Как уволить управляющую компанию

Обновлено: 16.06.2024

Хотим отказаться от услуг управляющей организации, поскольку не довольны их качеством. УК утверждает, что у нас нет такого права, нужно согласие обеих сторон. Так ли это?

Пункт 1 ст. 310 ГК РФ действительно закрепляет запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом.

Невыполнение управляющей компанией условий договора

Одним из таких случаев является предусмотренное ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

Одновременно собственники должны принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Это один из вариантов отказа от услуг недобросовестной компании. Но для его реализации потребуется документальное подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг, фото- и видеоматериалы, ответы надзорных органов и выданные ими предписания.

Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники могут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Истечение срока действия договора с УК

Второй вариант расторжения договора управления – это истечение срока его действия.

Обращаем внимание, что ч. 6 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена безусловная пролонгация (продление срока действия) договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении.

Реализация полномочий совета многоквартирного дома

Третий вариант – это реализация полномочий совета многоквартирного дома.

Часть 1 ст. 161.1 ЖК РФ предусматривает обязательное создание совета дома при реализации непосредственного способа управления или управлении управляющей организацией.

Исключение составляют дома, количество квартир в которых менее четырех.

Подпункт 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ уполномочивает председателя совета дома осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Ему предоставлено полномочие направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.

В свою очередь ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании такого обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

С чего нужно начинать

Собственники могут воспользоваться любым из предложенных способов, но начать процедуру расторжения договора управления с управляющей организацией необходимо с детального ознакомления с условиями самого договора в части его расторжения.

Обращаем ваше внимание, что прежде чем расторгать договор с новой компанией собственники должны предварительно определить дальнейшую судьбу дома.

Если вы не примете и не реализуете решение о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом, компания, услугами которой вы так не довольны, продолжит осуществлять деятельность по управлению вашим домом и выставлять собственникам плату за якобы оказанные услуги.

Поэтому договоренность с новой управляющей организацией о возможном заключении договора, предварительное согласование его условий, стоимости услуг должна быть достигнута до проведения собрания.

Ст. 278 ТК РФ содержит перечень оснований для увольнения руководителей юрлиц, которые дополняют список основных причин общего характера, перечисленных в ст. 77 ТК РФ. Рассмотрим связанные с ними вопросы в нашей статье.

Ст. 278 ТК РФ: официальный текст

Какие причины увольнения выделяются в статье 278 Трудового кодекса РФ?

Ст. 278 ТК РФ, содержащая перечень дополнительных причин увольнения руководителей, применима только к тем из них, которые являются наемными работниками (ст. 273 ТК РФ). Эти причины связаны c:

банкротством юрлица (п. 1);
решением собственника (п. 2);
несоответствием предельного соотношения заработной платы руководителя и работников;
иными основаниями, предусмотренными трудовым договором.

Как увольнение руководителя связывается с банкротством юрлица?

введения внешнего управления (п. 1 ст. 94);
утверждения конкурсного управляющего (п. 3 ст. 129).

В обоих случаях руководитель юрлица может быть либо уволен по п. 1 ст. 278 ТК РФ, либо переведен на другую работу.

Как оформить увольнение руководителя (генерального директора) при ликвидации организации, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

На чем базируется прекращение функций руководителя по п. 2 ст. 278 ТК РФ?

Основные особенности увольнения по п. 2 ст. 278 ТК РФ заключаются в том, что оно:

Не связывается с результатами деятельности руководителя.
Не подразумевает его виновность или невиновность.
Может быть как досрочным, так и связанным с изменением утвержденных уставом сроков полномочий.
Сопровождается выплатой компенсации (ст. 279 ТК РФ) в размере не менее 3 среднемесячных заработков (если за руководителем не признается наличие какой-то вины, повлекшей расторжение договора с ним). Конкретный размер этой компенсации указывается в трудовом договоре или уставе юрлица. Для руководителей госучреждений и юрлиц с превалирующей (более 50%) долей госучастия в них он не может превышать 3 среднемесячных заработков (ст. 349.3 ТК РФ).

Таким образом, увольнение по п. 2 ст. 278 ТК РФ — это просто решение собственника или органа, у которого есть такое право, о расторжении договора с руководителем вне его связи с какими-то конкретными обстоятельствами.

Как досрочно прекратить трудовой договор с руководителем (генеральным директором) по инициативе учредителей, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

В отношении руководителя унитарного предприятия это решение должно быть одобрено аттестационной комиссией (п. 2 постановления Правительства РФ от 16.03.2000 № 234).

Какие иные основания для увольнения можно внести в трудовой договор?

Ряд федеральных законов предусматривает дополнительные требования как к работникам определенных ведомств, так и к руководителям. Эти требования являются для них обязательными и всегда вносятся в трудовой договор. Несоответствие этим требованиям влечет за собой увольнение работника, и руководитель в данном случае не является исключением. Только в отличие от обычного работника, которого уволят по п. 14 ст. 81 ТК РФ, к руководителю может быть применен п. 3 ст. 278 ТК РФ.

Это, например, требования:

Для руководителей унитарных предприятий действуют требования, определенные в постановлении Правительства РФ от 16.03.2000 № 234 (п. 2). При этом вопрос об увольнении руководителя по п. 3 ст. 278 ТК РФ ставится в зависимости от невыполнения:

утвержденных показателей деятельности;
решений Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти;
требований законодательства РФ при совершении сделок с имуществом;
ограничений по задержке сроков выплаты зарплаты;
требований к целевому назначению использования имущества и денежных средств;
условий информирования о сделках с заинтересованными лицами;
запрета на ведение определенной деятельности;
требований к процедуре проведения аудита предприятия;
условия о достоверности сведений, представляемых в орган, контролирующий вопросы управления имуществом.

Поскольку п. 3 ст. 278 ТК РФ не ограничивает перечень условий, которые могут содержаться в трудовом договоре с руководителем, любое из вышеприведенных требований может быть включено собственником и в трудовое соглашение с руководителем юрлица, для которого по закону оно необязательно.

Кроме того, в трудовой договор можно добавить такие условия увольнения, как:

нарушение запрета на работу руководителя по совместительству, возможность которого предусмотрена ст. 276 ТК РФ;
несоответствие требований, предъявляемых к руководителю, выявленное по результатам проведенной аттестации.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Читайте также: