Как из комнаты сделать студию законно в коммуналке

Обновлено: 17.05.2024

Для того, чтобы осуществить перепланировку комнаты необходимо собрать такие документы:

Выписка из домовой книги	а также паспорт гражданина РФ
Поэтажный план здания	эскиз либо проект
Заявление в администрацию	технический паспорт (оформляется в БТИ)
Соглашение соцнайма	выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

В дополнительном порядке может понадобится выписка с ЛС, а также прочая документация на жилплощадь.

Получение согласования

Необходимо предварительно согласовать переустройство в Жилинспекции .

С такой целью выше представленный пакет документации нужно подать в территориальную структуру по работе с объектами недвижимости жилого типа.

Рассмотрение происходит на протяжении 2-х месяцев, затем предоставляется разрешительный документ, срок действия которого – 4 месяца.

В том случае, если за указанный срок времени не удастся выполнить переустройство, нужно заново инициировать обращение в инспекцию, а также продлить разрешительный документ на 4 месяца.

При условии нахождения ошибки в документации, истец получит отказ в реализации переустройства.

Кроме того, среди основных причин отказа могут быть:

В результате ремонтных, строительных работ может произойти уменьшение площади помещения	ширина комнаты станет меньше на 2,5 метров, либо же ее площадь сократится на 9 м.кв.
Строительство станет причиной	разрушения несущих конструкций дома
По факту перемены конфигурации комнаты	кардинальным образом ухудшаются эксплуатационные параметры здания либо жилого помещения
Обнаружены нарушения правил	санитарной и/либо пожарной безопасности
В результате переустройства	произойдет нарушение фасада здания

Заявитель имеет возможность скорректировать недочеты, а также заново подать документацию.

В том случае, если причина отказа – вид выполняемых работ, доведется отказаться от такой идеи либо же переделать проект.

Письменное согласие всех жильцов

Сложность переустройства в квартире коммунального типа полагает в том, что в обязательном порядке необходимо получить согласие от каждого жильца квартиры.

При условии, если в помещении проживают люди, которые арендуют комнату, для начала нужно встретиться с владельцем, а также получить его официальное согласие.

Одобрение собственника должно быть оформлено письменно, затем бумага заверяется нотариально.

Каждый владелец обязуется составить заявление с отметкой паспортной информации.

Переустройство в коммунальном помещении без получения согласия жильцов может привести к штрафным санкциям, а в определенных условиях – даже к уголовной, административной ответственности.

Выполнение самовольной перестройки в коммунальной квартире

Такого рода перепланировка – это перестройка комнаты без получения разрешительного документа на ее осуществление.

Подобные действия определяются как неправомерные, могут быть обнаружены при таких условиях:

В результате замера квартиры для включения поправок в технический паспорт помещения;
При плановой проверке квартирных, общедомовых учетных приборов;
В случае аварии, которая случилась из-за перепланировки квартиры, коснувшаяся системы электросети, канализации, водоснабжения;
При обращении других жильцов в надзорные структуры с претензией об осуществлении ремонтных работ без получения их одобрения или же с жалобой о преобразовании коммуникаций, вентиляции.

В случае несогласования перепланировки запрещено реализовывать любые юридические сделки с помещением. А значит, комнату нельзя подарить, обменять или же реализовать.

В числе правовых последствий допустимо назвать штрафные санкции, которые насчитывают порядка 2,5 тыс. руб. (в соответствии с нормативами ст. №7.21 КоАП РФ ).

При условии, если из-за переустройства произошло нарушение пожарных, санитарных норм безопасности, возникла угроза для здоровья, жизни окружающих, величина штрафа повышается в 2 раза.

Для того, чтобы оплатить взыскание предоставляется двух-трех месячный срок. В случае, если после окончания данного периода установленная величина штрафа не будет перечислена, а также не будут ликвидированы нарушения, сумма штрафа может увеличиться до 80 тыс. руб.

Кроме того необходимо возвратить коммунальную комнату к первозданному виду, если были обнаружены серьезные нарушения, или же в судебном порядке санкционировать переустройство.

Если вышеописанные требования не будут исполнены, данный вопрос будет рассматриваться в порядке судопроизводства. Правонарушитель может лишиться своей собственности.

Что нужно для согласования перепланировки санузла с ванной, читайте тут.

В определенных ситуациях предполагается наступление уголовной ответственности. Она появляется в том случае, если перепланировка вызвала возгорание либо разрушение стен, из-за чего погибли люди.

Допустимые способы переустройства

Выделяют пару вариантов перепланировки, которые можно выполнить в квартире коммунального типа:

Обустройство в комнате отдельного санузла	это сложно выполнимая задача, которая, как правило, вызывает нарушения. В случае самопроизвольного оборудования санузла в комнате собственнику грозит самый максимальный штраф
Разделение комнаты на 2 отдельных помещения	в такой ситуации важно придерживаться такого правила: в каждой спальне должно быть по крайней мере 1 окно для создания естественного освещения
Соединение 2-х комнат в одно помещение	таким образом можно сделать комнату более уютной, светлой и просторной. В то же время стены допустимо сносить частично для создания отдельных зон
Подключение дополнительных коммуникационных систем	несанкционированное переустройство электросети в квартире коммунального типа может стать причиной нарушения пожарных нормативов безопасности, а также может создавать угрозу для здоровья и жизни других жильцов дома. В такой ситуации не удастся обойтись минимальным штрафом
Перепланировка мест общего пользования	кухни, коридора или санузла

Урегулирования вопроса в судебном порядке

Дабы получить разрешение на оформление постфактум выполненных переделок, в будущем иметь возможность реализовывать различные юридические сделки с недвижимым объектом, необходимо пройти от начала и до конца процедуру оформления перепланировки, при этом получив согласование в суде, а не в Жилинспекции .

От типичного процесса данный способ узаконивания отличается продолжительностью (практически в 2 раза дольше по времени), кроме того нужно привести веские доказательства в пользу выполненных переделок.

В частности, нужно удостоверить, что в результате переустройства не была создана угроза для здоровья, жизни других людей по всем строительным, санитарным нормативам.

Порядок подачи заявления

Иск составляется в соответствии с предложенным шаблоном. Если в процессе написания заявления появляются сложности, необходимо обратиться к правоведам с целью предупреждения совершения погрешностей.

В иске отмечается следующая информация:

— Название судебного органа, ФИО истца, паспортные сведения, адрес прописки;
— Суть заявления, описание проблемы;
— Ходатайство о санкционировании переустройства, а также приложенная документация.

К иску необходимо приложить те документы, которые требуются для согласования строительства, а также решения СЭС, МЧС.

Такие органы должны выполнить независимую проверку для нахождения нарушений противопожарных, санитарных нормативов.

Вынесение решения судом

Суд выносит постановление на протяжении 2-х месяцев. В том случае, если истец получает положительное решение об узаконивании переустройства, с полученным на руки разрешительным документом он вправе обратиться в БТИ с целью внесения поправок в документацию на жилье, а также для получения новой редакции свидетельства о праве собственности (при условии, если в этом имеется потребность).

В положениях ст. №27 ЖК РФ перечислены препятствия для санкционирования перепланировки, а именно:

— Установка стены в аварийном доме либо же создание серьезной нагрузки на конструкции здания несущего типа;
— Демонтаж короба, рассчитанного для коммуникаций, а также повреждение вентиляционной системы во время перепланировки;
— Расширение площади ванной комнаты и/либо санузла за счет пространства жилых помещений;
— Обустройство кухни либо санузла на территории жилой комнаты соседей снизу;
— Самопроизвольный перенос газовых труб, отопительного оснащения.

Как оформить перепланировку в ипотечной квартире в статье: перепланировка квартиры в ипотеке.

Видео: Студия из коммуналки

Приобретая самодельную студию - неважно, узаконенную или нет, - покупатель не становится собственником отдельной квартиры! Он всё ещё, по документам, владелец комнаты в коммуналке. / Надежда Плахова / АиФ

Отдельная квартира из комнаты в коммуналке - новая, но уже успевшая стать популярной тенденция на рынке Петербурга. Многие эксперты считают, что большая часть из них незаконна. Сколько таких апартаментов в городе - не подсчитать.

Хочу жить в центре

Наталья приехала в Петербург из небольшого городка под Екатеринбургом. С собой - 3 миллиона рублей от продажи двухкомнатной квартиры на Урале. Однако в Северной столице, вопреки ожиданиям, этих денег хватало только на небольшую однокомнатную в спальном районе - муравейнике в Девяткине или Кудрове.

Феномен перепланировки комнат в студии появился пару лет назад. Это отличная альтернатива для тех, кто ограничен в средствах, - говорят риелторы. Фото: АиФ/ Вероника Такмовцева

Верните обратно!

А что же с надзорными ведомствами?

Кстати, незаконная перепланировка уже становилась причиной обрушения здания. Так, летом 2017 года владелец апартаментов площадью 200 кв. м на Петроградке решил сделать из своей квартиры нечто новое. В итоге часть дома осыпалась - без жилья остались 36 человек. Чудом никто не погиб. На незадачливого архитектора завели уголовное дело.

В 2019 году суд взыскал с него 56 млн рублей штрафа и приговорил к двум годам ограничения свободы.

Это - не отдельное жилье

Специалист по недвижимости Светлана Степанова:

«Студии сейчас очень популярны. Причем покупатель охотнее возьмет апартаменты, переделанные из комнаты в коммуналке в центре, чем студию в спальном районе. Основные покупатели - приезжие из регионов, работающие здесь европейцы. Им важно жить в центре Санкт-Петербурга, пусть и сделано их жилье незаконно. Но мы всегда предупреждаем, что, приобретая самодельную студию - неважно, узаконенную или нет, - покупатель не становится собственником отдельной квартиры! Он все еще, по документам, владелец комнаты в коммуналке и несет ответственность за общее имущество - такое как коридор и кухня.

И если нарушения будут выявлены, собственника непременно заставят их устранить, а это обойдется в копеечку. Проигнорировать претензии Жилинспекции тоже нельзя - жилье изымут и пустят с торгов, а демонтировать ее будет уже новый владелец.

Новый бизнес

Создание квартир-студий из коммунальных квартир - это целый вид прибыльного бизнеса.

Руководитель Санкт-Петербургской школы ЖКХ Анатолий Голов:

«В старом фонде коммуналки очень проблемные с точки зрения расселения. Приобрести большие квартиры могут не все, спросом пользуются маленькие студии. Сами собственники и превращают такие комнаты в мини-квартиры с надеждой на жизнь в комфорте.

Петербуржцам нужно понимать, что есть целый ряд техтребований, которые важно соблюсти не просто потому, что этого требует закон, а потому, что без них жить в студии будет некомфортно.

Коммунальная столица

Еще в XVIII веке владельцы квартир разгораживали помещение на несколько углов и сдавали их внаем. Самым дорогим местом было то, что рядом с печкой.

С начала 1990-х вместе с возвратом к рыночной экономике и приватизацией начался процесс расселения коммунальных квартир. Пик пришелся на 1993 год. К середине 90-х в городе было больше 200 тыс. коммуналок. А к концу 2010-х - уже в два раза меньше. Сейчас в Петербурге порядка 69 тыс. таких квартир, в которых живут более 220 тысяч семей.

Как из больших квартир в историческом центре делают много маленьких студий

Можно ли сделать из одной квартиры одиннадцать? Ответ на этот вопрос знают жильцы дома N 7-9 на улице Исполкомской, где гигантскую квартиру на втором этаже площадью 200 квадратных метров превращают в 11 комнаток-студий, к каждой из которых подводят воду и канализацию. Таких квартир в историческом центре с каждым годом становится все больше, по сути, это уже не способ обустроить коммунальный быт, а способ заработка.

Житель дома на Исполкомской Анатолий Попук обошел уже все возможные инстанции: был в администрации, в прокуратуре, в депутатских приемных. Все Анатолию Ивановичу и его соседям очень сочувствуют: шутка ли, в квартире под ним снесены все внутренние стены, по всей площади протянуты фановые трубы и залиты 40 сантиметров стяжки.

Анатолий Иванович говорит, квартира N 3 в доме давно имела статус "нехорошей", в начале девяностых там уже была незаконная перепланировка.

После нового ремонта, по расчетам Анатолия Ивановича, высота стяжки в этой отдельно взятой квартире составляет примерно метр. Это колоссальная нагрузка, в десятки тонн. А дом на Исполкомской построен в 1909 году и имеет статус здания дореволюционной постройки, не прошедшей капитальный ремонт. Анатолий Попук живет на третьем этаже, над той самой квартирой, он боится, что однажды она просто сложится под тяжестью стройматериалов.

Председатель совета дома Владимир Лотоцкий говорит, что стяжка - это не единственная головная боль. В квартире идет перенос мокрых зон, они будут располагаться над жилыми квартирами первого этажа, что является серьезным нарушением Жилищного кодекса.

Из выписки ЕГРН жильцы узнали, что у квартиры несколько собственников: Лотоцкий и Попук полагают, что это те, кто купили студии по этому адресу.

Как рассказали "РГ" в администрации Центрального района, в конце января в подозрительную квартиру смогли попасть проверяющие. Вместо собственников комиссию встретил представитель с нотариальной доверенностью. Все нарушения были налицо: перегородки снесены, законный санузел - тоже. Комиссия велела собственникам до 19 апреля привести квартиру в прежнее состояние. Если они этого не сделают, то администрация Центрального района оставляет за собой право подать в суд. И затем, если суд будет выигран, убирать санузлы и возвращать на место все перегородки собственников уже обяжут судебные приставы. В крайнем случае они могут произвести принудительный демонтаж.

Если в квартиру придут приставы, то обязанность демонтировать незаконную перепланировку ляжет на покупателей

Проблема перепланировок в коммуналках историческому центру Петербурга известна давно. Если раньше незаконный санузел или душевую кабину в комнате на свой страх и риск ставили жильцы, то сейчас в Петербурге появились фирмы, которые покупают гигантские квартиры, "нарезают" там студии и продают их. Выгода есть - дело в том, что квадратный метр в коммунальной квартире стоит чуть больше 100 тысяч рублей, а студии со всеми коммуникациями продают из расчета 150-160 тысяч рублей за "квадрат". По такой же схеме велась перепланировка и на Исполкомской, 7-9. В самой компании, осуществлявшей ремонт-перепланировку, "РГ" сообщили, что студии на Исполкомской уже распроданы. Тем не менее фирма активно ведет свою деятельность. Как следует из данных официального сайта компании, она предлагает клиентам студии по 32 адресам в центре Петербурга.

Вариантов два: люди могут купить студию, чтобы там жить, либо сдавать ее посуточно через профильную управляющую компанию. Тем, кто намерен сдавать купленный объект, в компании обещают доходность от 13 до 18 процентов. На официальном сайте компании подчеркивается: все перепланировки совершенно законны.

В случае с Исполкомской 7-9, это не так. Факт незаконной перепланировки установлен официально. Соседи не скрывают: они пойдут до конца, чтобы восстановить свои права, да и районные власти настроены решительно.

Правда, если в квартиру придут приставы, то обязанность демонтировать незаконную перепланировку ляжет не на инвестиционную компанию, которая втридорога продала студии-комнаты, крайними останутся жильцы-покупатели.

Ярослав Костров, председатель движения "Центральный район за комфортную среду обитания":

- В том, что рано или поздно соседи смогут заставить новых покупателей вернуть квартиру в изначальное состояние, сомневаться не приходится. Но главная проблема - время. Судебные тяжбы могут длиться годами, в это время работы на объекте будут завершены и квартиру заселят. К большому сожалению, когда люди жалуются на незаконные перепланировки, проверяющие структуры не могут зайти в помещение, не могут ввести мораторий на дальнейшие работы, хотя это было бы логично. В результате незаконную перепланировку успевают доделать и даже выставить объект на продажу. При этой схеме страдают и новоселы, которым в перспективе все равно придется расставаться с автономными коммуникациями и жить в простой комнате в коммуналке. Страдают и соседи, ведь инженерные сети домов в историческом центре просто не рассчитаны на такую нагрузку. В выигрыше остаются только те, кто делает такие ремонты.

Жители и активисты Санкт-Петербурга продолжают выступать против появления в бывших коммунальных квартирах так называемых апарт-отелей или практики нарезки студий. По мнению активистов крошечные студии угрожают старому фонду и доставляют неудобства соседям из-за нагрузок на инженерные сети и перекрытия. Следует заметить, что бывшие отели стали следствием введения в 2019 году федерального закона, запретившего гостиницы в жилых домах. АБН попыталось выяснить, как в подобных случаях получают разрешение на перепланировку, и кто покупает студии площадью 6 м2.

Договорившись о просмотре студии на Литейном пр., д. 61, которые продает компания Travelto, в назначенное время корреспондент АБН пришел по указанному адресу. Второе от Невского проспекта здание закрыто строительными лесами, ремонтируют фасад памятника архитектуры, работы должны были провести еще в 2020 году, но помешала пандемия.

Внутри, как обычно располагается санузел с душевой кабиной, двуспальная кровать, тумбочки, кухонный уголок, оборудованный плитой и раковиной. При входе – шкафчик, отделяющий зону прихожей от основного пространства студии. Шагать приходится аккуратно: места мало. Менеджер рассказывает, что в этом и других номерах скоро начнется ремонт.

Схемы эксплуатации

Как следует из презентации проекта, предоставленной сотрудником компании, размер пассивного дохода после покупки студии будет зависеть от варианта управления – сдавать ее в аренду можно как самостоятельно, так и через управляющую компанию. В первом случае при посуточной аренде студии за 3,3 млн рублей покупателю обещают заработок 49 800-63 700 руб.

Также Travelto предоставляет своим клиентам услуги управляющей компании, которая возьмет на себя все обязанности по сдаче студии в аренду. Управляющая компания находит съемщиков, занимается их заселением и выселением, обеспечивает уборку номеров и ремонтом мебели и техники, если таковой понадобится.

Вид из окна, выходящего на Литейный проспект / Фото: АБН

С января по апрель в двух квартирах, разделенных на пять десятков студий, запланирован ремонт. Закончить работы планируют к маю, чтобы успеть к началу туристического сезона. По словам менеджера, проводившего экскурсию, с мая по сентябрь, учитывая выигрышную локацию, суточная аренда одной студии может достигать пяти тыс. рублей.

Окна студий выходят на Литейный проспект и во двор, это влияет на ценообразование: в первом случае за студию общей площадью 15,8 м2 придется отдать чуть более 4 млн рублей, во втором – 3,75 млн рублей за тот же метраж. При этом в общую площадь включены 3,6 м2 общего коридора, это так называемые места общего пользования.

По всей России спрос

Самая маленькая студия не предусматривает окна вовсе, а ее площадь не достигает и девяти м2. Однако увидеть ее не удалось – ее и подобные ей построят во время предстоящего ремонта на месте просторных холлов и кухни, которые остались от прошлого владельца, отель которого не выдержал испытание законом Хованской и пандемией. Уже существующие комнаты без окон, доставшиеся от предыдущего собственника, по словам менеджера, куплены.

Самую просторную, 30-метровую студию стоимостью более 6,1 млн рублей увидеть также не удалось – она оказалась занята постояльцами отеля, который продолжает действовать. Такие услуги Travelto предоставляет на территории еще не выкупленных квартир.

Представитель компании предоставил распечатку таблицы с указанием данных каждой студии, 24 из которых уже сняты с продажи – квартиры нашли новых владельцев. По словам менеджера, многие из них куплены москвичами, также в числе новых собственников – жители Перми, Саратова и других регионов страны.

Нагрузка на сети

Кроме того, жители Центрального района, а также соседи таких коммуналок нового поколения пишут в социальных сетях, что проблемой становится повышенная нагрузка на инженерные сети. Водопровод, канализация и электрические сети просто не рассчитаны на десятикратно увеличенное число пользователей.

Такой редевелопмент

Перепланировка второго этажа, по словам менеджера, согласована с Межведомственной комиссией, третий этаж ждет судебного решения по этому вопросу. Продавцом, по словам менеджеров, с которыми общалось АБН, является физическое лицо, которое ранее приобрело две квартиры у прошлого собственника, когда новые собственники выкупят все предложенные проектом студии, у них якобы появится возможность распоряжаться квартирой по собственному усмотрению: жить в ней, сдавать либо продать. Возможность сделать прописку для потенциальных владельцев студий существует, утверждают в компании.

Общий коридор на втором этаже / Фото: АБН

Что касается прежнего владельца объекта, он не пытался узаконить перепланировки двух этажей — отель на 40 номеров работал без них. Проводивший экскурсию сотрудник намекнул, что сделать это легальным путем трудно. Но согласования получают. Если раньше компания занималась расселением коммунальных квартир, то теперь предприниматели предпочитают покупать готовые объекты, требующие минимального ремонта.

Активист-градозащитник Ярослав Костров не соглашается в соцсети Фейсбук с тем, что подобные компании занимаются благим делом, расселяя коммуналки.

Читайте также: