Кто имеет право проводить капитальный ремонт упа

Обновлено: 02.07.2024

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ЭКОЛОГИЧЕСКОМУ, ТЕХНОЛОГИЧЕСКОМУ И АТОМНОМУ НАДЗОРУ

ПИСЬМО от 17 мая 2017 г. N 09-00-06/5715

О ТРЕБОВАНИЯХ К ЭКСПЕРТИЗЕ ПРОМЫШЛЕННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ ДОКУМЕНТАЦИИ ОПАСНОГО ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ОБЪЕКТА

Управление государственного строительного надзора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, рассмотрев обращение, сообщает следующее.

В соответствии с определением статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее - ФЗ N 116) техническое перевооружение опасного производственного объекта (далее - ОПО) - это приводящие к изменению технологического процесса на ОПО внедрение новой технологии, автоматизация ОПО или его отдельных частей, модернизация или замена применяемых на ОПО технических устройств.

Согласно пункту 1 статьи 8 ФЗ N 116 документация на техническое перевооружение ОПО подлежит экспертизе промышленной безопасности в случае, если указанная документация не входит в состав проектной документации такого объекта, подлежащей экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Не допускаются техническое перевооружение, консервация и ликвидация ОПО без положительного заключения экспертизы промышленной безопасности, которое в установленном порядке внесено в реестр заключений экспертизы промышленной безопасности, либо, если документация на техническое перевооружение ОПО входит в состав проектной документации такого объекта, без положительного заключения экспертизы проектной документации такого объекта.

Следовательно, в указанном случае проведения работ по техническому перевооружению трех ОПО, в объеме которых предусмотрены демонтаж и установка тепловой изоляции трубопроводов тепловых сетей, документация на техническое перевооружение каждого ОПО подлежит экспертизе промышленной безопасности, если данная документация не входит в состав проектной документации такого объекта, подлежащей экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Начальник Управления государственного строительного надзора М.А.КЛИМОВА

Вопрос от 26.12.2017:

В соответствии со статьей 13 пункт 1 Федерального закона 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" сказано что экспертизу промышленной безопасности проводят для документации на техническое перевооружение опасного производственного объекта в случае, если указанная документация не входит в состав проектной документации такого объекта, подлежащей экспертизе в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
Прошу Вас пояснить, необходимо ли проходить повторную экспертизу промышленной безопасности при внесении в документацию изменений, а в случае такой необходимости изменения какого рода можно вносить в документацию не подвергая в последствии документацию повторной экспертизе промышленной безопасности.

Изменения, вносимые в документацию на техническое перевооружение опасного производственного объекта, подлежат экспертизе промышленной безопасности. Заключение такой экспертизы промышленной безопасности также регистрируется в реестре заключений экспертизы промышленной безопасности.

Законом не предусмотрен перечень отступлений, при которых не требуется проведение экспертизы промышленной безопасности внесенных изменений.

Вопрос от 26.10.2016:

1.Существуют ли сроки ограничивающие по времени проведение технического перевооружения опасного производственного объекта законодательно. Если да,то каким нормативно-правовым документом они установлены?!
2.Необходимо ли обязательно уведомить территориальное управление Ростехнадзора о проведении технического перевооружения опасного производственного объекта на предприятии. Если да,то в какие сроки и в какой форме?!

Ответ: Действующими нормативными правовыми актами не установлены сроки, ограничивающие по времени проведение технического перевооружения опасного производственного объекта.

Если документация на техническое перевооружение опасного производственного объекта входит в состав проектной документации, подлежащей экспертизе в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, то извещение органов надзора осуществляется в соответствии со статьей 52 (часть 5) Градостроительного Кодекса Российской федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ, не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Вопрос от 01.11.2015:

В Ростехнадзор обратился гражданин с вопросом: является ли техническим перевооружением котельной осуществление подпитки тепловых сетей котельной от соседнего предприятия?

Ответ: Специалисты Управления государственного энергетического надзора Ростехнадзора ответили на данный вопрос.

Вопрос от 15.09.2015:

В Ростехнадзор поступил вопрос: необходимо ли получать разрешение на строительство (реконструкцию) при техническом перевооружении (модернизации) опасного производственного объекта?

Ответ: Специалистами Управления государственного строительного надзора Ростехнадзора подготовлен ответ на поступивший вопрос.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ техническое перевооружение, капитальный ремонт, консервация и ликвидация опасного производственного объекта осуществляются на основании документации, разработанной в порядке, установленном настоящим Федеральным законом с учетом законодательства о градостроительной деятельности.

Документация на техническое перевооружение опасного производственного объекта подлежит экспертизе промышленной безопасности в случае, если указанная документация не входит в состав проектной документации такого объекта, подлежащей экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

На основании изложенного, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство при проведении технического перевооружения опасного производственного объекта не требуется.

Вопрос от 04.09.2018:

Ответ: Техническое перевооружение опасного производственного объекта относится к видам деятельности в области промышленной безопасности.

внедрение новой технологии, приводящей к изменению технологического процесса на опасном производственном объекте;
автоматизация опасного производственного объекта или его отдельных частей, приводящая к изменению технологического процесса;
модернизация применяемых на опасном производственном объекте технических устройств, приводящая к изменению технологического процесса на опасном производственном объекте;
замена применяемых на опасном производственном объекте технических устройств, приводящая к изменению технологического процесса на опасном производственном объекте.

Следовательно, техническое перевооружение опасного производственного объекта должно отвечать одновременно двум критериям:

проведение одного из перечисленных видов работ;
изменение технологического процесса на опасном производственном объекте, вызванное проведением такой работы.

Вопрос от 29.11.2018:

Являются ли техническим перевооружением ОПО замена технических устройств (насосного оборудования, двигателей, установка датчиков, дополнительных приборов, систем защит и т.д.), если данные замены не ведут к изменению технологического процесса, не меняют характеристик и производительности ОПО?

Ответ: Если данные замены не ведут к изменению технологического процесса и не меняют характеристик и производительности объекта, то это не является техническим перевооружением опасного производственного объекта.

Вопрос от 02.2019:

Какие требования к порядку проведения технического перевооружения? И кто может проводить техническое перевооружение?

Вопрос от 15.02.2019:

Исходя из вышеизложенного работы по замене газогорелочных устройств, указанные в вашем обращении относятся к техническому перевооружению. Также поясняем, согласно требованиям вышеуказанного Закона, данные работы должны выполнятся в строгом соответствии с разработанной проектной документацией, прошедшей экспертизу промышленной безопасности.

Мы уже писали обзор наиболее частых ошибок, которые владельцы спецсчетов допускают в своей работе. Продолжаем тему и на основе обзора органа ГЖН работы регоператора по капремонту рассказываем, что собственники и управляющие домами вправе ждать и требовать от Фонда капитального ремонта согласно ЖК РФ.

Обязанности и ответственность регоператора по капремонту прописаны в ЖК РФ

нецелевого использования средств фонда капремонта;
проведения капремонта в отсутствие решения ОСС или при недоборе кворума голосов;
непередачи документов на спецсчёт при выборе его нового владельца;
непредоставления в орган ГЖН отчётности по состоянию спецсчёта.

Мы разобрали каждый случай и привели нормы ЖК РФ, в которых прописано, как управляющим домами правильно поступать, чтобы не совершать такие нарушения.

Предложения по капремонту дома и его стоимости

В деятельности региональных операторов по капитальному ремонту общего имущества МКД можно выделить три основных нарушения норм Жилищного кодекса РФ. Первое – несоблюдение требований п. 1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Регоператоры не направляют собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне необходимых работ, их стоимости, о порядке их финансирования. В том числе фонды капремонта не уведомляют жителей домов о полной стоимости капремонта с учётом замены всех конструкций, находящихся в неработоспособном состоянии.

Проведение осмотров общего имущества дома и составление конкурсной документации

Органы ГЖН отмечают, что регоператоры зачастую не готовят проектную документацию для организации капремонта, а также не проводят обследования общего имущества МКД для разработки конкурсной документации, не формируют техническое задание для подрядчиков. Это второе распространённое нарушение – невыполнение требований п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ и связанных с ними норм.

Как должно быть: Согласно п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, регоператор обязан подготовить задания на оказание услуг и выполнение работ по капремонту и при необходимости проектную документацию на проведение ремонта, утвердить её и нести ответственность за её качество.

Вся такая документация должна соответствовать требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов. Чтобы подготовить такую документацию, регоператор должен в соответствии с ГОСТ 31937-2011 провести обследование общего имущества МКД и определить его техническое состояние.

Контроль за работами подрядчика и ответственность за их качество

Камнем преткновения и даже предметом судебных споров между собственниками и регоператором становится третье нарушение. Это ненадлежащее выполнение фондом капремонта требований п. 4 ч. 2, ч. 6 ст. 182, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Регоператор не контролирует, как выбранная им для работ организация отремонтировала дом и отказывается отвечать за причинённый дому такими действиями ущерб.

Как должно быть: Регоператор обязан следить за качеством и сроками выполнения работ подрядными организациями. Такие работы должны соответствовать техническому заданию (п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Он же несёт ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиками обязательств по проведению капремонта.

На это обращал внимание ВС РФ в в п. 7 обзора от 04.07.2018 № 2. Он указал, что регоператор как заказчик работ по капремонту несёт перед собственниками помещений в таком доме ответственность за действия привлечённых им подрядных организаций в соответствии с принципом полного возмещения убытков.

Приведём пример из свежей судебной практики. Дело № А55-4443/2020 дошло до кассационного суда. Собственник одной из квартир в МКД Самары пожаловался в орган ГЖН на качество проведённого регоператором ремонта ГВС дома. После него в квартире заявителя батареи перестали хорошо нагреваться.

В ходе проверки орган ГЖН установил, что подрядчик, с которым регоператор заключил договор, некачественно выполнил свои обязательства: в доме зафиксирована ненадлежащая циркуляция теплоносителя из-за недочётов в капремонте инженерных систем ГВС.

ГЖИ выдала регоператору предписание об устранении недостатков работы подрядчика, но Фонд капремонта не согласился с выводами проверки и подал иск в суд.

Первая инстанция сочла недоказанным факт, что снижение температуры теплоносителя в квартире собственника произошло из-за капремонта ГВС. За качество коммунальных услуг в доме несёт ответственность управляющая организация, а не регоператор.

Но апелляционная инстанция с выводами коллег не согласилась. Собственники помещений в МКД в жалобе в орган ГЖН просили проверить именно качество работ подрядчика по капремонту. И проверка, и предписание касаются именно этого, а не качества оказания коммунальных услуг, за которые отвечает УО.

Регоператор нарушил п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ – не контролировал качество работ подрядчика. Причём суд отметил, что оспариваемое предписание уже не первое, которое надзорный орган выдал фонду по итогам проведённого в доме капремонта. Апелляционный суд решение первой инстанции отменил и отклонил иск регоператора. Кассация поддержала такое решение спора.

УО не несёт ответственности за качество капремонта, организованного региональным оператором

Если фонд капремонта дома формируется на спецсчёте, тогда контроль за работой подрядчиков и ответственность за недостатки ложатся на УО и ТСЖ. При накоплении средств на счёте регоператора контролировать ремонтные работы и их качество управляющим домами и собственникам становится сложнее, а устранить недостатки приходится требовать через суд.

требования к формированию фонда капремонта и проведению работ;
вопросы для повестки дня общего собрания собственников помещений для организации капитального ремонта общего имущества;
нюансы строительного контроля за капитальными работами;
создание рабочих и приёмочных комиссий и их обязанности;
общие рекомендации по приёмке отдельных элементов общего имущества после капитального ремонта.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Способы определения поставщика, с помощью которых можно провести закупку работ по капитальному ремонту:

электронный аукцион;
конкурс в электронной форме;
конкурс с ограниченным участием в электронной форме;
запрос котировок в электронной форме;
у единственного источника;
запрос предложений.

Что понимается под капремонтом

Это работы, которые направлены на выборочное или комплексное восстановление объекта, перепланировку или полное изменение строения.

Основные отличия капитального ремонта от текущего, в соответствии с письмом Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018:

Текущий ремонт проводится для устранения незначительных неполадок, которые проявляются в ходе повседневной эксплуатации, предупреждения износа зданий, проведения профилактических мероприятий. Например: косметический ремонт.
Капитальный ремонт нужен для восстановления характеристик здания или их изменения. Пример: реконструкция объекта или надстройка еще одного этажа.

Капитальный ремонт многоквартирных домов закупают по постановлению № 615 от 01.07.2016, но есть общие положения и с контрактным законодательством. Показали, как работают ПП РФ 615 и 44-ФЗ по капитальному ремонту, в сравнительной таблице:

Вот как закупщик объявляет аукцион на капитальный ремонт здания в 2021 году:

Определяет, что закупать и на основании чего (текущий ремонт, реконструкцию или капремонт).
Определяет способ размещения заказа.
Готовит тендерную документацию.
Составляет техзадание.
Проводит расчет НМЦК.
Формирует проект контракта.
Определяет победителя.
Оформляет исполнение контракта.

Контрактное законодательство разъясняет, капремонт — это обязательно 44-ФЗ или может быть и 223-ФЗ: закон, по которому проводят тендер, зависит от того, по какому из ФЗ работает заказчик, и от вида финансирования.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали практику разрешения проблем в строительных закупках. Используйте эти инструкции бесплатно.

Выбираем способ определения поставщика

Способ размещения заказа на строительство зависит от типа работ. При выборе способа проведения тендера на капремонт учитывайте особенности:

Электронным аукционом закупают работы, когда главный критерий — цена.
Конкурсом в электронной форме проводят работы, если важна квалификация и опыт подрядчика.
Конкурсом с ограниченным участием в электронной форме — если проведение работ требует особой квалификации (реконструкция памятников архитектуры и проч.) на основании п. 1 ч. 2 ст. 56.1 44-ФЗ.
Запрос котировок в электронной форме и закупку у единственного источника используют при соблюдении лимита заказа и объема закупок, которые уже проведены этими способами (п. 2 ст. 82.1, п. 4, п. 5, п. 9 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ).
Запрос предложений проводят, если предыдущий тендер не состоялся или реализуют часть расторгнутого контракта (ч. 4 ст. 55, п. 8 ч. 2 ст. 83, п. 6 ч. 2 ст. 83 44-ФЗ).

Распоряжение правительства № 471-р от 21.03.2016 разъясняет, обязательно ли проводить аукцион при капитальном ремонте дорог: нет, так как эти работы отсутствуют в аукционном перечне.

Строительные работы (ОКПД 2 41.2, 42 и 43) исключены из аукционного перечня, который утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016.

Составляем документацию

Вот какие нужны документы на проведение капитального ремонта в учебном заведении по 44-ФЗ в 2021 году:

Проект на выполнение работ (п. 8 ч. 1 ст. 33 44-ФЗ), который входит в полный пакет документов на капитальный ремонт здания по 44-ФЗ, если законодательством не предусмотрено иное.
Требование к первой части заявки участников тендера — только наличие согласия на выполнение работ (ч. 3.1 ст. 66 44-ФЗ), о котором компания информирует заказчика с помощью технических средств торговой площадки.
О том, какие дополнительные требования необходимы по капремонту по 44-ФЗ:
- наличие свидетельства о членстве в СРО, если это требование необходимо для данного вида работ;
- наличие лицензии на выполнение работ по сохранению культурного наследия (реставрация, ремонт и проч.) в соответствии с постановлением № 349 от 19.04.2012;
- аналогичный опыт — при размещении заказа на работы, которые требуют особой квалификации на основании положений постановления № 99 от 04.02.2015.

Контрактное законодательство разъясняет, кто может участвовать в госзакупке на выполнение работ по капитальному ремонту: организация, которая соответствует:

единым требованиям заказчика (ст. 31 44-ФЗ);
дополнительным требованиям по постановлению № 99 от 04.02.2015.

Если цена тендера на капремонт не превышает 2 млрд рублей, прописываем в документации срок подачи заявок от участников — не менее 7 дней (ч. 2 ст. 63 ФЗ № 44).

Составляем техническое задание

Неотъемлемая часть технического задания на капремонт — проектно-сметная документация, которая содержит (ч. 12 ст. 48 ГрК):

пояснительную записку с описанием объекта закупки при капремонте по 44-ФЗ для подрядчика;
архитектурно-планировочные, конструктивные, технологические решения;
рабочие чертежи, на которых изображен объект и его элементы до и после капремонта, эскизы и обмерные планы;
требование к качеству и безопасности ремонта.

Также в техническом задании описываем объект закупки и прописываем:

наименование объекта;
сроки проведения строительства;
условия работ (режим, порядок оформления пропусков и т. п.);
требования к качеству (СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т. п.);
требование о вывозе с территории объекта строительного мусора;
гарантийные обязательства;
параметры эквивалентности материалов.

ФАС допускает включение в документацию только части проекта — сметы и указывает, что заказчик вправе утверждать отдельные разделы проекта самостоятельно.

Вот пример технического задания на капремонт помещения по 44-ФЗ из тендерной документации:

Проводим расчет НМЦК

Обоснование максимальной цены тендера проводим на основе проектно-сметного метода (ст. 22 ФЗ № 44) с учетом требований приказа № 841/пр от 23.12.2019, которые предполагают:

Обязательный пересчет цен с даты составления смет на дату утверждения документации.
Применение индексов-дефляторов.

Формируем проект контракта

Типовые условия строительного контракта утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 9/пр от 14.01.2020. По рекомендациям Минстроя, типовые условия содержат:

график стройки;
доставку и разгрузку строительных материалов силами подрядчика;
наличие рабочей документации на объекте;
график оплаты;
определение стоимости этапа стройки.

При подготовке проекта договора на проведение выборочного или комплексного капитального ремонта включите в его положения:

сроки и режим проведения стройки;
обязанность подрядчика вести журнал ремонта;
порядок проведения скрытых работ;
возможность принятия заказчиком решения об одностороннем отказе от обязательств по договору, если в процессе его исполнения выявлен факт несоответствия подрядчика требованиям ФЗ № 44, в том числе дополнительным, которые прописаны в тендерной документации;
право заказчика проводить технический надзор;
непредвиденные расходы и их предельный размер;
срок оформления результатов приемки;
перечень документов, которые подрядчик предоставляет на оплату;
гарантийные обязательства;
порядок изменения и расторжения контракта.

Приложите к проекту контракта документы, в соответствии с которыми подрядчик проводит строительство:

Техническое задание.
Ведомость.
Проект (при наличии).
Сметы.
График исполнения контракта.

Выбираем победителя

Критерии определения подрядчика зависят от способа размещения заказа: электронный аукцион на капитальный ремонт по 44-ФЗ предполагает выбор победителя по критерию цена, а при проведении конкурсов важны и нестоимостные критерии (квалификация и проч.), которые прописаны в документации заказчика.

Если в тендерную документацию включен проект капитального ремонта, торги проводятся через четыре часа после окончания подачи заявок (ч. 3 ст. 68 44-ФЗ).

По итогам торгов и рассмотрения заявок от участников тендера заказчик формирует протокол подведения итогов, который содержит наименование организации-победителя.

Исполняем и изменяем контракт

Заказчик контролирует ход строительства и качество материалов во время всего срока исполнения контракта.

Если для строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик направляют в ведомство извещение о начале стройки (ч. 5 ст. 52 ГрК). Срок — не менее чем за семь рабочих дней до начала стройки.

Контрактное законодательство допускает продление сроков и изменение цены строительного контракта по соглашению сторон в таких случаях:

Закрываем контракт

Исполнение контракта подрядчик подтверждает документами:

акт о приемке выполненных работ (КС-2);
справка о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3);
счет на оплату, счет-фактура (при наличии);
общий журнал работ (КС-6).

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проводит заказчик на основе документов, которые получены от подрядчика (ч. 8 ст. 110.2 44-ФЗ).

Разъяснения по теме

Об определении видов ремонта

Письмо Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018

О составе закупочной документации на работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Письмо Минфина № 24-00-05/68205 от 04.09.2019

Об авторе этой статьи

Давайте разбираться в деталях.

Но начнем все-таки с определений.

Что такое ремонт?

Он утвержден приказом Росстандарта от 28.03.2017 N 186-ст и вступил в силу с 01.09.2017.

В нем даты однозначные определения многих терминов, которые давно и успешно используются (и иногда почти правильно) широкой бухгалтерской общественностью.

Пункт ГОСТ 18322-2016

Комплекс технологических операций и организационных действий по восстановлению работоспособности, исправности и ресурса объекта и/или его составных частей.

Ремонт, постановка на который планируется в соответствии с требованиями документации.

Ремонт плановый капитальный

Плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта* с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые.

*Значение ресурса объекта, близкое к полному, устанавливается в документации.

Ремонт плановый средний

Плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и частичного восстановления ресурса объекта* с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры и контролем технического состояния объекта в объеме, предусмотренном в документации.

*Объем восстановления ресурса устанавливается в документации.

Ремонт плановый текущий

Плановый ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности объекта и состоящий в замене и/или восстановлении отдельных легкодоступных его частей.

Ремонт, постановка на который осуществляется без предварительного назначения.

Неплановый ремонт, выполняемый при внезапных поломках оборудования, вызванных нарушением условий эксплуатации, перегрузками или другими причинами, для восстановления работоспособности объекта.

Комплекс технологических операций и организационных действий по поддержанию работоспособности или исправности объекта при использовании по назначению, ожидании, хранении и транспортировании.

Мы не призываем бухгалтеров досконально разобраться в вышеупомянутом ГОСТе. Достаточно будет, если они (после прочтения этой статьи) посоветуют своим коллегам-производственникам внимательно его изучить и не требовать более от бухгалтерии разъяснений по тем вопросам, решение которых входит в их рабочие обязанности.

Также на основе этого ГОСТа можно разработать оптимальную, по нашему мнению, схему документооборота по ремонту основных средств.

Ну, с определениями вроде разобрались.

А как на практике?

Теперь переходим непосредственно к ФСБУ 6/2020 и 26/2020, которые регламентируют несколько иной порядок отражения в регистрах бухгалтерского учета затрат на ремонт, чем это было предусмотрено ПБУ 6/01.

Значит ли это, что например, замена свечей зажигания в автомобиле, или, там, поклейка новых обоев в офисе не могут быть списаны на расходы, как сейчас, а в обязательном порядке будут подлежать включению в стоимость объекта?

Думается, что не совсем так.

Так, например, п. 16 ФСБУ 26/2020 гласит, что в капитальные вложения не включаются:

То есть, всё, как и раньше. Обычный ремонт, вне зависимости от суммы затрат на его проведение, организация имеет право признать расходами текущего периода, не увеличивая стоимость этого объекта. И счет 08 не задействуется, а используются, как и год, и пять, и двадцать пять лет назад, счета учета затрат — 23,25,26,44.

А вот если по какому-то оборудованию или сооружению, согласно установленным правилам его эксплуатации, организация обязана с определенной периодичностью (каждые, например, три или там, четыре года) проводить какие-то регламентированный работы, то затраты на их проведение уже можно капитализировать. То есть не списывать на расходы через 23 или 44, а относить на 08, а потом, после завершения процесса, на 01.

Но и здесь могут быть варианты.

Первый. Согласно установленному регламенту проводится ревизия определенных деталей, узлов, агрегатов и пр. данного оборудования или сооружения. И если эти детали не соответствуют техническим условиям, то они подлежат замене.

В этом случае после окончания ремонта затраты на его проведения увеличивают стоимость объекта в целом.

Второй. Вне зависимости от фактического состояния какого-то определенного агрегата (детали, узла) в установленный срок он подлежит обязательной замене.

Так, например, при эксплуатации воздушных летательных аппаратов, или оборудования в химической промышленности, технической документацией предусмотрен обязательный капитальный ремонт с обязательной заменой каких-либо агрегатов, вне зависимости от их фактического состояния.

И вот как раз тут регламент проведения обязательных ремонтов (технического обслуживания) и регулирует последнее предложение п. 10 ФСБУ 6/2020:

Самостоятельными инвентарными объектами признаются также существенные по величине затраты организации на проведение ремонта, технического осмотра, технического обслуживания объектов основных средств с частотой более 12 месяцев или более обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев.

Агрегаты, подлежащие обязательной замене на новые (или прошедшие капитальный ремонт), имеют меньший срок службы, чем сем объект в целом. Их стоимость составляет иногда до 30-40% от стоимости всего объекта.

В этом случае объект в учете может отражаться в учете, как несколько инвентарных номеров, каждый из которых имеет свою стоимость и свой срок полезного использования.

И замена, пусть и исправного агрегата, на новый, будет учтена, как выбытие одного инвентарного номера (то есть объекта основных средств), и принятие к учету другого.

Но для большинства организаций, у которых нет на балансе воздушных или морских (речных) судов, или, там, оборудования для смешивания опасных химических веществ под давлением, такая метода не представляет практического интереса.

Для них все остается, как и прежде: — ремонт списываем на расходы, модернизацию признаем капитальными вложениями.

И в очередной раз хотелось бы обратить внимание, что вводимые стандарты бухгалтерского учета предназначены не для бухгалтерии, а для руководства организации в целом.

Задача бухгалтерии в свете новых ФСБУ — своевременно отразить в регистрах бухгалтерского учета ту информацию, которую им обязаны дать другие службы и подразделения, согласно требованиям этого самого ФСБУ.

АКЦИЯ ГОДА

Многие собственники стремятся формировать фонд капитального ремонта не в общем котле, а на специальном счете. Особенно это актуально для собственников новых домов, поскольку региональная программа капитального ремонта предполагает проведение самого ремонта в них очень нескоро. И здесь мы часто сталкиваемся на противодействие регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, который под надуманными предлогами отказывается принимать и регистрировать протоколы общих собраний о переходе на спецсчет.

Причины противодействия регионального оператора

В 2020 году в большей части регионов страны был введен мораторий на оплату взносов на капитальный ремонт. Его продолжительность составила три месяца, апрель, май и июнь 2020 года. Таким образом, региональная программа капитального ремонта недофинансирована примерно на четверть. Отсутствие денег влияет на реализацию программы проведения капитальных ремонтов: их приходится секвестрировать, в итоге люди недополучают те работы, которые фактически уже были ими оплачены.

Несмотря на то, что учредителем регионального оператора является субъект РФ (п. 1 ст. 178 ЖК РФ), а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (п. 6 ст. 178 ЖК РФ), фактически региональные власти не компенсируют региональным оператором период моратория.

С 1 января 2021 года произошло повышение платы за капитальный ремонт. И если в Москве рост был не очень значительный (было 18,86 р., стало 19,52 р., т.е. +3,5%), то в регионах ситуация хуже. Например, в Пензенской области плата за капитальный ремонт с начала года выросла с 7,5 р. до 9,5 р. (прирост почти что 30%).

В отдельных регионах рост существенно ниже, примерно на величину инфляции. Например,
- Башкирия: было 6,90 р. – стало 7,18 р.;
- Ярославская область: было 4,46 р. – стало 4,8 р.;
- Новосибирская область: было 7,72 р. – стало 8,03 р.;
- Приморский край: было 8,10 – стало 8,45 р.

Те регионы, где рост является необъяснимым и взрывным (как в Пензенской области) пытаются компенсировать резким повышением платы выпадающий недосбор за период моратория, поскольку субвенций из регионального бюджета не предвидится. В такой ситуации региональные операторы пытаются изыскивать любые способы для аккумулирования дополнительных ресурсов, чтобы региональная программа капитального ремонта не была сорвана.

Когда собственники принимают решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и доставляют в установленном порядке копию протокола общего собрания с решениями региональному оператору, последний отказывает в регистрации протокола по причине неких замечаний к оформлению данного документа. При таком подходе придраться к протоколу общего собрания можно по любому поводу и это становится распространенной практикой, прежде всего, в отношении новостроек, которые формируют основной приток денежных средств для финансирования региональной программы капитального ремонта.

На основании этих замечаний региональный оператор возвращает заявителю направленный протокол. Поскольку региональный оператор отказывается регистрировать протокол общего собрания – решение собственников о смене способа формирования фонда капитального ремонта считается нереализованным.

Почему действия регионального оператора незаконны

Порядок смены способа формирования фонда капитального ремонта МКД регулируется федеральным и региональным законодательством.

ветствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

В соответствии с п. 4 ст. 170 ЖК РФ, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ данные решения принимаются не менее, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 173 ЖК РФ, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 5 ст. 173 ЖК РФ, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить заявителя о том, что с даты направления документов многоквартирные дома переведены на специальные счета по капитальному ремонту (с вступлением решения в силу через год).

Однако чаще всего, вместо осуществления данных действия региональный оператор считает для себя необходимым брать некие полномочия по анализу правильности оформления протоколов, хотя данные полномочия не следуют из нормативных актов, регулирующих деятельность регионального оператора.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Таким образом, решения собственников, оформленные протоколом, являются обязательными к выполнению региональным оператором (пока протокол не будет оспорен и в суде не будет доказано иное).

Вне зависимости от ошибок правильности оформления протоколов, принятые решения должны исполняться региональным оператором в силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ, а также п. 1 ст. 183.1 ГК РФ. У регионального оператора прямо отсутствуют какие-либо полномочия, проводить некую оценку и правильность оформления отдельных частей протоколов общих собраний.

Чаще всего, данная деятельность также не предусмотрена уставом регионального оператора. И фактически такие действия регионального оператора являются внеправовой неуставной деятельностью и злоупотреблением служебными полномочиями.

О том, что действия регионального оператора, отказывающему в переходе на спецсчет, являются незаконными, говорит и судебная практика.
В решении по делу № А14-17412/2019 суд указал, что возражения фонда капитального ремонта относительно заявленных требований сводятся к замечаниям по оформлению протокола общего собрания собственников многоквартирного дома подлежат отклонению судом, так как, учитывая заявительный характер смены порядка формирования фонда капитального ремонта и в силу частей 5, 7 статьи 173 ЖК РФ, протокол № 2 общего собрания собственников помещений от 01.09.2018 является основанием для регионального оператора перечислить денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет, а также передать документы и информацию, связанные с формированием фонда капитального ремонта.
Суд также указал, что государственный орган по контролю в сфере жилищных отношений обязан руководствоваться при принятии решений, прежде всего, интересами собственников помещений и не должен чинить им препятствия в реализации выбранного способа аккумулирования их денежных средств на специальном счете.

В решении по делу № А47-13265/2016 суд указал, что не осуществление заинтересованным лицом в отношении требования общества установленной процедуры принятия решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора нарушило право общества на управление денежными средствами собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем управляющая компания не имела возможности реализовать волеизъявление собственников жилья на изменение формирования фонда капитального ремонта.

В решении по делу № А53-20701/2019 суд указал, что денежные средства фонда капитального ремонта принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме и не могут быть присвоены региональным оператором или любыми другими лицами, в том числе собственниками помещений в другом многоквартирном доме. Региональный оператор или владелец специального счета вправе лишь контролировать начисление и уплату взносов в фонд и распоряжаться средствами фонда капитального ремонта с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие протокола собственников многоквартирного дома также влечет обязанность фонда передать все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта.

Аналогичные вывод суд делает в решениях по делу № А53-20701/2019, № А04-3518/2019, № А43-40794/2019, № А40-180214/2018.

Что делать собственникам, если их протокол о переходе на спецсчет не принят

Необходимо реализовать два направления работы с региональным оператором.
Первое. Судебная защита нарушенных прав. Поскольку региональный оператор является органом с публично-правовыми полномочиями, его незаконные действия подлежат оспариванию в порядке ст. 199 АПК РФ.
Второе. Поскольку у регионального оператора нет полномочий для неисполнения решений общего собрания, неправомерный отказ в регистрации протоколов является злоупотреблением полномочиями и самоуправством руководителя регионального оператора. В таком случае мотивированная жалоба в прокуратуру со ссылками на нормы действующего законодательства позволит помочь региональному оператору объективно взглянуть на свои действия и устранить допущенные нарушения во внесудебном порядке.

Читайте также: