Что делать если арендодатель вымогает деньги

Обновлено: 30.06.2024

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Родственница арендовала квартиру. По договору она обязана предупредить владельца о выезде за месяц. Когда у родственницы внезапно умер близкий человек, ей пришлось срочно вернуться в родной город. В день выезда хозяйка не приехала принимать квартиру и отказалась возвращать залоговые 20 000 ₽. Сказала, что не сможет за пару дней найти новых жильцов и понесет убытки.

Мы поговорили с юристом и узнали, законно ли это и как действовать в такой ситуации: может ли хозяйка удерживать деньги, и как надо себя вести бывшей квартиросъемщице, чтобы вернуть залог.

Компенсировать убыток от досрочного выезда . Некоторые владельцы покрывают залогом свои возможные неудобства, например, включают в договор пункт, который обязывает квартиранта за месяц предупреждать арендодателя о выезде. Так случилось с моей родственницей: по договору она должна предупредить о выезде за 4 недели, чтобы хозяйка успела подыскать новых жильцов. Однако этот пункт договора противоречит Гражданскому кодексу: статья 310 ГК РФ прямо заявляет, что арендатор может в любой момент отказаться исполнять договорные обязательства.

ВАЖНО: исключение составляют предприниматели, если договор аренды связан с предпринимательской деятельностью — в этом случае нельзя отказываться от принятых обязательств и в одностороннем порядке менять договоренности.

Владелец офисного помещения имеет право удержать залог, если арендатор предупреждает о выезде позже оговоренного срока. Если же человек снимает жилье у частника, самозанятого или ИП — арендодатель может использовать залог только на возмещение материального ущерба. Но нужно учитывать мнение суда — он может встать на сторону арендодателя, если квартирант неоднократно нарушал другие условия договора, например, оплачивал аренду с задержками.

Компенсировать испорченное имущество. По закону, обеспечительный платеж или залог, нужен, чтобы возместить владельцу материальный ущерб, причиненный арендатором. Это единственное назначение залога, все остальное закон называет неосновательным обогащением.

Владельцу жилья нельзя использовать обеспечительный платеж на компенсацию упущенной выгоды или морального ущерба. А также закон не предусматривает компенсации за время, которое арендодатель потратил на поиск новой вещи взамен испорченной.

ПРИМЕР: Щенок арендатора погрыз линолеум. Из залоговых денег владелец квартиры покупает новый линолеум и оплачивает монтаж. Возмещение должно быть равноценно затратам. Если арендатор передал владельцу жилья 40 000 ₽, а линолеум с монтажом стоит всего 10 000 ₽, владелец обязан вернуть оставшиеся 30 000 ₽ когда арендатор съезжает.

Девушка предупредила хозяйку жилья о переезде в тот же день, когда узнала о смерти родственника. Она предложила разместить и оплатить объявление о поиске новых жильцов на Avito. Но хозяйка квартиры отказалась — она не поверила, что квартирантка действительно уезжает из города, а не переезжает в другую квартиру. В доказательство родственница отправила хозяйке квартиры электронный билет и попросила приехать, чтобы принять квартиру. Перед отъездом девушка привела квартиру в порядок, подготовила квитанции по коммунальным платежам и банковскую выписку об оплате аренды. Однако хозяйка квартиры отказалась вернуть залог.

Мнение юриста: арендатор вела себя адекватно и добросовестно, постаралась минимизировать неудобства из-за преждевременного отъезда. У нее высокие шансы вернуть залоговые деньги через суд.

Написать претензию на имя владельца жилья. Прежде чем обращаться в суд, нужно попытаться самостоятельно решить конфликт. Если договориться не удается, арендатору нужно написать официальную претензию — это письменное требование выполнить законные обязательства. Претензию пишут в свободной форме.

Документ состоит из двух частей: в первой описывают обстоятельства дела, во второй — выражают конкретные финансовые требования, например, вернуть 20 000 ₽ залога. Обстоятельства дела нужно изложить со всеми подробностями.

Кроме суммы залога, арендатор имеет право потребовать компенсацию за использование чужих денег. Размер компенсации можно рассчитать на онлайн-калькуляторе. Период просрочки рассчитывают со дня расторжения договора.

Договор аренды квартирантка заключила с хозяйкой квартиры, а деньги за аренду перечисляла ее дочери.

Участвовать в судебном разбирательстве. Когда назначат дату судебного заседания, вы получите повестку в суд. Как правило, дату заседания назначают в течение недели после подачи заявления, но все зависит от загруженности конкретного участка. Если извещения долго нет, дату заседания нужно найти самостоятельно на сайте районного суда. Если дело рассматривают в мировом суде, туда лучше позвонить — не все участки вовремя обновляют информацию на сайте.

В судебное заседание можно явиться самому или прислать юридического представителя. С ним нужно заключить договор и сохранить квитанцию, подтверждающую оплату услуг. Сумма должна быть адекватна сложности дела: залоговые споры между арендодателем и арендатором считаются несложными, и работа представителя редко превышает 10 000–15 000 ₽.

Оплату услуг юриста, а также сумму госпошлины — включите в исковое требование. Сумма госпошлины зависит от стоимости иска:

за иски до 20 000 ₽ — 4%, но не менее 400 ₽;
за иски от 20 000 до 100 000 ₽ — 800 ₽ плюс 3% суммы, превышающей 20 000 ₽.

ВАЖНО: при частичном удовлетворении требований, ответчик оплачивает часть расходов пропорционально сумме долга. Например, если суд удовлетворил 50% от требуемой суммы, то судебные расходы ответчик также возмещает в размере 50%.

Попросить судью применить обеспечительные меры. Чтобы защитить свои интересы и быстро вернуть залог, запросите у суда обеспечительные меры — суд заранее арестует сумму исковых требований на счетах ответчика. Такая возможность гарантирована статьей 140 ГПК РФ.

Просьбу об обеспечительных мерах можно прописать в исковом заявлении или подать ходатайство на заседании суда. За применение обеспечительных мер придется заплатить госпошлину — 3000 ₽. Если суд вынесет решение в пользу истца, ответчик возместит эту сумму. Чтобы счет арестовали, в суде нужно забрать исполнительный лист и отнести документ судебным приставам.

Обеспечительные меры, конечно, тоже не гарантируют возврат денег: если на счетах ответчика ничего нет, то и взять будет нечего. Но они повышают шансы вернуть долг.

Инициировать исполнительное производство. На заседании суд вынесет резолюцию по делу: взыскать либо не взыскивать с арендодателя запрошенную сумму. Также суд может удовлетворить требования частично. Например, арендодатель доказал, что часть залога потратил на клининг — тогда он вернет истцу только оставшуюся сумму. Вынесенное решение высылают заказным письмом. Обычно суд выносит решение в течение пяти рабочих дней, но может и позже, если участок загружен.

При хорошем варианте сможете вернуть деньги в течение двух месяцев. Однако ответчик может не явиться на заседание и подать заявление на отмену заочного решения. Кроме этого, ответчик может подать апелляционную жалобу и дело затянется еще на полтора–два месяца.

Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

Рассмотрим варианты

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, - признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

"существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность.."

Вернуться к оглавлению обзора "Удержание имущества (вещи) должника", куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

К сожалению, никто из нас не застрахован от вымогательства.

Пожалуй, хоть раз в жизни каждый с этим сталкивался.

Вымогать деньги могут и чиновники, и медработники, и преподаватели вузов, и кредиторы.

Что в этом случае нужно сделать? Самый эффективный выход-обращение в правоохранительные органы. За вымогательство предусмотрена статья 163 УК РФ.

Как доказать?

Вымогательство связано с требованием передать какое-либо имущество (чаще всего деньги) либо права на это имущество.

Иногда приходится сталкиваться с вымогательством взятки.

Доказать факт вымогательства порой достаточно сложно. По этой причине сбор доказательств по факту вымогательства затруднен.

В любом случае не будет лишним взять диктофон на предстоящую встречу с вымогателями (если она происходит по плану). Если возможно, использовать скрытую камеру.

Если вымогатели начали осуществлять свои угрозы (например, произошло избиение), то следует пройти медицинское освидетельствование, чтобы зафиксировать нанесение телесных повреждений.

В ряде случаев доказательствами могут послужить платежные документы, расписки и т.д.

Вымогательство денег

Часто общение между вымогателем и потерпевшим ограничивается лишь разговором, во время которого преступник выражает свои требования.

Если имеет место вымогательство со стороны сотрудников государственных и муниципальных учреждений, то нужно стремиться сохранять всю подтверждающую документацию.

Так, нередко медперсонал требует с больных заплатить за лекарство в период лечения в стационаре, мотивируя тем, что в лечебном учреждении данного препарата нет, просят оплатить операцию (которую обязаны сделать бесплатно) и т.д.

В таких случаях следует сохранять все чеки, квитанции и иную платежную документацию.

Куда обратиться?

При вымогательстве необходимо обратиться в полицию по месту его совершения (в отдел того города или района, где вымогатели потребовали деньги). Следует позаботиться о получении у дежурного талона-уведомления о том, что ваше заявление принято к рассмотрению.

По поступившему заявлению обязаны произвести проверку и в письменном виде уведомить вас о возбуждении уголовного дела по данному факту либо об отказе в его возбуждении. С заявлением также можно обратиться в прокуратуру.

В заявлении нужно изложить все обстоятельства как можно более подробно.

Следует рассказать, каким образом осуществлялось вымогательство, описать внешность вымогателя (если его личность не установлена).

Если при этом присутствовали свидетели, это необходимо указать. В обязательном порядке нужно потребовать возбуждения уголовного дела и привлечения к ответственности лиц, виновных в вымогательстве.

Образец заявления в полицию или прокуратуру по факту вымогательства и угрозах смотрите ниже:

Особый случай — вымогательство со стороны чиновников. Нередко работники властных структур вымогают деньги за оформление документов, быстрое (внеочередное) решение вопроса, выдачу какого-либо разрешения предпринимателю.

К сожалению, о таких фактах довольно редко сообщают в правоохранительные органы, что создает благоприятную среду для беспрепятственных действий таких государственных служащих.

При вымогательстве подобного рода следует обратиться в отдел по борьбе с экономическими преступлениями. Как правило, меры по отношению к таким чиновникам принимаются незамедлительно.

При вымогательстве взятки также можно обратиться в прокуратуру, в органы федеральной безопасности– в Управление ФСБ России и в следственные органы — следственное управление Следственного комитета РФ в соответствующем субъекте Федерации.

Его номер можно узнать на стационарных постах и у патрулей ДПС). О вымогательстве такого характера можно сообщить руководству Управления ГИБДД субъекта РФ или отдела, где работает данный инспектор.

Автомобилист имеет право вызвать к месту конфликта вышестоящее должностное лицо и обратиться с жалобой в письменном виде. Также в этом случае можно обратиться в прокуратуру.

Следует точно зафиксировать время и место, где происходило вымогательство взятки, записать фамилии сотрудников либо номера их нагрудных жетонов. По возможности — сделать фотографии или видеозапись.

Если произошло так, что взятка уже дана, все равно нужно обратиться в правоохранительные органы и активно способствовать раскрытию данного преступления. В этом случае можно избежать наказания.

Как избавиться от вымогателей?

Казалось бы, самый простой способ избавиться от вымогателей — уступить их требованиям и все-таки отдать им денежную сумму, которую они запрашивают.

Однако здесь есть неоднозначные нюансы.

Во-первых, остается риск, что после получения денег вымогатель все равно не успокоится.

Напротив, он может требовать все новые и новые денежные суммы. Возможно, его запросы возрастут до такой степени, что удовлетворить их уже будет нереально.

Нередки случаи мошенничества, связанные с займами денежных средств. Так, если взятые в долг средства и начисленные проценты будут возвращены, не факт, что кредитор не будет требовать вернуть долг еще раз.

Если вымогательство связано с отдачей долга и какие-то денежные средства все-таки были вручены вымогателям, то следует оформить этот факт в виде расписки. Хотя это не всегда может быть оптимальным выходом из ситуации.

Второй вариант — подать заявление о вымогательстве в правоохранительные органы (полиция, прокуратура). Это гораздо более эффективный выход.

Конечно, здесь потребуется приложить некоторые усилия и проявить терпение. Последнее понадобится для сбора как можно более подробной информации о вымогателе.

Это нужно для того, чтобы поданное заявление было оперативно рассмотрено и по нему было принято справедливое решение.

Общаться с вымогателем придется спокойно и выдержанно.

Отлично, если удастся зафиксировать его угрозы — например, записать их на диктофон.

В зависимости от обстоятельств — типа вымогательства, степени угрозы, требуемой вымогателем суммы — будет разработана схема оперативных действий.

Чаще всего будет предложено передать вымогателю помеченные денежные купюры. В момент передачи денежной суммы производится задержание вымогателя.

Не нужно показывать вымогателю своего страха перед разглашением тех или иных сведений. Напротив, в некоторых случаях лучше самостоятельно предать огласке эти сведения, чтобы обезоружить вымогателя.

Как бороться?

Если по каждому случаю вымогательства со стороны государственных и муниципальных структур сигнализировать в соответствующие органы, то, скорее всего, оно будет сведено к минимуму.

В частности, вымогательство в лечебных учреждениях можно пресечь, обратившись с жалобой к главврачу на тех медработников, которые вымогают деньги за выполнение своих непосредственных обязанностей. Хорошие результаты даст обращение в страховую компанию.

Важно в первую очередь неравнодушие и решимость тех, у кого вымогают деньги.

Конечно, порой вступление в борьбу с вымогателями чревато стрессами.

Кроме того, необходимо принять меры, направленные на защиту персональных данных и информации личного характера, чтобы не создавать вымогателям широкого поля деятельности.

Не стоит посвящать в семейные тайны посторонних людей, хвастаться материальным достатком, передавать третьим лицам свои фотографии, документы и т.д.

Особую осторожность следует соблюдать при выкладывании информации в Интернет. Не следует заводить сомнительные знакомства.

Заключение

С каким бы видом вымогательства нам ни пришлось столкнуться, исход ситуации будет зависеть от нашего решения.

Если пытаться противостоять вымогателям самостоятельно или выполнять их требования — шанс избавиться от преследований вымогателей невелик.

Ситуация может обостриться еще в большей степени.

Лучше не надеяться на свои силы, а, собрав максимально подробную информацию о вымогателях, обратиться с заявлением в полицию, прокуратуру или другие компетентные органы.

Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.

Поломка бытовой техники и мебели

Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.

Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.

Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.

Косметический ремонт

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.

Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.

Квартиру затопили или случился пожар

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.

Содержание общего имущества

Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:

Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.

Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.

В каких случаях можно выселить квартиранта

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.

Читайте также: