Градорегулирование как механизм обеспечения баланса интересов градостроительного процесса

Обновлено: 04.07.2024

Эдуард Константинович Трутнев, Мария Динаровна Сафарова

Градорегулирование в условиях рыночной экономики

Градорегулирование – это малоосвоенная в России деятельность, которую осуществляют все, результатами которой пользуются все, часто не осознавая этого. По мере развития рыночной экономики масштабы этой деятельности, степень осведомленности о ней неизбежно будут возрастать, вовлекая в процесс градорегулирования как управленцев различных уровней, так и специалистов различного профиля, а также граждан, не посвященных в специальные вопросы, но сталкивающихся с их решением в повседневной жизни. Именно поэтому обладание знаниями в области градорегулирования уже становится объективной необходимостью для всех специалистов по городской экономике. Со временем, увеличение степени вовлеченности объектов недвижимости в рыночный оборот неизбежно приведет к тому, что будет расти потребность в профессионалах, работающих в сфере градорегулирования.

Почему градорегулирование, а не более привычное и понятное градостроительство? Потому что, когда невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности частных субъектов, ограничивая ее определенными рамками и гарантируя при этом права на использование недвижимости, неизбежно возникает градорегулироваение. В этом суть рыночной экономики. Рынок недвижимости – это оборот недвижимости, при котором объект недвижимости может быть передан (путем продажи, передачи в аренду) одним лицом (собственником) другому лицу (покупателю или арендатору). История показала, что ситуация, предполагающая возможность оборота недвижимости, особенно оборота земельных участков, не является универсальной, общераспространённой. В России оборот земельных участков стал невозможным с 1917 г., ас начала 1990-х гг. он вновь стал возможным и признан необходимым, в том числе путем закрепления соответствующими законодательными нормами. В период отсутствия оборота земельных участков и рынка недвижимости неизбежно утверждалась система социалистического градостроительства, но градорегулирования не было и быть не могло. Поэтому градорегулирование для современной России является малоосвоенной, еще не понятой как необходимость, часто голословно отвергаемой сферой деятельности, освоение и утверждение которой, однако, является объективной и неотвратимой задачей.

В учебное пособие вошли материалы, подготовленные в процессе совместной работы авторов с коллегами во многих городах России: при подготовке проекта Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектов региональных законов о градорегулировании, проектов правил землепользования и застройки в Великом Новгороде, Твери, Петербурге, Самаре, Казани, Хабаровске, Перми, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, а также иных проектов.

кандидат экономических наук,

Начала правового градорегулирования

1.1. Введение в градорегулирование

Градорегулирование в России – пока еще малоосвоенная область деятельности. Это деятельность, которую осуществляют все, результатами которой пользуются все, многие – не зная об этом. По мере развития рыночной экономики масштабы этой деятельности, степень осведомленности о ее результатах и вовлеченности в нее неизбежно возрастают: в процесс градорегулирования вовлекаются как управленцы разных уровней и специалисты разного профиля, так и граждане, не посвященные в специальные вопросы, но имеющие с ними дело в повседневной жизни.

Почему градорегулирование, а не более привычное и понятное градостроительство? Регулирование, градорегулирование неизбежно возникает тогда, когда уже невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности частных субъектов, ограничивая эту деятельность определенными рамками и гарантируя при этом права на использование недвижимости. Ситуация, когда невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности, – это рыночная экономика, это рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это оборот недвижимости. Оборот недвижимости – это ситуация, когда один объект недвижимости может быть передан (путем продажи, передачи в аренду) одним лицом (собственником) другому лицу (покупателю или арендатору).

История показала, что ситуация, когда возможен оборот недвижимости, особенно оборот земельных участков, не является универсальной, общераспространенной. В России оборот земельных участков стал невозможным с 1917 г., а с начала 1990-х гг. он вновь признан необходимым, в том числе путем закрепления соответствующими законодательными нормами. В период отсутствия оборота земельных участков и рынка недвижимости неизбежно утверждалась система социалистического градостроительства, но градорегулирования не было и быть не могло. Поэтому градорегулирование для современной России является новой, неосвоенной, еще не понятой как необходимость, часто голословно отвергаемой сферой деятельности, освоение и утверждение которой, однако, становится объективной и неотвратимой задачей.

Градорегулирование – это не столько профессиональная специализация, сколько синтетическая творческая деятельность, привлекающая и объединяющая специалистов многих профессий – планировщиков, архитекторов, управленцев (менеджеров), юристов, экономистов, экологов, социологов, землеустроителей, инженеров-изыскателей, строителей, оценщиков недвижимости, инвентаризаторов, специалистов в области информатики и иной деятельности.

Градорегулирование сопрягается и взаимодействует со всеми институтами управления, экономики, инфраструктурного обеспечения рынка недвижимости: институтом планирования, институтом землеустройства и технической инвентаризации, институтом государственного кадастрового учета недвижимости, институтом государственной регистрации прав на недвижимость, институтом предоставления земельных участков для строительства, институтами массовой оценки недвижимости в целях налогообложения и индивидуальной оценки объектов недвижимости, институтом налогообложения недвижимости.

В силу своего синтетического, объединяющего характера градорегулирование в законодательном отношении оформляется позднее других институтов рынка недвижимости и управления. Такая ситуация характерна не только для России. Однако в России законодательное оформление института градорегулирования осложнено рядом особенностей.

1) определить, какие виды деятельности осуществляются в системе градорегулирования;

2) на основе определения дифференцированных видов деятельности в системе градорегулирования установить, кто (какие публичные субъекты) и чью (каких публичных и частных субъектов) градостроительную деятельность регулирует.

Система градорегулирования (система правового градорегулирования) – деятельность публичной власти по созданию правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности и контролю за градостроительной деятельностью, осуществляемой органами власти (территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории; архитектурно-строительное проектирование и строительство объектов, полномочиями по созданию которых наделены органы власти) и застройщиками (архитектурно-строительное проектирование и строительство).

Из вышеприведенного определения следует, что применительно к системе градорегулирования можно говорить о деятельности двух видов:

1) создании правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности, которая осуществляется органами власти и застройщиками;

2) контроле за градостроительной деятельностью, которая осуществляется органами власти и застройщиками.

Деятельность по созданию правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности, которая осуществляется органами власти и застройщиками, включает в себя следующие виды градорегулирования:

1) подготовку и принятие законов и иных нормативных правовых актов, прежде всего правил землепользования и застройки;

2) подготовку и утверждение документов территориального планирования, планов реализации документов территориального планирования, документации по планировке территории;

3) создание и обеспечение функционирования информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, архивов документов градостроительного проектирования, фондов хранения иных информационных материалов для подготовки документов, определенных позициями 1 и 2, иных документов (включая проектную документацию);

4) мониторинг процессов градостроительной деятельности, проведение аналитических работ и подготовку рекомендаций с использованием материалов, определенных позицией 3, для обеспечения подготовки нормативных правовых актов и документов, определенных позициями 1 и 2.

Контроль за градостроительной деятельностью, которая осуществляется органами власти и застройщиками, проводимый на стадии подготовки нормативных правовых актов и документов, определенных позициями 1 и 2, включает в себя:

5) проверку и согласование проектов документов градостроительного проектирования;

6) обсуждение на публичных слушаниях проектов документов градостроительного проектирования: генеральных планов городских округов, поселений; правил землепользования и застройки; документации по планировке территории, утверждаемых главами администраций генеральных планов городских округов, поселений.

Контроль за градостроительной деятельностью, которая осуществляется органами власти и застройщиками, проводимый путем проверки документов, подготовленных застройщиками, а также работ, выполнение которых было обеспечено застройщиками, предполагает:

7) проверку подготовленных застройщиками документов перед выдачей разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию, заключений органов государственной экспертизы проектной документации, проверку выполненных работ перед выдачей заключений органов государственного строительного надзора; проверку документов, предшествующую выдаче разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, разрешений на условно разрешенные виды использования недвижимости (применительно к двум последним видам разрешений – до проведения публичных слушаний);

8) обсуждение на публичных слушаниях подготовленных застройщиками документов при решении вопросов о предоставлении разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, разрешений на условно разрешенные виды использования недвижимости.

Можно выделить три типа деятельности:

1) градорегулирование, которое обеспечивает условия для градостроительной деятельности, но само не является градостроительной деятельностью:

• подготовка и принятие законов и иных нормативных правовых актов;

• создание и обеспечение функционирования информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, архивов документов градостроительного проектирования, фондов хранения иных информационных материалов для подготовки документов в области градорегулирования;

• мониторинг процессов градостроительной деятельности, проведение аналитических работ и подготовка рекомендаций (с использованием материалов информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, архивов и т.д.) для обеспечения подготовки нормативных правовых актов и документов в области градорегулирования;

• согласование проектов документов градостроительного проектирования;

• обсуждение на публичных слушаниях проектов документов градостроительного проектирования;

• проверка подготовленных застройщиками документов перед выдачей разрешений на строительство, иных разрешений, заключений;

• обсуждение на публичных слушаниях подготовленных застройщиками документов при решении вопросов о предоставлении разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, разрешений на условно разрешенные виды использования недвижимости;

2) градостроительная деятельность, которая не является градорегулированием, но подлежит регулированию:

• архитектурно – строительное проектирование: осуществление инженерных изысканий, подготовка проектной документации;

• строительство, реконструкция, капитальный ремонт;

3) деятельность, которая всегда является одновременно и градорегулированием, и градостроительной деятельностью. Это подготовка и утверждение публичной властью документов градостроительного проектирования:

• градорегулирование как основание для последующей градостроительной деятельности;

• градостроительная деятельность как подготовка документов градостроительного проектирования.

Последний тип деятельности примечателен тем, что он определяет особенности градорегулирования, которые будут рассмотрены в следующем разделе.

Организационное обеспечение градорегулированияосуществляется через систему законодательной, исполнительной и судебной власти. Специально уполномоченными органами управления архитектурной и градостроительной деятельностью являются: на уровне страны - Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь, на уровне областей - комитеты по архитектуре, градостроительству и территориальному планированию облисполкомов, на местном уровне - управления архитектуры и градостроительства горисполкомов, архитектурно- градостроительные органы и службы районов.

Финансовое обеспечение – финансовые ресурсы, позволяющие планировать и проводить градостроительную политику. Осуществляется из средств государственного и местных бюджетов, а также из фондов градостроительного развития. В странах с рыночной экономикой около 40% местного бюджета образуется преимущественно налогом, основную часть которого составляет налог на землю, которая находится в собственности, во владении, в постоянном или временном пользовании, а также арендной платой за пользование землей, находящейся в государственной собственности и ведении местной администрации. Платность землепользования дает финансовый механизм, позволяющий поставить процесс градостроительного регулирования на экономическую основу, обеспечить эффективное использование земель, экономически стимулировать развитие приоритетных направлений и ограничивать нежелательную деятельность на городской территории, создавать условия для конкуренции различных форм собственности на рынке земли.

Кадровое обеспечениевключает систему подготовки, специализации, повышения квалификации и переподготовки специалистов для органов управления градостроительной и территориально-планировочной деятельностью, проектных и научно- исследовательских организаций.

Подготовка, переподготовка и повышение квалификации в области градостроительства зависит:

· от характера профессиональной деятельности специалистов (проектная, научная, педагогическая, управленческая деятельность);

· от специальности (архитектор, градостроитель, экономист-градостроитель, транспортник-градостроитель и др.)

· от специализации работника (проектирование жилища, систем общественного обслуживания, ландшафтно-рекреационных территорий и т.п.).

Учебные программы, в которых варьируется соотношение различных учебных дисциплин, составляются в соответствии с поставленными образовательными целями. Важной задачей, наряду с подготовкой специалистов в высшей школе, является организация дополнительного обучения с целью углубления специальных знаний в определенной области градостроительства.

2. Градостроительство и территориальная планировка: понятийно-терминологический словарь. – Мн.: Минсктиппроект, 1999.

1. Иодо И.А. Основы градостроительства. Теория, методология: учебное пособие для архит. спец. вузов. – Мн: Вышэйшая школа, 1983

4. Беларусь: среда для человека. Национальный отчет о человеческом развитии – Мн.: ООН/ ПРООН, 1996

6. Градостроительная хартия СНГ, 1999

7. Примерные правила застройки городов и пригородных зон. – Мн. Минстройархитектуры РБ, 1999

8. СНБ 1.03.01 – 96. Состав, порядок разработки и согласования градостроительных проектов. – Мн. Минстройархитектуры РБ, 1996

9. СНБ 1.03.02 – 98. Состав, содержание, порядок создания и ведения государственного градостроительного кадастра. – Мн. Минстройархитектуры РБ, 1998

10. СНБ 1.03.03 – 98. Государственный градостроительный кадастр. Порядок зонирования и установления регламентов градостроительного развития и использования территорий – Мн. Минстройархитектуры РБ, 1999

11. СНБ 3.03.02. Улицы и дороги городов, поселков и сельских населенных пунктов. Мн. Минстройархитектуры РБ, 1999

12. СНБ 3.01.04. Градостроительство. Планировка и застройка населенных пунктов. Мн. Минстройархитектуры РБ, 2003.

[1] от лат. urbanus - городской

[2] Иерархия - расположение в порядке от высшего к низшему

[3] первая часть слова суб- обозначает расположенный внизу, подчиненный, неглавный.

[4] Интегрирование - взаимное проникновение и объединение в целое каких либо частей.

[5] от греч metabole - перемена

[6] от лат dommantis - господствующий

[7] Адаптация – (от лат. adaptare – приспособлять). В данном случае приспособлениенаселения к городскому образу жизни

[8] генерировать – (от лат. generare – порождать, создавать)

[9] рекреация от лат. recreatio – восстановление, воссоздание, в данном случае - деятельность человека в свободное время, осуществляемая с целью восстановления физических и психических сил, а также всестороннего развития личности, не связанная с выполнением трудовых обязанностей и удовлетворением повседневных бытовых потребностей.

[10] доктрина - от лат. doctrina – учение, научная или философская теория, политическая система, руководящие теоретические или политические принципы.

Первый способ— установление рамок, за пределы которых выходить нельзя, но в пределах которых можно пользоваться свободой выбора. В отечественной практике он называется градостроительным зонированием – установлением градостроительных регламентов (посредством правил землепользования и застройки). Это единственно возможный и, следовательно, универсальный способ в условиях рынка недвижимости. На каком основании мы это утверждаем?

Правовое градорегулирование как особый юридический институт может начать функционировать на практике только при трех условиях:

1. Наличие рыночных отношений, рынка недвижимости, когда публичным субъектам регулирования противостоят и взаимодействуют с ними суверенные в юридическом отношении правообладатели недвижимости.

2. Наличие базовых законодательных актов, которые закрепляют первое условие и утверждают принципы градорегулирования, основанные на признании суверенитета правообладателей недвижимости и их предпринимательской активности, ограничиваемой определенными рамками – градостроительными регламентами.

3. Наличие документов градостроительного зонирования – правил землепользования и застройки, посредством которых устанавливаются градостроительные регламенты. Это условие определяет специфику градорегулирования. Если при других видах регулирования достаточно первых двух условий (наличие рыночных отношений, поддерживаемых законодательными и иными нормативными правовыми актами), то для градорегулирования этого недостаточно. Градорегулирование – это установление ограничений (пределов) использования недвижимости. Недвижимость где-то расположена, недвижимость локальна. Ограничения – пределы ее использования должны быть привязаны к месту и описаны в документах градостроительного зонирования. Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие правовой режим использования недвижимости их правообладателями, пределы и возможности их экономической активности. Нет таких документов – нет ограничений-пределов – нет оснований для регулирования.

Итак, вышесказанное убеждает нас в том, что градорегулирование не только не всегда возможно, но и не всегда нужно.

Градорегулирование не нужно, когда нет рынка недвижимости, когда стержнем экономической активности является деятельность централизованного государства, в котором отрицаются права собственности на землю. Тогда нужно градостроительство, а не градорегулирование. Градорегулирование невозможно, когда нет документов градостроительного проектирования, т.е. нет юридических оснований для регулирования, установления ограничений в использовании недвижимости. В этом случае системные действия по необходимости замещаются суррогатными схемами, когда вместо свободы в некоторых пределах применяются приказы-предписания о целевом использовании недвижимости. Однако долго это продолжаться не может: закономерности развития рынка недвижимости с неизбежностью будут подталкивать к созданию системы правового градорегулирования.

Публичные и частные интересы в градорегулировании

Градорегулирование – это всегда отношения между публичными и частными лицами, между публичными и частными интересами. Такие отношения имеют свои особенности.

Во-вторых, логика возникновения градорегулирования определяется осознанной самими частными лицами необходимостью быть ограниченными. Такие ограничения могут устанавливаться только публичной властью с позиций общего, публичного интереса. Сей факт означает, что публичный интерес имеет приоритет над частными интересами.

Частные интересы, интересы частных лиц, правообладателей недвижимости – это интересы, состоящие в том, чтобы:

1) иметь свободу для максимальной экономической, хозяйственной деятельности;

2) быть защищенными, иметь гарантии того, что стоимость недвижимости не уменьшится в результате неконтролируемой экономической деятельности соседей;

3) быть гарантированно обеспеченными извне поступающими на земельный участок инженерно-техническими ресурсами в необходимом объеме;

4) пользоваться благами окружения – рекреационным пространством, социальными объектами, местами приложения труда, в том числе путем передвижения по общественным дорогам.

Содержание трех последних из перечисленных частных интересов указывает на то, что они могут быть удовлетворены только публичной властью. Это означает, что частные лица фактически формируют заказ для публичной власти обеспечить их частные интересы.

Публичные интересы – это особые интересы. Они не противостоят частным интересам. Публичные интересы возникают как совокупность частных интересов, своего рода апелляция к публичной власти оградить частных лиц от деструктивных последствий проявления первого частного интереса – эгоистического стремления иметь неограниченную свободу для экономической деятельности. Поэтому публичный интерес – это интерес производный, вторичный, возникающий как неизбежное следствие проявления частных интересов. Итак, публичные интересы – это интересы представляющих частных лиц публичных субъектов (органов власти, избранных частными лицами), состоящие в том, чтобы по заданию частных лиц (иными словами, по мандату – специально сформулированному или подразумеваемому) обеспечить частные интересы посредством обеспечения публичных интересов.

К публичным интересам следует отнести:

1. Экономические интересы. Публичная власть, получая налоги от недвижимости, заинтересована в повышении ее стоимости как базы налогообложения (и, следовательно, в повышении благосостояния населения). Поэтому в интересах публичной власти одновременно и предоставить частным лицам свободу для максимальной экономической активности, и ограничить ее разумными пределами так, чтобы эта активность не нанесла ущерба окружению и не привела к уменьшению стоимости недвижимости. Эта стоимость, в свою очередь, определяется гарантированным функционированием недвижимости, наличием технологических возможностей для поставки инженерно-технических ресурсов (воды, газа, электричества) в требуемых объемах и в значительной мере качеством окружения: наличием рекреационных пространств, социальных объектов, мест приложения труда, которых можно достичь, передвигаясь по общественным дорогам. Таким образом, экономические интересы публичной власти полностью согласуются с частными интересами, сформулированными выше.

2. Экологические интересы. Это интересы поддержания достойного качества среды, и в этом отношении они сходятся с интересами экономическими. Кроме того, к экологическим интересам публичной власти следует отнести обеспечение сохранения публичных земель, в состав которых включаются бульвары, скверы, парки, городские леса, иные территории, используемые в общественных рекреационных целях. Экологические интересы публичной власти согласуются с четвертым видом частных интересов, сформулированных выше.

3. Политические интересы. Эти интересы состоят в том, чтобы не допускать, предотвращать конфликты и иметь процедурные механизмы их разрешения.

Все интересы публичной власти имеют один способ выражения и обеспечения – это градорегулирование.

Следует обратить внимание на то, что все интересы (и частные, и публичные) могут быть разбиты на две группы, одна из которых связана с сохранением (сдерживанием развития), другая – с развитием. Градорегулирование – это установление ограничений-пределов, которые, однако, подразумевают не только сдерживание, но и побуждение к развитию. Развитие на частных землях не может состояться без общественной инфраструктуры – инженерно-технической, социальной. Развитие – это будущее, это планирование, которое для публичной власти является неизбежной необходимостью. Планирование не может быть сведено к одноразовому действию. Это технология, особенности которой будут рассмотрены далее (тема 7).

Градорегулирование как механизм обеспечения баланса интересов, гарантирования прав и возможности проявления инициативы частными лицами

Ответы системы градорегулирования на запросы частных лиц и общественности – через частных лиц

Примечание. Таблица составлена с использованием положений ГрК РФ. [2]

1.4. Субъектно-объектные отношения в градорегулировании

Градорегулирование возникает при наличии рынка недвижимости, который невозможен без земельных участков. О появлении земельного участка можно говорить после его государственного кадастрового учета с момента регистрации прав субъекта на земельный участок [3] , т.е. когда субъект и объект становятся неразрывным целым.

Поскольку земельный участок является базовым элементом градостроительной деятельности и первичным объектом градорегулирования, закономерности его существования определяют принципы строения более сложных объектов градорегулирования – городов и регионов (о закономерностях существования земельного участка городов и регионов см. тему 2).

Неразрывностью субъектно-объектных отношений определяются принципы деятельности публичных субъектов градорегулирования, которые создают условия для градорегулирования в виде законодательных и иных нормативных правовых актов, документов градостроительного проектирования (документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории).

Неразрывность субъектно-объектных отношений для публичных субъектов градорегулирования характеризуется двумя положениями:

1. Каждый публичный субъект градорегулирования действует в границах своей юрисдикции, в границах соответствующего административно-территориального образования [4] : органы местного самоуправления городского округа – в границах городского округа, органы местного самоуправления поселения – в границах поселения, органы местного самоуправления муниципального района – в границах муниципального района, органы государственной власти субъектов РФ – в границах соответствующих субъектов РФ, федеральные органы власти – в границах Российской Федерации.

1.5. Градорегулирование и инфраструктура рынка недвижимости

Для существования регулируемого (цивилизованного) рынка недвижимости необходимы четыре условия.

Условие первое. Возможность максимального экономического поведения. Такая возможность является исходным условием эффективной и конкурентоспособной экономики. Возникает эта возможность при наличии рынка недвижимости. Следовательно, рынок недвижимости – это универсальный способ существования такой экономики.

Условие второе. Наличие у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки (прав собственности или прав аренды). При наличии таких прав возможно максимальное экономическое поведение.

Условие третье. Возможность оборота недвижимости, в результате чего земельные участки и иная недвижимость могут переходить от менее эффективных правообладателей к более эффективным. Оборот недвижимости возможен при наличии у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки. Оборот недвижимости стимулирует правообладателей быть максимально эффективными в экономическом отношении.

Условие четвертое. Установление посредством градорегулирования ограничений для потенциально опасной максимальной экономической активности. Максимальное экономическое поведение необходимо – это императив экономики. Но в своем предельном выражении оно потенциально опасно для субъектов такого поведения: каждый из них несет угрозу другим субъектам, поскольку может нанести ущерб соседним объектам недвижимости. С некоторого момента возникает потребность, осознанная самими правообладателями недвижимости, в ограничении потенциально опасной максимальной экономической активности. Ограничения – это регулирование. Ограничения в использовании недвижимости – градорегулирование. Поэтому градорегулирование с необходимостью утверждает себя как неотъемлемый компонент в ряду других компонентов регулирования рынка недвижимости.

Регулирование рынка недвижимости включает в себя следующие основные компоненты:

2) землеустройство и техническая инвентаризация объектов строительства, реконструкции – подготовка документов для государственного кадастрового учета земельных участков и иных объектов недвижимости;

3) государственный кадастровый учет земельных участков и иных объектов недвижимости;

4) институт предоставления земельных участков, выделенных из состава государственных, муниципальных земель частным лицам;

5) государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости;

6) оценка недвижимости (массовая оценка недвижимости для целей налогообложения и индивидуальная оценка недвижимости для совершения сделок);

7) налогообложение недвижимости;

8) институт сделок – смены правообладателей недвижимости;

9) информационное обеспечение рынка недвижимости (входит в состав каждого компонента, но также может являться самостоятельной деятельностью);

10) обучение субъектов рынка недвижимости и субъектов регулирования рынка недвижимости.

1) система градорегулирования соотносится и взаимодействует со всеми без исключения компонентами инфраструктуры рынка недвижимости;

2) система градорегулирования является смысловым, содержательным стержнем системы регулирования рынка недвижимости.

Соотношение и взаимодействие системы градорегулирования с иными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости

А – учет установленных в системе градорегулирования градостроительных регламентов при массовой оценке недвижимости для целей налогообложения.

Б – использование подготовленного в системе градорегулирования градостроительного плана земельного участка для выполнения землеустроительных работ.

В – отражение в документах государственного кадастрового учета земельных участков градостроительных регламентов.

Г – включение в пакет документов по предоставлению земельного участка градостроительного плана земельного участка, содержащего, в частности, информацию о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, иную информацию.

Д – ссылка на документы государственного кадастрового учета – градостроительные регламенты и т.д., содержащие информацию, подготовленную в системе градорегулирования.

Е – размер текущих платежей. Определяется с учетом фактического использования недвижимости, вид которого должен содержаться в перечне видов разрешенного использования недвижимости, определенного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

Ж – техническая инвентаризация. Проводится на основе и с учетом проектной документации, в соответствии с которой построен объект.

3 – содержащаяся в документах государственного кадастрового учета объекта информация, определенная в системе градорегулирования.

И – содержащаяся в документах государственной регистрации прав на построенный объект ссылка на документы государственного кадастрового учета, в которых представлена информация, определенная в системе градорегулирования.

К – осуществляемый в системе градорегулирования контроль за соблюдением требований законодательства о градостроительной деятельности – в части предельных размеров земельных участков, наличия подходов, проездов, выполнения требований технических регламентов в области градостроительного проектирования.

Л – установленные в системе градорегулирования градостроительные регламенты, влияющие на цену продажи недвижимости.

Указанные рутинные технологии производят новую информацию, новые данные, новые документы, которые абсолютно необходимы для функционирования рынка недвижимости. Однако сами по себе они не создают нового содержания – они могут только более или менее адекватно его отражать. Создание содержательного основания для других компонентов инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается в системе градорегулирования.

3. В случаях, когда земельный участок для предоставления частным лицам сформирован из состава государственных земель, до разграничения государственной собственности на землю государственной регистрации прав органов власти не требуется. Земельный участок в этом случае начинает юридическое существование с момента государственного кадастрового учета, что, однако, не противоречит – не формально-юридически, а содержательно – высказанному утверждению. Просто в данном случае принадлежность земельного участка публичному субъекту подразумевается – без юридической фиксации.

4. При совместной подготовке проектов документов территориального планирования допускается планировать размещение соответствующих объектов на территории соседнего органа публичной власти с согласия последнего. Таким образом, принцип неразрывности субъектно-объектных отношений не нарушается.

Читайте также: