Может ли банк втб уступка права требования по ипотечному кредиту

Обновлено: 04.07.2024

Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его залог. Кроме того, для физических лиц имеется возможность взять ипотеку по переуступке в банке.

Уступка прав требования залогодержателем

По общему правилу, лицо, которому передаются полномочия по основному обязательству, получает также права, которые необходимы для обеспечения его исполнения. Отметим отдельные особенности такой перемены лиц в обязательстве:

На нее не требуется согласия ипотечного заемщика, если иное не предусмотрено договором. Если же в договоре уступка запрещена, но все же была совершена, то должник может подать иск о признании ее недействительной (но лишь при условии, что противоположная сторона сделки знала либо должна была знать о таком запрете).
Должник должен быть письменно уведомлен о том, что состоялся переход прав кредитора к иному лицу. Это может быть сделано как первоначальным, так и новым кредитором.
Права залогодержателя переходят к новому кредитору в том объеме, а также на тех условиях, которые имели место в момент перехода права.

Банк-залогодержатель, уступая свои права по ипотеке, не отвечает перед новым кредитором за неисполнение соответствующего требования должником (лицом, взявшим кредит под залог жилья). Исключения составляют случаи, когда банк становится поручителем должника.

Передача прав на закладную и залог закладной

Иногда ипотечный договор заключают в форме закладной, что значительно упрощает и ускоряет оборот недвижимости. Этот документ представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца получить исполнение по тому денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также удостоверяющую право залога на имущество.

После этого, к новому владельцу переходит вся совокупность прав, удостоверяемых данным документом. Кредитное учреждение может передать права на закладную любым третьим лицам. Если на ней имеются надписи, запрещающие передачу, то они являются ничтожными.

При передаче прав по закладной также происходит передача персональных данных физического лица-залогодателя. При этом согласие такого физического лица на эту передачу не является обязательным.

Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда. Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.

Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться:

Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.

Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру

Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры

Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав.

Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.

Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:

Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.

Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:

застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.

А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).

Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.

Заключение

Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.

Главное — соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.

Вопрос

Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?

Ответ

Да, Вы имеете полное право этого требовать. Вам как должнику новый кредитор обязан доказать свои права требования.

В жизни любого заемщика могут произойти события, вследствие которых исполнение своих обязательств по ипотеке в прежнем режиме становится невозможным. Причины возникновения финансовых трудностей часто связываются с разводом супругов, неожиданной утратой трудоспособности, увольнением, сокращением заработной платы.

В такой ситуации ипотечный заемщик имеет право передать свои права и обязанности по погашению долга перед кредитором третьему лицу. Это и есть переуступка прав по ипотеке. Естественно, потребуется получение официального согласия от банка. Для этого необходимо обратиться в уполномоченный ипотечный центр банка и подать заявку с заранее подготовленным пакетом бумаг. Если кредитная организация в процессе анализа выявит, что уступка прав целесообразна и не приведет к увеличению рисков, то стороны заключат договор цессии (новый заемщик купит квартиру у действующего).

После скрепления контракта цессии (переуступки прав требования по ипотеке) подписями покупатель станет новым собственником/владельцем жилплощади и заемщиком, а банк останется действующим кредитором с учетом неизменности ключевых условий договора.

ВАЖНО! К новому заемщику предъявляются стандартные требования банка в соответствии с действующей кредитной политикой в отношении возраста, платежеспособности, качества кредитной истории и иных факторов.

Порядок переуступки прав при разводе

Переуступка прав может стать необходимостью в случае развода супругов, когда один желает выйти из договора и передать часть причитающегося ему имущества второму.

После развода супруги заключают соглашение о разделе совместно нажитого имущества и прав на него, в котором максимально подробно прописываются все параметры, действия, а также права и обязанности в отношении недвижимости в залоге по ипотеке.

Важными нюансами такой сделки являются:

Не имеет значения, кто по договору является титульным заемщиком.
Квартира, купленная с помощью ипотеки в браке, является совместно нажитым имуществом и делится между супругами поровну (если нет брачного договора, предусматривающего иные условия).
Переуступка прав по ипотеке возможна только при согласии обеих сторон.
Супруга/супруг, который останется после переуступки основным заемщиком, должен иметь достаточный доход для погашения оставшейся задолженности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если платежеспособность нового титульного заемщика недостаточна, то банк имеет право отказать в заключении подобной сделки. Подробнее ипотека при разводе рассмотрена нами ранее.

Как происходит переоформление договора на супруга

Если сделка происходит между супругами, то порядок ее проведения несколько иной, чем с посторонними лицами. Переуступка в этом случае невозможна, т.к. по закону они оба являются полноправными владельцами квартиры, независимо о того, на кого оформлен договор.

Причиной переоформления ДДУ при данных обстоятельствах очень часто является налоговый вычет, положенный по закону каждому работающему гражданину, который оплачивает 13% подоходный налог. Например, если договор был первоначально заключен с неработающим супругом, получить вычет он не сможет. Если договор переоформить на другого, который работает, вычет будет произведен.

В таком случае используется следующая схема:

по соглашению с застройщиком договор расторгается;
после его регистрации, застройщик возвращает деньги, уплаченные по договору;
заключается новый договор с другим супругом, который выплачивает его стоимость уже от своего имени.

Пойдет или нет застройщик на данные условия, неизвестно. Вполне возможно, что за определенную плату он согласится переоформить договор. Но в любом случае, это его право, но не обязанность, так что придется с ним договариваться.

Передача прав сторонней организации с закладной и без

В соответствии со 102-ФЗ российские банки имеют право передавать права на закладные по действующим ипотечным кредитам иным лицам. Получение согласия от заемщика при этом не требуется. В лучшем случае клиент получит уведомление о факте продажи закладной и, соответственно, реквизитов для оплаты.

В целом, передача банками прав собственности на жилье, квартиру в ипотеке третьим лицам – это действенный способ привлечения капитала для дальнейшего кредитования. Это, по сути, актив, который его держатель (банк) может продать сторонней организации. На полученные средства кредитор продолжит выдачу новых ипотечных займов населению.

Если закладная не оформлялась, то долг по ипотеке уступается третьей стороне по стандартному договору цессии, по которому новый займодавец получит право удовлетворения своих требований за счет залоговой стоимости недвижимости. Залогодержатель же, которому переданы права по ипотеке, по закону обязан соблюдать все принципы сохранения личных данных заемщика и коммерческой тайны.

Риски покупателя

Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать. Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.

Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.

Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.

Поставьте свою оценку

Переуступка ипотеки новому заемщику

Замена одного заемщика на другого по ипотечному договору для банка – крайне нежелательный вариант. Соглашается на него кредитор, как правило, только в крайнем случае, когда есть риск допущения длительных просрочек или вовсе отказа от своих обязательств текущим должником. В первую очередь банк предложит клиенту рефинансировать или реструктурировать кредит, дать отсрочку по оплате основного долга, но убедившись в бедственном положении, есть шанс на замену плательщика.

Новый должник должен иметь стабильный источник дохода, достаточную кредитоспособность, соответствовать требованиям по возрасту, гражданству, кредитной репутации и иным критериям.

Процедура переуступки ипотеки новому заемщику производится путем заключения нового кредитного договора с новым заемщиком (по договору купли-продажи между старым и новым должником). Банку придется снова принимать пакет документов по новому заемщику, анализировать его финансовое положение и выходить на сделку с регистрацией в Росреестре. Все это чревато дополнительными денежными и временными затратами. Поэтому большинство российских банков не хотят связываться с заменой плательщиков по ипотеке.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ

Процесс приобретения квартиры в новостройке подтверждается подписанием договора долевого участия (ДДУ). Данный документ также предполагает переуступку прав требования иному лицу с условием обязательной регистрации в МФЦ или Регпалате.

ВНИМАНИЕ! Договор цессии по ДДУ может быть подписан только до момента сдачи объекта и до подписания передаточного акта помещения. После этого уступить права уже нельзя.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ является довольно распространенным вариантом и связана чаще всего с затягиванием сроков строительства и сдачи объекта. Однако это наиболее рискованный способ приобретения квартиры в доме на стадии возведения.

Среди возможных рисков:

Наши кейсы

Как получить 21 млн. руб. при расторжении договора на объект, стоимостью 9 млн. Подробнее

Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее

Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее

Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее

Условия проведения сделки по переуступке по ДДУ

Продавец или цедент по закону обязан уведомить застройщика о переуступке своих прав в письменной форме. Для этого в произвольном формате составляется заявление или уведомление, содержащее данные о продавце и покупателе жилого объекта, а также прикладывается копия договора цессии и комплект требуемых бумаг. Среди них:

Новому покупателю настоятельно рекомендуется внимательно изучить деловую репутацию девелопера и историю его деятельности. Только в случае полной уверенности следует заключать сделку.

Процедура приобретения квартиры посредством переуступки права требования включает следующие этапы:

Информирование строительной компании и получение разрешения на уступку.
Подготовка требуемого пакета документов.
Заключение договора цессии (переуступки) и регистрация его в Росреестре.
Заключение договора ипотеки с банком.

уведомления можно здесь. Загрузить договор уступки прав по ДДУ можно по этой ссылке.

Порядок оформления

Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:

Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Порядок проведения сделки по переуступке в Сбербанке

Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.

Процесс проведения сделки по переуступке прав по ипотечному договору выглядит так:

Действующий должник ищет нового покупателя/заемщика по ипотеке.
Стороны обращаются в финансовое учреждение для получения разрешения на переуступку прав.
Банк принимает от потенциального заемщика документы и выносит по нему решение.
Покупатель с банком заключают кредитный и ипотечный договор, затем регистрируют его.
Между покупателем и продавцом производится расчет.
Новый должник начинает погашать кредит в соответствии с подписанным договором.

В целом высока доля вероятности, что в переуступке по ипотеке от Сбербанка клиенту будет отказано.

Порядок проведения сделки по переуступке ипотеки в ВТБ

Банк ВТБ имеет репутацию кредитора, не стремящегося одобрять переуступку ипотеки. В виде исключения могут разрешить оформить сделку переуступки прав требования по ипотеке при разводе супругов, а также в ряде трагичных случаев, когда обязательства по выплате долга желают взять на себя ближайшие родственники.

Во всех остальных ситуациях банк предложит реструктуризацию или продажу квартиры для дальнейшего погашения задолженности по кредиту.

Если переуступка квартиры одобрена, то нужно быть готовым к тому, что новый заемщик будет подвергнут тщательной проверке. Схитрить здесь вряд ли получится. Схема проведения сделки будет аналогична, что и в Сбербанке.

Существенной особенностью ВТБ является организация работы по переуступке военной ипотеки, кредита через официальный сайт Росвоенипотеки, где размещаются актуальные объявления о продаже таких квартир.

Банк предложил заключить договор цессии с 3-им лицом, которого я должен привлечь.

1) Какие подводные камни у этого договора? (прикреплен)

2) Кто должен быть этим самым 3-им лицом?

3) В моем случае долг состоит из двух кредитов: 1 - кредитная карта, 2 - Потребительский кредит. Один договор цессии объединит эти кредиты?

Договор уступки прав (требований) №

1. Термины и определения

1.1. Термины, указанные ниже, имеют следующий смысл в рамках Договора:

1.1.1. Дата перехода прав - дата перехода к Цессионарию в полном объеме всех прав (требований) Цедента к Заемщику по Кредитному договору, как эта дата определена пунктом 4.1 Договора;

1.1.2. Заемщик –, имеющий место постоянной регистрации по адресу: 152000, Тульский район, с которым Цедентом заключен Кредитный договор согласно Приложению № 1 к Договору.

1.1.3. Кредитный договор – кредитный договор согласно Приложению № 1 к Договору, заключенный с Заемщиком. На момент подписания Договора кредитором по Кредитному договору является Цедент.

2. Предмет Договора

Цедент передает, а Цессионарий принимает и оплачивает все права (требования) по Кредитному договору, в том числе по Обеспечению, в объеме и на условиях, определенных Договором.

3. Объем уступаемых прав (требований)

3.1. В рамках Договора Цедент передает, а Цессионарий принимает в полном объеме все права по Кредитному договору. К Цессионарию переходят права (требования) Цедента в полном объеме и на тех условиях, которые существуют на Дату перехода прав, включая в соответствии с требованиями статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации права, обеспечивающие исполнение обязательств по Кредитному договору, а также право требовать от Заемщика выполнения его денежных обязательств по возврату суммы кредита и процентов на указанную сумму, включая просроченную задолженность по основной сумме долга (кредита), процентам, комиссиям по кредиту и пеням.

3.2. Полный объем прав (требований), принадлежащих Цеденту по Кредитному договору, на Дату перехода прав указан в Приложении № 1 к Договору.

4. Дата перехода прав, их стоимость и порядок расчетов

4.1. Датой перехода прав по Кредитному договору, в том числе по Обеспечению, является 19.02.2018, но не ранее даты фактического исполнения Цессионарием обязательства по оплате прав, приобретаемых им по Договору, в соответствии с п. 5.2.1 Типовая форма № 27 КУ-286/2012 2 Договора. С Даты перехода прав по Кредитному договору, Цедент выбывает из любых правоотношений по Кредитному договору.

4.2. Стоимость прав (требований) по Договору указана в Приложении № 1 к Договору. Стоимость, указанная в долларах США / евро, уплачивается в рублях по курсу Банка России, установленному на Дату перехода прав требований.

4.3. Оплата стоимости передаваемых (уступаемых) прав, указанной в п. 4.2 Договора, осуществляется Цессионарием не позднее даты, указанной в п. 4.1 Договора. Оплата осуществляется путем перечисления установленной в п. 4.2 Договора суммы на счет Цедента, указанный в разделе 10 Договора. Оплата по карточным Кредитным договорам и иным Кредитным договорам (при одновременном наличии карточных и иных Кредитных договоров согласно Приложению № 1) осуществляется на два отдельных счета.

4.4. Датой исполнения Цессионарием обязательства, предусмотренного п. 4 Договора, считается дата зачисления денежных средств на счет Цедента, указанный в разделе 10 Договора.

5. Обязанности и права Сторон по Договору

5.1. Цедент обязуется:

5.1.1. Не позднее 21 (Двадцати одного) рабочих дней после даты оплаты Цессионарием стоимости прав (требований) по Договору в соответствии с пп. 4.2 и 4.3 Договора передать Цессионарию по месту нахождения Цедента документы, подтверждающие права (требования) к Заемщику по Кредитному договору:  оригинал Кредитного договора (включая все дополнительные соглашения о внесении изменений в Кредитный договор при оформлении таковых);

Передача вышеуказанных документов должна быть оформлена Актом приема-передачи документов, составленным в соответствии с Приложением № 2 к Договору и подписанным

Сторонами (далее – Акт).

5.1.2. В случае обращения Заемщика к Цеденту по вопросам обслуживания Кредитного договора после наступления Даты перехода прав информировать Заемщика о факте уступки прав (требований) по Кредитному договору.

5.2. Цессионарий обязуется:

5.2.1. Оплатить стоимость передаваемых прав (требований) согласно пп. 4.2, 4.3 Договора.

5.2.3. Оплатить расходы, связанные с отправкой почтовой корреспонденции в соответствии с условиями п. 5.2.2 Договора.

5.2.4. Принять от Цедента документы, подтверждающие права (требования) к Заемщику по Кредитному договору, а также подписать со своей стороны Акт в соответствии с п. 5.1.1 Договора.

5.3. Цедент вправе:

5.3.1. Требовать оплаты прав (требований) в соответствии с условиями, определенными пп. 4.2, 4.3 Договора.

6. Гарантии и заверения

6.1. Цедент гарантирует, что до заключения Договора права (требования), являющиеся предметом Договора, никому не переданы, не заложены, а также какими-либо иными обязательствами не обременены. Типовая форма № 27 КУ-286/2012 3

6.2. Цедент заверяет, что на Дату передачи прав он не давал согласия на совершение Заемщиком действий (сделок), запрещенных законодательством Российской Федерации, Кредитным договором.

6.3. Цедент подтверждает, что не имеет каких-либо обязательств перед Заемщиком по Кредитному договору, которые могли бы повлиять на действительность Договора и его исполнение.

7. Ответственность Сторон

7.1. В иных, прямо не предусмотренных Договором случаях ответственность Сторон наступает и регулируется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8. Конфиденциальность

8.1. Условия Договора и приложения к нему (при наличии таковых), а также передаваемая в рамках Договора информация и документы конфиденциальны и не подлежат разглашению.

8.2. Цессионарий обязан предпринимать все возможные меры и прилагать все разумно возможные усилия, чтобы предохранить конфиденциальную информацию от разглашения или распространения (в том числе после прекращения действия Договора).

9. Прочие условия

9.1. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для Цедента и Цессионария.

9.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны в случае их составления в письменной форме по одному экземпляру для каждой Стороны.

9.3. Все приложения к Договору, изменения и дополнения к нему являются неотъемлемой частью Договора.

9.4. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению Сторон.

9.5. Стороны договорились считать Договор прекращенным досрочно в случае непоступления денежных средств, предусмотренных п. 4.2 Договора, на счет Цедента в срок, предусмотренный п. 4.3 Договора.

9.6. Цедент вправе до Даты перехода прав по Кредитному договору расторгнуть Договор в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления Цессионария об этом не менее чем за 1 (один) рабочий день до даты расторжения Договора.

9.7. При возникновении разногласий по вопросам исполнения Договора Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. Разногласия, по которым Стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в Кировском районном суде города Ярославля в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9.8. Цессионарий информирован о наличии судебного процесса в суде в пользу Цедента, о взыскании задолженности по Кредитному договору согласно Приложению № 1 к Договору. С Даты перехода прав по Кредитному договору к Цессионарию перейдут все права и обязанности Цедента по Кредитному договору, в т.ч. предусмотренные гражданским процессуальным законодательством. При отсутствии в Приложении № 1 указания на судебные процессы предполагается, что текущие судебные процессы отсутствуют.

9.9. Договор считается заключенным и вступает в силу в день его подписания Сторонами.

9.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

Федеральный закон №214 (ст. 11) и ГК РФ (ст. 424 скачать) регулируют процедуру и этапы покупки квартиры по переуступке в ипотеку. Дольщик вправе совершить такую сделку с момента внесения сведений о ДДУ в единый реестр и до подписания акта о приеме квартиры. По сути, будущий владелец жилья уступает собственное право требования на квадратные метры лицу, ранее не участвующему в сделке.

О переуступке подробно

Допускается два варианта ипотеки по переуступке прав:

Передача не находящейся в залоге квартиры.
Приобретение жилья, на которое наложено обременение банка.

В обоих случаях дольщик рассчитался с застройщиком, но во второй ситуации он еще должен деньги кредитору, у которого оформлял жилищную ссуду.

Однако ипотека по договору переуступки возможна и при наличии задолженности перед строительной компанией, когда заемщик напрямую приобретал имущество у нее в рассрочку (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 47 (скачать)). В законе не сказано, что требуется согласие застройщика на совершение сделки по уступке прав, но иногда его нужно получать. Зачастую строители указывают данный пункт в соглашении с покупателем.

А вот с банком переуступку по ДДУ при ипотеке придется согласовывать (ГК РФ, ст. 388 (скачать)). Разрешение кредитора необходимо получить, если жильё приобреталось на средства, предоставленные финансовой организацией. Важно соблюсти и другие условия:

наличие у дольщика (в момент заключения соглашения о цессии) прав требования на недвижимое имущество;
процедура осуществляется после регистрации договора и до передачи жилплощади во владение;
переуступка прав по ДДУ с ипотекой проводится после полной уплаты средств за жильё строительной компании;
застройщик не получил полную сумму за квартиру – потребуется заручиться его согласием на проведение сделки;
квадратные метры приобретены по ссуде – необходимо получить согласие кредитора.

Без соблюдения данных правил не получится оформить цессию. Дополнительно потребуется известить строителей о появлении нового дольщика. Продажа по переуступке в ипотеку – это длительный процесс, требующий знания законов и подводных камней. В результате меняется участник соглашения, в рамках ДДУ. Появляется еще один договор (скачать пример в word), заключенный дольщиком и новым покупателем. В него заносят все положения сделки. И такое соглашение одобрят далеко не все кредиторы.

Можно ли приобрести жилплощадь по уступке от физ. лица в ипотеку

Если выбрать правильный банк, то переуступка возможна по ипотеке. Начинать надо с кредиторов, давших аккредитацию строительной компании, у которой была приобретена квартира. Такие организации охотнее выдают ссуды на приобретение жилья по договору цессии. Либо отправляйтесь напрямую к лидерам в данной области: ВТБ и Сбербанк. Однако придется соблюдать условия банков, чтобы соглашение одобрили.

В случае с ВТБ, ипотека по переуступке от физического лица оформляется после тщательного изучения условий заемщика, указанных в договоре цессии. Если что-то не устроит представителей банка, они предложат объект из собственной базы недвижимости. Либо на подпись дается их собственный договор, где прописаны подходящие для этой компании условия. Но придется отдать процент за услуги.

В Сбербанке тоже допускается ипотека по переуступке от физического лица. Но заемщику придется открыть два депозита, куда заносят остаток по кредиту. Также необходимо снять обременение предыдущего залогодержателя (по завершении сделки), чтобы была возможность зарегистрировать бумаги в Росреестре. Сама переуступка прав тоже регистрируется в данном ведомстве. И в Сбербанке также берут процент за проведение операции.

Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления

Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.

Необходимо найти покупателя на квадратные метры, готового приобрести их в данном формате.
Затем потребуется разрешение от кредитора – за ним обращаются оба участника сделки. Для этого нужно подать документы и дождаться решения.
После заключается договор с новым покупателем, его регистрируют и производится расчет между сторонами (например, с помощью аккредитива (скачать заявление Сбербанка)).

Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:

В первую – остаток долга по ссуде первого дольщика.
Во вторую – деньги, причитающиеся продавцу.

Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.

Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:

разрешение строительной компании на проведение сделки (если оно требуется исходя из ситуации);
согласие второго супруга на цессию и допуски от кредитора, у которого взята ссуда первого заемщика;
выписка из единого реестра, ДДУ и разрешение от органов опеки, если имеются малолетние дети.

Однако не забывайте, что по ипотеке на переуступку прав Сбербанк идет крайне неохотно, если нет достаточных оснований для заключения такой сделки. Поэтому придется тщательно подготовиться к процедуре, либо попытать удачу в других банках.

Переуступка – оформление через ВТБ

Эта финансовая организация также не стремится оформлять подобные сделки. Но делаются и исключения, среди которых явная материальная необходимость или развод супругов. Если не доказать, что такая необходимость существует, придется соглашаться на реструктуризацию или реализацию квартиры с торгов, с последующим погашением долга.

Даже если ипотека ВТБ на переуступку одобрена, нового заемщика будут тщательно проверять. Схема проведения сделки аналогична той, что использует Сбербанк:

поиск покупателя;
одобрение банка;
получение согласия застройщика;
заключение договора;
перевод средств;
регистрация сделки.

Однако список предоставляемых новым заемщиком бумаг может быть расширен в зависимости от ситуации. При недостаточном уровне дохода потребуется поручитель или обеспечение. Договор цессии придется регистрировать в Росреестре.

Жилищное кредитование военнослужащих по переуступке

Главная проблема подобной сделки – это запрет на нее, накладываемый Росвоенипотекой. Поэтому, военная ипотека по переуступке возможна, но с рядом существенных ограничений (117-ФЗ от 20 августа 2004, ст. 14 (скачать)). И основное препятствие – наличие аккредитации у объекта. Гораздо быстрее и проще будет оформить жильё напрямую у строительной компании.

Трудности связаны с понятием целевого займа, который можно оформить только на приобретение квадратных метров. Перед выдачей военной ипотеки на переуступку прав, следует провести тщательную подготовку. Оптимальный вариант – заручиться поддержкой профильного юриста или брокера.

Особенности оформления семейной ипотеки по уступке прав

Чтобы получить жилищную ссуду под льготный процент, необходимо соответствовать требованиям, указанным в законе относительно заемщика (Постановление 1711 от 30 декабря 2017г. (скачать)). Отдельные требования предъявляются к недвижимому имуществу. Так, под целевую программу господдержки, подпадают квартиры в строящихся домах или готовое жильё. В первом случае доступна семейная ипотека по переуступке или через заключение ДДУ.

Но одобрят не все виды уступки прав. Разрешение дается только на подписание договора с юридическим лицом – застройщиком или его представителем.

Получить ссуду по программе поддержки, оформив уступку прав от физического лица не получится. Хотя здесь есть два исключения. Льготная ипотека по переуступке с физ. лицом доступна, если:

Средства выдают на приобретение жилья в сельских районах Дальневосточного федерального округа;
Либо оформляется рефинансирование на тех же условиях для жителей ДФО.

В результате заемщику будет доступен кредит на жильё под 6% годовых. Разницу между этой ставкой и стандартным процентом банка покрывает государство.

Как продать новостройку в ипотеке по уступке

Процедура цессии может незначительно меняться в зависимости от ситуации. Она будет проходить не по стандартному сценарию, если недвижимость уже является предметом залога по жилищному кредиту.

Покупатель становится новым заемщиком по ипотеке

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке усложняется, ведь помимо застройщика и дольщика появляется третья сторона – банк. Оформление цессии в данном случае будет выглядеть следующим образом:

обращение заемщика в финансовую организацию, где была получена ссуда на жильё в новостройке – нужно оповестить банк о намерении продать имущество;
если кредитор согласен на подобную сделку, необходимо найти покупателя на квадратные метры;
в некоторых случаях потребуется документально подтвержденное согласие строительной компании на совершение сделки;
затем оформляется переуступка права собственности на квартиру по ипотеке – сделка заключается в банке в присутствии обеих сторон (текущего дольщика и покупателя — ответственность сторон указана в ГК РФ, ст. 390 (скачать)).

Долговые обязательства первого заемщика переоформляют на нового клиента. Поэтому от него потребуется:

Получить жилищную ссуду в том же банке, где кредитовался первый дольщик, либо в другом финансовом учреждении.
Либо внести всю сумму, указанную в соглашении между покупателем, кредитором и старым заемщиком.

Когда переуступка по договору долевого участия в ипотеку оформляется по первому сценарию, покупатель продолжает вносить средства по уже имеющемуся займу. Во втором случае кредит просто гасится единой сумой, а жилплощадь больше не является залогом.

Но будьте готовы, что перед оформлением сделки покупатель проверит размер долга по жилищной ссуде и попросит скидку, учитывая обременение, закрепленное за жилплощадью. Чтобы понять, можно ли купить по переуступке в ипотеку конкретные квадратные метры, будет изучаться не только ДДУ, но и соглашение с банком. А в нем могут быть препятствия к продаже:

запрет на реализацию жилья в течение 3-х лет с момента ввода дома в эксплуатацию;
запрет на отчуждение до момента выплаты всей задолженности по ссуде.

Поэтому на практике начинать продажу нужно с изучения всех имеющихся документов. Это поможет понять, как купить квартиру по переуступке в ипотеку или продать такое жильё. В бумагах указаны иные ограничения или закреплена необходимость получать согласие третьих лиц (банка или застройщика) на договор цессии.

Если покупатель готов погасить остаток долга по ипотеке

При наличии указанных выше препятствий, перед реализацией квадратных метров придется их устранить (расплатиться с ссудой или подождать три года). Существует еще один вариант, когда новая ипотека по переуступке в банке не потребуется. Необходимо договориться с покупателем о погашении остатка долга, после чего вы снимите обременение и передадите жильё ему. Чтобы этот способ сработал, придется:

Составить предварительный договор, указав в нем дату и условия подписания основного соглашения.
Заверить этот документ у нотариуса (ГК РФ, ст. 389 (скачать)) и дождаться внесения средств покупателем.
Заключить основное соглашение о переуступке ДДУ при ипотеке, снять обременение и получить деньги.

Но на такой шаг мало кто согласится, да и потребуются дополнительные согласования.

Проще всего будет обратиться в финансовую организацию, охотно оформляющую подобные сделки. Какие банки ипотеку по переуступке дают быстрее остальных, уже озвучено выше. Чтобы повысить шансы на положительное решение кредитора, необходимо:

в деталях обрисовать причины перерегистрации ДДУ на другого дольщика;
представить документы, подтверждающие невозможность платить долг;
прикрепить к пакету бумаг официальное согласие строительной компании.

Иногда за покупку квартиры по переуступке в ипотеку приходится платить комиссию. Большинство банков соглашается на цессию только на таких условиях. Об этом заемщику сообщают при подаче заявления, где тот изъявляет намерение заключить соглашение об уступке прав. К моменту подачи заявки желательно найти покупателя, готового на сделку.

От него же будут зависеть и условия оформления переуступки по договору долевого участия с ипотекой. Если покупатель готов погасить всю сумму долга одним платежом, следует:

Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор (третьей стороной является кредитор).
Внести средства в банковские ячейки: одна предназначена для погашения жилищной ссуды, другая – для денег, которые забирает продавец.
Чтобы переуступка прав на квартиру в ипотеке считалась завершенной, потребуется снять обременение (заявка о снятии и соглашение об уступке прав подают в Росреестр).

Со строительной компанией не потребуется заключать новый ДДУ, достаточно будет переоформить старое соглашение, составленное на предыдущего дольщика.

Также следует учитывать, что не все банки используют ячейки для внесения средств. Иногда покупка квартиры по переуступке права в ипотеку совершается при помощи безотзывного аккредитива:

Создается специальный счет для средств покупателя.
На него вносят сумму за жилую недвижимость.
Если сделка оформлена и право перешло, деньги переводят продавцу.

В данном случае используется один счет, куда новый дольщик вносит средства в полном объеме. А после переуступки прав по ДДУ с ипотекой (завершения сделки), часть денег уходит на погашение долга перед банком, а часть (если что-то остается) отправляется на счет заемщика.

Заключение соглашения

Какой бы вариант вы ни выбрали (жилищная ссуда на нового владельца или продажа без кредитования), потребуется заключить специальное соглашение (ГК РФ, ст. 388.1 (скачать)). Это договор переуступки ипотеки на квартиру, который заполняют по образцу, имеющемуся в офисе кредитора. Важно, чтобы такой документ содержал следующие сведения:

реквизиты строительной организации;
информация о сторонах сделки (ФИО, адреса и прочее);
отметка об участии банка, если действует жилищный кредит;
дата подписания и суммы, направляемые на погашение долга и продавцу;
момент оплаты новостройки по переуступке прав в ипотеку;
согласие строителей на заключение данного соглашения.

Если застройщик не дает разрешения на смену дольщика, новый приобретатель имущества теряет право требования неустойки со строительной компании. Если средства за недвижимость внесены до подписания соглашения о цессии, то нужно указать, что продавец подтверждает полную оплату по сделке. Однако все это уже должно быть занесено в договор ипотеки по переуступке прав, имеющийся в офисе банка.

Когда такое соглашение составляется самостоятельно, желательно привлечь нотариуса. Заверив договор, он убережет от юридических неточностей и негативных последствий в будущем. Иногда помощь оказывают представители банка. Переуступка прав собственности по ипотеке оформляется с предварительным погашением суммы долга (его гасит покупатель), после чего кредитор сам обращается за снятием обременения. Это своеобразная гарантия, что жильё точно передадут новому дольщику. Но за такую услугу придется доплатить.

Оптимальный вариант для всех сторон (включая финансовую организацию) – это ипотека по договору переуступки прав требования. В процессе:

Покупатель подает заявку на жилищную ссуду в том же банке, где кредитуется продавец.
Финансовая организация переводит эти средства в счет погашения первого кредита.

Если новый кредит выдается тем же банком, он охотнее идет на совершение сделки. Таким образом переуступка квартиры в новостройке по ипотеке происходит практически без рисков. Да и времени на сделку тратится меньше.

Читайте также: