались сделки, не входит в перечень ст. 446 ГПК РФ и не обладает признаками неприкосновенности;
сделка причинила ущерб кредитору. Речь идет о сделках, где объекты явно слишком низко оценили или вывели из собственности без встречного исполнения — путем дарения;
в качестве второй стороны выступал близкий человек должника.

Следует отметить, что существуют сделки, которые нельзя оспорить! К таковым относятся те, которые были заключены в отношении неприкасаемого имущества, например — в отношении единственного жилья.

По каким признакам мои сделки
по продаже имущества до банкротства могут
признать фиктивными?

Какие сделки проверяют при банкротстве физлица

дарственные;
договоры о продажах;
брачные контракты;
соглашения о разделе между мужем и женой, заключенные как нотариально, так и в суде общей юрисдикции при разводе;
сделки супруга должника;
выплаченные зарплаты работникам, премии ИП;
операции, проводимые банком. Таким образом, сделки с кредиторами тоже иногда подлежат оспариванию;
операции по перечислению денег одному из кредиторов;
мировые соглашения, соглашения об отступном;
залоги, поручительства.

Сделать это суду предложит финуправляющий или кредиторы. Если сделка была проведена в тот период, когда у человека уже были кредиты, то она точно будет оспорена. Самый худший исход такого банкротства — долги не спишут.

Порядок признания сделок недействительными

Если в деле о банкротстве подано заявление о признании сделки недействительной, то такое дело, как правило, затягивается. Что происходит?

Составляется и подается заявление в суд
Суд рассматривает доводы сторон, оценивает доказательства и принимает решение
Решение суда может быть оспорено в вышестоящих инстанциях

На практике решения судов почти всегда обжалуются в Апелляционных, Кассационных инстанциях, изредка такие процессы доходят до Верховного и Конституционного суда.

Например,в деле № А03-7118/2016 супруги добивались признания законным брачного контракта, который фактически был соглашением о разделе имущества. Спор прошел все три инстанции, но в итоге ВС РФ встал на сторону финуправляющего, разъяснив, что брачный контракт не отменяет режима совместной собственности на имущество, нажитое в браке.

Что касается последствий оспаривания сделок — то тут все предельно ясно: если сделка признается недействительной, имущество возвращается должнику. В дальнейшем оно изымается и попадает в конкурсную массу. Деньги, полученные от продажи, направляются на расходы в деле и на погашение задолженностей, согласно Закону о банкротстве.

Если суд сделал вывод о злоупотреблении правом при заключении сделок и намерении причинить вред кредиторам, то после признания банкротства физического лица его долги не будут списаны, и вся процедура окажется бессмысленной.

Поэтому так важно проанализировать сделки несостоятельного должника до подачи заявления на банкротство и посовещаться с юристом, как действовать, например, если нужно продать машину перед банкротством.

Если я продал автомобиль за 2 года
до банкротства и деньги проел, оспорит ли суд
такую продажу? Закажите звонок юриста.

Оспаривание сделок в банкротстве физических лиц: судебная практика на 2022 год

Ниже мы представляем интересные примеры из судебной практики.

Дело № А41-58450/2012. Когда возникли первые проблемы с оплатой кредитных обязательств, должник продал земельные участки. Финансовым управляющим сделки были заявлены на оспаривание, но в АС Московской области посчитали, что в деле нет признаков серьезного отличия от рыночной стоимости.

Также отсутствовали признаки недобросовестности поведения должника. Наоборот, были представлены доказательства, что вырученные средства пошли на оплату долгов (хотя впоследствии должнику все равно пришлось заявлять о банкротстве).

Это интересный пример, который показывает, что при отсутствии недобросовестных намерений суд защищает позицию должников, а не желание финансовых управляющих пополнить конкурсную массу.

Дело № А33-21816/2015. В сложном финансовом положении должник разделил имущество с женой, а спустя 6 месяцев супруги заключили брачный контракт о режиме раздельного имущества. После развода жена переписала часть собственности на сына. Еще через 3 месяца уже бывший муж подал на банкротство.

Суд признал брачный контракт недействительным, учитывая, что почти 100% нажитого имущества досталось жене.

В практике банкротства брачные договоры рассматриваются более тщательно, чем другие сделки.

Дело № А76-43/2014. Должник инициировал продажу своего авто в срок меньше года до заявления о банкротстве. Суду удалось выяснить, что на момент заключения договора у должника уже прослеживались признаки несостоятельности, а отчуждение ТС стало прямым нарушением имущественных интересов кредиторов.

Тем более, что покупателем выступил отец должника (заинтересованное лицо). Сделку признали недействительной.

Если я подарил квартиру детям в равных
долях, и сам продолжаю жить в ней, что мне грозит
при банкротстве? Спросите юриста

Подобные случаи встречаются часто, и они практически стали классикой — фиктивная продажа имущества близким и родственникам легко выявляется финуправляющим и влечет недействительность договора.

Постановление от 28.05.2018 № Ф03-2018/2018 по делу № А04-8075/2016, которое рассматривалось в Арбитражном суде Амурской области. Перед банкротством женщина закрыла ИП и переписала на дочь нежилое помещение.

Дочь проживала в другом городе, она оформила ИП и стала сдавать помещение в аренду, чтобы выплачивать с этих денег свою ипотеку. Кассация отменила дарение по следующим причинам:

Недвижимость подлежит включению в конкурсную массу для расчетов с кредиторами.
Должник не доказал, что сделка не нарушает интересы кредиторов — конкурсная масса уменьшилась, кредиторы получили меньше денег.
Дочь выступает заинтересованным лицом. Ее проживание в другой местности не является доказательством обратного.
Прекращение статуса ИП у должника не оправдывает сделку — банкрот могла и дальше сдавать помещение в аренду, а дочь — продолжать выплачивать свою ипотеку из собственных доходов.

Если не управляющий, то банки обязательно оспаривают безвозмездное отчуждение имущества, совершенное в период, когда кредиты уже имелись.

Если у вас образовались долги, вы не можете с ними рассчитаться самостоятельно — не стоит отчаиваться и бояться. Сделки могут вызывать подозрения, но на практике оспорить договоры сложно. Чем раньше заключена сделка, тем труднее признать ее недействительность — об этом известно каждому финансовому управляющему.

Кроме того, суд оценивает поведение должника: если деньги хотя бы частично потрачены на расчеты с банками и погашение займов, договор оставят в силе. Обращайтесь к компетентным юристам — мы поможем подготовиться к процедуре и защитим ваши интересы в суде!

Наличие сделок по отчуждению должником имущества (его продаже, дарению, разделу, обмену и т.п.) за 3 последних года является одним из самых распространенных противопоказаний к прохождению процедуры банкротства. Причиной является не только то, что указанные выше сделки могут быть оспорены, а также то, что:

Для чего закон предусматривает возможность оспаривания сделок должника при банкротстве?

Какие сделки не могут быть оспорены при банкротстве физического лица?

Далеко не все сделки, совершенные в преддверии банкротства, подлежат оспариванию при банкротстве физического лица. Обязательным условием для оспаривания сделки является причинение совершённой сделкой вреда действующим кредиторам. Так не могут быть оспорены сделки:

совершенные до возникновения обязательств (до взятия кредитов, займов, подписания договора поставки и т.д.), т.е. если Вы подарили машину маме в тот момент времени, когда у Вас вообще не было никаких кредитов и иных обязательств, а позже взяли кредит, не смогли платить и стали банкротом, то никаких оснований для оспаривания этой сделки нет (в момент совершения сделки не было кредиторов в принципе, и как следствие сделка не могла им причинить вреда);
совершенные с единственным жильем, которое как на момент совершения сделки, так и во время процедуры банкротства, для Вас и (или) Вашей семьи является единственным пригодным для проживания. Дело в том, что единственное жилье (за исключением ипотеки) не подлежит реализации за долги, как в процедуре банкротства, так и в рамках исполнительного производства. Поэтому его продажа, дарение не ущемляет интересы кредиторов.

До 2019 года, судебная практика по оспариванию сделок с единственным жильем разнилась:

25 декабря 2018 года Верховный суд РФ своим Постановлением Пленума № 48 поставил жирную точку в вопросе оспаривания сделок с единственным жильем в процедуре банкротства физического лица:

Любые сделки на сумму до 300 тысяч рублей не оспариваются?

К примеру, если Вы продали автомобиль за 200 тысяч рублей, то при подаче заявления на банкротство Вы должны предоставить в суд копию договора купли-продажи; если продали крупный бриллиант (не автотранспорт, не недвижимость, не ценные бумаги, не доли в уставном капитале) за 250 тысяч рублей – документ о продаже предоставлять не обязательно. Но если финансовый управляющий или кредиторы узнают об этой сделке, то им ничего не мешает попытаться ее оспорить. А вот в каких случаях сделка будет оспорена, разберем далее.

Могут ли кредиторы оспорить сделки должника без банкротства?

Теоретически, кредитор может попытаться оспорить сделки своего должника, даже если в отношении него не введена процедура банкротства на основании норм Гражданского кодекса РФ. Для этого кредитор должен:

Получить решение суда о взыскании с должника денежных средств, тем самым подтвердив в суде наличие и размер долга;
Попытаться взыскать долг через службу судебных приставов;
И получив от приставов информацию о том, что у должника отсутствует имущество достаточное для погашения долгов, обратиться в районный суд (суд общей юрисдикции) с заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки.

Но на практике с этим сложнее, т.к. кредитор должен откуда-то узнать о наличии сделки и ее параметрах: что, когда, кому, за сколько и т.д. В идеале при подаче в суд к заявлению о признании сделки недействительной необходимо приложить копию документа о совершенной сделке, а также предоставить правовые обоснования, почему эта сделка причинила вреда кредитору и является недействительной.

Какие сделки могут быть признаны недействительными в процедуре банкротства?

Важно понимать, что сделками, которые могут быть оспорены в процедуре банкротства физического лица, являются любые действия должника, приводящие к изменению (уменьшению) имущественной (конкурсной) массы:

продажа, дарение, обмен, отступное;
заключение мирового соглашения, брачного договора;
соглашение о разделе имущества, о добровольной уплате алиментов;
выход из состава учредителей и т.п.;

а также выборочное погашение задолженности перед одним или несколькими кредиторами в ущерб остальным.

Правом на оспаривание сделок наделен, как арбитражный (финансовый) управляющий, так и кредиторы, чей размер кредиторской задолженности, включенный в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов.

Классификация сделок и сроки давности для их оспаривания в процедуре банкротства

Сделки, которые могут быть оспорены в процедуре банкротства можно разделить на 2 типа:

Сделки, ухудшающие имущественное положение должника (уменьшающие конкурсную массу потенциального банкрота) – действия должника в преддверии банкротства, направленные на уменьшение имущественной (конкурсной) массы, которая могла бы быть реализована в ходе процедуры банкротства для частичного или полного расчета с кредиторами.

Перспективы оспаривания данных типов сделок в процедуре банкротства зависят от того, сколько времени прошло с момента ее совершения (чем больше времени прошло – тем меньше вероятность оспаривания), а также от параметров сделки и финансового состояния должника в момент ее совершения.

Преимущественное удовлетворение требований кредиторов (сделки с предпочтением)

Сделки по преимущественному погашению задолженности в преддверии банкротства не так часто оспариваются в процедурах банкротства физических лиц. Основная причина – короткий срок давности: в соответствии со ст. 61.3 закона о банкротстве сделки с предпочтением оспариваются, если они совершены не ранее чем за 1 или 6 месяцев до даты принятия заявления о банкротстве к производству. Причем 6 месячный срок давности применяется крайне редко: если будет доказано, что кредитор, которому было оказано предпочтение, знал о плачевном финансовом состоянии потенциального банкрота (о наличии признаков неплатежеспособности).

Примеры сделок с предпочтением:

Сделки, приводящие к уменьшению имущественной (конкурсной) массы должника

Чаще всего в процедурах банкротства физических лиц оспариваются сделки с имуществом, в результате совершения которых уменьшилась конкурсная масса (т.е. уменьшилась стоимость имущества, которое реализуется в процедуре банкротства), и тем самым ущемлены интересы кредиторов, которые могли бы получить больше денег, если бы этой сделки не было.

Подобные сделки подлежат оспариванию:

Если с момента совершения сделки до даты принятия заявления о банкротстве к производству прошло менее года и сделка была совершена по цене ниже рыночной, безвозмездно, или по такой сделке расчёты вообще не производились (сделка с неравноценным встречным исполнением обязательств);
Если с момента совершения сделки до даты принятия заявления о банкротстве к производству прошло менее 3 лет, второй стороной сделки являлся близкий родственник должника или партнер по бизнесу, и в момент совершения сделки у должника имелись финансовые трудности (сделка, совершенная с целью причинить вред кредиторам).

Исчисление срока оспаривания сделок при банкротстве физических лиц

Дата принятия заявления о банкротстве к производству – это не дата на заявлении о банкротстве, а дата определения суда о принятии заявления к производству:

Для сделок с недвижимостью, дата совершения сделки – это дата ее регистрации в Росреестре. Для иного имущества, суды также могут опираться на дату регистрации сделки в госоргане (ГИБДД, ФНС, Гостехнадзоре и т.д.), если дата, указанная в договоре, вызывает сомнения.

В процедуре банкротства физического лица финансовый управляющий при проведении финансового анализа состояния должника и подготовке заключения о наличии (отсутствии) признаков преднамеренного и фиктивного банкротства в обязательном порядке анализирует параметры сделок с имуществом, совершенных должником в 3-х летний период. Причем опирается финансовый управляющий не только на данные, предоставленные гражданином при подаче заявления, но также на сведения и документы, полученные из госорганов (Росреестра, ГИБДД, ГИМС, Гостехназдор, ФНС и т.п.).

Для сделок, совершенных в годичный период, финансовый управляющий проверяет соответствие цены сделки рыночным условиям;
Для сделок, совершенных в трехгодичный период, управляющий проверяет наличие заинтересованности (факт близкого родства) между сторонами сделки, а также оценивает финансовое состояние должника на момент совершения сделки.

На основании полученной информации кредиторы или финансовый управляющий могут обратиться в суд с заявлением об оспаривании сделок должника, совершенных в преддверии банкротства.

Примеры сделок, с неравноценным встречным исполнением обязательств:

За 9 месяцев до банкротства должник продает автомобиль за 200 тысяч рублей. Из общедоступных источников следует, что цена автомобилей аналогичной марки и года выпуска составляет 1 миллион рублей. Такая сделка, скорее всего, будет оспорена в процедуре банкротства, если банкротом и покупателем автомобиля (он будет выступать ответчиком в споре) не будет доказано, что на момент совершения сделки автомобиль находился в плачевном состоянии: был после серьезного ДТП; имеется заключение оценщика о рыночной стоимости на момент совершения сделки, либо справка из автосервиса, подтверждающая наличие серьезных поломок в авто.
Менее чем за год до банкротства должник продает свой коттедж, стоимостью 10 миллионов рублей, молодому человеку в возрасте 20 лет. Такая сделка будет оспорена, если покупатель не сможет подтвердить наличие у него денежных средств на столь дорогостоящую покупку.

Сделки с неравноценным встречным исполнением обязательств оспариваются на основании п. 1 статьи 61.2 закона о банкротстве, даже если покупатель (вторая сторона сделки) совершенно посторонний для должника человек (организация). Единственное, что нужно доказать для оспаривания сделки по этому основанию, это то, что цена сделки не рыночная, либо расчеты по сделке в реальности не производились (безденежная сделка).

Примеры сделок, совершенных с целью причинить вред кредиторам:

За 2,5 года до банкротства должник дарит маме автомобиль и примерно в этот период времени перестает обслуживать кредиты. Такая сделка, скорее всего, будет оспорена в процедуре банкротства.
Бывший собственник бизнеса проходит процедуру банкротства как физическое лицо. В рамках процедуры банкротства было установлено что в 3-х летний период он вышел из состава учредителей ООО. При выходе из ООО ему выплатили символическую сумму, соответствующую номинальной стоимости этой доли. Сделка по выходу из ООО, скорее всего, будет оспорена, если в настоящий момент ООО действующее, а на момент совершения сделки реальная стоимость доли была существенно больше.

ВАЖНО! Наличие сделок в 3-х летний период, совершенных с близкими родственниками либо партнерами по бизнесу, может служить серьезным противопоказанием к прохождению процедуры банкротства. Данные сделки могут быть оспорены в процедуре банкротства, и наличие таких сделок может послужить основанием для неосвобождения от долгов по завершении процедуры банкротства.

Другие юристы Вас убеждают в обратном?

На бесплатных консультациях мы часто слышим от людей, что в других юридических фирмах не придали серьезного значения сделкам:

Мы не стремимся к сиюминутной выгоде, а нацелены на долгосрочную работу и стремимся к безупречному качеству оказываемых услуг и консультаций. Именно поэтому мы трезво оцениваем ситуацию каждого человека и имеем безупречную репутацию.

Мы категорически не рекомендуем прибегать к подобным схемам, т.к.:

Думаем, ответ очевиден. Но если Вы все еще сомневаетесь и задумываетесь поддаться соблазну остаться с имуществом и без долгов, то разберем ТОП-3 схем, предлагаемых юристами, и укажем на их слабые места.

Заложить имущество другу, который потом его заберет за долги

соглашение о разделе имущества;
мировое соглашение в суде (как будто вы отдали через суд имущество за долги);
поставить машину на комиссию в автосалон, а позже ее как-бы случайно купит задарма Ваш близкий родственник
и т.д.

Разъяснения Высшего Арбитражного Суда и Верховного суда РФ говорят о том, что при банкротстве могут быть оспорены любые действия должника с имуществом, включая мировые соглашения, утвержденные судом; соглашения о разделе имущества; брачные договоры и т.д. Кроме того, вышестоящие суды подчеркивают необходимость анализа и оспаривании цепочек сделок.

Развод перед банкротством с разделом имущества

Некоторые юристы, успешные более в бракоразводных процессах, нежели чем в банкротстве, рекомендуют разорвать семейные узы в преддверии банкротства и тем самым:

Задумываясь о подобных схемах, имейте в виду, что финансовый управляющий имеет право в течение 3 лет после расторжения брака обратиться за разделом имущества, если Вы его еще не делили. Если имущество было поделено без суда, путем заключения соглашения о разделе имущества, то это такая же сделка, которая может быть оспорена. Поэтому, в большинстве своем, развод перед банкротством бессмысленен.

Вам предложили другую схему? Хотите рискнуть? Узнайте мнение наших специалистов! Узнать

Оспаривание сделок, совершенных будущим банкротом, позволяет пополнить конкурсную массу и увеличить шансы кредиторов на погашение их требований. Более того, наличие такой перспективы зачастую останавливает в желании избавиться от долгов посредством процедуры банкротства.

Для этого важно понимать, в течение какого периода могут быть оспорены (срок исковой давности) сделки должника, в отношении которого введена процедура банкротства.

Арбитражный управляющий (по личной инициативе/по инициативе собрания кредиторов).

Уполномоченный представитель собрания кредиторов, в случаях, если этого не сделает арбитражный управляющий по их поручению.

Конкурсный кредитор/несколько кредиторов или уполномоченный орган, если размер их требований к должнику составляет более 10% от общей реестровой задолженности.

Сторона оспариваемой сделки.

Очевидно, что из всех перечисленных субъектов только арбитражный управляющий наделен обязанностью (а не правом, в отличие от остальных) оспаривать сделки, причиняющие вред должнику, ведь основной задачей его в деле о банкротстве является пополнение конкурсной массы, в том числе путем возврата имущества по недействительным сделкам.

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛОК ПРИ БАНКРОТСТВЕ

Подозрительные сделки

(ст. 61.2 Закона о банкротстве)

Сделки с предпочтением

(ст. 61.3 Закона о банкротстве)

Неравноценные сделки

Совершена в течение 1 года до принятия
заявления о банкротстве
Совершаются при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной,
включая случаи отличия цены и иных условий в худшую сторону

Сделки с возможностью оказания предпочтения

Совершена после принятия судом заявления о банкротстве или за 1 месяц до этого
Влекут или могут повлечь оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Вредные сделки

Совершена в течение 3 лет до принятия
заявления о банкротстве или после его принятия
Совершаются в целях причинения
умышленного вреда имущественным правам кредиторов. Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом

Сделки с оказанием предпочтения

Совершена в течение 6 месяцев до принятия заявления о банкротстве
Когда установлено, что кредитору/контрагенту по сделке было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника

Сроки же исковой давности, то есть период, в течение которого совершенная сделка может быть оспорена, определены Гражданским кодексом РФ.

Общее правило: один год

Верховный Суд специально обратил внимание, что заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Согласно ГК РФ годичный срок для подачи иска по своей сути представляет собой срок признания недействительной оспоримой сделки (той, которая нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе влечет неблагоприятные для него последствия) (п.2 ст. 166 ГК РФ).

Важно!

Согласно пункту 1 ст. 61.9 Закона о банкротстве срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии специальных оснований для оспаривания сделки, предусмотренных ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. Это правило касается и подачи иска конкурсными кредиторами (п.2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).

Таким образом, начало течения срока исковой давности связано не только с моментом, когда лицо фактически узнало о наличии оснований для оспаривания, но и с моментом, когда оно должно было, то есть имело юридическую возможность, узнать об этом.

Так, например, если конкурсный или внешний управляющий узнал о наличии оснований оспаривания сделки до момента его утверждения (например, будучи временным управляющим в наблюдении), то срок исчисляется с момента его утверждения (п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010г. № 63).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 15.06.2015 г. № 309-ЭС15-1959 указала: «. о совершении оспариваемой сделки арбитражный управляющий мог и должен был узнать в период исполнения им обязанностей временного управляющего, о чем свидетельствует составленное им заключение о наличии (отсутствии) признаков фиктивного и преднамеренного банкротства ЗАО, в котором спорная сделка отражена. Поэтому срок исковой давности начал течь с момента возложения на него обязанностей конкурсного управляющего должника.

Однако, как всегда, из общего правила есть исключения.

Срок три года

Согласно п.1 ст. 94 и п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве со дня введения внешнего управления (открытия конкурсного производства) арбитражный управляющий принимает на себя полномочия органа управления должника. Соответственно, у него имеется право от имени должника также оспаривать совершенные им сделки и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При наличии таких оснований действуют общие правила ГК РФ о сроках, и, соответственно, годичный срок может быть увеличен. Это становится важным, когда имеются основания для признания сделки ничтожной.

Ничтожные сделки считаются недействительными с момента их заключения, независимо от признания их таковыми в суде. Срок исковой давности по ним - три года. (п. 1 ст 181 ГК РФ).

Общие сроки исковой давности по недействительным сделкам

Ничтожные сделки

Оспоримые сделки

3 года ( но не более 10 лет для 3-го лица)

со дня исполнения ничтожной сделки ее стороной;
со дня, когда 3-е лицо узнало о начале ее исполнения

со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых совершена сделка;
со дня, когда истец узнал/должен узнать об иных обстоятельствах недействительности

Таким образом, очень важно, прежде всего, отличать оспоримую и ничтожную сделку. От этого зависит срок исковой давности.

Как отличить оспоримую и ничтожную сделки?

Если, скажем, речь идет о сделке, в которой должник оказал наибольшее предпочтение одному кредитору по сравнению с другими (ст. 61.3 Закона о банкротстве), то мы имеем дело с оспоримой сделкой, соответственно применяем срок - 1 год.

Если же сделка совершена, к примеру, недееспособным лицом или является мнимой (то есть, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ), то она является ничтожной. Тогда срок оспаривания будет составлять 3 года.

К сделкам с предпочтением, не имеющим других недостатков, не могут быть применены нормы п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусмотренные для ничтожных сделок.

Каковы сроки оспаривания таких сделок?

Суды считают,1 что сделки, при заключении которых допущено злоупотребление правом также являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, в связи с чем на требования о признании таких сделок недействительными распространяется трехлетний срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ ГК РФ. [1-такая практика впервые была применена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011г. № 18484/10]

Применительно к делам о банкротстве срок оспаривания сделки со злоупотреблением начинает течь с момента, когда оспаривающее лицо узнало или должно было узнать о злоупотреблении правом со стороны должника, но не ранее дня введения в отношении должника первой процедуры банкротства.

В одном из дел, рассмотренных Арбитражным судом Свердловской области, конкурсный кредитор оспаривал договоры дарения имущества, совершенные должником в трехлетний период, предшествующий банкротству2. [2-Определение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2017г по делу № А60-52847/2015]

В определении суд указал, что неплатежеспособность должника еще не свидетельствует о мнимости, недействительности всех совершаемых им сделок. Недействительными они признаны как раз ввиду злоупотребления правом должником, который совершил несколько сделок отчуждения имущества по заниженной цене с целью вывода своих активов во избежание обращения взыскания на них, при сохранении контроля над выведенным имуществом.

Злоупотребление правом является самостоятельным основанием для оспаривания сделок, хотя само по себе не поименовано в качестве квалифицирующего признака недействительности сделок ни в параграфе 2 главы 9 ГК РФ, ни в главе III.1 Закона о банкротстве.

В таких делах присутствует одна характерная черта - со стороны кажется, что суды выходят за пределы трехлетнего срока исковой давности, однако это не так. Просто начало течения срока сдвигается к моменту поступления информации потенциальному истцу о такой сделке.

Важно отметить, что даже по этому основанию не может быть оспорена сделка, совершенная 10 лет назад и более (п.1 ст. 181 ГК РФ). Пожалуй, только такие сделки имеют полную индульгенцию от оспаривания.

Вот еще один яркий пример судебного дела на тему злоупотребления правами3. [3-определение Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2017г по делу № А60-53138/2015 о признании сделки недействительной и применении ее последствий]

В данном случае отсчет срока исковой давности был произведен с декабря 2015 года - когда брачный договор был представлен в материалы банкротного дела, и о нем узнал арбитражный управляющий.

Как видим, наличие брачного договора должнику не помогло.

Срок менее одного года?

Более наглядно поясним это на примере:

Компания А взяла займ у компании Б, и в обеспечение сделки передала в залог активы в виде акций в количестве 63%. Когда в отношении компании-заемщика было введено банкротство (процедура наблюдения), заемщик, будучи мажоритарием, решил дополнительно эмитировать акции. В итоге заложенный пакет размылся до 2,6%, а акции по закрытой подписке достались офшору.

Поскольку продажа акций офшору была произведена по сильно заниженной цене по сравнению с рыночной, компания Б (займодавец) в лице конкурсного управляющего обратилась с иском о признании решения о допэмиссии недействительным по правилам законодательства о банкротстве. Таким образом она хотела вернуть себе в залог 63% акций.

Компания А (ответчик) строила свою позицию на том, что решения общего собрания акционеров должны оспариваться на основании норм корпоративного законодательства, а не закона о банкротстве, а срок признания решения недействительным по п. 7 ст. 49 Закона об акционерных обществах- всего 3 месяца с момента, когда акционер о нем узнал.

Суды трех инстанций поддержали ответчика, указав, что подобные требования должны рассматриваться в отдельном деле по нормам корпоративного законодательства (п. 7 ст. 49 Закона об акционерных обществах), поскольку решение акционеров не может рассматриваться как сделка должника либо как сделка, совершенная за счет должника по смыслу ст. 153 ГК РФ и ст 61.1 Закона о банкротстве, в связи с чем не может быть и оспорена в рамках дела о банкротстве.

Однако Верховный суд указал, что суды трех инстанций ссылались лишь на общее правило оспаривания решений акционеров. Между тем, в исключительных случаях, когда единственной целью корпоративных процедур является причинение вреда кредиторам должника, решение акционеров может быть оспорено как недействительная сделка с применением положений закона о банкротстве, в том числе и о сроках. Дело было отправлено на новое рассмотрение.

В данном случае речь идет о злоупотреблении правом одной из сторон спора. А как мы знаем, к таким случаям применяются правила о ничтожных сделках и срок исковой давности - 3 года. Однако, окончательного решения суда еще нет, поэтому вопрос о сроках в данном деле остается открытым.

Как видим, в корпоративных спорах с участием банкрота сроки оспаривания сделок/решений акционеров могут колебаться от 3 месяцев до трех лет с момента, когда акционер узнал о совершении такой сделки или решения. Все будет зависеть от мотивов поведения ответчика в конкретной ситуации.

Итак, Закон о банкротстве предусматривает особые (специальные) основания оспаривания сделок должника, совершенных в ограниченный период времени до инициирования процедуры банкротства.

Вместе с тем, любая сделка должника может быть оспорена и в рамках Гражданского кодекса РФ, если является ничтожной или будет доказано злоупотребление правом при ее совершении. Срок давности будет составлять привычные три года.

Таким образом, одна и та же сделка может быть оспорена по разным основаниям. В этой ситуации только от грамотности представителя должника или, соответственно, кредитора, арбитражного управляющего зависит, какие сроки давности будут действовать и к каким финансовым последствиям для кредиторов и должника это приведет.

Ведя судебные дела, порой сталкиваешься с недобросовестными практиками использования судебных актов против лиц, не участвовавших в соответствующем споре.

В основном такие судебные акты “всплывают” в делах о банкротстве, поэтому речь пойдет прежде всего о них.

До введения процедуры банкротства должник и фиктивный кредитор могут “разыграть” судебный процесс с целью получения решения или определения об утверждении мирового соглашения, подтверждающего фиктивный долг (Верховный Суд РФ для этого использует термин “формальный судебный спор”). Затем этот просуженный долг в упрощенном порядке включается в реестр требований кредиторов (далее — РТК).

Либо должник может специально проиграть фиктивный спор своему аффилированному дебитору, чтобы впоследствии арбитражный управляющий не смог взыскать с него деньги или продать дебиторскую задолженность на торгах.

Супруги могут произвести неравноценный судебный раздел общего имущества.

Казусы могут быть разные, но объединяет их одно — появляется судебный акт, нарушающий права и интересы других лиц (прежде всего кредиторов), которые не участвовали в споре с должником.

Глава III.1 Закона о банкротстве позволяет оспаривать не только сделки, но и действия, сделками не являющиеся, в том числе — процессуальные действия, предшествующие принятию судебного акта (признание иска, отказ от иска, незаявление об истечении срока исковой давности и др.), а также действия по исполнению судебного акта,

Например, в определении от 24.06.2021 N 305-ЭС21-1766(1,2) Верховный Суд РФ обосновал право кредиторов обжаловать отказ должника от иска о взыскании со своего дебитора долга следующим образом: “Таким образом, очевидно, что отказ от иска объективно влияет на состояние конкурсной массы должника в ущерб интересам его кредиторов, а потому подобное действие может быть оспорено по банкротным правилам с соблюдением процессуальной формы, предполагающей оспаривание сделки через обжалование судебного акта, которым эта сделка утверждена”.

Иначе говоря, недостаточно оспорить действие или сделку. Надо каким-то образом также аннулировать и судебный акт. Ведь пока этот судебный акт не отменен, он имеет обязательную силу и его нельзя игнорировать.

Возникает вопрос: а как отменить такой судебный акт? Ординарные механизмы обжалования, прямо предусмотренные процессуальными законами, здесь не годятся, так как жалобщик (кредитор) не является лицом, участвующим в деле, и его права затрагиваются обжалуемым судебным актом лишь опосредованно.

Поэтому практика выработала особые неординарные механизмы обжалования судебных актов, прямо не предусмотренные процессуальными кодексами.

Какие же это механизмы?

В определении СКЭС Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 304-ЭС15-12643 сказано, что применительно к рассмотрению дел о несостоятельности Президиумом и Пленумом ВАС РФ разъяснены конкретные правовые механизмы обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются.

К числу таких механизмов относятся:

— недопустимость противопоставления лицу при разрешении его спора судебного акта по другому разбирательству, в котором такое лицо не участвовало;

— право конкурсного кредитора и арбитражного управляющего обжаловать судебный акт, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование конкурсного кредитора;

— право конкурсного кредитора и арбитражного управляющего оспорить по основаниям главы III.1 Закона о банкротстве утвержденное судом по другому делу мировое соглашение, закрепляющее сделку должника с третьим лицом.

К этому списку стоит добавить почему-то не упомянутое Верховным Судом РФ право кредитора или арбитражного управляющего оспаривать по банкротным основаниям и иные судебные акты с участием должника, нарушающие права и законные интересы кредиторов.

Рассмотрим каждый из этих механизмов в отдельности.

Данный механизм обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, прямо назван в вышеуказанном определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 304-ЭС15-12643. При этом Верховный Суд РФ сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 22.04.2014 N 12278/13.

В этом постановлении Президиум ВАС РФ рассмотрел следующий казус.

Должник (а точнее его правопредшественник) подарил квартиры двум гражданам, после чего впал в банкротство. Было установлено, что на момент совершения сделок дарения у должника имелась налоговая задолженность перед ФНС, которая подтверждена определением арбитражного суда о включении ФНС в РТК должника. Поскольку сделки дарения нарушали права и интересы ФНС как кредитора, они были признаны судом недействительными по банкротным основаниям.

Граждане (одаряемые) попытались обжаловать в апелляционном порядке определение арбитражного суда о включении ФНС в РТК. Суд решил, что поскольку граждане не являются кредиторами должника, они не вправе обжаловать данный судебный акт, в том числе в экстраординарном порядке.

Однако Президиум ВАС РФ не согласился с таким формальным применением норм права. Он указал на то, что конституционное право на судебную защиту предполагает право заинтересованных лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, на обращение в суд за защитой своих прав, нарушенных неправосудным судебным решением. Если лицу в судебном разбирательстве противопоставляется судебный акт по другому разбирательству, в котором оно не участвовало, правопорядок должен обеспечивать этому лицу право на судебную защиту в том числе путем обеспечения возможности представить свои доводы и доказательства по вопросу, решенному этим судебным актом.

Фактически это правило можно считать генеральным, так как все другие механизмы экстраординарного обжалования выводятся из него.

Правда думается, что Верховный Суд РФ дал не совсем точное название этому механизму обеспечения права на судебную защиту — “недопустимость противопоставления лицу при разрешении его спора судебного акта по другому разбирательству, в котором такое лицо не участвовало”.

Данное название больше соответствует теории относительности судебных актов, согласно которой любой судебный акт действует лишь между участниками процесса и не имеет никакого значения для лиц, не участвовавших в нем. Однако эта теория не воспринята нашим правопорядком. Поэтому нам и приходится обжаловать такие судебные акты, игнорировать их не получается.

Он предполагает право кредитора и арбитражного управляющего обжаловать судебный акт, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование, в общем порядке — то есть путем подачи апелляционной или кассационной жалобы.

Такое право возникает у кредитора с момента принятия его требований к рассмотрению арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве.

При этом пропущенный срок на подачу жалобы должен быть восстановлен судом с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов.

Все конкурсные кредиторы, требования которых заявлены в деле о банкротстве, а также арбитражный управляющий вправе принять участие в рассмотрении жалобы, в том числе представить новые доказательства и заявить новые доводы.

Если дело уже рассматривалось в апелляции и обращающееся с жалобой лицо ссылается только на неправильное применение норм права и иные обстоятельства, не требующие исследования доказательств, то оно может подать кассационную жалобу.

Если же необходимо представить и исследовать новое доказательство, то необходимо подавать апелляционную жалобу, поскольку суд кассационной инстанции не вправе собирать, исследовать и оценивать доказательства, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в первых двух инстанциях.

Отличается он тем, что в первом случае право на обжалование имеют лица, чьи права и обязанности затрагиваются судебным актом непосредственно (то есть лицо должно было участвовать в деле, но не было привлечено к участию в нем ввиду судебной ошибки), а во втором случае право на пересмотр судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам имеют лица, участвовавшие в деле. Кредиторы же должника ни к первым, ни ко вторым не относятся.[i]

Именно поэтому этот порядок обжалования является экстраординарным.

В этом порядке применяются правила о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам. Но применяются эти правила судом лишь по аналогии, а потому не ограничивают право кредиторов представлять новые доказательства и заявлять новые доводы, которые не являются новыми или вновь открывшимися обстоятельствами в смысле главы 37 АПК РФ.

Следует отметить, что при этом порядке обжалования судебного акта кредиторы и арбитражный управляющий представляют интересы конкурсной массы, поэтому повторное обжалование названными лицами по тем же основаниям того же судебного акта не допускается.

Нетрудно заметить, что при экстраординарном обжаловании кредиторы лишаются как минимум одной (первой) инстанции, что безусловно является определенным недостатков данного механизма.

Если бы кредиторам дали право инициировать пересмотр судебных актов с участием должника по новым или вновь открывшимся обстоятельствам в суде первой инстанции, то их права были бы защищены лучше.

Этот механизм обеспечения права на судебную защиту кредиторов также можно считать разновидностью экстраординарного обжалования. Он выделен отдельно только потому, что это сделал Верховный Суд в вышеуказанном определении от 24.12.2015.

Несмотря на то, что мировое соглашение является сделкой, обжаловать его можно только через обжалование определения суда об его утверждении (с возможностью восстановления пропущенного срока на обжалование).[ii]

В силу п.11 ст.141 АПК РФ определение об утверждении мирового соглашения может быть обжаловано только в суд кассационной инстанции.

Соответственно, в этом случае кредиторы при обжаловании такого определения лишаются уже не одной, а двух инстанций, что еще сильнее ущемляет их права.

Права и законные интересы кредиторов могут быть нарушены не только судебными актами о взыскании денег с должника в пользу фиктивных кредиторов и мировыми соглашениями с участием должника.

Они могут быть нарушены и иными судебными актами, которые также могут быть обжалованы в экстраординарном порядке.

Например, кредиторы и арбитражный управляющий могут оспорить решение суда о неравноценном разделе общего имущества должника и его супруга.

В данном случае следует подавать апелляционную жалобу на решение суда с ходатайством о восстановлении срока на его обжалование (если этот срок пропущен).

Суд может восстановить этот срок с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов.

Очень часто кредиторы и арбитражный управляющий вместо оспаривания судебного акта вне рамок дела о банкротстве пытаются оспорить в деле о банкротстве действия по исполнению такого судебного акта.

При этом они ссылаются на то, что такое право им предоставлено главой III.1 Закона о банкротстве. И, как правило, они получают отказ.

Дело в том, что оспорить действия по исполнению судебного акта (в том числе определения об утверждении мирового соглашения) можно только, если права кредиторов нарушаются не самим судебным актом (условиями мирового соглашения), а действиями по его исполнению.

Например это может произойти, когда исполнение судебного акта (мирового соглашения) повлекло оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.

В этом случае сам судебный акт (мировое соглашение) не подвергается судебной ревизии, в предмет судебного исследования входят только действия сторон по его исполнению относительно наличия в указанных действиях признаков недействительности, предусмотренных нормами главы III.1 Закона о банкротстве.

[ii] До 30.07.2013 постановление Пленума ВАС от 23.12.2010 N 63 предусматривало возможность обжалования самого мирового соглашения как сделки.

Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?

Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?

— Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.

В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.

— С заниженной ценой.

После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

— На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.

— Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

— От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).

— Сделка совершена по поддельным документам.

— Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной?

Один год

Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.

Три года

Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.

Десять лет

Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте. Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму.

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
Узнать, все ли выписаны из квартиры.
Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Читайте также: