Мастерская в подвале жилого дома законно ли это

Обновлено: 08.07.2024

Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.

Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья

Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.

площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).

Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии

Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.

Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.

Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170

После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.

Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.

Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.

Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.

Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно

Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.

ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов. Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.

Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).

УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.

При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.

В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, сделать продухи там технически невозможно. Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.

На заметку

Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется. При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.

А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в комментариях.

Читайте также: