Кому належить переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності

Обновлено: 02.07.2024

БМ хочет продать свою
1/6часть кв.после раздела имущества.Но её нужно выделить в натуре.Вопрос- как это происходит,кто определяет цену,если его цена завышена.Могули я в суде попросить выкупить эту часть?

Мнения, высказанные в этой теме, передают взгляды авторов и не обязательно отражают позицию администрации

Он согласен мне сейчас продать,но цена явно завышена.Для того , чтобы продать другому человеку, её нужно выделять в натуре,а это дополнительная трата денег для него,плюс на всё в квартире стоят счётчики,а если это будет коммуналка? По два счётчика нужно ставить? Извините за сумбур,нервничаю после разговора с БМ

Ви один власник решти? чи є інші власники? Він повинен вам першочергово запропонувати купити його частку.
Суд ще триває? Трохи не зрозуміло:( ціну визначає експерт, який проводить оцінку. Він може просити і більше, але сумніваюсь, що є багато охочих на 1/6 квартири.

ну какая натура с 1/6? не смешите

внатуре это когда есть техническая возможность сделать отдельный вход, с его 1/6 думаю такое врядли возможно

Я одна владею 5/6, он предложил купить ,но цена явно завышена,теперь он говорит раз я не хочу за такую цену покупать,то найдутся другие покупатели.Суд был ещё в 2012г.

ну какая натура с 1/6? не смешите

внатуре это когда есть техническая возможность сделать отдельный вход, с его 1/6 думаю такое врядли возможно

У меня на Фейсбуке в друзьях Девочка, работает с недвижимостью, очень хорошо консультирует в месенджере. Могут дать ссыль, напишите мне в личку

Я одна владею 5/6, он предложил купить ,но цена явно завышена,теперь он говорит раз я не хочу за такую цену покупать,то найдутся другие покупатели.Суд был ещё в 2012г.[/cit

Він письмово прислав вам пропозицію про купівлю частки? чи на словах по телефону? яким чином аргументована ціна?
замовте оцінку і дайте йому реальну вартість?
можете написати в особисті і завтра продовжимо, зараз вже не маю змоги:((

в любом случае вам сейчас не это важно, вас должен волновать другой вопрос -как сбить нереальную цену

ха! ничего выделять не надо! поставит за нее цену 10 тыс. долларов к примеру (при реальной 5) и за эту цену вам предложит и за эту же цену договор подпишет, а по факту будет другая сумма но вы ничего не докажите))))

Вот этого я и боюсь.мне он одну цену скажет,а кому то продаст дешевле,лиш бы мне назло.хоть цыганям продаст,назло.Знает ,что у меня таких денег нет

Выделить в натуре 1/6 квартиры? Вы шутите? Или у Вас 10-ти комнатная квартира с тремя входами на 1-м этаже?

Читала где-то,что выделяют все равно хоть самую маленькую комнату,а кухня , ванная и туалет пополам автоматически

Выделить в натуре 1/6 квартиры? Вы шутите? Или у Вас 10-ти комнатная квартира с тремя входами на 1-м этаже?

Если он официально предложит вам купить свою часть (а у вас право первой покупки) он не имеет права , в случае вашего отказа, продать Ее дешевле

Так это не выделение в натуре, это определение порядка пользования. Разные понятия и разная правовая природа, как овчарка и дог - обе собаки, но породы разные.

віделить в натуре в вашем случае нельзя, соответственно и продать тоже невозможно. НО: он может ’подарить’ (по документам, а в реале, конечно, продать) свою часть буз выделения и без уведомления вас вообще. В вашем случае, я считаю, необходимо первой подавать иск о признании его части незначительной.
Відповідно до статті 365 ЦК України право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:

1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі;

2) річ є неподільною;

3) спільне володіння і користування майном є неможливим;

4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім´ї.

ВАЖЛИВО: Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

для подачи иска необходимо доказать наличие хотя бы одного из перечисленных пунктов
обращайтесь к адвокату в своем городе.
для того, чтобы он не мог подарить свою долю, пока будет длиться суд, вам необходимо просить суд о наложении ареста на его долю в квартире на период судебного рассмотрения

Стаття 362. Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності
1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов´язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
3. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред´явити до суду позов про переведення на нього прав та обов´язків покупця. Одночасно позивач зобов´язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах - споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть "по кусочкам" трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот "подарок", они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще - если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля "лишнего" соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы - сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Наши 2 семьи из 7 человек получили по ордеру 6.03.2019 3-х комнатную 2-х ярусную квартиру в 76,39 м2 общей площади в Киеве как многодетная семья. Ее жилая пл - 46,21 м2 (1 ярус - ком 14,9 м2, кух 11,08 м2, бал 3,66 м2; 2 ярус – ком 16,09 м2 и ком 15,22 м2, бал 3,66 м2).

Эта квартира давалась из расчета уже имеющихся у нас жилых метров в 3-х наших квартирах и с учетом 7 прописанных людей в квартире с 19м2 жилой пл. Брались наши квартиры в учет, а именно их жилые метры: 10 м2 (1-ком кв во владении отца), 14 м2 (1-ком кв в моем владении, но морально – 1/3 моего владения, остальные 2/3 - матери), 19 м2 (1-ком кв во владении 5 человек – отец, мать, я, брат, сестра) + новая предоставляемая квартотделом квартира по ордеру - 46,21 м2 (отец, мать, я, брат, сестра, моя жена, моя старшая дочь).

Уже прописались в ней все 7 человек + моя новорожденная дочь, родившаяся 18.03.2019: моя семья - я, жена, дочь 4 года, дочь 1 месяц, а также родственники – отец (онкобольной, инвалид 2 гр по общему заболеванию), мать, совершеннолетний брат (инвалид 2 группы, который по ВТЕК нуждается в отдельной комнате и человеке, который будет постоянно за ним присматривать), совершеннолетняя сестра.

В ближайшее время планируем приватизировать квартиру.

Так как наши две семьи не сможем ужиться в этой квартире, то возник вопрос, что делать нам в нашей ситуации.

1)Как нам законно поделить новую квартиру? Можно ли ее продать и как будут распределяться доли в ней между всеми нами?

2)Может ли моя новорожденная дочь, уже прописанная в новой квартире, претендовать на право быть одной из владельцев новой квартиры?

3)Может ли моя семья (я, жена, 2 дочери) сдать свою часть новой квартиры в аренду квартирантам, в то время как мои вышеперечисленные родственники будут жить на своих частях этой квартиры?

4) Имеют ли какие-либо привилегии в распределении площади мой отец и брат? Их статус описан выше.

Консультации Советников

владельцами квартиры будут те кто ее приватизирует, а приватизировать ее сможет тот, кто в ней прописан, то есть и ваша младшая дочь- так как у вас 8 чел, то у каждого 1/8,

То есть ваша часть на 4 - 23, 10 м2 , то есть вы можете занять комнату - 16, 09 м

Сдавать квартиру, точнее вашу часть после того как вы определите порядок пользования - то есть когда вы выделите комнату и прекратите совместную собст а сделаете частичную.

Другие квартиры - это другая история

Спасибо. 1) Имеют ли какие-либо привилегии в распределении площади мой отец и брат? Их статус описан выше.

имеют, но здесь уже можно учитывать наличие другого жилья. Вам в любом случаи выделят 1 клмнату

Здоровья! Соглашусь с коллегой. А, по отцу и брату отвечу следующее: если брату по заболеванию положена отдельная комната, то он будет её иметь в не зависимости от распределеня квадратных метров. По отцу, если в мед.показаниях нет указания на отдельную комнату, то распределение будет проходить на общих основаниях. Есть вероятность того, что суд может распределить им несколько больше чем остальным, но опять-таки, нужно изучить мед.документацю каждого из них.

Погоджуюсь з колегами.

Відповідно до ч.1 ст. 355 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) передбачено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Відповідно до ч.2 ст. 355 ЦК України передбачено, що майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.

Відповідно до ч.1 ст. 356 ЦК України передбачено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Відповідно до ч.1 ст. 357 ЦК України передбачено, що частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.

Відповідно до ч.2 ст. 357 ЦК України передбачено, що якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного з співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна. Але з описаної Вами ситуації на Вас поширюється ч.1 ст. 357 ЦК України.

Відповідно до ст. 358 ЦК України передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

Відповідно до ст. 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Відповіді на 2,3,4 запитання дали мої колеги.

Щодо 4 запитання, то Ваш брат може отримати 1 кімнату, як прописано в медичній документації, стосовно батька, необхідно ознайомитися з медичною документацією, чи є нього потреба в окремій кімнаті, якщо так, тоді 1 кімната також може бути йому надана, якщо ні, тоді рівна частка із іншими членами родини.

Запитання можете залишити у коментарі.

Сподіваюсь, що Вам допоміг!

Якщо виникнуть запитання, звертайтесь.

P.S. Можу не одразу відповісти. Дякую за розуміння.

Додаткова індивідуальна консультація (на електронну пошту) платна.

Здравствуйте. Отвечаю на Ваши вопросы:

Для начала вам необходимо приватизировать квартиру и оформить право собственности. На кого будет приватизирована квартира – решать Вам. Могут участвовать в приватизации все 7 человек + новорожденный ребенок либо не все лица, а те, кто желает. От количества собственников будет зависеть часть в квартире. Если 8 человек приватизируют, то 1/8 часть у каждого.

Новая квартира после оформления будет являться общей долевой собственностью, а доли в праве общей долевой собственности считаются равными (по общим основаниям).

После оформления квартиры, т.е. права собственности, каждый собственник может распоряжаться своей частью на свое усмотрение ( в рамках закона). Продать можно. В случае продажи доли в общей долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку. Т.е. в первую очередь нужно предложить купить часть в квартире другим собственникам.

Важный момент. Так как в новой квартире прописана несовершеннолетняя дочь, то продавать часть квартиры нужно будет по разрешению органа опеки и попечительства. И важно, чтоб была другая жилплощадь, в которую можно прописать ребенка. Тоже самое, если будет приватизация на ребенка. Продать часть ребенка тоже можно по разрешению опеки, но при условии наличия равноценного жилья.

Да, может. Нужно участие в приватизации и оформление права собственности. Нюансы описала в первом вопросе.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Вы можете договориться о порядке пользования этой квартирой, т. е. установить, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удастся, то этот порядок может быть установлен судом. При этом суд может учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности.

4) Имеют ли какие-либо привилегии в распределении площади мой отец и брат? Их статус описан выше.

Для этого учитываются многие факторы такие как: наличие другого жилья, условие, что брат не может проживать самостоятельно и нуждается в постоянном уходе, т.е это все определяется индивидуально.

Читайте также: