Как законно поставить дебаркадер
Обновлено: 16.05.2024
Дом на воде — очень необычное жилище. Такое строение притягивает своей оригинальностью и единением с природой, водной стихией. Но далеко не каждый решится возвести для себя дебаркадер, поскольку это очень сложный и ответственный процесс.
Первая трудность, которую придется преодолеть будущему обладателю дома на воде — это сбор необходимой документации, получение различных разрешений. Поскольку по правилам судоходства такой дом можно построить только вблизи берега (чтобы не мешать судам и плавательным средствам), необходимо добиться получения договора аренды водного участка. После оформления всех документов, разрешений региональной инспекции судоходства нужно задуматься о следующем шаге — проекте будущего дома.
Проектирование дебаркадера. Основные его принципы и этапы
Создание проекта жилого дома на воде должно производиться поэтапно:
1. Предварительный расчет грузоподъемности основания будущей постройки, выбор подходящего материала и конструкции, и окончательные расчеты на прочность и устойчивость всех элементов понтона.
2. На основании расчетных данных, полученных на первом этапе, необходимо спроектировать конструкцию дома, подобрать материал для постройки, исходя из его механических характеристик: он должен быть достаточно прочным и жестким при сравнительно небольшой массе.
3. Далее необходимо продумать и предусмотреть размещение всех городских коммуникаций, таких как:
- система водопровода;
- электрическая сеть;
- эффективная система отопления;
- безопасная система водоотведения и канализации.
4. Окончательно завершит проект дома на воде этап обеспечения безопасного проживания людей. Также здесь необходимо учесть возможности для безопасного судоходства.
Важно провести тщательный расчет устойчивости надводного сооружения, чтобы дом не кренило и не качало во время действия сильных ветров.
От того, насколько точно и детально будет разработан проект дебаркадера, будет зависеть не только комфорт проживания в будущем жилище, но и его долговечность, надежность и безопасность. Поэтому важно найти именно ответственного профессионала в этом деле.
Строительство фундамента
С фундамента начинается постройка любого объекта. Но в постройке плавающего дома фундамент как таковой отсутствует. Так как можно построить дом на воде без фундамента? В данном случае его роль выполняет понтон, специальная платформа, напоминающая плот. Именно понтон возьмет на себя всю нагрузку, полученную от здания, поэтому к его прочности и надежности предъявляются особые требования. Понтон может быть выполнен в разных конструктивных вариантах из таких материалов: стали, дерева, железобетона, пластика. Пластиковые понтоны обычно используют для небольших строений, таких как беседки или причалы.
Если же Вы решили построить не плавучий дом, а просто дом на воде, тогда проект, конечно же, должен предполагать наличие стационарного фундамента. Предлагаем Вам ознакомиться с принципами и особенностями проектирования и строительства фундамента для дома на болотистом грунте. Многие особенности и приемы применимы для случая возведения фундамента на воде, например, использование винтовых свай.
Коммуникационные сети и их возможные варианты
После проектирования понтона и всего здания, самое время подвести к месту строительства коммуникации: трубопроводы для технической и питьевой воды, электричество, канализацию и прочее. В зависимости от расположения дома, подключение к городским коммуникациям может быть возможным или нет. Поэтому рассмотрим разные варианты благоустройства дома на воде по очереди.
Во-первых, необходимо решить вопрос с электричеством. Если постройка расположена вблизи городских коммуникаций, то подключение к электросети может быть достаточно простым. Но если жилище находится далеко от города, необходимо рассмотреть такие системы автономного энергоснабжения: дизельные генераторы, солнечные батареи, или ветряные генераторы. Это отличная альтернатива в плане экологичности, но потратиться на их установку в новом доме придется немало.
В-третьих, необходимо позаботиться о безопасной, в экологическом плане, системе водоотведения и канализации. Здесь также возможны варианты. Проще и экономичнее всего — подключение к канализационному коллектору на берегу. Но, чаще всего, это невозможно. Потому в решении этого вопроса поможет установка цистерны для накопления и хранения сточных вод. Но лучше всего установить систему автономной канализации с биологической очисткой сточных вод. Они имеют один минус — немалую стоимость. Но плюсов дают намного больше, поскольку очищенную сточную воду можно использовать для орошения растений, а при попадании ее в водоем, происходит обогащение его кислородом и улучшается естественная его очистка. Эти системы — наиболее экологическое решение, поэтому ни одна санэпидстанция не станет возражать.
И последнее, наиболее важное для комфортного проживания в доме на воде — это отопление. Здесь могут пригодиться дорогостоящие, но удобные вакуумные гелиоколлекторы. Если необходим более бюджетный вариант системы отопления, то можно использовать отопительный котел, подобрав оптимальную, по производительности и виду топлива, модель. Также существуют системы отопления, работающие от электричества, но они достаточно дорого обходятся в эксплуатации.
Строительство
Для такого вида строительства обычные рабочие не подойдут. Данный случай требует привлечения опытных и сертифицированных строительных компаний, которые хорошо знают, как построить надежный дом на воде.
После установки понтона, начинают возводить дом. Здесь очень важно использовать правильные материалы и точно придерживаться инженерного проекта. Обычно, стройматериалом для таких зданий служит дерево или оцинкованный металл с хорошими удельными характеристиками.
Важно! Если дом выполняется из дерева, его необходимо сначала качественно обработать антисептиком и антипиреном, чтобы обеспечить достаточную долговечность и пожарную безопасность всему зданию.
Отделку экстерьера дома можно произвести из любого материала: искусственного камня, дерева, сайдинга.
Когда строительство дома закончилось, приходит время его оформления. Будущему владельцу придется еще немало побегать, чтобы все узаконить. Необходимо получить документ на право собственности, произвести освидетельствование, ввести в эксплуатацию, получить номер и разрешение на швартовку, а также, желательно, застраховать.
Еще один необычный нюанс: счастливый владелец дома на воде не может в нем прописаться, поскольку этот дом официально не дом, а плавучее средство.
Предлагаем вашему вниманию проект и фотографии стильного домика на воде. Первый этаж в доме используется в качестве причала и для хранения лодок, второй оборудован для полноценного проживания — в нем предусмотрены кухня, спальня, гостиная и терраса.
Несмотря на непонятный правовой статус, в России становится популярным новый формат жилой недвижимости - плавучие дома.
Плавучие дома всегда были очень популярны в Европе. В России это относительно новое явление, но спрос на такие дома опережает предложение в несколько раз.
В Европе домов на воде гораздо больше, чем в России: в таких странах, как Германия или Нидерланды речные участки значительно дешевле, чем земля, поэтому многие предпочитают селится на воде. Подобный формат жилой недвижимости популярен и во Франции, где для постоянного проживания на воде необходимо купить специальное разрешение в мэрии, которое дает право на обустройство и прокладку коммуникаций к домам-лодкам.
"В нашей стране рынок предложения жилья на воде довольно узкий, - говорит коммерческий директор компании "Дом на воде" Михаил Быков. - Мало кто из россиян представляет себе, что такое "плавучий дом" из-за отсутствия грамотной рекламной политики. Многие клиенты просто не знают, где и как представлен этот вид жилья".
Однако спрос на "водное" жилье в России есть, уверяет директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева. По ее словам, спрос превышает предложение в несколько раз.
Каким бывает плавучее жилье
Самый недорогой вариант - это дом на понтонах. Понтоны объединяются между собой в единую плавучую платформу. Эта платформа и удерживает на воде постройку, расположенную на площадке. Несмотря на довольно внушительный вес, конструкция имеет хорошую устойчивость и обладает свойствами судна, которое хорошо держится на плаву Кроме того, понтон не подвержен коррозии и его срок службы составляет несколько сотен лет. По словам экспертов, у этого вида жилья есть огромный потенциал: понтоны предусматривают возможность постройки дома по индивидуальному проекту.
Баржи, оборудованные под жилье, встречаются гораздо реже. Под жилье можно переоборудовать старую баржу. Но проще заказать баржу на верфи. Такие дома распространены главным образом в Европе и США. В России перспективы использования барж остаются туманными.
Хаусбот совмещает в себе функции яхты и загородного дома. Он предназначен для передвижения на внутренних водоемах. Это целый двухэтажный "дом на воде", полностью готовый для проживания. Хаусбот может быть оснащен одним или двумя двигателями, бензиновыми или дизельными, подвесными или стационарными. Этот плавучий дом передвигается с максимальной скоростью 20 км/час.
Дебаркадер - довольно дорогой вид недвижимости. Эта технологий предусматривает строительство на бетонных конструкциях. Основное преимущество подобных домов на воде в том, что они предоставляют свободу для реализации любых архитектурных замыслов. Здесь практически нет ограничений для фантазии дизайнеров и архитекторов. На прочном бетонном дебаркадере можно возводить довольно большие дома высотой в несколько этажей.
Дебаркадеры могут работать либо автономно, имея свой генератор, свою систему водоснабжения, вентиляции и канализации. Однако их можно подключить и к местным сетям, к центральным коммуникациям города, при необходимости они могут плавать автономно (например, при перемещении на другое место парковки). Однако ремонтировать такой плавучий объект довольно сложно. "Дебаркадер необходимо периодически поднимать на стапеля и обследовать обшивку на предмет течи. Это довольно затратно, если нет возможности осуществлять эти работы с применением стапелей, но водолазные работы для выявления и устранения течей не дают полной картины по качеству выполняемых ремонтных работ", - рассказывает Михаил Быков.
"Любой из этих видов плавучих домов можно оснастить необходимой инфраструктурой, чтобы жить в нем круглый год. Например, можно поставить туалет морского типа с ручным спуском или поставить бак на 100 литров. Но для этого хозяину необходимо продумать схему подъезда ассенизатора к дому или подогнать плавсредство к месту откачки", - советует коммерческий директор компании "Микижа" (создает дома на воде) Дмитрий Собиняков.
Сколько стоят дома на воде
"Безопасность дебаркадера зависит от материалов и технологий, использованных при его постройке, инженерных инфраструктурных систем, но главное - от правильно построенного фундамента. Покупать дебаркадеры нужно после проведения технического аудита", - предупреждает Оксана Дивеева.
Стоимость подобного проекта зависит от размера, качества постройки и инженерной оснащенности. "Сметная стоимость строительства "плавучего дома" начинается от 2 млн рублей, а в некоторых случаях цена доходит до 3 млн долларов", - говорит эксперт из компании Blackwood.
Из желания покупателей лицезреть из окон своих домов водную стихию застройщики давно извлекают дополнительную прибыль. Соседствующие с водоемами участки в коттеджных поселках продаются порой вдвое дороже остальных. При таком интересе к водным просторам дома, построенные непосредственно на воде, можно пересчитать по пальцам. А владельцы не скрывают, что хотят продать их как можно быстрее.
Стихийная постройка
"Если кто-нибудь когда-нибудь был на дебаркадере, то, несомненно, смог ощутить качку, даже несмотря на то что Москва-река очень тихая, – говорит Мария Тихонова из отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. – И чтоб еще в этом жить?! Наши климатические условия не располагают к жилью на воде. А если лед идет? Или сильные ливни. Кроме того, дом на дебаркадере не только требования к водным объектам, но и требования по безопасности жизни никогда не пройдет. Это не дом, у него даже фундамента нет".
"Одно дело – наблюдать за водной гладью со стороны, из окон дома, расположенного метрах в 200 от воды, как этого и требует Водный кодекс. Тогда приближенность к воде действительно будет являться преимуществом, – утверждает Жанна Щербакова, управляющий директор компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость'. – И совсем иное дело – лицезреть воду буквально у себя под ногами. Скажу более, по нашему законодательству жильем можно назвать лишь то, что стоит на земле".
Впрочем, если не привязываться к слову "жилье" и регистрировать дом на воде не как объект недвижимости, а как плавательное средство, часть проблем тут же снимается. В конце концов, так ли важно, как именно называется наводная конструкция, если на ее функциональности это ничуть не отражается?
"Основной вопрос, уложится ли жилой объект в характеристики маломерных судов, – уточняет Сергей Березкин, директор компании 'Дома на воде', единственной в Москве занимающейся жилыми наплавными конструкциями. – Если плавучий дом превышает предел водоизмещения, его уже надо регистрировать в речном реестре. А это на практике так же маловероятно, как и законное признание дома на воде недвижимостью".
Именно поэтому по пути регистрации держащейся на плаву недвижимости в качестве маломерных плавательных средств пошли владельцы большинства легализированных домов на воде, основная часть которых размещена на дебаркадерах. У берегов московских водных артерий сейчас стоит около двух с половиной сотен таких конструкций. При этом разрешительную документацию на эксплуатацию имеют лишь 18 из них. В Санкт-Петербурге дебаркадеров еще больше, а процент легализированных примерно такой же, как в столице.
На шаткой основе
При этом на два города приходится лишь один официальный жилой дебаркадер. Настолько официальный, что ему даже присвоен почтовый адрес. Пришвартованный на Крестовском острове, он окружен водой не только снизу, но и сверху: на втором этаже дебаркадера сооружен бассейн площадью 63 кв. м. А кроме того, есть финско-турецкая сауна, зимний сад, кинозал и два балкона.
Реализовавший эту творческую мысль владелец дебаркадера Юрий Кудрявцев, некоторое время назад расхваливавший идеологию жизни на воде во всех архитектурных журналах, уже почти год тщетно пытается избавиться от своего детища. За это время первоначальная цена выставленного на продажу дебаркадера-дома упала на $200 тыс. (сейчас он предлагается за $400 тыс.).
"Когда я увидела этот дом по одному из телевизионных каналов, я сразу поняла – его будут продавать,– утверждает заместитель директора санкт-петербургского агентства недвижимости 'Бекар' Ирина Гудкина.– Вообще, у меня возникло ощущение, что жилой дебаркадер – это не дом, а игрушка. А как любая дорогая игрушка, она должна ждать того человека, которому она не просто по карману, а реально нужна. Но нужна она немногим. Даже если не брать во внимание экзотическую составляющую этого предложения, место стоянки дебаркадера весьма сомнительное. С ним соседствует ресторан, непонятные лавчонки, вокруг постоянно масса народа. Даже по этим параметрам на элитный объект – а по цене он попадает в эту категорию – дом на воде не тянет.
Проблема в том, что любое место в черте города для такого объекта будет неудачным. Допустим, разместим его на Фонтанке напротив Шереметьевского дворца – но там пристань, и дом-дебаркадер просто затолкают. К тому же стоянка дебаркадера стоит денег, и довольно больших".
"В Москве практически единственным местом, пригодным для установки жилого дебаркадера, является Серебряный бор. Но там разместить плавучие конструкции никто не разрешит", – говорит Жанна Опихайленко, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании "Усадьба".
Поэтому дебаркадеры, которые в рекламных объявлениях присутствуют постоянно (большинство из них пришвартованы на Фрунзенской набережной), новых владельцев тоже ищут годами. Из-за слишком большого срока экспозиции предложений их владельцы давно перестали привередничать, регламентируя рамки использования дебаркадеров. Один и тот же объект одновременно предлагают и под рестораны, и под офисы, и под гостиницы, и под жилье.
Любопытная деталь: эти объекты не фигурируют в базах данных крупных агентств недвижимости, ими занимаются частные риэлтеры. Единственное свежее исключение из правил составляет "Водный дом" – трехэтажный дебаркадер площадью 1,5 тыс. кв. м, расположенный на Фрунзенской набережной, которым сейчас активно занимается компания 4Rent Estate.
Впрочем, на реконструкцию этого дебаркадера его нынешний владелец потратил почти $2 млн. Объект даже подключен к городским коммуникациям – большая редкость для дебаркадеров. Правда, вопреки названию, жить в "Водном доме" никто не будет. Помещения в нем планируют сдавать под офисы и ресторан.
Якорные арендаторы
Если в городе жилье на плаву не выдерживает конкуренции с наземными постройками, то за городом ситуация могла бы быть совсем иной. Но только "могла бы".
"При разработке архитектурной концепции отдельных поселков возникали идеи создания различных сооружений на воде, но мы отказывались даже от понтонов, так как на зимний период их приходилось бы вытаскивать из воды и где-то хранить, – поясняет Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood. – А это требует дополнительных затрат. Оставлять в воде тоже было бы непрактично, поскольку из-за физических свойств воды расширяться и сужаться при нагревании или охлаждении сооружение быстро приходило бы в негодность из-за частичного разрушения". В этом и заключается главная ошибка "сухопутных" специалистов.
"В периодических наземных или подводных ремонтных работах нуждаются только дебаркадеры, поскольку подверженные коррозии и прочим связанным с водой агрессивным процессам металлические элементы есть только у них, – разъясняет ситуацию господин Березкин. – Поплавки же и понтоны (это схожие по конструкции, но разные по габаритам виды опоры для водных домов) к влиянию воды индифферентны. В них используется бетон особой марки и прошедший специальную обработку пенополистерол, которым вода не страшна. Не зря производитель дает на них гарантию не менее 25 лет. Но это далеко не единственное их достоинство. Громоздкие дебаркадеры можно перевозить только по воде. Конструкции же "на поплавках" из-за небольших габаритов их элементов легко транспортируются по суше, а собираются уже на месте. То есть в самом прямом смысле дом строится прямо на воде. Что мы и проделали полтора месяца назад, когда строили на Пироговском водохранилище двухэтажный дом для Государственной инспекции по маломерным судам Московской области. Из-за ярко-рыжей окраски его назвали 'апельсин'. Обошелся он в 2 млн руб.".
Конечно, это не жилой дом в полном смысле этого слова. Но в данном проекте этого и не требовалось. Главное, сам прецедент по строительству дома на воде уже создан, технология опробована. А уж что именно соорудить на самой плавающей основе – это уже вопросы дизайнерской мысли и объема инвестиций.
Сергей Березкин признает, что получает множество звонков в день от потенциальных клиентов – "и это люди отнюдь не обедненные ни фантазией, ни средствами, готовые к значительным тратам в том числе и в архитектурную составляющую проекта". Единственное, что останавливает их от реализации своих замыслов,– это отсутствие законодательной базы и непонятная политика Росприроднадзора.
Примерно так же рассуждают и застройщики коттеджных поселков, пока что заказывающие лишь нежилые водные конструкции, например детские бассейны с ограниченной глубиной и бани на воде. Есть и более экзотичные конструкции. Для поселка "Довиль", который появится в Одинцовском районе на берегу озера, сейчас проектируется плавающий разноцветный фонтан. Там же планируется построить и плавучий ресторан.
Иными словами, загородные коттеджные поселки до идеи домов на воде еще дорастут. Правда, в самой столице ситуация изменится едва ли. "В Москве земельным ресурсом управляет субъект федерации, а водные ресурсы находятся в федеральном ведении,– говорит руководитель аналитического отдела компании 'Новая площадь' Дмитрий Попов. – Поэтому между девелопером и городом возникают определенные трения. Построив жилой объект на воде, девелопер не должен выплачивать никаких компенсаций, город не может взыскать с девелопера свою долю в проекте (традиционные 30% жилья) и прочее". А значит, городу такие объекты не интересны.
Зато интересны частным лицам. Двухэтажный дом на понтоне имеется, например, в Строгине. Вообще-то это тоже не совсем дом, а офис вэйк-клуба "Строгино". Что отнюдь не мешает его руководителю Сергею Федину здесь жить (имея при этом, конечно, и обычную квартиру). "Сам дом обошелся в $100 тыс., – говорит Сергей. – Летом на его содержание уходит около $1,5 тыс., зимой меньше. Что же до согласования, то, мне кажется, было бы желание, а согласовать удастся. Пусть даже потратив на это полгода".
Откуда в Москве дебаркадеры
Война с дебаркадерами: как это было
Август 2007 года
Июль 2011 года
Ноябрь 2012 года
Февраль 2013 года
20 июля 2013 года
Заместитель мэра Москвы по вопросам транспорта Максим Ликсутов на встрече с жителями ЦАО заявляет, что власти города запретят стоянку дебаркадеров вдоль набережных Москвы-реки. Демонтировать плавучие платформы обещают в том же году. По словам Ликсутова, запрет дебаркадеров сделает набережные более доступными для пешеходов и велосипедистов и, главное, поможет нормально развиваться речному транспорту. Потому что сейчас этот самый транспорт, проходя мимо дебаркадеров, вынужден снижать скорость до 5 километров в час просто из-за того, что некто, сидящий в дурацком ресторане, ест аджапсандали с видом на воду.
26 сентября 2013 года
Мэрия резко меняет политику в отношении дебаркадеров — и выпускает постановление о демонтаже всех дебаркадеров, не включенных в Государственный судовой реестр.
Октябрь 2013 года
Апрель 2014 года
Представители Департамента градостроительной политики отказываются от идеи строить в Москве плавучие гостиницы. Аргументы более-менее те же, что у Лужкова: портят вид, загрязняют воду.
Июнь 2014 года
Август 2014 года
Сентябрь 2014 года
17 октября 2014 года
28 октября 2014 года
29 октября 2014 года
5 ноября 2014 года
7 ноября 2014 года
Почему на Москве-реке закрылись все рестораны
Ираклий Тушурашвили судовладелец дебаркадеров на Фрунзенской набережной
Департамент транспорта заключил, что некоторые суда не являются судами, и исключил их из реестра. По закону суда из реестра можно исключать по заявлению их владельцев, других способов не существует. Далее господин Ликсутов разослал на эти суда предписания о демонтаже дебаркадеров. Хотя все эти объекты находились там законно.
Московские суды заняли позицию города, но я надеюсь, что в федеральном суде мы решение мэрии опротестуем. Инвесторы поверили в 2011 году Собянину, который собирался строить гостиницы на воде, потратили десятки миллионов долларов, подключились к коммуникациям, оплатили присоединение, а с приходом господина Ликсутова эту программу быстренько свернули.
Представители бизнеса написали письмо Собянину и кучу жалоб в различные инстанции, но никакой реакции со стороны органов исполнительной власти не прозвучало. После этого главный архитектор Москвы Кузнецов сказал, мол, давайте, ребята, мы вас сейчас всех передвинем в Марьино, в Братеево.
Почему владельцы судов настаивают на своей правоте
Валерий Никонов шкипер на двух дебаркадерах, пришвартованных на Фрунзенской набережной
По программе, инициированной Ликсутовым, проверяли 42 объекта — все, которые расположены в пределах Москвы. По итогам проверок подготовили заключение, что часть судов суднами не является.
Почему дебаркадеры выводят из серой зоны
Андрей Гнездилов главный архитектор НИиПИ Генплана
«Дебаркадеры — это объекты недвижимости, которым не нужен земельный участок. Они заняли ту юридическую нишу, которая не была четко регламентирована. Никто не знал четко, кто должен давать разрешения. Московско-Окское бассейновое водное управление регистрировало дебаркадеры как плавсредства. Они никогда не были связаны с городом: они просто приплывали, швартовались у набережных, проводили коммуникации (кто легально, а кто нет) и работали. Вопрос с канализацией для меня до сих пор остается загадкой: пользовались ли они биотуалетами или все в реку сливали. Фактически дебаркадеры создали дополнительную площадь, которая прибавилась к берегу.
Я вижу в них вред для развития речного транспорта. По регламенту скоростной транспорт должен сбавлять скорость до 5 км/ч, проплывая пристань или дебаркадер. Потому что быстрый ход дает волны, которые разбивают о набережные пришвартованные судна.
Что дальше?
Читайте также: