Как обычно говорят об абсолютно законной сделке

Обновлено: 25.06.2024

Законом предусмотрено, что участником сделки может быть представитель по доверенности. Это - абсолютно законно и оправдано, в случаях, когда человек, например, находится в другом городе или стране, или болен, в связи с чем, не имеет возможности присутствовать на сделке по объективным причинам. Но, такая сделка - всегда риск!

- Поддельная доверенность – продавец может знать о том, что доверенность поддельная, тогда, это будут мошеннические действия, либо вообще не иметь к этому никакого отношения, либо заблуждаться в своих намерениях (например, человек в возрасте), но это может стать основанием для признания сделки недействительной, т.е. квартиру придется вернуть хозяину, а деньги назад вы не получите.

- продавец может отозвать доверенность - риск в том, что это может случиться в любое время, даже в день сделки, при этом, причины могут быть разными – продавец поссорился с доверенным лицом, передумал продавать, либо изначально замыслил недоброе – результат – один, сделка в последствии, может быть, признана недействительной.

Доверенность выдается не на один день, а на какой-то срок, например - один год или более, за это время, многое может измениться - доверитель может заболеть и стать недееспособным, или умереть. Если это случиться, сделка, может быть, легко оспорена наследниками.

2. Собственники (продавцы) – несовершеннолетние лица.

- Обязательное участие в сделке представителя государства – органа опеки и попечительства.

В случае, если собственником недвижимого имущество являются дети, нужно знать, что для продажи такого объекта, потребуется обязательное разрешение органа опеки и попечительства. Данное разрешение, выдается только под условием последующего приобретения на имя несовершеннолетнего конкретного объекта, соответствующего определенным параметрам (площади, качеству жилья и т.д.).

Важно понимать, что ухудшать положение несовершеннолетнего – нельзя. Несоблюдение решения органа опеки и попечительства – влечет к признанию сделки недействительной.

То есть, если вы купили квартиру, собственником которой являлся несовершеннолетний, а его родители или законные представители не исполнили решение органа опеки и попечительства и не купили, взамен проданной, другую квартиру на имя ребенка, то орган опеки и попечительства либо прокурор, вправе оспорить вашу сделку.

- нотариальная форма сделки.

Для сделок с несовершеннолетними гражданами законом установлена только нотариальная форма сделки.

- средства материнского (семейного) капитала.

Средства материнского капитала могли быть использованы продавцом ранее, при приобретении продаваемой квартиры.

Проверить этот факт нужно обязательно! Это можно увидеть в правоустанавливающих документах продавца (если квартира была приобретена по договору купли-продажи), если эти средства были использованы как часть оплаты по договору. Однако, средства материнского капитала могут быть направлены и на погашение ипотеки (о чем в договоре не будет сказано). Это можно проверить, если попросить продавца предоставить справку из пенсионного фонда об остатке средств на счете.

Если вы не проверите этот факт и приобретете квартиру, права детей будут нарушены и сделка, впоследствии, также, будет признана незаконной.

3. Запрещение (арест), обременение (ипотека).

Из документов, представляемых продавцом, не всегда видно, обременена ли квартира ипотекой (например, при ипотеке под залог имеющейся недвижимости) или есть ли на ней арест. Продавец, может действительно не знать об аресте, т.к. накладывается арест постановлением суда или службы судебных приставов, даже, за незначительные суммы, например, неуплату штрафа.

Продать такую квартиру можно, только, если погасить имеющееся обременение (ипотеку) или снять арест. В противном случае, после сдачи документов в Росреестр, вы получите письмо "счастья" в виде приостановления государственной регистрации прав, и последующего отказа в регистрации. А деньги-то уже отданы?! Хорошо, если продавец не улетел после сделки в Америку на ПМЖ, и поможет Вам в этой проблеме.

Проверить это можно – предварительно заказав выписку из ЕГРН, стоимость которой – 350 рублей.

4. Лица, сохраняющие право пользования и проживания квартирой.

5. Наличный расчет по договору.

Это риск - как для продавца, так и для покупателя.

Для продавца – риск не получить денежные средства, либо получить фальшивые денежные знаки. Выход - проверка денег в банке, передача расписки после получения и пересчета денег.

Для покупателя – остаться без квартиры и без денег. Выход - расчеты после перехода права собственности, ячейка в банке, аккредитив.

6. Покупка квартиры в строящемся доме, у застройщика.

Приобретайте квартиру, только убедившись, что все документы застройщика соответствуют закону. Соберите всю возможную информацию о застройщике. До момента подписания ДДУ понаблюдайте за ходом строительства, почитайте форумы, отзывы.

Покупайте только по договору долевого участия в долевом строительстве, в соответствии с законом № 214-ФЗ.

7. Недееспособность гражданина.

Дееспосо́бность — это способность распоряжаться своими правами и нести обязанности. Предполагает осознанность действий субъекта. Полная дееспособность наступает по достижении совершеннолетия.

Особенно, следует опасаться этого в сделках, где участвует представитель продавца по доверенности. Личность продавца вам - не известна. Нотариус, конечно, удостоверяя доверенность берет на себя ответственность, что человек - дееспособен, однако, с момента выдачи доверенности состояние здоровья может существенно поменяться. Это касается, в особенности, людей престарелого возраста. Поэтому, запросить у психиатра справку о сделкоспособности такого продавца, не помешает.

К сожалению, почти каждый второй покупатель приходит с запросом найти квартиру за 1 000 000, ну, максимум за 1 500 000 рублей, при рыночной минимальной цене от 1800000 и выше. Доводы о том, что таких цен нет - воспринимаются скептически (дескать, да знаем мы, что вам - лишь бы продать. ). Обычно, на это, все покупатели говорят: "да я не тороплюсь с покупкой, вдруг кому-то надо срочно продать?"

Действительно бывают случаи, что квартиры продаются дешевле рынка, НО:

1) это бывает крайне редко; я бы сказала, что это случай из разряда "подарка судьбы", когда не собирался ничего покупать, деньги лежали в кубышке, а тут - сказочно "повезло". Ждать этого точно не следует - не дождетесь!

2) в таком случае, надо "ловить" вариант без привязки к району, конкретному месту, состоянию квартиры, этажу и пожеланиям в виде "с окнами на восток".

3) мониторить рынок надо с утра и до вечера самому, ибо это точно не быстрый процесс - это время, которое ради вас бесплатно никто тратить не будет. Почему бесплатно? Потому, что риэлтор получает оплату услуг после совершенной покупки. Теперь представим, что вы "не торопитесь" - сколько риэлтору работать бесплатно? месяц? три? полгода? два года? пока "нужный" вариант вас устроит? Кому это надо? А если вы потом скажете, что передумали покупать, или уже потратили деньги?))

4) мы забываем, что дураков - нет! Продавец, также, как вы - видит цены. Снизить цену он может, если деньги ему нужны сегодня, прямо сейчас. Повезет - только тому, кто первый успеет "добежать до цели", имея наличные в кармане.

Вот тут и кроется "подвох" - в этот момент всё нацелено на скорость покупки и мозг - отключается, всякие проверки квартиры, расписки и справки уходят на второй план и кажутся незначительной помехой, прикуп-то - сказка.

Мы все думаем:

- это случиться хоть с кем, только не со мной.

- я – самый умный, не то, что другие.

Ecли нaвaлившиecя co вcex cтopoн нeпpиятнocти зaгнaли вac в yгoл, и тyт пoявилcя нeктo c нeвыгoдным, нo cпacитeльным для вac пpeдлoжeниeм, знaйтe – cкopee вceгo, вaм пpeдлoжили кaбaльнyю cдeлкy. Кoнтpaгeнт пpocтo peшил вocпoльзoвaтьcя мoмeнтoм и вaшим oтчaянным пoлoжeниeм. Paccкaзывaeм в пoдpoбнocтяx, чтo этo и кaк c этим бopoтьcя.

Чтo тaкoe кaбaльнaя cдeлкa

Кaбaльнaя cдeлкa – этo cдeлкa, кoтopyю oднa из cтopoн coвepшилa нa кpaйнe нeвыгoдныx для ceбя ycлoвияx из-зa тяжeлыx oбcтoятeльcтв, кoтopыми вocпoльзoвaлacь дpyгaя cтopoнa .

Кaбaлoй в дpeвнeй и Mocкoвcкoй Pycи нaзывaли дoгoвop или пиcьмeннoe дoлгoвoe oбязaтeльcтвo, пo кoтopoмy paбoтник пoпaдaл в личнyю или имyщecтвeннyю зaвиcимocть oт зaимoдaвцa. Taк и гoвopили – пoпaл в кaбaлy, пpaктичecки paбcкyю зaвиcимocть.

B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 179 Гpaждaнcкoгo кoдeкc a PФ кaбaльнoй пpизнaeтcя cдeлкa, кoтopyю лицo былo вынyждeнo coвepшить вcлeдcтвиe cтeчeния тяжeлыx oбcтoятeльcтв нa кpaйнe нeвыгoдныx для ceбя ycлoвияx, чeм дpyгaя cтopoнa вocпoльзoвaлacь. Taкaя cдeлкa мoжeт быть пpизнaнa cyдoм нeдeйcтвитeльнoй. B peзyльтaтe этoгo пpизнaния cтopoны вoзвpaщaют дpyг дpyгy вce, пoлyчeннoe пo cдeлкe. A пoтepпeвшaя cтopoнa к тoмy жe мoжeт взыcкaть c дpyгoй cтopoны yбытки.

Нaпpимep!
Ecли чeлoвeк в peзyльтaтe cтeчeния тяжeлыx жизнeнныx oбcтoятeльcтв был вынyждeн пpoдaть квapтиpy пpaктичecки зa бecцeнoк, пpичeм пoкyпaтeль знaл o пpoблeмax пpoдaвцa и cпeциaльнo cбил цeнy, пoльзyяcь бeзвыxoдным пoлoжeниeм кoнтpaгeнтa, этo бyдeт cчитaтьcя кaбaльнoй cдeлкoй. Bпocлeдcтвии cyд мoжeт пpизнaть тaкyю cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй. B peзyльтaтe квapтиpa вepнeтcя пpoдaвцy, дeньги, зaплaчeнныe зa нee – пoкyпaтeлю.

Ecть дaжe мнeниe, чтo пoнятиe кaбaльнoй cдeлки вoвce нe мoжeт пpимeнятьcя в cфepe пpeдпpинимaтeльcтвa. Xoтя eгo paздeляют нe вce – нeкoтopыe yчeныe-цивилиcты пoлaгaют, чтo пpимeнять этo пoнятиe мoжнo, нo тoлькo в кpaйниx cлyчaяx, cвязaнныx c фopc-мaжopными oбcтoятeльcтвaми.

Пpичeм cитyaция, кoгдa y пpeдпpинимaтeля нe былo дeнeг, нeoбxoдимыx для eгo дeятeльнocти, нe мoжeт cчитaтьcя ocнoвaниeм для пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй. Beдь пpeдпpинимaтeль мoг зaнять эти дeньги или нaчaть пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ecли нe былo вoзмoжнocти взять кpeдит.

Пpизнaки кaбaльнoй cдeлки

Нынeшнee poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo oпpeдeляeт тaкиe пpизнaк и кaбaльнoй cдeлки:

🔸 oднa из cтopoн нaxoдитcя в тяжeлыx oбcтoятeльcтвax, кoтopыe вынyждaют ee coвepшить cдeлкy нa зaвeдoмo нeвыгoдныx ycлoвияx;

🔸 втopaя cтopoнa знaeт o бeзвыxoднoй cитyaции кoнтpaгeнтa и иcпoльзyeт этo знaниe для coбcтвeннoгo oбoгaщeния или пoлyчeния инoй выгoды.

Пpимeчaтeльнo, чтo кaбaльнaя cдeлкa пo ГК PФ зaключaeтcя и иcпoлняeтcя ocoзнaннo – тa cтopoнa , чтo пoпaлa в тpyднyю cитyaцию, пpeкpacнo ocoзнaeт, к кaким пocлeдcтвиям пpивeдeт зaключeниe cдeлки, нo нe мoжeт пocтyпить инaчe из-зa cлoжившиxcя oбcтoятeльcтв.

Дpyгoй вaжный мoмeнт – кpaйнe нeвыгoдныe ycлoвия cдeлки. Нe пpocтo нeвыгoдныe, a тaкиe, кoтopыe пpивeдyт к пocлeдcтвиям, cпocoбным зaвecти yчacтник a cдeлки в eщe бoлee тяжeлyю cитyaцию, чeм тa, в кoтopoй oн нaxoдилcя дo coвepшeния cдeлки.

Eщe oдин мoмeнт – зaкoнoдaтeль гoвopит o cтeчeнии тяжeлыx oбcтoятeльcтв, пoд вoздeйcтвиe м кoтopыx лицo coвepшилo этy кpaйнe нeвыгoднyю для ceбя cдeлкy, a нe o кaкoй-тo oднoй пpoблeмe.

Кpaйняя нeвыгoднocть ycлoвий cпopнoгo дoгoвop a oбocнoвывaeтcя тeм, чтo oни нe cooтвeтcтвyют интepecaм пocтpaдaвшeй cтopoны и cyщecтвeннo oтличaютcя oт ycлoвий aнaлoгичныx дoгoвop oв. К тaким ycлoвиям мoжнo oтнecти, нaпpимep, чepecчyp выcoкyю или низкyю цeнy пo cpaвнeнию c цeнaми пo тaким жe дoгoвop aм.

Пpизнaниe cдeлки кaбaльнoй

Кaбaльный дoгoвop пpизнaeтcя тaкoвым в cyдeбнoм пopядкe. Пpичeм пepeд cyдoм бyдeт cтoять cpaзy нecкoлькo зaдaч: ycтaнoвить фaкт кaбaльнocти cдeлки, ycтaнoвить нeдeйcтвитeльнocть cдeлки,пpимeнить пocлeдcтвия нeдeйcтвитeльнocти.

Эти зaдaчи cвязaны и вытeкaют oднa из дpyгoй – нeдeйcтвитeльнoй cдeлкy мoжнo пpизнaть пpи ycлoвии пoдтвepждeния нaличия вcex пpизнaк oв кaбaльнocти. Дoкaзывaть этo пpeдcтoит пocтpaдaвшeй cтopoнe, выcтyпaющeй иcтцoм в cyдeбнoм paзбиpaтeльcтвe.

Ecли кaбaльнaя cдeлкa бyдeт пpизнaнa cyдoм нeдeйcтвитeльнoй, для cтopoн мoгyт нacтyпить тaкиe пocлeдcтвия:

✔ двycтopoнняя pecтитyция – cтopoны вoзвpaщaют дpyг дpyгy вce, чтo пoлyчили в peзyльтaтe cдeлки;

✔ oднocтopoнняя pecтитyция, пpимeнeннaя к винoвнoй cтopoнe: пoлyчeнныe eю дoxoды oбpaщaютcя в дoxoд гocyдapcтвa, a в пoльзy пocтpaдaвшeгo oднoвpeмeннo c этим взыcкивaютcя пoнeceнныe им yбытки;

✔ пpeкpaщaютcя oбязaтeльcтвa, кoтopыe дoлжны были бы пpoдoлжaтьcя в бyдyщeм – cтopoны ocтaютcя в ycлoвияx, cyщecтвoвaвшиx нa мoмeнт peшeния cyдa, a иx oбязaннocти пo иcпoлнeнию дaльнeйшиx oбязaтeльcтв пo cдeлкe пpeкpaщaeтcя.

3aкoн нe дaeт чeткиx yкaзaний нacчeт пpимeнeния тoгo или дpyгoгo пocлeдcтвия пpизнaния кaбaльнoй cдeлки нeдeйcтвитeльнoй. B кaждoм кoнкpeтнoм дeлe cyд pyкoвoдcтвyeтcя eгo oбcтoятeльcтвaми. Дoпycтим, ecли peчь идeт o пpoдaжe зa бecцeнoк дopoгoй вeщи, чaщe вceгo пpимeняeтcя двycтopoнняя pecтитyция: пoкyпaтeль вoзвpaщaeт пpoдaвцy eгo имyщecтвo или, ecли этo нeвoзмoжнo, eгo pынoчнyю cтoимocть, a пpoдaвeц – пoлyчeнныe пo cдeлкe дeньги.

Пpи ocпapивaнии кaбaльнoй cдeлки пocтpaдaвшeй cтopoнe пpидeтcя дoкaзaть, чтo cтeчeниe тяжeлыx oбcтoятeльcтв, пoд вoздeйcтвиe м кoтopыx eй пpишлocь пoйти нa cдeлкy, нacтyпили внeзaпнo, чтo этa cтopoнa нe мoглa пpeдвидeть или пpeдoтвpaтить тaкиe oбcтoятeльcтвa. Taкжe нyжнo бyдeт дoкaзaть, чтo кoнтpaгeнт знaл o тяжeлoм пoлoжeнии, нo вce paвнo coвepшил cдeлкy в cвoиx интepecax. Кpoмe тoгo, cлeдyeт oбъяcнить cyдy, в чeм зaключaлcя интepec дpyгoй cтopoны: кaкиe нeoбocнoвaнныe пpeимyщecтвa или выгoды кoнтpaгeнт пoлyчил oт этoй cдeлки, кaкиx нe мoг бы пoлyчить пo дpyгим cдeлкaм, зaключaeмыми нa cвoбoднoм pынкe.

Oднaкo нa пpaктикe oтмeнить cдeлкy, дaжe ecли этo нeвыгoднaя cдeлкa , coвceм нe пpocтo. Пpeждe вceгo, cдeлкa дoлжнa cooтвeтcтвoвaть цeлoмy pядy пpизнaк oв, кoтopыe xapaктepизyют ee кaк кaбaльнyю. И caмo пo ceбe cтeчeниe тяжeлыx oбcтoятeльcтв caмo нe бyдeт ocнoвaниeм нeдeйcтвитeльнocти cдeлки. Для пpизнaния этoгo фaктa нeoбxoдимы eщe двa ycлoвия: чтoбы cдeлкa былa зaключeнa пoд влияниeм тaкиx oбcтoятeльcтв нa кpaйнe нeвыгoдныx ycлoвияx, и чтoбы пo дeйcтвиям дpyгoй cтopoны былo пoнятнo, чтo oнa этими тяжeлыми oбcтoятeльcтвaми вocпoльзoвaлacь.

Композиция делового письма обыкновенно трехчастна. Первая часть вводная (зачин), вторая часть основная, информативная, третья часть заключительная, резюмирует информацию и содержит пожелания дальнейшего сотрудничества.

• Просим.
• Также просим.
• А также просим.
• Сообщаем.
• Одновременно сообщаем.

Выделение каждого речевого действия в самостоятельный аспект необходимо потому, что по каждой просьбе, по каждому предложению принимается самостоятельное решение.

Первая часть письма обычно содержит информацию о реальных, имевших место фактах, событиях (ссылка, мотивация, история вопроса); вторая часть называет желаемые, предполагаемые события.

Многоаспектное письмо представляет собой последовательно повторяющиеся содержательные аспекты, синтаксически оформленные в виде абзацев.

Для связи аспектов и содержательных фрагментов одноаспектных писем используются стандартные выражения:

• Во-первых. Прежде всего.
• Во-вторых. Затем.
• В-третьих. В заключение.
• Переходя к следующему вопросу.
• Что касается вопроса о.
• Учитывая все вышесказанное.
• Исходя из вышесказанного.
• В связи с необходимостью вернуться к вопросу о.
• Подводя итоги, необходимо подчеркнуть.
• В заключение выражаем надежду на.
• В заключение хотим напомнить Вам о.

Стандартные выражения деловой переписки

Первой частью любого письма (аспекта) является мотивация, объясняющая побудительные мотивы, причины составления текста.

Стандартные выражения, указывающие на причину
• По причине задержки оплаты.
• В связи с неполучением счета-фактуры.
• Ввиду несоответствия Ваших действий ранее принятым договоренностям.
• Ввиду задержки получения груза.
• Вследствие изменения цен на энергоносители.
• Учитывая, что производственные показатели снизились на.
• Учитывая социальную значимость объекта.

При ссылках
• Ссылаясь на Вашe письмо от.
• В соответствии с достигнутой ранее договоренностью.
• Ссылаясь на Ваш запрос от.
• Ссылаясь на устную договоренность.
• В ответ на Ваше письмо (запрос).
• В соответствии с нашей договоренностью.
• На основании нашего телефонного разговора.
• На основании устной договоренности.
• Согласно постановлению правительства.
• Согласно Вашей просьбе.
• Согласно протоколу о взаимных поставках.
• Согласно спецификации.
• Ссылаясь на переговоры.

Указание на цель
• В целяx скорейшего решения вопроса.
• В целях выполнения распоряжения.
• Для согласования спорных вопросов.
• Для согласования вопросов участия.
• Для наиболее полного освещения деятельности Вашей oрганизации в СМИ.
• Для решения спорных вопросов.
• В целях безопасности прохождения груза.
• В ответ на Ваш запрос.
• Во избежание конфликтных ситуаций.

Все перечисленные выражения необходимо использовать с учетом контекста и речевой ситуации.

Стандартизована в деловых письмах, равно как и в других типах документов, сочетаемость слов:

• контроль - возлагается,
• цена - устанавливается (снижается, поднимается),
• задолженность - погашается,
• сделка - заключается,
• рекламация (претензия) - предъявляется (удовлетворяется),
• платеж - производится,
• счет - выставляется (оплачивается),
• вопрос - поднимается (решается),
• скидки - предоставляются (предусматриваются),
• оплата - производится,
• возможность - предоставляется,
• договоренность - достигается,
• кредит - выделяется и т. п.

Сотрудничество чаще всего бывает плодотворным, взаимовыгодным,
деятельность - успешной,
вклад - значительным,
позиции - конструктивными (прочными),
доводы - вескими,
необходимость - настоятельной,
спектр (услуг) - широким,
скидки - значительными / незначительными,
предложение - конструктивным,
разногласия - существенными / несущественными,
рентабельность - высокой / низкой,
расчеты - предварительными или окончательными и т. п.

К примеру, на 01.12.2020 цифра превышала 73 миллиарда и составляла около 1% общего объёма выданных займов. Получается, что примерно каждая 120-150-я ипотечная квартира отойдёт банку. Но финансовым институтам нужны наличные, поэтому они поспешат избавиться от недвижимости. Как происходит реализация квартиры ипотечника-должника? Что представляет процесс? Выгодно ли брать такие объекты? Разбираемся от А до Я.

Правовые основы

Принципиальная возможность реализации заложенного имущества предусмотрена ст.350 ГК РФ. Этой же нормой суду дано право отсрочить продажу объект на срок, не превышающий года. Нарастающие убытки кредитора в этом случае тоже подлежат возмещению. На практике суды редко дают отсрочку, если мы говорим про ипотечные квартиры.

Участники должны внести задаток – до 5% от начальной цены имущества. В течение 5 дней после выигрыша победитель должен заплатить оставшуюся сумму. Если уклониться от данной обязанности, придётся распрощаться с залогом. Этот же срок предоставлен организатору торгов для заключения договора купли-продажи с победителем. Письменное соглашение является основанием регистрации права собственности на объект в БТИ.

Это интересно! В Москве на 01.07.2021 просроченная задолженность по ипотеке составила 10,3 млрд. рублей. Это на 3,65% меньше, чем годом ранее. Минимальная сумма зафиксирована на Чукотке – всего 11 млн. рублей. К слову, за год в этом субъекте зафиксирован пугающий рост: плюс 267%.

Как это работает на самом деле?

Важно! Топ-20 крупнейших банков страны контролируют 96,2% ипотечного рынка. За год они нарастили свой портфель на 1,48%. Сбербанк выдаёт кредит почти на каждую вторую квартиру, приобретаемую в ипотеку (49,3%).

Выгодно ли покупать?

А что насчёт Северной столицы? Всего одно предложение: мега-квартира площадью 333 кв.м. и ценой в 14,5 млн. рублей. Ни фотографий, ни дополнительной информации об этажности и планировке. Лишнее! Из-за эксклюзивности предложения трудно сравнить его с рынком.

В базе отыскались предложения из Тульской и Челябинской области, Республики Дагестан, Башкортостан и других территорий. Но не владея рынком недвижимости субъектов РФ (кроме Москвы и СПб), мне трудно судить о выгодности предложений. Миллион рублей за 37-метровую квартиру в г.Нефтекамске – это много или мало?

Государственный портал реализации залогового имущества

Есть ещё один вариант – официальный сайт РФ для информации о торгах. Дизайн архаичный, пользоваться неудобно, зато объектов очень много. А что с Москвой и областью? Есть ли варианты?

Было найдено много лотов – свыше тысячи. Выбрать есть, из чего: разные районы, информация о бывшем собственнике. Однако подать заявку не получится – придётся участвовать в торгах через ту площадку, которая разместила лот. И всё же, модель интересная.

Подводные камни

Главная проблема такой недвижимости – обременения, то есть жильцы. Конечно, процесс их выселения отлажен: если они откажутся съезжать добровольно, потребуется иск в суд. Выселение – технический вопрос, но и вопрос времени. К тому же, раздосадованные люди могут повредить недвижимость, взыскать с них деньги за это будет непросто.

Ещё один подводный камень – риск отмены решения о продаже квартиры в будущем. Он минимален, а потому на этот счёт беспокоиться не стоит. Проблемы с обычными объектами (не залоговыми) возникают куда чаще.

Резюме. Выглядит просто. На самом деле – сложно

Кабальная сделка с недвижимостью, если не знать характерных признаков, может выглядеть как обычная гражданско-правовая сделка. Тем не менее, есть определенные обстоятельства, в зависимости от наличия которых можно будет понять, является ли сделка кабальной или нет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ, под кабальной будет подразумеваться сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

Критерии кабальной сделки

Сделка будет считаться кабальной, соответственно, недействительной при следующих критериях:

Прежде всего, одним из самых важных условий является объективный критерий невыгоды, то есть условия, которые существенно отличаются от условий аналогичных сделок.

Например, когда дома и квартиры передаются за бесценок. Установленная стоимость квартиры несоразмерна и неадекватна цене, и не только не отвечает состоянию дел на рынке недвижимости, но может занижаться в половину – и более раз.

В Информационном Письме Верховного Арбитражного Суда № 162 есть следующий вывод – если цена отличается в 2 или более раза от среднерыночной, то в таком случае можно говорить о невыгодности сделки.

Таким образом, судом было установлено, что 100 процентов годовых, учитывая среднюю процентную ставку, сложившуюся на рынке в размере 30-40 процентов годовых, в совокупности с другими обстоятельствами, свидетельствует о невыгодности договора.

Тем не менее, стоит не забывать, что в расчет также принимается фактическое состояние объекта недвижимости. Например, если снижение стоимости жилья основывалось на плохом состоянии объекта недвижимости, то это не будет являться критерием невыгоды.

Снижение стоимости может зависеть от качества общего состояния, ухоженности помещения; состояния инженерных коммуникаций; времени постройки здания; качество здания; от срочности сбыта и так далее

Далее, следующим условием кабальности является вынужденность. То есть, лицо в силу стечения жизненных обстоятельств было вынужденно совершить определенную сделку по продаже недвижимости.

Например, крайняя нужда в финансировании близкого родственника или смерть такового, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 года № 19-КГ 17-10).

Использование контрагентом тяжелого положения другой стороны.

Другая сторона сделки использует тяжелое положение стороны, находящейся в крайне стесненных жизненных обстоятельствах. Иными словами, нужно доказать, что другая сторона знала об этом, понимала, что сделка заключается на крайне невыгодных условиях и умышленно воспользовалась этой ситуацией.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Апелляционное определение Верховного суда республики Алтай от 14 февраля 2018 года по делу № 33-146, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 февраля 2018 года по делу № А 33-8964/2017).

Важно отметить, что другая сторона сделки может использовать тяжелое положение стороны как в своих, так и в чужих интересах (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 года № 08 АП-17318/2017).

При заключении сделки стороны, как подтверждает практика, включают в договор положение о том, что продавец по сделке гарантирует, что заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящий договор не является для продавца кабальной сделкой.

Также в судебной практике можно встретить уточнение, что между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных условиях должны быть причинная связь.

Тем не менее, несмотря на то что эти два признака должны быть взаимосвязаны, весьма сомнительно, что тяжелые обстоятельства должны обязательно влечь заключение потерпевшим сделки.

Тяжелые обстоятельства с большей долей вероятности обусловливают невыгодность сделки для потерпевшего, который не располагает временем или возможностями для поиска другого контрагента и заключения сделки на более выгодных условиях.

Важно отметить, что только соединение данных условий в совокупности будет давать кабальность. Посмотрев практику применения этой нормы, легко увидеть, что часто суды признают сделку кабальной и соответственно недействительной всего лишь на основании одного единственного фактора – крайне невыгодных условий. Если будет отсутствовать хотя бы один из вышеперечисленных критериев, не будет кабальности.

Последствия кабальной сделки с недвижимостью

Более того, потеря объекта недвижимости может отразиться негативно не только на бывшем собственнике недвижимости, но и на его родственниках, например, когда у бывшего собственника квартиры есть семья.

Признание сделки кабальной

Лишь суд определяет, является сделка кабальной или нет. И, как показывает практика, очень редко истцу удается доказать свою правоту и обосновать кабальность сделки. Это отчасти вызвано тем, что в судебной практике до сих пор не выработана позиция: какие обстоятельства следует считать тяжелыми в контексте статьи 179 ГК РФ, по каким признакам можно судить о недобросовестности другой стороны.

С целью восстановления, пострадавшим может быть подано исковое заявление о признании сделки кабальной.

Если сделка будет признана таковой судом, одновременно она будет признана и недействительной. А, как известно, в соответствии со статьей 167 ГК РФ, пунктом 1, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения.

В силу пункта 2, каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, если недвижимость была передана контрагенту, при признании сделки недействительной в связи с ее кабальностью, недобросовестный контрагент будет обязан вернуть недвижимость истцу. Если же она не сохранилась в натуре, то возместить ее стоимость.

Важно помнить, что кабальная сделка по своей природе является сделкой оспоримой, соответственно, кабальная сделка будет действительной до тех пор, пока судом не будет вынесено решение о её недействительности. В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ, срок исковой давности в данном случае будет составлять 1 год.

Читайте также: