Кто имеет право быть инвестором

Обновлено: 30.06.2024

Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.

Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:

Заключение договора аренды на инвестиционных условиях

В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т. п.).

Заключение двух самостоятельных договоров одновременно (договор аренды для целей строительства и инвестиционный договор)

Особенностью такой схемы является фактическое разделение в самостоятельные правовые конструкции отношений по аренде и собственно инвестиционных обязательств, исполнение которых порождает право инвестора на распределение прав на созданный в результате реконструкции объект.

Необходимо отметить, что законом РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ был установлен запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, каких-либо требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений

Строительство на государственных землях, как правило, сопряжено для инвесторов с необходимостью несения дополнительных расходов, не связанных именно с выполнением строительных работ, а связанных с возложением на инвестора обязанности по так называемым вопросам инвестиционных отчислений.

В силу сложной экономической ситуации приходится констатировать, что общий объём таких инвестиционных отчислений с каждым годом возрастает, и государство последовательно возлагает расходы на инфраструктуру, социальную обеспеченность и т. п. на инвестора.

При этом такого рода инвестиционные отчисления бывают как в натуральной форме (например, выполнение работ по ремонту/строительству детского сада), так и в прямом денежном выражении. Следует признать, что какого-либо внятного единого для всех субъектов РФ регулирования порядка расчёта объёмов таких отчислений нет, и субъекты РФ проявляют здесь всю свою изобретательность [1] .

Наибольший переполох создало разъяснение ВАС РФ, данное в п. 6 Постановления № 54: в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ). При квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведён, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек и может воспользоваться правом удержания (ст. 712 ГК РФ).

Очевидно, буквальное применение этих разъяснений к аренде на инвестиционных условиях у государства привело бы к коллапсу.

Необходимо признать, что правоприменительная практика, и прежде всего практика регистрации прав Росреестра, проигнорировала позицию ВАС РФ, и по-прежнему завершивший надлежащим образом строительство и выполнивший инвестиционные условия инвестор может зарегистрировать своё право собственности как первичное право (ну а в случае привлечения дольщиков – зарегистрировать их право собственности).

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в собственности РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

В соответствии с п. 3 Постановления № 505 согласование заключения инвестиционного договора в отношении объектов, находящихся в федеральной собственности, относится исключительно к компетенции Федерального агентства по управлению государственным имуществом за исключением предусмотренных п. 4 данного Постановления случаев, когда требуется предварительное решение Правительства РФ [6] , а именно:

стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн рублей;
стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объём капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн рублей.

Планировалось, что инвестиционный договор с инвестором будет заключаться на основании обязательной рыночной оценки прав и по результатам аукциона.

a) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям;
b) расположены в границах населённых пунктов либо в пределах:

30 километров от границ населённых пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
15 километров от границ населённых пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
5 километров от границ населённых пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

При этом п. 4 Постановления № 234 установлены исключения из установленного моратория на распоряжение объектами недвижимости, расположенными в федеральной собственности, либо привлечение инвестиций:

a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:

по результатам аукционов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, либо аукционов на право заключения договора аренды таких земельных участков, либо состоявшихся до вступления в силу Постановления № 234 аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках;
в целях исполнения государственных контрактов на строительство объектов для обеспечения федеральных государственных нужд;
для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ;
в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории;
взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд;
в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории резидентам особой экономической зоны или управляющей компании, а также лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями;
лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами;
по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;
для размещения объектов, необходимых для подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года;
в границах соответствующих функциональных зон национальных парков в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности;
находящихся на территориях закрытых территориально-административных образований;
в иных случаях, предусмотренных федеральными законами;

b) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включённого в программу приватизации федерального имущества;

c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

d) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральными законами действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Также Постановлением № 234 установлен запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закреплённым за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, за исключением:

передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном п. 11 ст. 154 закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ (далее – закон № 122-ФЗ) [8] и законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ (далее – закон № 423-ФЗ) [9] ;
реализации высвобождаемого военного имущества;
передачи в аренду и безвозмездное пользование.

Кроме того, согласно п.п. 4.1, 4.2 Постановления № 234 установленные таким Постановлением запреты не распространяются на случаи распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и расположенным за пределами Российской Федерации, а также не распространяются на случаи проведения аукционов по привлечению инвестиций в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного за пределами Российской Федерации.

С учётом бессрочно установленного моратория не стоит ожидать существенного вовлечения федеральных объектов в инвестиционный процесс. Возможности частных инвестиций в эту сферу по-прежнему ограничены.

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом скудного федерального регулирования вопросов инвестирования субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно определяют порядок вовлечения принадлежащих им объектов недвижимости в инвестиционную деятельность.

В предыдущих разделах последовательно раскрывались особенности оформления разрешительной документации применительно к публичным землям, предоставленным на инвестиционных условиях. В частности, речь идёт об ограничении целевого использования участка только ВРИ, указанным в договоре аренды (без права выбора иных основных ВРИ без согласия публичного собственника), различия в сроках аренды и сроках в разрешении на строительство и т. п.

Важное значение имеет вопрос о необходимости/обязательности протокола о выполнении инвестиционных условий, оформленного публичным и частным субъектом, для оформления прав инвестора на созданные объекты. Как правило, ранее в большинстве договоров аренды на инвестиционных условиях / инвестиционных договорах предусматривалось, что завершением инвестиционного проекта является не завершение строительства, а исключительно подписание публичным субъектом протокола о выполнении инвестиционных условий [10] . В настоящее время судебная практика полагает, что оформление протокола требуется исключительно в случае наличия указания на обязательность его оформления в самом договоре, а во всех остальных случаях он сам по себе не является необходимым для оформления прав инвестора документом [11] , и значение имеет только фактическое исполнение инвестиционных обязательств [12] .

Характеризуя вопросы инвестиционных договоров с публичными субъектами РФ, нельзя не упомянуть про особые права субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – на внесудебное расторжение ими инвестиционных договоров, заключённых до 01.01.2011, в одностороннем порядке (п.п. 3, 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ) с компенсацией документально подтверждённых прямых затрат на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Основанием для такого расторжения может быть существенное нарушение условий данного договора и (или) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Необходимо отметить, что формулировка п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ устанавливает значительное число ограничений для удовлетворения требования о компенсации прямых затрат инвестора, а именно:

инвестиционный договор должен быть заключён до 01.01.2011, и обязательства по нему должны действовать на 14.12.2011 [13] ;
договор должен предусматривать привлечение внебюджетных источников финансирования и последующее распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора;
договор должен быть расторгнут досрочно, т. е. истечение срока действия инвестиционного договора не порождает права на компенсацию (за исключением случая, указанного в п. 5 ст. 18 закона № 39-ФЗ: Правительство РФ вправе принять решение об определении размера убытков по обязательствам, вытекающим из договора, заключённого с федеральным органом исполнительной власти, федеральным государственным учреждением либо федеральным государственным унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в собственности РФ и расположенном в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, при его расторжении по соглашению сторон).

В Москве утверждён порядок взаимодействия городских органов исполнительной власти при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесённых инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов [14] . Данный порядок предусматривает возможность для инвестора в досудебном порядке получить компенсацию в случаях, когда Градостроительно-земельной комиссией города Москвы приняты решения:

о расторжении в одностороннем порядке инвестиционных контрактов (договоров) в соответствии с требованиями ст. 18 закона № 39-ФЗ;
о расторжении инвестиционных контрактов (договоров) по соглашению сторон;
об исполнении установленных инвестиционным контрактом (договором) обязательств по возмещению инвестору затрат [15] ;
о возмещении инвестору понесённых затрат в иных случаях.

Такой порядок позволяет существенно снизить нагрузку на арбитражные суды, так как предоставляет возможность для инвестора компенсировать свои затраты без обращения в суд.

У меня два вопроса: как получить этот статус и нужно ли его подтверждать для каждого брокера? В поддержке одного из брокеров сказал мне, что статус квалифицированного инвестора у каждого брокера нужно получать заново и перенести его нельзя — так ли это?

С уважением, Роман

Роман, на второй вопрос можно ответить коротко: да, проходить квалификацию нужно у каждого брокера, с которым вы работаете. И в Тинькофф-инвестициях тоже.

Теперь давайте разберемся в деталях.

Что за статус и что он дает

Квалифицированный инвестор — это человек или юрлицо, который подтвердил свою квалификацию и получает за это доступ к дополнительным финансовым инструментам — тем, которые недоступны неквалифицированным инвесторам.

Чтобы защитить начинающих вкладчиков от излишних рисков, ЦБ разделяет инвесторов на квалифицированных и просто инвесторов. К квалифицированным по закону относятся:

Банк России, ВЭБ, кредитные организации, АСВ.
Профессиональные участники рынка ценных бумаг, клиринговые организации.
Некоммерческие организации субъектов РФ, которые приобретают ЗПИФы для поддержки субъектов малого и среднего бизнеса.
Акционерные инвестиционные фонды, НПФ, УК инвестиционных фондов.
Страховые организации.
Роснано, международные финансовые организации.

Физическое лицо тоже может стать квалифицированным инвестором. Для этого надо, чтобы таковым его признали профессионалы: брокеры, доверительные управляющие, управляющие компании акционерных инвестфондов и паевых инвестиционных фондов.

Статус квалифицированного инвестора позволяет совершать сделки с финансовыми инструментами, которые недоступны обычным инвесторам. Например, с ценными бумагами иностранных эмитентов, которые не допущены к публичному размещению или обращению в РФ, иностранными финансовыми инструментами, не квалифицированными в качестве ценных бумаг, некоторыми субординированными облигациями и т. д.

В премиум-сервисе Тинькофф-инвестиций благодаря статусу квалифицированного инвестора можно купить ценные бумаги, которые не торгуются на Московской и Санкт-Петербургской биржах, и внебиржевые ценные бумаги: сплитированные и целые лоты евробондов российских и зарубежных компаний, структурные ноты и др.

Разные брокеры и УК могут давать квалифицированным инвесторам доступ к разному набору финансовых инструментов. Прежде чем открыть счет у нового брокера, стоит проверить список финансовых инструментов, которые у него есть.

Требования к квалифицированному инвестору

Чтобы получить статус квалифицированного инвестора, достаточно выполнить одно из условий:

владеть имуществом на сумму от 6 млн рублей. Учитываются только деньги на счетах и депозитах в банках, договоры обезличенных металлических счетов и ценные бумаги. Недвижимость или коллекция антиквариата не подойдет;
иметь опыт работы в организации, которая совершала сделки с ценными бумагами или производными инструментами. Нужно два года опыта, если организация — квалифицированный инвестор, и три года — в других случаях;
получить экономическое образование в вузе, который на тот момент мог аттестовывать в сфере профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг. Или иметь аттестат специалиста финансового рынка, аудитора, страхового актуария, CFA, CIIA, FRM;
за последний год совершить сделки с ценными бумагами или деривативами на сумму от 6 млн рублей. При этом каждый месяц должно быть не менее одной сделки, а каждый квартал — в среднем не менее 10 сделок.

Такой список используется и в премиум-сервисе Тинькофф-инвестиций , и у других брокеров. Брокеры и УК не сами придумывают критерии: они прописаны в указаниях Банка России.

Как получить статус квалифицированного инвестора

В премиум-сервисе Тинькофф-инвестиций порядок такой:

Вы отправляете персональному менеджеру в чате приложения Тинькофф-инвестиций копию документа, подтверждающего, что вы соответствуете статусу.
Если вы храните деньги в Тинькофф-банке , менеджер сам собирает нужные документы.
Менеджер готовит все необходимые бумаги и присылает их в чате приложения. Документы нужно подписать кодом из смс.
В течение 5 рабочих дней документы проверяют и присваивают статус квалифицированного инвестора.

У каждого брокера и УК есть свой регламент признания лица квалифицированным инвестором, то есть в других организациях порядок действий может отличаться. Но суть одинакова: инвестор собирает документы, которые могут подтвердить его квалификацию, а организация их проверяет. Если все в порядке, инвестору присваивают статус квалифицированного инвестора или отказывают, если что-то не соответствует критериям ЦБ.

У каждого брокера или УК свой реестр таких инвесторов. Общего списка квалифицированных инвесторов нет.

Если у вас уже есть статус квалифицированного инвестора в Сбербанке, то в Тинькофф-инвестициях , БКС, ВТБ и у прочих брокеров и УК придется подтверждать статус с нуля, чтобы эти организации позволили вам совершать операции с инструментами для квалифицированных инвесторов. Так организации подстраховываются на случай, если другой брокер или УК выдал статус с нарушениями или если основания для такого статуса устарели.

Что в итоге

Статус квалифицированного инвестора позволяет использовать финансовые инструменты, недоступные обычным инвесторам. Например, акции инвестиционных фондов (ETF), которые не допущены к торгам на российских биржах.

Квалифицированным инвестором можно стать, если соответствовать хотя бы одному критерию из списка Банка России: капитал не менее 6 млн рублей, определенное образование и т. д.

Статус квалифицированного инвестора может присвоить брокер или управляющая компания. Для этого надо представить подтверждающие документы.

Единого реестра квалифицированных инвесторов нет, и статус, полученный у одного брокера, другим обычно не учитывается. У нового брокера или УК статус придется подтверждать заново.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Читайте также: