Как отстоять право на жилье

Обновлено: 16.06.2024

Очень часто к нашему адвокату по жилью обращаются по вопросу отстаиванию права на жилье, ведь данное конституционное право все чаще нарушается со стороны государственных органов и третьих лиц.

ВНИМАНИЕ : юрист способен отстоять Ваше жилищное право в суде, что подтверждает наша адвокатская практика, читайте также о праве на жилище детей после развода родителей по ссылке.

Кто имеет право на получения жилья?

Законодатель зафиксировал следующие категории граждан, которые могут претендовать на жилые помещения предоставляемые государства:

малоимущие — нуждающиеся в предоставлении жилья
семьи многодетные, в которых трое и более детей, к данной категории законодатель также относит и многодетных матерей-одиночек. При этом, важно, чтобы указанные семьи являлись малообеспеченными, малоимущими, претендующими на улучшение жилищных условий.
сотрудники определенных ведомственных структур, военнослужащих, сотрудников медицинских организаций, работников МЧС (спасателей), работников сферы ЖКХ, судей всех уровней, чиновников. Обязательно должен иметь место ведомственный фонд и действовать программы по обеспечению сотрудников служебным жильем. Более того, указанные категории граждан вправе приватизировать жилье, в случае если не реализовывали такое право раньше.
лица, имеющие тяжелые хронические заболевания. Перечень лиц относящихся к указанной категории установлен Министерством здравоохранения РФ, к ним относят лиц с тяжелыми психическими заболеваниями, заболеваниями ЦНС и другим лицам).
собственники аварийных жилых домов, жилых помещений в многоквартирных домах, дома которых признаны аварийным жильем и в будущем будут снесены.
сироты — выпускающиеся из детских домов, при обязательном факте отсутствия жилья принадлежащего по наследству, а также законных представителей, не лишенных в усыновленном законом порядке родительских прав. Также обязательным фактором, возврат не должен достигать 23 лет.

Указанный перечень граждан достаточно узок, но превалируют категории граждан, наиболее уязвимые. Важным обстоятельством является также, что жилье предоставляется в основном из числа квартир, стоящих на балансе регионального или муниципального фондов, соответственно указанное жилье предоставляется по договорам социального найма, с сохранением права граждан впоследствии провести приватизацию своего жилья.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.

Первоочередное право на получение жилья

Жилищным кодексом РСФСР ранее было предусмотрено две категории предоставления жилья первоочедное и внеочередное. С введением в действие ЖК РФ, первая категория упразднена. На сегодняшний день, жилье предоставляется лицам, нуждающимся в жилых помещениях и стоящих на учете.

Законодатель уточнил список граждан, кто вправе претендовать на жилье вне очереди в соответствии с заключенными договорами социального найма:

Граждане, чьи жилые помещения были признаны в соответствии с Положением утвержденным Постановлением Правительства РФ 28.01.2006 г. № 47 – непригодными для дальнейшего проживания и ремонта или реконструкции не подлежат.
Граждане, которым в силу состояния здоровья поставлен диагноз и установлены тяжелые формы хронических заболеваний. Перечень заболеваний установлен Приказом Минздрава 29.11.2012 г.

Жилье гражданам предоставляется на основании принятия решение ОМС. Решение о предоставлении является основанием для заключения договора социального найма с собственником.

Жилье предоставляется в границах места жительства, конкретного населенного пункта. Жилье указанной категории граждан может быть предоставлено как в виде квартиры, так и в виде комнаты, при этом также учитывается площадь жилого помещения, находящаяся у гражданина в собственности. При вынесении решения также имеет значение заключенные сделки приведшие к уменьшению площади жилого помещения или его отчуждении за последние пять лет.

Документы, подтверждающие право на жилье

Перечень документов, которые по своему существу будут подтверждать право лица на жилье определяется в зависимости к какой категории граждан относится тот или иной гражданин.

Так, в случае если гражданин относится к категории многодетной семьи – то подтверждающими право на жилье документами будут служить – справка многодетной семьи, свидетельства о рождении детей, если многодетная мать-одиночка, то документ подтверждающий утрату кормильца (супруга) или если супруг признан безвестно отсутствующим – решение суда.
Гражданам, относящимся к категории работников ведомств – такими документами убудут служить служебные удостоверения, документы, подтверждающие их трудовую деятельность.
Граждане, имеющие тяжелые хронические заболевания – должны будут предоставить документы подтверждающие постановку указанного диагноза (справка, выписки из мед. Документов).
Лица, которые проживают в непригодных для проживания домах – соответствующие решение уполномоченного органа о признании здания таковым. Сиротат-выпускникам из детских домов – необходимо предоставить свидетельства о рождении, решении судов о лишении род. прав, постановления, решения или иные документы от уполномоченных органов.

В дальнейшем, после постановке на учет в качестве нуждающегося лица, документами которые будут подтверждать право на предоставления жилья — будет являться решение ОМС о наделении гражданина жильем. И как итоговый документ, подтверждающий право гражданина – договор социального найма жилого помещения.

Защита прав на жилье

К сожалению, получение положенного жилья иногда бывает проблематичным. Довольно часто государственные органы отказывают в предоставлении жилья ,т.е. не ставят на учет, отказывают в заключении договора или иным образом нарушают права граждан.

Защиту своих нарушенных прав принято разделять на две категории:

Наша адвокатская практика по вопросу права на жилье

В наше Адвокатское бюро обратился гражданин Л. с просьбой оформления своих прав на квартиру. Проблема состояла в том, что никаких документов на жилое помещение у него не имелось, кроме оплаченных квитанций по коммунальным платежам. Так же доверитель пояснил, что квартира была предоставлена его умершей матери от работы, взамен комнаты в общежитии, на нее и двух сыновей. При этом во вновь предоставленном жилом помещении они прописаны не были, и гражданин Л. до настоящего времени имеет регистрацию по предыдущему месту жительства.

Нашими адвокатами в сфере защиты прав на жилище было составлено и подано исковое заявление о признании права пользования за доверителем спорной квартирой на условиях социального найма.

Дело рассматривалось Кировским районным судом города Екатеринбурга с активной конфронтирующей позицией Администрации города Екатеринбурга и Администрацией Кировского района города Екатеринбурга, которые были настроены крайне негативно на возможность признания за доверителем права на жилье.

При рассмотрении данного дела нашим адвокатом по жилью была проведена колоссальная работа по собиранию обоснованных аргументов, подтверждающих нашу правовую позицию, и мы доказали право на жилье:

во-первых, доверитель занимает жилое помещение по указанию работодателя, а не занял его самовольно, вселение в квартиру происходило с согласие органов отвечающих за распоряжение жильем на то время
во-вторых, он добросовестно исполнял обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения, более того, после въезда в квартиру лицевой счет был оформлен на его маму, оплата коммунальных платежей на основании поступивших на ее имя квитанций, в отношении его со стороны управляющей компании никогда не затевался суд по коммунальным услугам
в-третьих, признание за ним права на жилье и пользования данной квартирой не нарушает права других людей, так как предыдущие жильцы и его родной брат приобрели иное жилье, и на спорную квартиру не претендуют. Со стороны работодателя и Администрации города Екатеринбурга с момента въезда в 1983 года и по настоящее время не заявлялось о незаконности проживания, а отсутствие активных действий свидетельствует о признании ими легитимности пользования нашим доверителем спорным жилым помещением,
в-четвертых, гражданин Л. не имеет другого жилого помещения ни в собственности, ни на ином праве, следовательно, в случае отказа судом в удовлетворении иска рискует остаться на улице,
в-пятых, доверитель не злоупотребляет своими правами, сохраняя прописку по предыдущему месту жительства, так как не имеет возможности пользования им в виду длительности (более 20 лет) не проживания, а регистрация в паспорте сохранена в виду необходимости для осуществления многих гражданских прав (получение медицинской помощи, оформления различных документов), которые без указания в документе удостоверяющем личность адреса проживания, совершить абсолютно невозможно.
в-шестых, адвокатом по жилью была предоставлена многочисленная судебная практика, подтверждающая необходимость признания прав за нашим клиентом.

Не смотря на всю проведенную трудоемкую работу, полное аргументированное обоснование позиции, суд первой инстанции отказал в удовлетворении нашего иска, и фактически не справедливо лишил жилья гражданина Л.

Ни мы, ни наш доверитель никак не могли смириться с таким совершенно неправомерным решением Кировского районного суда города Екатеринбурга. Адвокатами нашего адвокатского образования была подготовлена и подана мотивированная апелляционная жалоба, указывающая на все погрешности судебного акта, обосновывающая неправильность его выводов в части нарушения права на жилье нашего доверителя.

При рассмотрении данного дела в апелляционной инстанции, Свердловский областной суд согласился с приведенными доводами, посчитал, что вся приведенная аргументация доказывает незаконность вынесенного судебного акта, и счел совершенно резонным отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные требования.

В итоге, клиент уверен в законности занятия им жилого помещения, его право на жилье было доказано, выселение из жилого помещения ему не грозит, что позволит ему в последующем его приватизировать, а мы в очередной раз убедились о необходимости использования всех предусмотренных законом мер защиты прав, в частности обжалования первоначального решения в вышестоящей инстанции.

Помощь адвоката по жилью в Екатеринбурге

К сожалению, государственные органы зачастую нарушают действующее законодательство в части соблюдения прав на жилые помещения нуждающихся граждан. Поэтому гражданам приходится сталкиваться с злоупотреблением, бездействием сотрудников органов государственной и муниципальной власти.

Таким образом, сотрудники адвокатского бюро, всегда готовы оказать Вам профессиональную юридическую помощь в спорах с нарушением ваших жилищных прав.

Если Вы считаете, что государственным органом нарушаются ваши права на предоставление жилья, выселение или иные спорные вопросы с вашим жилым помещением, наши адвокаты всегда готовы помочь Вам и оказать юридически профессиональную помощь в целях защиты ваших интересов в государственных органах или суде.

Отзыв о работе нашего жилищного адвоката

Займитесь процедурой узаконения перепланировки с нами

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры" А.В. Кацайлиди

В Конституции РФ право граждан на жилье является одним из самых основных. Юристы говорят, что с такими климатическими условиями, как в России, наличие жилища — это вопрос жизни и смерти. Однако по тому, как в нашей стране решается "жилищный вопрос", можно подумать, что мы все живем на экваторе (хотя и на экваторе без крыши над головой жить несладко).

Жилищный вопрос на данный момент является одним из наиболее болезненных для россиян. Конечно, проблемы были всегда — и в советские годы люди могли ждать квартиры десятилетиями, ютясь до получения квартиры в коммуналках и общежитиях. Однако встать на очередь мог каждый нуждающийся — обеспечение жильем населения являлось обязанностью государства. Ради справедливости стоит отметить, что и не всем приходилось ждать так долго — многим везло и они вселялись в новые квартиры еще до 40 лет.

Не все знают и о том, что и сейчас за государством остались определенные обязательства по решению жилищных проблем граждан. Статья 40 Конституции РФ гласит, что каждый гражданин России имеет право на жилище. Малоимущим и другим социально незащищенным группам граждан, нуждающимся в жилье, жилище должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Читайте все материалы по жилищной проблеме в России в специальном сюжете

Конкретизирует это положение Жилищный кодекс РФ. Прежде на расширение жилплощади могли претендовать практически все, чье жилье по метражу было меньше установленной нормы. Однако в 2005 году был принят новый Жилищный кодекс, в котором были изменены критерии, позволяющие гражданину претендовать на бесплатную квартиру: недостаточность жилплощади осталась в качестве обязательного условия, но к ней добавились новые параметры, значительно сузившие круг возможный очередников. Одним из базовых условий стало обязательная принадлежность к малоимущим слоям населения. Кроме того, на жилплощадь могут претендовать дети-сироты, семьи, в которых есть тяжелобольные (правда, больные лишь определенными заболеваниями, к примеру, открытой формой туберкулеза).

Помимо этих групп, на государственное жилье имеют право семьи военных, вынужденные переселенцы из тех государств, где они подвергались преследованиям (правда, это распространяется лишь на тех, кто имеет российское гражданство, поэтому многие русские, оставшиеся после распада СССР в Узбекистане, Таджикистане, Латвии, где они действительно подвергаются притеснению, вернуться на Родину не могут — негде жить), уезжающие с Крайнего Севера, ликвидаторы катастрофы на Чернобыльской АЭС и ветераны ВОВ.

Как же реализуются эти права на практике? Возможно ли в России получить квартиру от государства? Как правило, люди даже не рассчитывают на такое счастье, полагая, что подобные вещи остались в советском прошлом. Как же в действительности обстоят дела?

Ситуацию прокомментировала заместитель председателя комитета ГД по труду, социальной политике и делам ветеранов Елена Афанасьева:

"Действительно, такое право зафиксировано в Конституции, которой должны руководствоваться все чиновники и государственные органы. Это право не то что бы нарушается, оно просто не выполняется в силу многих причин. Уже через 50-150 км от Москвы начинаются трущобы, люди живут в невыносимых условиях — по два поколения под одной крышей, о каком нормальном воспитании можно говорить, если детям просто негде учить уроки. Большинство людей не могут решить жилищные проблемы самостоятельно. Значит, государство должно регулировать эту область. Невозможно постоянно говорить о том, что у нас рынок — должно быть регулирование строительного сектора, нужно установить какую-то планку, выше которой предприниматель просто не мог бы поднимать цены".

Елена Афанасьева отметила, что большинство населения просто не может позволить себе прибегнуть к ипотечному кредитованию, которое принято представлять в качестве альтернативного решения жилищной проблемы. К сожалению, для того чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, семья должна иметь довольно внушительный и стабильный доход, найти который могут далеко не все. На данный момент процентная ставка по ипотеке в России составляет около 13 процентов. Нетрудно рассчитать, что в течение только 10 лет выплат заемщик будет вынужден отдать банку еще одну стоимость приобретенной квартиры. Высшие государственные чиновники неоднократно призывали банки к снижению ипотечных ставок, однако ничего так и не изменилось. Что удивительно, в США аналогичная ставка составляет от 3 до 5 процентов.

Малообеспеченность, представленная основным основанием для получения жилья от государства, окончательно отсекла подавляющую часть нуждающихся в жилье россиян от государственного распределения. Не то, чтобы у нас все были такими богатыми — это, к сожалению, не так. Дело в том, что в России уже давно установленный чиновниками уровень минимальной зарплаты и прожиточного минимума не коррелирует с реальностью. Все бы ничего, но при расчете социальных выплат, а также при оформлении для гражданина статуса "малоимущего" чиновники отталкиваются именно от этих цифр. Доход, хотя бы незначительно превышающий эту сумму, в глазах государства делает вас вполне состоятельным человеком, способным позволить себе покупку жилья по рыночной стоимости. Допустим, в Москве, где средний прожиточный минимум составляет 9850 рублей в месяц, семья из трех человек, получающая доход в 35000 рублей может, по мнению властей, накопить на покупку квартиры стоимостью в несколько миллионов. Интересно только — через сколько поколений? Кроме того, для получения жилья необходимо будет подтвердить свой статус малоимущего, и в том случае, если за годы ожидания гражданин устроится на более денежную работу, то он автоматически выбудет из очереди.

Не лучше ситуация и в регионах: скудные областные бюджеты зачастую не позволяют местным властям реализовать социальные программы хотя бы в таких мизерных объемах, как это делается в крупных городах. Низкие доходы населения, слабая покупательная способность не способствуют росту строительного рынка. В итоге строят мало и дорого, в расчете на узкие слои населения. А конституционные права опять-таки похоронены.

Впрочем, есть эксперты, придерживающиеся несколько иного мнения. Например, президент Московской гильдии риэлторов Григорий Полторак:

"Очень многие люди неправильно понимают конституционные права, они считают, что если государство гарантировало право на жилище, то оно должно раздать всем жилье, и желательно даром. Нужно правильно читать Конституцию — иначе получается, что тем, кто не работает, нужно раздавать жилье, а тем, кто трудится и зарабатывает — нужно покупать за свои средства. Это не так, и это не есть принцип социальной справедливости. Государство действительно гарантирует право на жилье, но ведь не сказано где и какое. В стране стоит много пустого жилья, потому что там люди по каким-то причинам не хотят жить, едут в Москву и Санкт-Петербург. Поэтому какие проблемы — я уверен, что тем, у кого жилья нет, его могут предоставить даже бесплатно, просто они не захотят там жить. Есть замечательный европейский опыт, уверяю вас, что там социализма даже больше, чем в СССР, когда нуждающемуся человеку муниципалитет арендует квартиру по рыночной цене. Но как только власти увидят, что он может самостоятельно зарабатывать, его этого пособия лишают. Я думаю, что это нормальный принцип, потому что у нас социальный принцип воспринимают как халяву, а это несправедливо по отношению к тем, кто работает и создает валовый национальный продукт."

То есть, по мнению эксперта, все граждане, что не могут позволить себе приобретение коммерческого жилья — это лентяи и нахлебники, не желающие работать. Ну что же, в таком случае можно сделать вывод, что подавляющее большинство россиян можно охарактеризовать именно таким образом.

Что касается "пустой" недвижимости, то уважаемый эксперт вероятно имеет в виду дома в заброшенных деревнях — их и вправду предостаточно. Вот, к примеру, что пишут на одном интернет-форуме:

"На Урал ездил, видел, что в каждой деревне в которой был, на домах пишут "дом пустует, живите, кто хочет". И таких домов я штук 100 точно видел! Только с работой там туговато. Как правильно пишут — только дояркой или учительницей. За тысячи четыре в месяц…"

Конечно, драматизировать ситуацию не надо: все-таки на получение государственной квартиры еще могут рассчитывать военные, сотрудники полиции и дети-сироты. В данный момент на очереди на государственную жилплощадь стоит более ста тысяч сотрудников полиции, обеспечить их всех жильем государство планирует в течение 7 лет — правда, если учесть, что в год МВД удается заселить лишь 4 тысячи сотрудников, то становится ясно, что в семилетний срок вряд ли удастся уложиться.

Военных на очереди сейчас приблизительно 55 тысяч, и государство планирует расселить всех военнослужащих до середины 2015 года. Для этого было решено начиная с 2014 года выдавать очередникам не квартиры, а деньги на их приобретение. Все бы ничего, но сумма выплат рассчитывается исходя из 33 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как среднерыночная цена давно колеблется около 55 тысяч. И если выплаты не поднимут, многие военные, вероятно, откажутся от такой схемы.

Но несмотря на все накладки и недочеты, у льготных категорий граждан все-таки есть надежда на получение квартиры. А вот простым гражданам рассчитывать особо не на что: такая вероятность для обычной молодой семьи стремится к нулю. На сайте Росстата приведены такие цифры: в 1990 году государственные квартиры в России получили 1296 тысяч семей (включая бюджетников), а в 2012 году — только 186 тысяч. Как говорится, без комментариев…

К сожалению, игнорирование проблем населения со стороны государства — проблема не только жилищной сферы. На бумаге-то права есть — проблемы с исполнением.

Читайте самое интересное в рубрике "Общество"

Галина Белкова – член Общественного совета при Комитете по строительству. Вот уже несколько лет она помогает горожанам защитить их права, если в их доме начинаются незаконные строительные работы. Если еще несколько лет назад найти взаимопонимание с государственными органами было невозможно, то теперь дело, по ее словам, по крайней мере, сдвинулось с мертвой точки.

- За последние два года удалось добиться подвижек в осознании проблемы, - оптимистично говорит Галина Геннадьевна.

Однако после введения целого ряда статей в Кодекс об административных правонарушениях государственные органы обязаны исполнять их требования в полном объеме и не отсылать людей в суд, если конфликт надлежит решать исключительно в административном порядке. Внимание Галины сконцентрировано на том, насколько эффективно административные органы справляются с решением проблем в жилищной сфере. Там их хватает с избытком. Но главное – вопросы безопасности проживания.

- Существует 161-я статья Жилищного кодекса о безопасных условиях проживания в доме, - рассказывает Галина Белкова. – На деле она часто нарушается. Потому что каждый понимает под безопасностью что-то свое. Безопасность в жилом доме это строгое соблюдение законодательства, в том числе санитарных, противопожарных требований, законодательства о техническом регулировании, о защите прав потребителей.

Правозащитники говорят о том, что обеспечивать безопасность граждан и их имущества в доме должны управляющие компании. Если они не предпринимают меры либо сами нарушают эти требования, виновных надлежит привлечь к административной или уголовной ответственности.

Еще свежи воспоминания о борьбе с надстройкой дома 4 на Миллионной улице и дома 11 по Колокольной. Похожие проблемы у жильцов дома 20 на улице Рылеева. Этот случай, говорит Галина Белкова, покажет, в какую сторону склоняется чаша весов. Хочется надеяться, что не так называемых инвесторов, которые при попустительстве управляющих компаний ранее делали в жилых домах, что захочется.

- Мы надеемся достичь взаимопонимания с представителями государственных органов, - продолжает Галина. – А на инвестора надежды нет. Потому что он хочет заработать, а люди – спокойно жить. И здесь возникает конфликт интересов.

Следует помнить: Если в вашем доме начались такие заведомо незаконные работы, управляющая компания обязана их остановить.

- Люди не должны бояться, что останутся без крыши над головой. У них не должны идти трещины по потолку и стенам, из-за стройки им не имеют права отключить отопление, газоснабжение и воду, не должно быть протечек и обрушения потолков - говорит Галина Белкова. - Жители не обязаны терпеть шум и вой резаков по металлу ни ночью, ни днем. На каком основании пожилые люди, семьи с детьми становятся заложниками в собственном доме? Они ведь не в концлагере, чтобы 24 часа в сутки жить на строительной площадке. Это очень плохо сказывается на здоровье. Такие работы в жилом доме закон в принципе не допускает. Если допустили, освобождайте жителей от оплаты за свои медвежьи услуги, предоставляйте им нормальное жилье, пока не восстановите изуродованное самовольной стройкой здание.

Почему это происходит? Потому что отсутствует межведомственное взаимодействие. Из-за него гражданин остается без защиты государства. Ему некуда даже позвонить, чтобы немедленно остановили истязания. Решение проблемы лежит не в плоскости плохого законодательства, а в отсутствии заинтересованности исполнительных органов. Что-то они, конечно, делают, но исполняют закон фрагментарно и спустя рукава, тогда как нужны четкие и организованные действия.

- Эффективный алгоритм для защиты граждан можно очень быстро разработать, если начать по-человечески разговаривать с жителями города и взаимодействовать с общественниками, - говорит напоследок Галина Белкова.

Пока что со взаимопониманием есть очевидные трудности.

Возрастная категория сайта 18 +

Читайте все материалы по жилищной проблеме в России в специальном сюжете

Читайте самое интересное в рубрике "Общество"

Ситуация в Кунцево, где жители протестуют против возведения рядом с ними многоэтажного здания и последующего сноса их домов, ярко высветила проблемы взаимоотношений власти и владельцев помещений по поводу изъятия собственности, а также применения правил о развитии застроенных территорий. Вправе ли власти изымать недвижимость у добросовестных владельцев и можно ли вообще защитить свои дома от сноса, рассказывается в данной статье.

Может ли государство лишать собственников недвижимости, а в том числе и жилой?

Легко. Например, статья 35 Конституции РФ даёт государству право изымать любое имущество при его предшествующей и равнозначной компенсации. А часть 3 статьи 55 разрешает при определенных условиях ограничивать права и свободы субъекта. Эти нормы являются фундаментом для любого изъятия собственности.

Более подробно основания для экспроприации имущества (в том числе и государством) прописаны в Гражданском кодексе. Так, статья 235 ГК РФ гласит, что собственность можно отобрать в связи с конфискацией, реквизицией, в связи с изъятием земли и так далее. В свою очередь, статья 239 ГК РФ описывает правила отчуждения постройки в связи изъятием надела для государственных нужд.

И наконец, статья 49 Земельного кодекса определяет, что власть вправе отобрать землю и, соответственно, стоящие на ней постройки, для обеспечения обороны страны, космической деятельности и возведения транспортной инфраструктуры.

А вправе ли местные органы власти лишать владельцев имущества в ходе осуществления нового строительства?

Некоторые интересные моменты трактовки части 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ в порядке дискуссии

Позиция инициативной группы жителей Кунцево, протестующих против строительства многоэтажки и уничтожения своих помещений, опирается на постулаты вышеуказанной статьи. Все авторы и комментаторы дружно утверждают, что муниципальная власть издаёт решение о развитии территории, на которой уже находятся дома и нежилые постройки, при одновременном соблюдении нижеследующих условий: наличие регионального градостроительного кодекса (положения, регламента, закона); нормативов проектирования; зданий, считающихся аварийными, либо муниципальных программ, предполагающих снос и реконструкцию объектов. И если в районе нет аварийных домов, то решение о развитии территории принимать нельзя. Эта точка зрения является общепринятой. Её (по-моему, боюсь соврать) придерживались и жители Кунцево, обжаловавшие постановление правительства Москвы в судах всех инстанций.[3]

Но тогда возникает вопрос: почему законодатель распределил все эти основания между двумя частями статьи? Почему во вторую он включил обязательность наличия регламента и нормативов, а в третьей части указал на необходимость программы или существования аварийных домов? Почему не объединил все основания в одной части? Так нормы не пишутся. Обязательные основания всегда объединяются в одну часть или пункт. Это требования элементарной логики и теории права. И если исключить ошибку законодателя, то напрашивается вывод, что это было сделано умышленно.

Тогда, получается, что часть 3 говорит нам лишь о возможности принятия решения при наличии аварийных домов и программы. То есть решение может быть принято, а может быть и не принято. Короче, как лягут карты. И самое главное, данная норма вообще не увязывает принятие решения о развитии территорий с обязательным наличием аварийных домов или муниципальной программы. Прочитайте ее внимательно и вдумчиво и сами поймёте. Вот если бы там было написано, что решение принимается только при наличии муниципальной программы или аварийных домов — тогда другое дело. Но там данного слова нет.

А исходя из этого документ о развитии территории, в первую очередь, принимается на основе норм землепользования и застройки, местного градостроительного кодекса и положений о подготовке и принятия проектов планировки местности. То есть на основании части 2 приведенной статьи. В этом случае обоснование для изъятия собственности резко упрощается.

Логика действий правительства Москвы

Как защитится от сноса и уничтожения объектов?

Когда федеральные власти изымают жилье и сносят дома для обеспечения нужд обороны, космической отрасли, строительства объектов федерального значения, то отстоять дальнейшее существование недвижимости нереально. Можно лишь говорить о достойной компенсации и возмещении в натуре или в денежном эквиваленте. И если сумма возмещения или характеристики предоставляемого объекта не удовлетворяют собственника, то он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. В этом случае есть возможность добиться относительной справедливости. Таких случаев в России много.

Выводы

Итак, и федеральные, и местные власти по Конституции и законам РФ вправе изымать и сносить объекты добросовестных владельцев. Защититься от сноса крайне сложно или вообще невозможно. А вот добиться увеличения компенсации или улучшенных характеристик нового жилища вполне реально. В том числе и через суд.

Особняком стоит проблема применения статьи о принятии решения о развитии застроенной местности.[5] Взгляды высших судов на эту проблему не вызывают сомнений - снос возможен. Но это было и так понятно, если честно. События в Кунцево обозначили другую дилемму — а вправе ли региональные чиновники и депутаты принимать решение о развитии застроенной территории, когда нет ветхих домов или адресной муниципальной программы? И если да, то означает ли это, что часть 2 статьи 46.1 ГрК может применяться без учета части 3? Данный вопрос может быть разрешен только законодателем или Конституционным судом РФ.

Другой вопрос, неожиданно возникший из ситуации в Кунцево, состоит в том, что муниципальные акты зачастую не содержат порядка действий при развитии застроенной территории. Должен ли застройщик сначала построить дом и расселить в нем жителей близлежащих зданий или же сначала следует расселить жителей, а потом начинать стройку? В какие дома расселять жителей? На какой территории могут возводиться для них дома? Какой планировки? Все эти вопросы не должны отдаваться на откуп застройщику. Их обязан осветить муниципальный орган в своих документах.

Читайте также: