Как определить объект купли продажи недвижимости

Обновлено: 04.07.2024

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Оценка недвижимости - это обязательная процедура при заключении договора купли-продажи, а также ипотечного займа. Как проводится определение точной рыночной стоимости объекта, виды и способы процесса рассмотрим в этой статье.

Содержание

Оценка недвижимости - что это такое?

Оценка недвижимости - это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

Обмен жилплощади - для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
Реорганизация компании - в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
Решение конфликтов в суде - если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

Ликвидационная - это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
Инвестиционная - этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача - не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

Ситуация на рынке недвижимости;
Месторасположение;
Площадь;
Развитие инфраструктуры;
Технические параметры;
Год постройки и уровень износа здания;
Планировка;
Наличие документации, подтверждающей право собственности;
Целевое назначение;
Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
Наличие ограничений;
Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

Техплан;
Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
Паспорт;
Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

Выводы эксперта;
Оценочное задание;
Реквизиты заказчика и оценщика;
Метод расчета стоимости объекта;
Описание технических характеристик имущества;
Перечень факторов, влияющих на конечный показатель;
Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги - от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы

Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу

Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу

Определение рыночной стоимости квартиры

Определение рыночной стоимости жилых домов

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

Определение рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений

От 20 000 рублей

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

От 35 000 рублей

От 40 000 рублей

Определение рыночной стоимости предприятия

От 50 000 рублей

От 150 000 рублей

От 200 000 рублей

Иные виды оценки

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Договор купли-продажи недвижимости довольно распространен в гражданских правоотношениях и подробно регламентирован действующим законодательством, но процедура регистрации недвижимости и прав на нее существенно изменилась с 2017 года. Кроме того, особенности договоров купли-продажи конкретных недвижимых объектов и тонкости каждой сделки зачастую порождают множество вопросов, непонимание, коллизии, которые могут привести не только к отказу в государственной регистрации перехода права собственности, но и к срыву самой сделки.

Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года

Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату. В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст. 554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

адрес квартиры, дома или иного помещения;
этаж, на котором находится объект;
кадастровый номер недвижимой вещи;
площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2017 года должен содержать:

наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности;
основания права собственности на объект у продавца;
цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств);
указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта;
указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке;
момент передачи объекта продавцу.

Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте.

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

Оформление сделки

Нотариальное оформление договора

Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).

В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.

В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.

Договор с рассрочкой платежа

Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта. Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

В заключение статьи подведем некоторые итоги:

правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ;
данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа;
сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект;
в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму;
основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка);
при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

В наши дни нередко случаются ситуации, когда, купив нежилое помещение и сделав в нем ремонт, предприниматель сталкивается с судебными исками или приставами, требующими вернуть недвижимость. Часто такие случаи возникают, если продавец (человек или компания) в течение года или даже трех лет после продажи признается банкротом.

Если объект приобретается для предпринимательских целей, то проверка должна быть более детальной и тщательной. Вложить средства, сделать ремонт и через какое-то время получить иск об оспаривании сделки или возврате имущества из незаконного владения – большая проблема для предпринимателя или бизнеса, которая может подвести к банкротству и потере большего количества активов.

Чтобы быть уверенным в законности сделки и исключить юридические риски в будущем, нужно провести проверку приобретаемой недвижимости. Разберем по шагам, как это сделать самостоятельно за 30-40 минут. Данной инструкцией можно воспользоваться не только при покупке коммерческой недвижимости, но и квартиры или земельного участка.

Шаг 1. Поверяем данные об объекте недвижимости

Запросите у продавца документы — основания возникновения его прав на приобретаемый вами объект недвижимости. Это может быть один из документов:

договор купли-продажи
свидетельство о праве на наследство
договор дарения
договор приватизации
государственный акт
постановление органа местного самоуправления о предоставлении

Также нужно проверить свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт или выписку, технический паспорт и любую другую документацию на объект недвижимости.

Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций, имеющих соответствующие лицензии.

Чтобы удостоверится в отсутствии арестов и ограничений на объект недвижимости, следует заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, отделении Росреестра или на сайте Росреестра в электронном виде, заполнив несложную форму.

Сведения в документах должны соответствовать друг другу (даты и наименования документов, ФИО продавца, адреса, кадастровые номера и другие данные, идентифицирующие объект).

Шаг 2. Проверяем продавца

При проверке продавца (физического или юридического лица) следует исключить наличие в отношении него исполнительных производств, судебных споров, связанных с объектом недвижимости или взысканием, процедуры банкротства.

Если продавец — физическое лицо

1) Проверяем, действителен ли паспорт. Он должен быть действителен, это в определенной мере даст гарантию, что паспорт не подделан. Проверка проводится на сайте МВД.

2) Проверяем наличие у продавца компаний, в которых он может быть директором или учредителем (о том, зачем это нужно, ниже).

Если физическое лицо не является учредителем или предпринимателем, то система сообщит об отсутствии данных. В противном случае, нужно будет сохранить названия и ИНН компаний для последующей проверки по картотеке арбитражного суда.

Если продавец — юридическое лицо

Проверяем на сайте налоговой службы — в разделе сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП запрашиваем по ИНН продавца сведения о компании. В полученной выписке изучаем актуальные сведения о возможной процедуре ликвидации, банкротстве, соответствии сведений о директоре и учредителях (в случае принятия решения об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью).

Шаг 3. Проверяем по базам судов

1) Проверка на банкротство

Если продавец банкрот, то сделки от его имени может совершать только арбитражный управляющий и при организации торгов, в порядке, предусмотренном законом о банкротстве. Заключение сделок без соблюдения процедуры влечет недействительность сделки и часто невозможность вернуть деньги, поскольку полученные от спорной сделки деньги могут быть потрачены или выплачены другим кредиторам, либо получены лицом, которое не имеет отношения к компании-банкроту, либо превысило свои полномочия, действуя, например, по доверенности.

На сайте арбитражного суда в регионе по месту регистрации продавца нужно ввести фамилию физического лица или наименование компании (можно сделать запрос и по ИНН, но по нему база часто выдает некорректные результаты). В первую очередь, нас интересуют дела о банкротстве в отношении запрашиваемого лица.

Если ФИО продавца нет в перечне, то можно проверить и наличие других гражданских дел с его участием: как учредителя компании или предпринимателя, а также в качестве иного лица, с которым может быть спор, для анализа возможных рисков.

При наличии сведений о банкротстве, лучше обратиться к адвокату по арбитражным делам, специализирующемуся на банкротстве, чтобы проверить сделку и предусмотреть соблюдение законности покупки.

2) Проверка на наличие судебных споров об объекте недвижимости

3) Проверка споров с участием продавца, чтобы исключить риск ареста недвижимости или признания в будущем сделки ничтожной

Если сведений об исках к продавцу нет, то, скорее всего, данный объект супруги не делят, а также на него не претендуют другие наследники или третьи лица.

Проверить наличие споров с участием компании-продавца можно на сайте арбитражного суда, проанализировав гражданские дела и суть споров по ним. Важно исключить наличие споров именно по приобретаемому объекту недвижимости. Если дел у компании много, то придется открыть карточку по каждому и проверить, о чем спор.

Шаг 4. Проверяем кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра

Кадастровый номер поможет сделать запрос о фактическом местонахождении земельного участка, квартиры, дома, строения или здания на карте. Можно проверить его кадастровую стоимость (исходя из этой стоимости впоследствии уплачивается налог на имущество, либо аренда, если арендодатель — государство).

Кадастровый номер указан в кадастровом паспорте, выписке или свидетельствах о государственной регистрации, либо выписке ЕГРН. Его следует указать на сайте публичной карты Росреестра.

Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра можно получить справочную информацию о правах и ограничениях на объект недвижимости в режиме онлайн.

Шаг 5. Проверяем согласие супруга или одобрение учредителей для компаний

Для продавца — физического лица необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы впоследствии сделка не была оспорена. Факт заключения брака можно проверить по отметке в паспорте гражданина РФ на странице 14-15.

Если объект недвижимости приобретен продавцом до вступления в брак, то он является его личной собственностью и согласие супруга/супруги в таком случае не требуется.

Для юридических лиц лучше заручиться согласием на совершение сделки учредителя или собрания учредителей, если для компании сделка окажется крупной, либо с так называемой заинтересованностью.

Выгодный расчетный счет для бизнеса за 20 минут!

Шаг 6. Составляем грамотный договор

Грамотный договор — гарантия того, что спустя несколько лет сделка не будет признана ничтожной или недействительной. Наиболее важными пунктами при заключении договора купли-продажи недвижимости являются:

Читайте также: