К обязанностям девелопера можно отнести

Обновлено: 30.06.2024

Профессия девелопер направлена на получение прибыли от строительства объектов коммерческой недвижимости.

Существует два типа девелопмента. Fee-development: специалист не несет финансовых обязательств, работу оплачивает заказчик.

Speculative development: специалист регистрирует компанию – юридическое лицо и несет полную ответственность за проект. Проявить свои профессиональные навыки специалист может в строительных компаниях и в качестве руководителя собственного девелоперского агентства.

Общая информация

Чаще всего девелоперы являются авторами коммерческого объекта, они предлагают место для строительства и сферу эксплуатации будущей недвижимости.

Чем занимается девелопер:

поиск участка, расчет его ценности – финансовой и коммерческой;
изучение рынка недвижимости и определение эффективной эксплуатации объекта;
формирование идеи с указанием площади и назначения недвижимости;
подготовка эскиза и необходимой проектной документации, согласование в соответствующих организациях;
оформление разрешительных документов на проведение строительства;
возведение здания;
сдача в аренду или продажа объекта.

Кроме этого, на специалиста возлагаются вопросы финансовой сферы, связанные с возведением объекта и его реализацией. Также специалист занимается поиском инвесторов для реализации проекта, рассчитывает возможные риски и объем затрат, при необходимости заключает договоры кредитования с банковскими организациями.

Преимущества и недостатки профессии

Учитывая должностные обязанности девелопера, занимать должность специалиста может человек, разбирающийся с различных сферах:

финансовой;
юридической;
инженерной;
строительной.

Профессия предполагает многопрофильность, поэтому на отечественном рынке недвижимости по-настоящему квалифицированных девелоперов не много, отсутствует конкуренция в данной сфере деятельности.

К преимуществам относятся:

высокие заработки;
востребованность специалистов;
возможность реализовать интересные архитектурные и коммерческие проекты.

частые стрессовые ситуации;
необходимость сотрудничать со многими государственными и муниципальными организациями;
умение работать с большим объемом документов.

Это важно! Даже незначительная ошибка в работе имеет решающее значение, поскольку может привести к многомиллионным потерям. Кроме этого, востребованность специалистов зависит от экономической ситуации и наличия кризисных явлений в стране.

Где пройти обучение

Сфера девелопмента развивается постепенно, опытных специалистов немного. Чаще всего девелоперы – люди, которые работали в сфере строительства, проектирования зданий, выпускники строительных и экономических факультетов высших учебных заведений.

Опытному девелоперу потребуется юридическое и экономическое образование, свободное владение иностранным языком. Главная особенность профессии – специалист должен регулярно повышать уровень квалификации, посещать курсы, стажироваться за границей в крупных компаниях.

Полезно для девелопера получить специализацию МBА – управление проектами. Получить практическую помощь можно, пройдя стажировку в полевых, реальных условиях. Для этого предусмотрены Individual Professional Project. Также получить необходимые навыки можно в школе менеджеров.

Это важно! Многие девелоперские компании предлагают услуги по обучению специалистов необходимым навыкам. Это гораздо эффективнее и дешевле, чем вкладывать часть бюджета на поиск квалифицированных специалистов.

Оплата

Зарплата варьируется в диапазоне от 20 до 120 тысяч рублей . Столичные зарплаты составляют от 60 до 250 тысяч рублей .

Прежде всего, необходимо понимать, что работа девелопера предполагает серьезную ответственность за проект, стоимость которого оценивается миллионами. Конечно, зарплата сполна компенсирует риск и степень ответственности.

Учитывая дефицит квалифицированных кадров, работодатели предлагают опытным девелоперам бонусы и социальные пакеты с расширенным перечнем услуг.

Зарплата состоит из:

фиксированной ставки;
бонусов – процентов от стоимости каждого объекта, введенного в эксплуатацию.

Топ-10 лучших отечественных девелоперов

Сегодня список лучших застройщиков выглядит следующим образом:

Путь к успеху

1. Образование и необходимые навыки.

В сфере девелопмента работают люди из разных профессий. Отдельного курса обучения, который дает специальное образование, не существует. Чтобы успешно работать в области девелопмента, необходимо:

иметь высшее образование по специальности, близкой к девелопменту;
пройти курсы обучения в сфере управления строительными проектами, финансов и делового администрирования;
получить лицензию, которая дает право осуществлять деятельность на рынке недвижимости, лицензию риэлтора или застройщика.

Необходимо понимать, что настоящий профессионал должен разбираться в строительной тематике, уметь корректировать и направлять финансовые потоки, быть хорошим психологом и маркетологом. Такой багаж знаний необходим для принятия важных решений, связанных с выбором и покупкой земельного участка, финансированием, контролем строительства и продажей объекта.

Это важно! Опытные специалисты рекомендуют начинать профессиональную деятельность в команде надежного предпринимателя в области недвижимости. Хорошим стартом станет работа, связанная с покупкой и продажей объектов недвижимости. За это время желательно сформировать личный стартовый капитал, позаботиться о положительной кредитной истории – это необходимые условия для успешной девелоперской деятельности в будущем.

2. Личностные качества.

Чтобы стать успешным девелопером, необходимо обладать следующими качествами:

умение воспринимать и обрабатывать большие объемы информации;
стрессоустойчивость;
умение достигать целей;
умение планировать рабочий процесс.

Специалист в области девелопмента должен быть лидером, поскольку для успешной реализации коммерческих проектов потребуется работать в команде и координировать работу специалистов. В команде необходимы специалисты в сфере:

юриспруденции;
архитектуры;
маркетинга;
брокеры.

3. Деловые и партнерские отношения.

Профессия девелопера предполагает построение и поддержание большой сети деловых связей. Необходимы партнерские отношения с представителями банковской сферы, инвесторами, архитекторами, строителями и инженерами, адвокатами, подрядчиками, арендаторами, брокерами и оценщиками.

Успех во многом определяют люди, с которыми приходится работать, поэтому сотрудничать нужно с лучшими и проверенными партнерами. Привлекая профессионалов в области строительства, вы будете уверены в качестве и своевременной сдаче каждого объекта. Доверие банковских организаций и инвесторов позволит получить индивидуальные условия кредитования.

4. Готовность рисковать.

Выбирая профессию девелопера, необходимо быть готовым к высокой степени риска. Задача опытного девелопера заключается в поиске и принятии решений с минимальными рисками. Также необходимо уметь найти способы уменьшения рисков.

Специалисты рекомендуют зарегистрировать компанию юридическим объектом. Такое решение оградит вас от возможных финансовых рисков. Конечно, юридическая деятельность потребует оплачивать налоги и вести бухгалтерский учет, но главное преимущество заключается в том, что учредитель не обязан оплачивать собственным имуществом и сбережениями долги фирмы.

5. Проблемные ситуации.

Реализация проекта неизбежно связно с определенными трудностями. Важно понимать, что для каждой сложной ситуации нужно найти несколько вариантов решения. Существует множество путей выхода из проблемных ситуаций:

творческое планирование;
сотрудничество с владельцами прилегающих земельных участков;
оптимизация проекта по времени и финансовым расходам.

6. Творческий подход.

Любой коммерческой проект начинается с идеи. Девелопер должен максимально четко представлять – что может заинтересовать людей, какой спрос будет на проект в будущем. Профессиональные девелоперы всегда используют только инновационные технологии, надежные материалы. Только благодаря креативности в городах появляются небоскребы, роскошные торговые центры.

7. Работа с недвижимостью.

Специалисты отмечают, что деятельность с жилой недвижимостью проще. Однако работа с коммерческой недвижимостью открывает возможности для высоких финансовых доходов и в меньшей степени регулируется государством. Именно поэтому самые успешные девелоперы строят карьеру и зарабатывают капиталы, работая с коммерческими объектами.

Как увеличить доходы:

исследуйте и анализируйте изменения на рынке недвижимости;
контролируйте изменение цен – приобретайте объекты в период падения расценок, и продавайте, если цены растут;
часть прибыли обязательно вкладывайте в развитие предприятия, это обеспечит развитие бизнеса и рост доходов.

Карьера

Карьера имеет определенную специфику. В эту сферу бизнеса приходят уже опытные управленцы, которые готовили и вели несколько проектов. Развивать бизнес можно в нескольких направлениях:

открыть собственное девелоперское агентство;
сформировать команду профессионалов;
занять высокую должность в совете директоров крупной, влиятельной корпорации.

Начинать карьеру данной профессии лучше всего в рамках fee-девелопмента – наладить сотрудничество с инвесторами и выполнять подряды. После накопления собственных средств можно открыть собственную компанию и вести индивидуальную деятельность. Конечно, на данной стадии развития возрастают риски и ответственность, но доходы также увеличиваются в десятки и даже в сотни раз.

Застройщики

Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

Что такое девелопер

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
Созданием проекта.
Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
Контролем процесса строительства.
Поиском покупателей или арендаторов.
Управлением объектом.

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

Fee development (фии девелопмент).
Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.

Как выбрать девелопера

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Поговорим о том, кто же такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков. Расскажем, как правильно выбрать девелоперскую компанию, чем нужно руководствоваться, чтобы максимально снизить риск остаться без недвижимости и денег. Ответим на распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой девелопер

Девелопер организует процесс создания или улучшения объектов недвижимости, чтобы заработать на этом, увеличивая их стоимость.

Действовать девелопер может по-разному. Например, купил участок земли, построил дом, продал с выгодой. Или отремонтировал обветшавший объект, повысил его стоимость, опять-таки, продал по более высокой цене.

Структура девелоперской компании

В состав юридического лица, работающего в сфере девелопмента, чаще всего входят следующие подразделения:

Производственные, основные. Это коммерческие, строительные, плановые отделы.
Управленческие и административные. Это ревизионные, правовые, кадровые, финансовые отделы, руководящие и контролирующие структуры.
Хозяйственные. Клининговые, транспортные, обслуживающие отделы.

Такие крупные предприятия могут выполнять все функции девелоперов, о которых мы расскажем чуть ниже.

Отличия девелопера от застройщика

Какие функции выполняет девелопер

Функций у девелоперской компании на самом деле много:

Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
Проектирование объекта, составление плана строительства.
Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости. На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.

Виды девелопмента

Различают следующие виды девелопмента:

Спекулятивный. Инвестирует деньги сам девелопер, не привлекая сторонние средства. При этом он может обращаться в банк за кредитованием. После того, как проект будет реализован, девелопер сам сдает в аренду или продает объект. Так часто строят крупные ТРЦ. Весь риск ложится на девелопера, но зато и вся прибыль достается ему лично.
Built-to-suit (BTS) девелопмент. Это уже строительство по заказу. Инвестор нанимает девелопера, чтобы возвести конкретный объект. Девелопер выступает также проектировщиком и консультантом, но иногда просто застройщиком.
Fee-девелопмент. Это уже полный девелоперский цикл, но реализуется он на деньги инвестора. Девелопер сам определяет, куда и как выгоднее вложить доверенные ему деньги, выбирает, разрабатывает и реализует проект с нуля, получая за это конкретное вознаграждение.

Самые крупные российские девелоперы

К лидерам российского рынка недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года относились:

Разорившиеся девелоперы

Далеко не все девелоперы могут успешно вести бизнес. За минувшие 10 лет от банкротств девелоперов в нашей стране пострадали минимум 40 тысяч человек. Самые крупные скандалы были связаны со следующими компаниями:

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия. Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт. Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Заключение

Девелоперов в России достаточно много. Однако отыскать надежного непросто. Руководствуйтесь нашими критериями, изучайте историю компании, учитесь отличать застройщика от настоящего девелопера.

И помните, что вложения в недостроенную недвижимость, девелоперский проект — всегда связаны с крупными инвестициями и возможными рисками.

Читайте также: