Что должны обеспечить хозяйственные объекты

Обновлено: 30.06.2024

По состоянию на 1 июня 2020 года существовали 13 559 унитарных предприятий, из которых 1632 находились в стадии ликвидации[3]. Среди них существенную долю составляют предприятия в сфере ЖКХ.

До 8 января 2020 года государственное или муниципальное предприятие могло быть создано, в частности, при необходимости осуществления деятельности в целях решения социальных задач. К таким задачам относятся, в том числе, организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения.

Имущество, которое относится к социально значимым объектам (в том числе, объекты коммунальной инфраструктуры), не подлежит включению в конкурсную массу. Но заинтересованные лица (арбитражный управляющий, кредиторы) вправе требовать от муниципалитета денежную компенсацию за лишение должника возможности расплатиться с кредиторами имуществом, которое не подлежит включению в конкурсную массу. Данный механизм может стать эффективным способом пополнения конкурсной массы.

Развитие рассматриваемого вопроса

Норма о передаче социально значимого имущества (статья 104 Закона о банкротстве 1998 года), признана противоречащей Основному закону в той части, в которой позволяет передавать муниципалитету указанное имущество без выплаты должникам разумной, справедливой компенсации, обеспечивающей баланс между публичными и частными интересами, а также не допускает судебной проверки такой передачи по существу. Законодателю предписано установить порядок выплаты разумной и соразмерной компенсации должникам, а также механизм реализации решений федеральных органов государственной власти, приводящих к увеличению расходов бюджетов разных уровней.

Первоначальная редакция статьи 132 предусматривала продажу социально значимых объектов путем проведения торгов в форме конкурса (по статье 110 Закона о банкротстве). Устанавливалось обязательное условие к участнику торгов – обязанность содержать и обеспечивать эксплуатацию объектов по целевому назначению. В случае если продать соответствующие объекты не удалось, они подлежат передаче муниципалитету на возмездной основе по договорной цене (за исключением тех объектов, эксплуатация которых является убыточной). Все споры и разногласия подлежат разрешению сначала в досудебном порядке, а затем в суде.

30 декабря 2008 года - принятие Федерального закона № 296-ФЗ.

Внесены изменения в статью 132 Закона о банкротстве. Установлено ещё одно обязательное требование к покупателям социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры – обязательство предоставлять потребителям соответствующие услуги по тарифам, а также установленные законодательством льготы по оплате услуг. Кроме того, из нормы исключено положение о возмездной передаче объектов муниципалитету, в случае если имущество не удалось продать (указано, что имущество подлежит передаче на основании соответствующего определения суда).

Признано, что законодатель выполнил ранее установленное требование и предусмотрел порядок компенсации за передачу муниципалитету социально-значимого имущества (речь идёт о статье 132 нового Закона о банкротстве).

Установлен запрет на приватизацию объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, нецентрализованных систем холодного водоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные объекты не подлежат включению в конкурсную массу и реализации в порядке статьи 132 Закона о банкротстве.

29 декабря 2014 года – принят Федеральный закон № 482-ФЗ.

Внесены изменения в статью 132 Закона о банкротстве. Предусмотрено, что в случае если социально значимое имущество не было реализовано на торгах в форме конкурса, то дальнейший порядок продажи объектов устанавливается собранием (комитетом) кредиторов, в том числе посредством публичного предложения (ныне пункт 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве). В случае наличия существенных нарушений или неисполнения покупателем условий, указанных в пункте 4 статьи 132 Закона о банкротстве – договор подлежит расторжению судом, объекты передаются муниципалитету, а денежные средства возмещаются покупателю за счёт местного бюджета.

Таким образом, на основании перечисленных нормативных положений можно прийти к выводу, что действующим правовым регулированием предусмотрены следующие формы компенсации должникам за невозможность включения в конкурсную массу социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры:

Объекты, относящиеся к системам водоснабжения и водоотведения

Передаются муниципальному образованию. Возникает право требования компенсации

(Обзор судебной практики ВС РФ № 3, 2019)

Иные объекты

(энергоснабжение, теплоснабжение и пр.)

Продаются на конкурсе, а затем посредством публичного предложения. Если продать не удалось – передаются муниципалитету

Порядок разрешения спора о компенсации

Рассматриваемые в настоящей статье вопросы разрешаются арбитражным судом в рамках дела о банкротстве должника. При разрешении спора должны быть установлены следующие обстоятельства:

- относятся ли передаваемые объекты к социально значимому имуществу и к какому именно виду (в частности, объектам систем водоснабжения и водоотведения);

- размер компенсации, подлежащей возмещению должнику.

За какое имущество можно получить компенсацию?

Компенсацию можно получить за возвращение муниципалитету объектов, не обременённых иными правами (в частности, правом хозяйственного ведения), которые относятся к системам водоснабжения и водоотведения.

Объектом централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения признаётся инженерное сооружение, входящее в состав централизованной системы горячего водоснабжения (в том числе центральные тепловые пункты), холодного водоснабжения и (или) водоотведения, непосредственно используемое для горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения (статья 2 Закона о водоснабжении и водоотведения).

Таким образом, необходимо установить, что объекты несут общую функциональную технологическую нагрузку, задействованы непосредственно либо в процессе водоподготовки (водоподачи), либо в процессе водоотведения, а также входят в единый имущественный комплекс с объектами централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения.

В практике встречаются также случаи признания судами возможности применения механизма денежной компенсации за передачу муниципалитету имущества, которое не подлежит включению в конкурсную массу, также при решении судьбы следующих объектов:

Перечень является открытым. Исходя из анализа перечисленных судебных актов, для возникновения права требования компенсации заинтересованным лицам необходимо обосновать невозможность продажи имущества на торгах.

Каков размер компенсации за объекты, которые нельзя продавать?

Данный вопрос остаётся нормативно неурегулированным.

Конституционный Суд в упомянутом постановлении № 8 от 16.05.2000, указал, что до законодательного разрешения вопросов о размере и порядке компенсации необходимо взыскивать разумную компенсацию, обеспечивающую соблюдение как публичных (сохранение целевого назначения социально значимых объектов), так и частных интересов (возможность кредиторов получить соразмерное удовлетворение своих требований за счет имущества должника, осуществлявшего социально значимую функцию муниципалитета).

При этом как указанным Постановлением, так и Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) регламентировано, что социальное предназначение объектов является таким обременением, которое снижает их рыночную стоимость.

О формировании судебной практики по вопросу определения разумной компенсации на уровне судов округов (наиболее удобный уровень с точки зрения анализа), пока что можно говорить только на примере Уральского округа:

В заключении считаю необходимым отметить, что порядок и, самое главное, размер компенсации за передачу объектов систем водоснабжения и водоотведения (а равно иных объектов, не подлежащих продаже) – вопрос, который так и остаётся нерешённым со стороны законодателя. Он имеет значение, не только для непосредственно взыскания соответствующей денежной суммы в пользу должника, но и для определения реальной стоимости активов должника и, как следствие, наличия или отсутствия у должника состояния объективного банкротства в конкретный период.

Буду признателен, если в комментариях к этой заметке вы поделитесь известной практикой по вопросу определения размера компенсации.

[1] Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. М.: Статут, 2014. С 29.

Расскажите пожалуйста для каких объектов недвижимости не требуется разрешение на строительство?

Выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ).

То есть, объекты вспомогательного использования создаются без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также без направления уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ.

1. О понятии объекта вспомогательного использования.

Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связал с их особым назначением (вспомогательным) по отношению к основному объекту, в отношении которого разрешение на строительство получается в общем порядке.

Основным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект будет являться вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.
Вспомогательный характер объекта не может зависеть от воли собственника, поскольку функциональная составляющая вспомогательных строений и сооружений заключается именно в обслуживании основного здания.

2. Объекты, не относящиеся к объектам вспомогательного использования.

1)Объекты, не являющиеся объектами недвижимого имущества.
2)Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения не признаются недвижимостью. Соответствующие объекты рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следует его юридической судьбе (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08).

В ГрК РФ под линейным объектом понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В связи с этим можно сказать о наличии у линейных объектов функционального признака объектов вспомогательного использования, что может повлечь необоснованный вывод об отнесении таких объектов к объектам вспомогательного использования.

В письме Росреестра от 16.04.2015 №14-исх/05376-ГЕ/15 сделан категоричный вывод, согласно которому линейные сооружения в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не указаны в числе объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство (в отличие, например, строительства строений и сооружений вспомогательного использования).

Таким образом, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в общем порядке, даже при представлении письма органа местного самоуправления, в котором сделан вывод о вспомогательном характере объекта.

3. О некоторых особенностях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект вспомогательного использования.

• технического плана такого объекта недвижимости;
• правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

4. Особенность подготовки технического плана объекта вспомогательного использования.

Сведения в техническом плане объекта вспомогательного использования указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации).

При наличии в техническом плане, подготовленном в отношении вспомогательного объекта, необходимой информации об основном (главном) объекте может быть осуществлен кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объекта вспомогательного использования даже при отсутствии в ЕГРН записи о наличии прав в отношении объекта, по отношению к которому строение или сооружение выполняет обслуживающую функцию.

5. О необходимости правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

В письме Росреестра от 16.04.2015 № 14-исх/05376-ГЕ/15 сделан вывод, что указанные в п. 1 ст. 39.33 Земельного кодекса РФ, которым установлены случаи, при которых возможно использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, вспомогательные сооружения (ограждения, бытовки, навесы) не тождественны указанным в п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ сооружениям вспомогательного использования, поскольку не являются объектами недвижимости.

6. О возможности возведения объектов вспомогательного использования на земельных участках с определенным видом разрешенного использования.

В соответствии со ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

В этой связи параметры строительства объектов, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что подсобные сооружения, хозяйственные постройки, производственные и иные здания, расположенные на садовых (дачных) земельных участках, или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на приусадебных земельных участках, обладающие признаками недвижимости и являющиеся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту — объекту ИЖС или садовому дому, создаются в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Согласно ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ огородный земельный участок — это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В этой связи с 01.01.2019 на огородном участке не допускается возведение объектов капитального строительства к, соответственно, осуществление государственного кадастрового учета и государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Он не регулирует вопросы постановки на учет и оформления прав собственности на бесхозяйные гидротехнические сооружения. Согласно этому документу, при выявлении органом местного самоуправления гидротехнического сооружения, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен либо от права собственности на которое собственник отказался, данные о нем в 5-дневный срок со дня выявления направляются в орган государственного надзора и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено гидротехническое сооружение, для решения вопроса об обеспечении безопасности этого гидротехнического сооружения. Обеспечение безопасности (капитальный ремонт, консервация и (или) ликвидация) таких гидротехнических сооружений осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области безопасности гидротехнических сооружений, на территории которого расположено это гидротехническое сооружение. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области безопасности гидротехнических сооружений разрабатывает и выполняет согласованный с органом государственного надзора план мероприятий по обеспечению безопасности гидротехнического сооружения. Орган государственного надзора формирует и ведет перечень гидротехнических сооружений, которые не имеют собственника или собственник которых неизвестен либо от права собственности на которые собственник отказался, а также осуществляет мониторинг выполнения органами испол

нительной власти субъектов Российской Федерации в области безопасности гидротехнических сооружений планов мероприятий по обеспечению безопасности этих гидротехнических сооружений.
Таким образом, орган местного самоуправления муниципального района или поселения обязан предпринять как действия, связанные с постановкой на учет бесхозяйного гидротехнического сооружения, так и действия, направленные на обеспечение его безопасного функционирования до определения его собственника (в части информирования органов государственной власти субъекта Российской Федерации об обнаруженном бесхозяйном объекте).

При этом следует обратить внимание, что согласно ч. 3 ст. 225 ГК РФ постановка бесхозяйной недвижимой вещи на учет по заявлению органа местного самоуправления является обязательной, т.е. органы местного самоуправления обязаны обращаться с таким заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Что же касается последующего оформления права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь, это не является обязанностью органов местного самоуправления. Согласно ч. 3 ст. 225 ГК РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Положения ГК РФ о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей применяются во взаимосвязи с другими положениями законодательства, в том числе с установленным разграничением компетенции между органами государственной власти и органами местного самоуправления. Также следует иметь в виду, что в силу ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ в муниципальной собственности может находиться только имущество, необходимое для осуществления полномочий, закрепленных за органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

В настоящее время каких-либо полномочий в сфере функционирования гидротехнических сооружений за органами местного самоуправления не закреплено. При этом в соответствии с Федеральным законом № 117-ФЗ гидротехнические сооружения могут находиться, в том числе в муниципальной собственности (ст. 3). Это означает, что гидротехнические сооружения могут находиться в муниципальной собственности, если они предназначены для решения каких-либо вопросов местного значения, в том числе, например, организация электроснабжения населения, обеспечение первичных мер пожарной безопасности, осуществление полномочий собственника водных объектов.

Изложенное толкование подтверждается анализом судебной практики: имеется множество судебных решений, обязывающих органы местного самоуправления обеспечить постановку бесхозяйного имущества, в том числе гидротехнических сооружений, на учет (см., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2016 г. № 39-КГПР16-3), но практически нет решений, обязывающих органы местного самоуправления принять такие сооружения в муниципальную собственность. Более того существуют отдельные судебные решения, признающие невозможным поступление гидротехнического сооружения в муниципальную собственность по следующим основаниям: гидротехническое сооружение – сооружение, предназначенное для обеспечения рационального использования и охраны водных ресурсов, и образующее в совокупности с водным объектом единую водохозяйственную систему (п. 11 ст. 1 ВК РФ); содержать в исправном состоянии расположенные на водных объектах гидротехнические сооружения обязаны собственники водных объектов либо водопользователи при использовании водных объектов (п. 2 ч. 2 ст. 39 ВК РФ); исходя из хозяйственной взаимосвязи водных объектов и гидротехнических сооружений, расположенных на них, делается вывод о необходимости признания права собственности на гидротехническое сооружение за субъектом, обладающим правом собственности на водный объект (например, решение Жуковского районного суда Брянской области от 2 июня 2010 г., решение Лихославльского районного суда Тверской области от 4 июля 2014 г. № 2-250/2014).

Однако имеет место и иной подход: права собственности на водные объекты и гидротехнические сооружения не связаны – создаваемые на водотоках (реки, ручьи, каналы – федеральная собственность) подпорные гидротехнические сооружения могут находиться в различных формах собственности (государственной, муниципальной, частной) (см. письмо Минприроды России от 23 августа 2012 г. № 03-14-33/13260).

Читайте также: