Кто может признать дду недействительным

Обновлено: 02.07.2024

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по ДДУ, и нужна ли эта услуга в действительности

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по ДДУ, и нужна ли эта услуга в действительности

Что касается стоимости, отмечу, что первую консультацию я получила бесплатно (юристы предлагают ее с целью привлечения клиента, чтобы тот смог оценить знания и опыт), благодаря чему легко сориентировалась, в каком направлении и в какой последовательности будем действовать. В целом, на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью цены варьируются в диапазоне от 35 000 до 150 000 рублей и даже выше, – все зависит от того, что входит в комплект услуг. Я выбрала в итоге полное сопровождение сделки, которое обошлось в 75 000 рублей. А это, с учетом опыта, уровня квалификации специалиста и всех хлопот, которых удалось избежать, получилось недорого (сама могла потерять гораздо больше). К тому же, мое участие, временные и эмоциональные затраты были минимальными.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

  • проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
  • сделал анализ и оценку рисков;
  • тщательно проверил договор долевого участия;
  • проанализировал дополнительные документы;
  • предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
  • участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
  • сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
  • помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
  • подготовил акт приема-передачи;
  • проконтролировал передачу расписок, ключей.

Плюс ко всему юрист выдал мне гарантийный сертификат на сделку и свои услуги (сроком на 5 лет). Это меня успокоило и вселило еще больше уверенности, что принятое решение о сотрудничестве с ним является правильным.

Подводные камни в договоре с девелопером

А теперь расскажу детальнее, с чем мы столкнулись – какие пункты в ДДУ смутили, и как решали вопрос. В целом, я изначально была готова к сложностям, поэтому, когда юрист (для удобства буду называть его Юрий) нашел в документе невыгодные или подозрительные пункты и показал мне их, одновременно описав альтернативу и пути решения проблемы, я тут же позвонила в офис застройщика, чтобы назначить встречу. Нас не устроили пункты, касающиеся в основном финансовой стороны: привязка цены к курсу доллара и завышенная неустойка для инвестора – штраф за расторжение. То есть, в случае, если я надумаю расторгнуть договор, мне придется уплатить 10% от стоимости квартиры.


Рис. 1. Штраф за расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Третьим, самым безобидным на первый взгляд, пунктом была привязка к конкретной управляющей организации, что в будущем может повлечь завышение тарифов на обслуживание дома. Аналогичным пунктом было и то, что от дня ввода дома в эксплуатацию до момента передачи мне квартиры я буду обязана платить за обслуживание дома.


Рис. 2. Оплата коммуналки

Честно признаюсь, что сама (без юриста) я бы этот пункт даже не заметила, хотя привыкла работать с документами и тщательно вычитываю все бумаги перед подписанием.

Уловки застройщика

  • последняя квартира, завтра ее могут забрать;
  • планируется повышение цен;
  • ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
  • такого выгодного предложения больше нет и не будет.

В подобных ситуациях нужно оценить рискованные пункты в договоре и сопоставить с возможностью приобретения недвижимости на более подходящих условиях (в другом ЖК, у другого застройщика).


Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

  1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
  2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
    • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
    • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
    • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
  3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

Совет: старайтесь уступками в менее значимых положениях добиться уступок в более важных для вас пунктах (как сделала я).

И помните: если представитель застройщика вам заявляет, что внести правки в договор невозможно – не расстраивайтесь и не опускайте руки. Пообщайтесь с лицами, которые уполномочены принимать такие решения, а еще лучше – хотя бы проконсультируйтесь со специалистом. Таким образом вы повысите свои шансы на победу и сможете изменить хотя бы некоторые пункты в ДДУ.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

  • внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
  • точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
  • нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Если выявили нарушения, которые противоречат закону о защите прав потребителей – смело можете их оспорить.


Выводы

Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:

Когда можно обойтись без юридического сопровождения сделки по ДДУ

Без юриста можно обойтись, наверное, только в двух случаях:

  • когда квартира берется в ипотеку (сделку проверяет и контролирует банк);
  • когда застройщик крупный и давно известный.

Однако внимательность и осторожность не помешают никогда – ведь как банк, так и застройщик может в любой момент обанкротится.

Наконец-то! Получили приглашение от застройщика на осмотр своей квартиры в новостройке. Мы ждали этого больше года. Сдача в эксплуатацию была изначально намечена на 2-й квартал прошлого года, но девелопер сорвал сроки. В итоге – пришлось ждать. Поэтому договорились о встрече и с нетерпением на следующий же день отправились на приемку.

Читайте также: