Как сдавать коммерческую недвижимость легально

Обновлено: 02.07.2024

Моя форма собственности - ООО, форма собственности жены - ИП. Могу ли я сдать ей в аренду коммерческую недвижимость на безвозмездной основе?

Российским законодательством не предусмотрено запрета на заключение договора аренды между индивидуальным предпринимателем и учредителем общества, являющимся супругом этого индивидуального предпринимателя. Однако такой договор не может быть безвозмездным.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В то же время содержание соответствующего условия договора может быть предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Исходя из вышеназванных норм закона, следует сделать однозначный вывод о том, что договор аренды не может быть безвозмездным.

В то же время согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ оформление арендной платы допускается не только в денежном виде, но также в виде:

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, в случае нежелания оформлять арендные отношения через денежный расчет вы вправе предусмотреть в договоре, например, что арендатор в качестве оплаты по договору обязуется произвести улучшение арендуемого им помещения, т.е. сделать ремонт.

Кроме этого, обращаю ваше внимание, что российским законодательством предусмотрен такой вид гражданско-правового договора, как договор безвозмездного пользования (договор ссуды), который также может быть заключен с целью оформления описанных вами отношений с супругой.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 690 ГК РФ предусмотрены некоторые ограничения, когда коммерческая организация не может выступать ссудодателем. Так, коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Иных ограничений законом не предусмотрено.

Итак, основным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является его безвозмездность. Следовательно, по данному договору ссудополучатель не должен платить ссудодателю за занимаемое и используемое им помещение.

Обращаю ваше внимание, что сделки юридических лиц между собой и гражданами должны заключаться в письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). При этом на предпринимателей распространяются правила ГК РФ, предусмотренные для юридических лиц. В соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, если одной из сторон в договоре безвозмездного пользования выступает индивидуальный предприниматель, такой договор, под страхом недействительности, также должен быть заключен в простой письменной форме.

Подводя итог, следует отметить, что заключение договора аренды между супругами-предпринимателями не противоречит закону. Данный вывод подтверждается нормами законодательства, а также судебной практикой (например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 11АП-502/2015 по делу № А55-20273/2014).

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Для ведения бизнеса чаще всего предприниматели используют арендованные помещения, так как это позволяет без крупных стартовых затрат открыть своё дело.

Лучше всего для аренды подойдёт нежилая площадь, предназначенная для коммерческой деятельности. В жилых помещениях можно организовать бизнес, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права ЖК РФ, статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением и интересы других граждан, а также не размещали на такой территории производство.

Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.

Проверьте документы

Удостоверьтесь в праве собственности арендодателя на то помещение, которое он вам передаёт. Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также запросите у арендодателя:

документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

Ознакомьтесь с существенными условиями договора

Важно обратить внимание на существенные условия: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан ГК РФ, статья 432. Основные положения о заключении договора не действительным.

Предмет и объект договора

Важно отличать предмет и объект договора аренды.

Предметом будут выступать ваши взаимоотношения с арендодателем — обязательства сторон по передаче имущества, его применению, а также внесение платы за пользование имуществом.

Объект же — это имущество, которое сдаётся в аренду. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были максимально подробно прописаны его характеристики, иначе соглашение считается ГК РФ Статья 607. Объекты аренды не заключённым. К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, присутствующие в выписке из ЕГРН. Лучше, если к договору аренды вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта.

Срок действия договора

Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете соглашение на срок более одного года, то он подлежит ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды государственной регистрации. Начинает действовать такой договор только после ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды проведения этой процедуры.

Срок действия договорённостей нужно ГК РФ, статья 610. Срок договора аренды устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах.

Обратите внимание, что если указанный срок действия прошёл, но вы продолжаете пользоваться имуществом и арендатор не возражает, то соглашение считается автоматически возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. А это значит, что прекратиться такой договор может по желанию любой из сторон, только нужно за три месяца предупредить контрагента, если в документе не указаны иные условия.

Цена, арендная плата

В договоре обязательно нужно указать ГК РФ, статья 614. Арендная плата порядок и срок оплаты. Есть несколько видов платежей, которые предусмотрены законом:

определённая сумма, которую можно как вносить периодически, так и отдать единоразово;
доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
оказание услуг арендатору;
затраты на улучшение имущества.

Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые ему: электричество, газ, воду и прочее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или останутся в виде дополнительного пункта — какой бы вариант вы ни выбрали, его лучше отразить в договоре.

Обратите внимание на то, что арендодатель не имеет права ГК РФ, статья 614. Арендная плата в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас не прописаны в договоре иные сроки пересмотра арендной платы, то изменяться она может по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора

Пропишите размер налога на добавленную стоимость, чтобы избежать возможных споров. Сдача в аренду имущества — операция, облагаемая НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счёт-фактуру, где сумма НДС выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и внесите это в договор.
Пропишите возможность и порядок ГК РФ, статья 623. Улучшения арендованного имущества осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Лучше заранее предусмотрите возмещение средств, если собираетесь делать ремонт за свой счёт.
Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка — это такие конструктивные изменения помещения, которые обязательно нужно вносить в техническую документацию. Например, перенос стен и изменение входов. А вот переустройства несут изменения инженерных систем: сантехники, отопительных приборов и так далее. Чаще всего с переустройством сталкиваются парикмахерские.
Обозначьте возможность передачи имущества в субаренду или её отсутствие.
Пропишите порядок доступа в помещение. Обычно спорные моменты наступают при возникновении задолженности по арендной плате, поэтому лучше заранее прописать, что будет происходить в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, при этом его имуществу будет обеспечена сохранность.
Возможность установки рекламных конструкций на внешних стенах и иных элементах здания.
Порядок досрочного расторжения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право на расторжение соглашения помимо случаев, указанных ГК РФ, статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора законом, иначе вам придётся Верховный Суд РФ, определение от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 платить арендную плату до окончания договора. Также вы можете настоять на том, чтобы список причин ГК РФ, статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , по которым арендодатель может расторгнуть соглашение согласно закону, не увеличивался. В этом пункте обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
Лучше подписывать акт приёма-передачи имущества в момент его получения и отчуждения.

Более 7 лет работала в HR-отрасли на позициях от специалиста до руководителя отдела в крупных корпорациях. Отраслевой и корпоративный опыт работы успешно использовала для последующей работы руководителем отдела маркетинга в крупном интернет-проекте.

Предприниматель укрепляет свои позиции в глазах инвесторов и кредиторов.Своя недвижимость благотворно влияет на сотрудничество с банками. Они охотней выдают займы под залог имущества. Тогда в случае возникновения проблем с обслуживанием долга банк сможет возместить свои убытки.Предприниматель перестает зависеть от арендодателя. Он является собственником помещения, которое сможет продать или сдать в аренду, если бизнес вдруг не пойдет.

Главный минус – цена. Приходится доставать из оборота (если он уже есть) или стартового капитала солидную сумму на покупку недвижимости.В качестве собственника придется платить налог на имущество. Максимальная ставка составляет 2,2 процента от кадастровой стоимости недвижимости, но во многих регионах установлены льготы. Придется нести расходы на ремонт, эксплуатацию и обслуживание помещения, отвечать перед контролирующими органами, в частности, пожарным надзором.

Помогаем в предварительном отборе поставщиков, с которыми можно будет работать по прямым договорам и субподрядам, все подробности смотрите по ссылке.

2. Плюсы и минусы аренды помещения для бизнеса

Предприниматель не привязан к одному месту, бизнес может быть мобильным. В случае если его что-то не устраивает или он прекратит деятельность, он может отказаться от помещения. Если штат сотрудников увеличился, арендовать дополнительную площадь не проблема.Цены на аренду ниже, чем на покупку. Даже если компания длительное время арендует помещение, сумма затрат на аренду, скорее всего, в любом случае будет меньше, чем сумма на приобретение собственности.

Зависимость от арендодателя. Если вдруг собственник решит расторгнуть договор аренды по каким-либо причинам, предпринимателю придется искать новое помещение, переезжать на новое место. Это влечет дополнительные траты времени и денег.В договорах аренды помещения четко разграничены обязанности арендатора и арендодателя. Часто отдельным пунктом обозначают, что ремонтные работы и дополнительные затраты лежат на арендаторе. Посчитайте, что выгоднее для вас: арендовать уже отремонтированное помещение по большей цене или арендовать помещение по меньшей цене и вложить средства в ремонт.

Помогаем с получением электронной цифровой подписи для участия в тендерах и торгах в специализированном Удостоверяющем центре.

3. Как сделать выбор между арендой и покупкой бизнес офиса

Финансовые возможности компании. Если для покупки помещения у вас не хватит средств, то придется брать кредит. Рассчитайте, в какую сумму вам обойдется кредит. Одновременно спрогнозируйте, какую выручку вы ожидаете в течение срока, пока будете выплачивать кредит. Если продажи падают и собственных средств не хватает, то компании проще арендовать новый офис. Если же вы прогнозируете рост продаж и прибыли, а кредит требуется небольшой, то вам может подойти вариант покупки помещения.

Сравните каждую статью расходов. Поскольку при варианте покупки офиса компания освобождена от арендных платежей, то велика вероятность, что покупка будет выгоднее.

Оказываем комплексное сопровождение на всех этапах регистрации, аренды и смены помещения для вашего бизнеса. Подробнее об услуге по регистрации юридического адреса читайте здесь.

досрочное выселение, повышение арендной ставки. Чтобы нивелировать риск, зафиксируйте в договоре аренды порядок пересмотра арендной ставки и сроки, в которые арендодатель обязан информировать арендатора о досрочном выселении.

юридическая чистота сделки, падение цен на коммерческую недвижимость. Чтобы оценить этот риск, изучите статистику изменения цен на коммерческую недвижимость в вашем регионе. Обратитесь к экспертам рынка. В зависимости от результатов принимайте решение.

4. Видео-инструкция как правильно и выгодно арендовать помещение

Читайте также: