Ипотека как вид залога проблема правовой природы
Обновлено: 25.06.2024
Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора). Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости). Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.
Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.
Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.
Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Данные земельные участки в силу требований ст.62.1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.
Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.
Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р. Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку. Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.
Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная. В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.
Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.
Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.
Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.
В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.
Основные термины (генерируются автоматически): ипотека, недвижимое имущество, предмет ипотеки, вид ипотеки, договор купли-продажи, жилой дом, сила, гражданское законодательство, жилищное строительство, земельный участок.
Читайте также: