Кредит для погашения ипотеки выгодно ли

Обновлено: 02.07.2024

Законом не запрещено расходование средств потребительского кредита на любые цели. Выданные банком деньги можно потратить на оплату обучения, турпоездки, автомобиля, покупку жилья. В чем разница между кредитом и ипотекой, и в какой ситуации можно взять кредит — разбираемся вместе.

Разница между кредитом и ипотекой

Ипотека — и есть кредит. Ее отличие в том, что ипотека является строго целевым займом, выдаваемым на приобретение жилья. При этом сам объект недвижимости выступает в качестве залога по кредитному договору и находится под обременением банка до окончания выплат. Ограничений по типу жилой недвижимости нет. Ипотеку можно взять на первичное или вторичное жилье в городе, сельской местности. Более того, ее можно оформить на строящийся дом, включая многоквартирные дома или возводимую недвижимость в частном секторе.

Потребительский кредит выдается на произвольные цели. Банк не регламентирует расходование предоставленных заемщику денег и не требует передать в залог недвижимость, на которую вы потратили кредитные средства. Да, для получения кредита свыше установленного банком лимита, а это может быть и 300, и 600, и даже 1000 тыс. рублей в зависимости от банка и категории клиента, может потребоваться залог, но в качестве него можно использовать не только недвижимое, но и движимое имущество, производственный объект или привлечь поручителя.

Получается, что потребительский кредит проще, ведь он позволяет свободно распоряжаться и полученными деньгами, и купленной квартирой? С одной стороны, это так. Но есть и другие нюансы.

Срок кредитования

Ипотека выдается на срок до 30 лет. Максимально возможный срок кредитования зависит от возраста заемщика и может быть скорректирован. При подаче заявки на ипотеку заемщик может сам выбрать необходимый период кредитования. Досрочное погашение позволяет сократить срок ипотеки.

Потребительский кредит также можно гасить досрочно и взять на нужное число лет, но возможный срок кредитования для таких банковских продуктов меньше. Как правило, стандартный потребительский кредит можно оформить на срок до 5 лет, нецелевой под залог недвижимости — до 15 лет максимально.

Процентные ставки

По потребительскому кредиту они выше. Здесь играет роль и отсутствие обязательного залога, и более короткий период кредитования, и более лояльные требования к заемщику.

Ипотеку получить сложнее. Для ее одобрения необходимо:

подтвердить доходы, иметь официальное место работы

предоставить созаемщика и сведения о его доходах в том числе

согласовать объект недвижимости с банком нельзя взять ипотеку на объект с незаконной перепланировкой, несоответствующий статусу жилого, кроме этого необходимо получить согласие от всех собственников на продажу, урегулировать вопросы с несовершеннолетними или имеющимися обременениями

застраховать жизнь титульного заемщика и приобретаемую недвижимость

передать приобретаемую недвижимость в залог банку

Но именно эти требования повышают защищенность сделки и гарантируют банку возврат выданной суммы в полном объеме. Если заемщик не сможет рассчитаться по кредиту, банк продаст квартиру. Это позволяет предложить более низкие ставки на весь период кредитования.

Дополнительные меры поддержки

Приобретение жилья в ипотеку субсидируется государством. Так в 2020 году была запущена программа ипотеки с господдержкой, ставка по которой составляет не более 6% на весь срок действия договора. Кроме этого, в 2021 году действуют ипотечные программы для семей с детьми, для приобретения недвижимости в сельской местности и определенных регионах РФ, военная ипотека. Все они позволяют заемщику получить льготную ставку, а банкам — компенсацию разницы до базовой ставки по ипотеке за счет бюджета.

Потребительские кредиты в программах господдержки не участвуют. Даже если вы взяли деньги на приобретение дома или квартиры, получить льготную ставку по ним нельзя, поскольку это противоречит базовым условиям выдачи займа. Материнский капитал, который можно зачесть как часть оплаты тела кредита или начисленных процентов по ипотеке, для погашения потребительского кредита использовать тоже нельзя. Средства маткапитала можно пустить только на погашение целевого займа на покупку жилья, то есть — ипотеки.

Рефинансирование

Рефинансирование кредита по более выгодной ставке доступно и для потребительского, и для целевого займа на покупку жилья.

Однако рефинансировать потребительский кредит по новым ипотечным программам не получится. Основное условие рефинансирования — целевое использование на приобретение жилой недвижимости, указанное в кредитном договоре. Потребительские кредиты таких указаний в договоре не имеют, что делает невозможным перекредитование по льготным ипотечным ставкам или госпрограммам. Пустить полученные в ипотеку средства на погашение текущей задолженности по кредитам тоже нельзя: вся сумма передается на оплату недвижимости и не может расходоваться на иные цели.

Так можно ли брать простой кредит на покупку недвижимости?

Можно. Никто не ограничивает ваше право получить финансирование сделки за счет кредитных средств. Вы можете запросить любую сумму в рамках существующих предложений банков, предоставив только паспорт, если вам необходима минимальная сумма кредита, или подтверждение доходов, если вы претендуете на более крупную сумму. При этом, взять несколько минимальных кредитов в разных банках нельзя. При подаче заявки проводится обязательная проверка существующих долговых обязательств, и при наличии непогашенных задолженностей запрашивается подтверждение доходов. Если совокупная нагрузка по текущим и планируемому кредиту превышает 65% от общего дохода заявителя, в кредите может быть отказано.

Как альтернатива, существуют программы ускоренного кредитования на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья. В этом случае на приобретаемую недвижимость обременение на накладывается, кредит можно получить в размере 75% стоимости залогового объекта.

Когда стоит взять простой кредит, а не ипотеку

Если на покупку не хватает не более 1 млн рублей. Кредит оформить проще — не надо предоставлять документы на квартиру, оформлять страховки.

Если вам не хватает на первоначальный взнос. Но здесь необходимо рассчитать финансовую нагрузку так, чтобы вы смогли платить и по кредиту, и по ипотеке. Более того, банк может отклонить заявку на ипотеку, если вы вносите первоначальный взнос только заемными средствами без использования своих накоплений.

Если обмениваете квартиру. При продаже одной квартиры и покупке другой может не хватать совсем немного. Чтобы не оформлять ипотеку на 3 — 4 месяца, пока идут сделки, вы можете взять кредит на оплату резервного взноса продавцу новой квартиры, если такая договоренность достигнута.

Почему ипотека все же удобнее

Кроме возможности получения льготной ставки и в целом более дешевой стоимости ипотечного кредита на жилье, он является более гибким и доступным продуктом, чем потребительский. Выбрать квартиру несложно: банки формируют собственные базы проверенных объектов недвижимости, для которых не требуется дополнительное одобрение.

При подаче заявления на ипотеку с потенциальным заемщиком работает менеджер, который разъясняет нюансы оформления документов и представляет сведения об услугах банка, позволяющих решить все вопросы по ипотеке дистанционно: подобрать срок и примерный ежемесячный платеж с помощью калькулятора, заказать проверку объекта, составление договора, регистрацию сделки онлайн.

Длительный срок ипотеки позволяет более гибко управлять семейным бюджетом: использовать досрочное погашение, снижая ежемесячный платеж или сокращая срок договора для уменьшения переплаты и сопутствующих расходов.

Ипотеку можно рефинансировать с использованием программ господдержки по льготными ставкам, частично погасить маткапиталом.

Райффайзенбанк предлагает ипотеку на приобретение недвижимости в новостройках и вторичном фонде. Гарантированная ставка на весь период действия фиксирует стоимость жилья, защищая от роста цен на недвижимость. Подберите программу на покупку дома, земельного участка, квартиры или подайте заявку на рефинансирование текущей ипотеки на льготных условиях.

В этой статье рассказываем, как ускорить выплату ипотеки и получить долгожданную свободу. Мы постарались собрать максимум способов быстрой выплаты ипотеки – от первоначального взноса и скидок на квартиру до нюансов досрочного погашения.

Вы решили взять ипотеку? Или уже взяли? Поздравляем! Осталось самое главное – выплатить ее. Мы подготовили советы, которые помогут вам быстрее рассчитаться с банком.

Копите больше на первоначальный взнос

В начале всегда нужен план. Подумайте, какую квартиру вы хотите. Сделайте расчет на ипотечном калькуляторе, чтобы узнать, какой первоначальный взнос вам нужен. Решите, через сколько месяцев или лет вы хотите оформить ипотеку, и посчитайте, сколько надо откладывать.

Получилась слишком большая сумма? Дайте себе больше времени для накоплений.

Это невозможно? Тогда ищите альтернативные источники дохода.

Вторая, третья работы – это не лучший вариант. Не стоит в погоне за доходом подрывать свои здоровье и нервную систему. Поэтому давайте рассмотрим пассивные источники дохода.

Вещи, посуда, украшения, книги, техника – у каждого найдутся ненужные больше вещи, которые лежат мертвым грузом и переезжают с места на место. Деньги за это можно получить небольшие, но тоже приятно.

Чтобы ваши накопления не съедала инфляция, откройте депозит или карту с начислением процентов на остаток, чтобы деньги копились эффективнее. Если вам трудно удержаться от спонтанных покупок, то лучше держать деньги там, где до них сложнее добраться – на вкладе.

Если вы финансово дисциплинированы и не потратите лишнюю копейку без острой необходимости – можно держать деньги на карте, там больший процент.

И полученный доход откладывайте в копилку.

Ваше хобби может приносить не только положительные эмоции, но и дополнительный доход. Разводите цветы? Размножайте их и продавайте. Играете на фортепиано? Подумайте, вы могли бы давать уроки в выходные дни? А полученный доход, как вы уже поняли, – в копилку.

Получать дополнительный доход – это хорошо, упорядочить и сократить действующие расходы – еще лучше. В этом могут помочь приложения на смартфоне – выберите самое удобное для вас и записывайте траты в течение месяца.

Определите, на какую категорию покупок уходит денег больше всего. Например, вы выяснили, что самая затратная категория для вас – это одежда и косметика.

Подумайте, а так ли вам нужна шестая помада или четвертые кроссовки? Хорошо обдумывайте спонтанные покупки (думать желательно за пределами магазина, чтобы ничего не отвлекало вас от размышлений) и научитесь отличать потребности от желаний.

Может быть, для вас рабочей стратегией станет ограничение суммы, которую вы можете потратить в каждой конкретной категории?

Составляйте списки покупок перед походом в магазин

Иначе выйдете только за хлебом и молоком, а вернетесь с пакетами продуктов на 7 тысяч.

Да, они приятные, но в конце месяца выливаются в очень даже приличную сумму. Поездки на такси, походы в бар, очередной шопинг со скидкой… Не отказывайте себе в импульсивных покупках полностью, чтобы не вгонять себя в депрессию, но подумайте хорошо – от чего стоит отказаться ради будущей квартиры.

Не исключено, что в процессе накопления вы поймете, что можете откладывать чуть больше, а потом еще больше. Это хорошее решение, потому что чем больше взнос – тем меньше будет кредит и переплата!

Получите ипотеку с низкими ставками и минимальным пакетом документов от Совкомбанка. Мы рассматриваем заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Скидка при покупке квартиры

Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.

В таких случаях застройщики могут предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей. Поэтому собираясь покупать квартиру, обязательно проверьте – есть ли скидки и акции у застройщиков на квартиры, а у банков – на ипотеку.

Советы по выбору квартиры:

Используйте материнский капитал

Если у вас есть материнский капитал – смело используйте его на первоначальный взнос или полное погашение кредита сразу после получения. Сейчас на первого ребенка выплачивают 483,8 тысячи рублей, на второго – 155,5 тысяч рублей.

Если вы не получали маткапитал на первого ребенка, то на второго выплатят сразу 639,4 тысячи рублей.

Есть нюансы:

При использовании сертификата ребенку или детям, на рождение которых выдавался маткапитал, обязательно выделяется доля в квартире, на покупку которой идет ваш капитал.
Если вы продаете квартиру, в которую вложен маткапитал, ребенку или детям надо будет выделить часть собственности в новой квартире.
Маткапитал можно вложить в покупку только обособленного объекта. Это значит, что у него должен быть собственный вход и коммуникации (т.е. взять долю в квартире или частном доме на маткапитал не получится).

Если вы хотите внести материнский капитал в счет досрочного погашения ипотеки, то обратите внимание на следующие моменты:

Подать заявление о распоряжении маткапиталом можно не только в Пенсионном фонде, но и в отделении банка.
Досрочное погашение кредита маткапиталом всегда идет на сокращение суммы платежа, уменьшение срока в этом случае невозможно.
Материнским капиталом нельзя погасить просрочки, штрафы и пени.
Маткапиталом сначала погашаются начисленные с момента последнего платежа проценты, а остаток идет на погашение долга.

Выберите банк с минимальной ставкой по ипотеке

Не забывайте и про другие характеристики кредита. Ставка может быть заманчиво-низкой, а различные неочевидные комиссии приведут к тому, что на деле ипотека окажется значительно дороже, чем по предварительным расчетам.

Либо низкую процентную ставку можно будет получить только при соблюдении ряда условий по сроку, сумме первоначального взноса и прочим нюансам, которые вам могут не подойти.

Поэтому лучше сравнивать условия в одобренных заявках. Если вы еще не оформили ипотеку, то вам надо будет подать заявку на кредит сразу в несколько банков – и выбрать тот, в котором условия будут для вас самыми комфортными.

Занимайте на большой срок

Чем меньше срок – тем больше ежемесячный платеж и больше риск, что даже при незначительном изменении финансового положения заемщик выйдет на просрочку. Поэтому лучше перестраховаться и оформить кредит на бòльший срок, чтобы платеж получился меньшим.

Так вы сможете выплачивать ипотеку даже при снижении дохода. А если финансовая ситуация улучшится – можно будет гасить кредит досрочно.

Досрочно погашайте ипотеку

Вносите свободные деньги, не дожидаясь, когда накопится большая сумма. Так вы понемногу будете снижать выплаты или срок ипотеки за счет уменьшения остатка долга по кредиту и суммы процентов.
Самый лучший момент для досрочного погашения – плановая дата внесения платежа или два-три дня после нее. Так вся сумма, которую вы внесете, пойдет на погашение основного долга, а не процентов.

А что же выгоднее сокращать – срок или платеж?

В долгосрочной перспективе, конечно, выгоднее уменьшать срок. Чем меньше срок кредитования – тем меньше процентов вы заплатите. Но если у вас поменялись жизненные обстоятельства и платить прежнюю ежемесячную сумму стало не очень комфортно, то выгоднее и разумнее сократить платеж, оставив срок прежним.

В конце концов, всегда можно комбинировать способы досрочного гашения в зависимости от ситуации.

Рефинансируйте кредит

Но только если это целесообразно. Рефинансировать кредит нет смысла, если вы погасили больше 50% долга.

Почему?

По ипотеке действуют в основном аннуитетные платежи, т.е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Однако структура у таких платежей совершенно разная.

В начале срока сумма ежемесячного платежа состоит по бòльшей части из процентов по кредиту. Оставшаяся часть – малая – это сумма основного долга. По мере погашения кредита в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет часть основного долга.

Поэтому если вы погасили уже больше половины ипотечного кредита – вам невыгодно брать новый и заново начинать погашать проценты.

Если же вы только начали выплачивать ипотеку, следите за актуальными ипотечными предложениями. Присмотритесь к вариантам, где ставка ниже вашей действующей на 1,5-2%. Обязательно взвесьте все за и против и просчитайте возможную выгоду от рефинансирования.

И не забывайте, что это оформление нового кредита на закрытие действующего. Поэтому при расчетах вам нужно будет учесть расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – обязательно рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Получите налоговый вычет по ипотеке

Если вы получаете официальный доход, то можете оформить и налоговый вычет – до 650 тысяч рублей. Из них 260 тысяч – это максимальная сумма, которую вы можете получить за покупку квартиры, и 390 тысяч – максимальная сумма возврата по внесенным вами процентам, если жилье куплено в ипотеку.

Подать декларацию 3-НДФЛ на налоговый вычет можно после регистрации права собственности, но только в следующем году (т.е. квартиру зарегистрировали в 2021 году, а на получение вычета можно подать документы в налоговую в 2022 году).

Если вы вносили материнский капитал, обратите внимание: с суммы материнского капитала, потраченного на покупку недвижимости, нельзя сделать имущественный вычет. То есть при соблюдении других условий для получения налогового вычета вы сможете получить его только со стоимости квартиры за минусом суммы внесенного маткапитала.

Давайте разберем на примере:

Предположим, квартира стоит 2 000 000 рублей. Это как раз та максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет 13%. Но при покупке этой квартиры был использован материнский капитал – 483 800 рублей.

Поэтому сумма, с которой можно получить налоговый вычет, уменьшается до 1 516 200 рублей. И получается, что в итоге сумма налогового вычета по этой квартире составит

1 516 200 – 13% = 197 106 рублей.

Хорошая новость: оставшиеся 62 894 рубля собственник квартиры может получить за другое жилье.

Помощь государства

Обязательно узнайте, положены ли вам субсидии или льготы от государства. И если положены – как ими воспользоваться.

Сначала проверьте, не положен ли вам жилищный сертификат в рамках федеральной или региональной программы. Сертификат дает право на получение жилья или субсидию на покупку или строительство недвижимости.

Чтобы узнать, какие категории граждан могут получить сертификат в вашем регионе, обратитесь в администрацию населенного пункта, в котором вы прописаны.

Также можно узнать, подходите ли вы под условия оформления льготной Дальневосточной ипотеки или Ипотеки с господдержкой для семей с детьми.

Если ваша семья многодетная (трое и больше детей) и хотя бы один из детей родился после 1 января 2019 года, можно получить субсидию 450 000 рублей на погашение основного долга по ипотечному кредиту.

Обязательное условие – кредит должен быть выдан на покупку готовой квартиры, участка под строительство или участие в долевом строительстве.

Часто совершаемые ошибки

Пожалуй, главная ошибка – это чрезмерный энтузиазм в самом начале. Чаще всего ипотека – это марафон, а не спринт. Поэтому лучше в самом начале оценить свои силы и возможности, правильно распределить финансовую нагрузку.

Например, не самым лучшим решением будет откладывать все свободные (и не очень) деньги на первоначальный взнос – и ничего не оставлять на личные траты или, тем более, здоровье, обучение и прочее.

Такая стратегия при накоплении приведет к быстрому выгоранию и потере мотивации. И есть риск, что рано или поздно появится соблазн потратить накопленную сумму на себя, а не на квартиру, как изначально предполагалось.

Желание накопить на первоначальный взнос или быстрее заработать денег, чтобы закрыть ипотеку, – понятное и логичное. Но вкладывать деньги в ценные бумаги и играть на фондовом рынке, чтобы получить быстрый заработок (особенно если вы не квалифицированный инвестор или брокер) – очень рискованный вариант.

Сбережения на первоначальный взнос или финансовую подушку безопасности лучше держать в более простых и консервативных инструментах – таких как вклад или накопительный счет.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Условия банков

Для погашения ипотечного кредита потребительским заемщик должен иметь хорошую платежеспособность. Иначе банк просто не одобрит заем. Конечно, в таком случае заемщик не берет на себя дополнительные обязательства, поскольку полученные средства пойдут на погашение имеющегося кредита. Однако при рассмотрении заявки банк это не будет учитывать, а вот на наличие еще одного действующего кредита обязательно обратит внимание.

При желании можно подать заявку на рефинансирование. В этом случае можно получить новый ипотечный заем по более низкой ставке.

Заемщик не сможет взять потребительский кредит для погашения ипотеки в том случае, когда допускал просрочки по платежам или уровень его дохода не позволяет получить еще одну ссуду. Второе препятствие можно обойти, если пригласить созаемщика. Но это достаточно сложный вопрос, такого человека найти не всегда получается.

Еще одной причиной отказа по заявке может быть возраст заемщика. Если он уже близок к пенсионному, то скорее всего кредит не одобрят. Все зависит от того, какие требования предъявляет банк к своим потенциальным клиентам.

Выгодно ли взять, чтобы закрыть заем?

В определенной степени это выгодно. Таким способом избавиться от долгового обязательства, конечно, не получится, но снять обременение с недвижимости вполне реально. Однако в таком случае придется переплачивать по процентам, ведь ставка по ипотеке обычно на 3-5% ниже, чем по потребительскому кредиту. Тем не менее в некоторых ситуациях заемщики все же идут на переплату, поскольку возникают обстоятельства, когда необходимо снять обременение с квартиры.

Получив кредит для закрытия ипотеки, можно таким образом уменьшить ежемесячный платеж. Поэтому при ухудшении финансового положения воспользоваться таким способом выгодно.

Читайте другие полезные статьи на нашем сайте о погашении ипотечного кредита. Узнайте о том, как погасить ипотеку с минимальными потерями, а также о процедуре закрытия кредита и дальнейших действиях после погашения займа.

Требования

Основное требование, которое выдвигают банки к потенциальным клиентам при выдаче потребительского займа, – это достаточная платежеспособность. При этом наличие незакрытого ипотечного договора значительно ее снижает.

Заемщику придется предоставить в банк комплект документов, подтверждающих, что кредит запрашивается на определенные цели – погашение ипотеки. В случае, когда у кредитной организации есть специальные программы рефинансирования, можно получить ссуду на привлекательных условиях.

Банки редко одобряют кредиты, если у клиента есть просрочки по платежам более 14 дней. Это требование относится не только к тому ипотечному займу, который заемщик намеревается погасить за счет ипотечного кредита, но и к другим обязательствам. Ведь информация по предыдущим договорам есть в бюро кредитных историй.

Положительным моментом будет большой срок до окончания выплаты ипотеки. Основной доход банки получают именно от предоставления заемных средств. Если же до окончания договора остается год или меньше, то выдавать ссуду на такой короткий период просто не выгодно. Исключение – сумма остатка задолженности от 300-500 тыс. руб.

Условия для выдачи дополнительных займов

Банк предоставляет потребительский кредит при наличии ипотеки только в том случае, когда клиент обладает достаточной платежеспособностью. Для любого вида займа есть свои требования, в том числе и по уровню дохода.

Следующее условие – срок кредитования. Как правило, потребительский кредит выдается на тот же срок, который остался до конца ипотечного договора, либо более продолжительный период. В зависимости от возможностей и пожеланий заемщика график платежей составляется индивидуально. Можно увеличить срок пользования денежными средствами, но при этом текущие платежи будут меньше, либо поступить наоборот.

Взять потребительский кредит можно не только в том же банке, но и в другой кредитной организации. Банки борются за клиентов и могут предложить более выгодные условия на получение потребительского займа.

Как взять для погашения ссуды?

Приняв решение погасить ипотеку потребительским кредитом, заемщик действует следующим образом:

В первую очередь следует внимательно изучить предложения на кредитном рынке. так получится найти наиболее выгодное для себя предложение.
Далее выбирают кредитную программу. Нередко банки предлагают специальные продукты для погашения ипотеки. Если же в выбранной организации такого займа нет, то следует изучить предложения по обычным потребительским кредитам и найти подходящую по сроку, проценту и условиям.

После этого можно приступать к сбору документов.

Необходимые документы

Стандартный набор документов такой:

паспорт;
копия трудовой книжки, заверенная на работе;
справка 2-НДФЛ;
при наличии банковского счета – выписка.

Процедура

Погасить ипотечный кредит потребительским можно двумя способами.

Банк перечисляет заемные средства на ссудный счет клиента, открытый при заключении ипотечного договора. После этого они списываются на погашение кредита.
Заем перечисляют на личный счет клиента. Он сам перечисляет деньги банку-кредитору.

Первый способ быстрее. Достаточно трех дней, чтобы закрыть долг. Во втором случае потребуется время на перечисление средств и оформление досрочного погашения ипотеки.

Если потребительский кредит был целевым, то заемщик предоставляет в банк справку об отсутствии задолженности по ипотеке.

Плюсы и минусы

Главная выгода от закрытия ипотеки потребительским кредитом заключается в том, что с недвижимости можно снять обременение, поскольку при обычном займе залог не требуется. Кроме того, если кредит на выплату по ипотеке выдается на более короткий срок, то заемщик тоже остается в выигрыше.

Отрицательная сторона – более высокие ставки при потребительском кредитовании. К тому же, имея обязательство по одному весьма крупному и долгосрочному займу, не всегда удается взять второй кредит. Поэтому средств может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться по ипотеке. При этом пытаться получить ссуду в другом банке – не выход. Кредитные организации оперативно обмениваются информацией, поэтому сведения об имеющемся займе будут известны практически сразу.

Подводные камни

При таком способе погашения ипотеки могут возникнуть некоторые проблемы.

Не факт, что получить потребительский кредит получится даже при обращении в несколько банков. Причины – несоответствие требованиям, низкая платежеспособность, плохая кредитная история.
Необходимо дождаться поступления средств по новому займу. Также потребуется время на оформление досрочного погашения. Затем нужно получить справку об отсутствии задолженности и снять обременение с квартиры. Это может длиться от 1 месяца и более.
Дополнительные расходы: по новому кредиту потребуется оформить страховку, а при снятии обременения – платить за эту процедуру банку или юристам, а также госпошлину за получение выписки из ЕГРН.

Чтобы избежать возможных проблем, лучше остановить свой выбор на надежном банке и следить за процессом перечисления денег, закрытия ипотеки и получения справок.

Для досрочного погашения ипотеки можно взять потребительский кредит. Так получится быстрее снять обременение с жилья или сделать ежемесячный платеж меньше. Но чтобы заявку одобрили, необходимо иметь достаточную платежеспособность или найти созаемщика. Подходящую кредитную программу можно найти не только в том же банке, но и в стороннем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Досрочное погашение может быть двух видов: полным или частичным. Первое — единоразовое внесение всей оставшейся суммы займа и процентов, начисленных с момента последнего платежа перед этим. Второе — внесение любых сумм, превышающих размер планового очередного платежа.

И в том, и в другом случае вы снижаете общую переплату по ипотечным процентам.

Полное погашение

Полное погашение означает выплату всего займа. Сколько бы процентов по первоначальной программе вы ни оставались должны, вам нужно будет выплатить лишь то, что начислено с момента последнего ежемесячного платежа до момента досрочного погашения.

Если раньше за полное досрочное погашение нужно было заплатить комиссию (как правило, 0,1% от суммы кредита), теперь банки это не практикуют. Как правило, даже не требуется заявление на досрочное погашение — внесение всей оставшейся суммы автоматически будет расцениваться кредитной организацией как желание закрыть ипотеку. По правилам, вам останется лишь через неделю сходить в банк и написать заявление на снятие залога с квартиры.

Тем не менее перед тем, как решиться на досрочное погашение, нужно внимательно прочитать договор.

Так, в единичных случаях его условия могут обязывать заемщика подавать заявление на досрочное закрытие жилищного кредита заранее, причем за довольно длительный период — до 30 дней.

Частичное погашение

Частичное досрочное погашение удобно уже тем, что оставляет перед заемщиком выбор: погасить часть процентов, сократив тем самым период выплаты при сохранении прежнего размера ежемесячного платежа, или сократить часть долга, снизив ежемесячный платеж, но оставив срок кредита без изменений.

О принятом решении нужно сообщить ипотечному менеджеру, изложив свое требование в заявлении, или просто выбрать нужный пункт из предложенных в мобильном приложении, когда программа спросит о том, как распорядиться переплатой.

Что выгоднее уменьшить: срок или платеж

Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.

На самом деле, математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.

Важные нюансы

Сегодня любой ипотечный менеджер скажет, что повода не гасить ипотеку заранее, если имеется возможность, не существует. И все же есть некоторые нюансы, о которых полезно знать.

Что касается кредитной истории и влияния на нее досрочного погашения ипотеки — многократные досрочные погашения больших сумм за короткий период поневоле вызовут настороженность специалиста, который будет изучать вашу кредитную историю. Если человек с зарплатой 10 тысяч рублей каждый год досрочно гасит кредит на несколько миллионов за счет продажи каких-либо активов (загородного дома, ретро-автомобиля или коллекции марок), это не говорит о его платежеспособности. В последующем в ипотеке такому заемщику не откажут, а вот обосновать постоянные досрочные погашения могут попросить.

Не стоит также забывать, что многократные досрочные погашения рано или поздно могут попасть в поле зрения налоговой инспекции. Если все они происходили за счет реализации другого имущества, вопросов к вам, скорее всего, не будет. В случае же, если такого нет, это прямое указание на нетрудовые доходы или сокрытие налогов при продаже чего-то ценного за наличные.

Страховка

При обычном погашении ипотеки долю стоимости страховки, пропорциональную времени выплаты ипотеки, вы точно оставите в страховой. А вот при досрочном долю страховой премии, пропорциональную сокращенному за счет преждевременного исполнения кредитных обязательств сроку, вы имеете право вернуть. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в банк. Причитающиеся вам средства должны быть возвращены не позднее чем через семь дней с момента приема организацией данного заявления.

Важно помнить, что при наступлении страхового случая в любой период выплаты кредита страховая компания вправе оставить себе всю страховую премию, не возвращая остаток за время после досрочного погашения, когда заемщик кредит уже не платил и, соответственно, страховой случай наступить не мог. Также при изначальном оформлении страховки от нескольких страховых случаев возвращается страховая премия только за ту страховку, которая предохраняла заемщика от невыплаты заемных средств (от наступления смерти, потери работы). Это правило не распространяется на затраты на страховку самой недвижимости (от пожара, стихийных бедствий).

АКЦИЯ ГОДА

Читайте также: