Какие действия не обязан осуществлять заказчик до начала ремонтных работ

Обновлено: 19.05.2024

Как свидетельствует судебная практика, на стадии сдачи-приемки завершенного строительством объекта и последующей оплаты за выполненные строительно-монтажные работы у сторон договора строительного подряда возникает наибольшее число взаимных претензий друг к другу. В настоящем материале затронуты наиболее часто встречающиеся в судебной практике проблемные вопросы.

Обязательно ли осуществлять технический надзор при текущем ремонте?

Заказчик, застройщик или уполномоченные ими лица вправе осуществлять технический надзор за выполнением строительных работ, соблюдением срока их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью их использования .

Технический надзор осуществляется на всех объектах строительства независимо от формы собственности. Исключение составляют объекты дачного и садоводческого строительства, одноквартирные жилые дома высотой до двух этажей включительно, застройщиками по которым являются граждане, а также жилые помещения (квартиры) в эксплуатируемых многоквартирных жилых домах.

Технический надзор осуществляется также на объектах текущего ремонта, финансируемых за счет республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов. При финансировании текущего ремонта за счет собственных средств технический надзор осуществляется по усмотрению заказчика, в том числе собственными силами .

Следовательно, на объектах текущего ремонта технический надзор осуществляется в обязательном порядке, если источник финансирования — средства республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов. Если же источник финансирования — собственные средства, технический надзор осуществляется по усмотрению заказчика.

Объект капитального строительства принят в эксплуатацию с нарушениями процедуры приемки. Может ли это стать основанием для отказа в государственной регистрации создания объекта?

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации создания объекта капитального строительства, которые заявитель представляет в регистрирующий орган — агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, приведен в п. 1 ст. 32 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При этом в п. 1 ст. 49 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним есть перечень документов, подтверждающих создание вновь построенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места.

Если регистратор установит, что представленные для регистрации документы содержат недостоверные сведения, он должен отказать в их приеме . Если такое обстоятельство регистратор установит на стадии совершения регистрационного действия, то обязан отказать в его совершении .

Таким образом, при наличии решения (приказа, постановления, распоряжения) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию и при отсутствии доказательств недостоверности сведений в акте регистратор не вправе отказать в совершении регистрационного действия.

Кроме того, допущенные при приемке объекта в эксплуатацию нарушения могут стать основанием для привлечения председателя, членов приемочной комиссии, а также представителей государственного органа, иной государственной организации (подписавших не соответствующее действительности заключение о соответствии объекта проектной документации требованиям безопасности и эксплуатационной надежности) к административной ответственности .

Ведется строительство объекта, помещения в котором будут сдаваться в аренду. Может ли будущий арендатор сделать в помещении отделочные работы до сдачи объекта в эксплуатацию? Какой договор следует заключить с заказчиком?

При приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией, в том числе на соответствие утвержденной проектной и разрешительной документации . Эксплуатация или передача объекта в эксплуатацию без приемки в установленном порядке либо с его нарушением влечет ответственность в соответствии с законодательством .

Безусловно, выполнение работ, изменяющих проектное решение, не позволит приемочной комиссии сделать вывод о соответствии объекта утвержденной проектной документации. Выходом в этой ситуации будет ее изменение и выполнение отделочных работ в не сданном в эксплуатацию объекте на основании договора подряда, заключенного будущим арендатором с заказчиком строительства.

Дополнительно следует обратить внимание, что выполнение будущим арендатором строительно-монтажных работ на объекте возможно лишь при наличии заключенного договора. Но на основании не договора аренды, поскольку объект аренды еще юридически не создан, а договора строительного подряда. Последующие взаимные денежные требования между будущим арендатором и арендодателем, а также между заказчиком и подрядчиком могут быть зачтены в порядке, установленном ст. 381 ГК.

За выполнение отделочных работ в отсутствие договора предусмотрена административная ответственность. Строительство, включая реконструкцию, ремонт, реставрацию, благоустройство объекта (очереди строительства, пускового комплекса), а также выполнение видов, этапов, комплексов строительно-монтажных работ без проектно-сметной документации, разработанной в установленном порядке, влечет штраф в размере до 50 БВ, а для юридического лица — от 20 до 300 БВ .

Вместе с тем законодательство допускает возможность приемки в эксплуатацию жилых домов без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка), без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит. Такая возможность появляется при наличии письменного согласия будущих нанимателей и при условии внесения изменений в проектную документацию .

Представляется необходимым внести изменения в Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства в части предоставления будущим арендаторам аналогичного права. Это будет способствовать реализации принципов и целей, заложенных в Декрете от 23.11.2017 N 7.

Для оплаты строительства заказчик заключил инвестиционные договоры. Подрядчик работы в срок не выполняет, заказчик не обращается к нему с претензиями и не подает иск в суд с требованием о взыскании денежных средств и расторжении договора. Может ли инвестор обратиться в суд с такими требованиями вместо заказчика?

Суд, рассматривающий экономические дела, если иное не установлено законодательными актами, разрешает возникающие из гражданских и иных правоотношений хозяйственные (экономические) споры и рассматривает иные дела, связанные с предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных ХПК и иными законодательными актами, — организаций, не являющихся юридическими лицами, и граждан .

К хозяйственным (экономическим) спорам, разрешаемым судом, относятся, в частности, споры о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств .

Следовательно, если законодательством предусмотрено или конкретный договор, заключенный между сторонами содержит прямое указание на обязанности подрядчика по отношению к инвестору, а также на право инвестора в отношении подрядчика в части уплаты санкций за просрочку выполнения строительно-монтажных работ, расторжении договора строительного подряда, инвестор вправе обратиться с подобным иском к подрядчику.

Вместе с тем действующее законодательство прямо не предоставляет инвестору подобных прав. В связи с этим стороны могут закрепить такие права и обязанности прямо в трехстороннем договоре строительного подряда . Кроме того, инвестор вправе предъявлять требования и заказчику, с которым у него заключен соответствующий договор.

Если согласно трехстороннему договору инвестор выступает в качестве заказчика строительства, вторая сторона — инженерная организация, а подрядчик — третья сторона, такой иск может быть предъявлен в суд, рассматривающий экономические дела, поскольку отношения заказчика и подрядчика в этой части урегулирулированы Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, а также Инструкцией о порядке оказания инженерных услуг в строительстве.

Заказчик в течение гарантийного срока обнаружил некачественные работы и вызвал представителя подрядчика. При составлении дефектного акта подрядчик признал часть дефектов. Как действовать заказчику?

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт. Форму дефектного акта, а также порядок его заполнения и применения утверждает Минстройархитектуры .

Таким образом, при согласии подрядчика с необходимостью устранить дефекты заказчику следует согласовать с ним перечень недостатков и срок их устранения, а также указать это прямо в акте.

В части дефектов, с устранением которых подрядчик не согласен, заказчику следует поступить следующим образом. Зафиксировать в дефектном акте их наличие, позицию подрядчика, несогласного со своей виной, а также срок устранения дефектов. В последующем акт станет доказательством, которое заказчик сможет использовать при обращении в суд с иском к подрядчику.

Исходя из принципа допустимости доказательств обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами .

Дефектный акт подлежит применению организациями независимо от формы собственности и подчиненности . Он составляется в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества .

При наличии дефектного акта заказчик (собственник объекта) вправе обратиться с иском к подрядчику об уплате неустойки за несвоевременное устранение дефектов, указанных в акте, в том числе выявленных в период гарантийного срока. За каждый день просрочки взыскивается 2% стоимости работ по устранению дефектов начиная со дня окончания указанного в акте срока .

Также заказчик вправе обратиться к подрядчику с иском о:

1) о безвозмездном устранении недостатков ;

2) взыскании убытков, причиненных необоснованным уклонением от устранения недостатков, в том числе прямого ущерба и упущенной выгоды ;

3) возмещении расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре строительного подряда .

Кроме того, при предъявлении подрядчиком иска об оплате выполненных с недостатками работ заказчик вправе требовать уменьшения подлежащей оплате суммы .

Заказчик в течение гарантийного срока обнаружил некачественные работы. Не вызывая представителя подрядчика, он составил в одностороннем порядке дефектный акт и требует устранить дефекты. Как быть подрядчику?

Дефектный акт составляется в случае выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества . Если заказчик не является собственником (владельцем) объекта, дефектный акт составляет собственник (владелец) объекта с привлечением заказчика .

Таким образом, при возникновении судебного спора подрядчик вправе ссылаться на составление дефектного акта заказчиком без надлежаще извещенного подрядчика и оспаривать выводы, указанные заказчиком в акте.

Законодательство предусматривает обязанность суда назначить экспертизу по требованию любой из сторон в случае возникновения между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин . Иначе говоря, суд должен назначить судебную строительно-техническую экспертизу, если о такой необходимости заявит одна из сторон по делу о спорных дефектах, в том числе подрядчик.

Кроме заключения экспертизы, в качестве доказательства некачественно выполненных строительных работ в суд можно представить документы, перечень которых закреплен ч. 2 п. 21 постановления Пленума ВХС от 19.09.2012 N 6.

Если же заказчик не представит иных доказательств, кроме составленного в одностороннем порядке дефектного акта, суд будет оценивать его критически вместе с иными собранными по делу доказательствами.

Таким образом, подрядчику следует подготовить доказательства, подтверждающие отсутствие его вины в выявленных недостатках.

По каким причинам заказчик вправе отказаться от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ и суд в случае спора посчитает их обоснованными?

Законодательство не содержит исчерпывающего перечня причин, по которым заказчик вправе отказаться от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ. Лишь указывается, что такие причины должны быть мотивированными.

Абсолютное большинство подрядчиков забывают, что в этом случае подрядчик предъявляет заказчику документы для оплаты выполненных строительных работ в части, которая не оспаривается сторонами. Остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий .

Кроме того, в случае возврата заказчиком представленных документов с мотивированным отказом подрядчик, наряду с вышеупомянутым, вправе, исходя из п. 4 ст. 708 ГК, заявить в судебном порядке требования о взыскании задолженности за выполненные строительные работы и представить в качестве оснований своих требований подписанные в одностороннем порядке акты и справки .

Суд обязан проверить обоснованность подобных доводов и совершить для этой цели действия, предусмотренные
ч. 2 п. 17 постановления Пленума ВХС от 19.09.2012 N 6.

Таким образом, суд оценивает обоснованность мотивированного отказа в каждом конкретном случае с учетом всех собранных по делу доказательств.

Можно ли в договоре строительного субподряда ставить срок оплаты работ в зависимость от срока поступления оплаты генподрядчику? Как будет исчисляться срок для оплаты строительных работ, выполненных субподрядчиком?

В соответствии с п. 3 ст. 660 ГК генподрядчик оплачивает выполненные субподрядчиком работы независимо от оплаты работ заказчиком, в том числе если договор субподряда содержит условие об оплате выполненных работ после наступления определенного события (после оплаты работ заказчиком, выделения денежных средств для оплаты и т.п.). Договор субподряда, как правило, заключается между генподрядчиком и субподрядчиком, заказчик строительства стороной этого договора не является .

Таким образом, принцип свободы договора, закрепленный гражданским законодательством, не препятствует закреплять подобные условия в договоре строительного подряда . Вместе с тем суд их во внимание не примет. При определении срока, в течение которого генподрядчик должен оплатить выполненные субподрядчиком работы, суд будет исходить из содержания п. 2 ст. 295 ГК.

Иными словами, срок оплаты будет заканчиваться по истечении 7 дней с момента получения генподрядчиком претензии субподрядчика либо по истечении указанного в претензии срока.

По этой причине можно рекомендовать субподрядчикам, заключившим договоры с вышеупомянутыми формулировками, направлять претензии об оплате работ генподрядчику сразу же после выполнения. Иск о взыскании оплаты можно будет подать в суд и позже, но просрочка уже начнет течь. Подобные предусмотрительные действия субподрядчика значительно увеличат срок, за который в последующем он сможет начислить неустойку, а также проценты за пользование чужими денежными средствами .

Фото Анастасии Володченковой, Кублог

1. Об общих условиях и порядке приемки работ

Приемка работ по договору строительного подряда должна производиться в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а именно – статьями 720 и 753.

В соответствии со статьей 720 ГК РФ, заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Пунктом 4 статьи 753 ГК РФ предусмотрено оформление сдачи-приемки работ, выполненных по договору строительного подряда, подписанным обеими сторонами актом. Если одна из сторон отказывается подписывать акт, то в нем ставят отметку об этом, и акт подписывается другой стороной.

Из каких этапов состоит приемка работ по договору строительного подряда?

уведомление заказчика подрядчиком о готовности результата работ к приемке;
непосредственно приемка работ, т.е. осмотр их результата представителями сторон;
оформление документа о приемке (подписание сторонами акта сдачи-приемки работ либо оформление одностороннего акта в случае необоснованного отказа заказчика от его подписания).

Практика применения судами статьи 753 ГК РФ исходит из того, что подрядчик при предъявлении иска о взыскании цены выполненных работ должен доказать факт их выполнения и сдачи заказчику. В частности, в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51 (далее – Обзор от 24.01.2000 г.) указано, что основанием для возникновения обязательства по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. При этом подрядчик не вправе ссылаться на односторонний акт приемки работ, если установлено, что он не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ.

Аналогичный вывод содержит и Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2015 г. № 302-ЭС15-8288, согласно которому подрядчик в подтверждение факта выполнения и сдачи работ должен представить суду доказательства уведомления истца о готовности сдать результат работ, а также акт приема-передачи.

В то же время суды, исходя из обстоятельств дела, могут принимать в качестве надлежащего доказательства выполнения работ и иные документы. В частности, в Определении от 30.07.2015 г. № 305-ЭС15-3990 Верховный Суд РФ указал, что акты выполненных работ не являются единственным средством доказывания соответствующих обстоятельств, и принял в качестве доказательства выполнения работ акт приемки, подписанный заказчиком и генеральным подрядчиком, в котором отражались выполненные истцом работы.

2. Об оформлении приемки работ по утвержденным формам

Как правило, при оформлении сдачи-приемки работ стороны используют унифицированные формы, утвержденные Госкомстатом РФ (постановление от 11.11.1999 г. № 100).

В составе этих форм – акт приемки законченного строительством объекта (форма КС-11), который по своему содержанию и является актом, подтверждающим выполнение работ по договору в целом.

Согласно вышеуказанному постановлению Госкомстата РФ, акт формы КС-11 является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором.

Несмотря на указанную форму, большинство участников подрядных отношений при приемке работ ограничиваются применением актов формы КС-2. Данный подход вполне объясним – в частности, применение актов КС-2 оправдано в случае выполнения отдельным подрядчиком части работ, по завершении которых не происходит приемка объекта строительства в целом.

Кроме того, акты формы КС-2, а также справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) зачастую стороны договора подряда оформляют ежемесячно, чтобы фиксировать объем и стоимость работ, выполненных за соответствующий период. При этом если договор подряда не предусматривает поэтапную приемку работ, ежемесячное оформление таких актов не является доказательством выполнения соответствующих работ. Данный подход подтверждается, в частности, пунктом 18 Обзора от 24.01.2000 г., согласно которому промежуточные акты приемки подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика.

В то же время суды, как правило, принимают формы КС-2 именно как акты сдачи-приемки выполненных работ, т.е. как доказательства их выполнения и сдачи заказчику.

3. О приемке работ в одностороннем порядке

Как указано выше, пункт 4 статьи 753 ГК РФ предусматривает возможность оформления одностороннего акта приемки работ в случае отказа другой стороны от его подписания.

В пункте 8 Обзора от 24.01.2000 г., также приведенном выше, ВАС РФ отметил, что названная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. Соответственно подрядчик не вправе ссылаться на односторонний акт в случае отсутствия приемки как таковой, т.е. при отсутствии уведомления заказчика подрядчиком о готовности результата работ к приемке.

Согласно абзацу 2 статьи 753 ГК РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Комментируя указанную норму, ВАС РФ в пункте 14 Обзора от 24.01.2000 г. указал, что оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ.

В то же время при наличии доказательств выполнения работ и фактического принятия их результата заказчиком, неподписание акта приемки работ само по себе не является основанием для освобождения заказчика от оплаты стоимости выполненных работ (определение Верховного суда РФ от 26 января 2016 г. № 70-КГ15-14).

4. Об отказе от приемки и ее оспаривании

Согласно пункту 6 статьи 753 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Из указанной нормы следует, что сам факт наличия некоторых недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа от подписания актов и оплаты работ. Такой вывод подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 г. № 12888/1, согласно которому заказчик должен представить доказательства обоснованного отказа от подписания актов выполненных работ.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 720 ГК РФ заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на ее недостатки, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки), кроме случаев, предусмотренных договором.

Таким образом, законом установлено общее правило, согласно которому заказчик не вправе ссылаться на явные недостатки работы, если о них не было заявлено при приемке и если они не зафиксированы в соответствующем акте.

В то же время пункт 13 Обзора от 24.01.2000 г. предусматривает возможность заявления заказчиком возражений по качеству работ, несмотря на наличие подписанного сторонами акта приемки, при наличии доказательств обоснованности таких возражений. Однако данный пункт касается дела, в котором требования подрядчика об оплате работ основывались на промежуточных актах приемки формы КС-2 (договор подряда предусматривал проведение ежемесячных платежей на основании указанных актов).

При указанных обстоятельствах наиболее верной представляется позиция, согласно которой правила о невозможности заявления о явных недостатках, не зафиксированных в акте, применяются при приемке результата работы в целом. Отступление же от таких правил допустимо в случае предъявления подрядчиком требований об оплате работ на основании промежуточных актов формы КС-2, когда работы в целом не завершены и их результат заказчику не передан.

АКЦИЯ ПРОДЛЕНА

Как жильцы многоквартирного дома могут инициировать проведение текущего или капитального ремонта? Кто должен его оплачивать? Могут ли собственники помещений контролировать этапы работ и их качество, выбирать необходимые материалы для ремонта?

Текущий ремонт инициирует инженерная служба управляющей компании (УК) многоквартирного дома. Она и определяет его параметры — в каком объеме и какие работы необходимы в конкретном доме. Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов, как правило, выполняется с периодичностью один раз в пять лет.

Техническое обслуживание жилых зданий — это целый комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. При их обслуживании предусматриваются текущий планово-профилактический ремонт, внеплановый ремонт (аварийный) и капитальный ремонт. Текущий ремонт здания направлен на восстановление исправности и работоспособности его конструкций и систем инженерного обеспечения, поддержание заданных показателей эксплуатации и обеспечение долговечности здания.

Вся система технического обслуживания жилого фонда согласовывается с действующими нормативами и правилами. Как правило, начало текущих ремонтно-строительных работ планируется на теплый период времени и утверждается генеральным директором управляющей организации с учетом фактического состояния здания и потребности в конкретных работах.

Сотрудники инженерной службы должны регулярно проводить осмотры помещений, зданий, чтобы понять, как скоро требуется профилактический или текущий ремонт, какие именно работы необходимы. Такие осмотры оформляются актами, а затем на их основе формируется общая дефектная ведомость (журнал), где отражены все замечания. На основании результатов осмотров определяются объемы, виды работ, количество необходимых материалов. После этого проводится конкурс по подбору подрядчика.

Приемка работ может быть выполнена совместной комиссией, состоящей из числа собственников помещений дома, сотрудников управляющей организации и уполномоченных сотрудников подрядной организации. При выявлении замечаний, отклонений и брака жители дома могут сообщить об этом в управляющую организацию любым доступным способом: в офис УК по месту расположения объекта, в единый контакт-центр, на электронную почту организации или при личном приеме уполномоченного сотрудника УК. Обычно все подобные обращения рассматриваются и при необходимости устраняются выявленные замечания.

Текущие ремонты входят в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения. Удельный вес заменяемых и ремонтируемых элементов конструкции и инженерного оборудования в многоквартирном доме в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня 15% их общего объема в многоквартирном доме.

Аварийный ремонт — это непредвиденная поломка или отказ оборудования: прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.

Как правило, причиной и виной тому является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие устаревания и износа оборудования или конструкций. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить УК путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.

Решение о проведении капитального ремонта принимается исключительно собственниками помещений на общем собрании большинством голосов. Мы еще не дожили до выполнения капремонта ни по одному адресу, но законодатель предусматривает это (в идеальных условиях) так:

по истечению условного срока эксплуатации 25 лет после ввода в эксплуатацию управляющая организация выходит с инициативой к собственникам с предложением провести капитальный ремонт;
любой ремонт начинается с обследования, диагностики и определения фактического состояния здания, износа конструкций и инженерного оборудования. На основании обследования должны определиться необходимые работы, материалы и ориентировочная стоимость;
после определения объемов и ориентировочной стоимости УК вправе инициировать общее собрание собственников с целью утверждения полного перечня мероприятий для выполнения капремонта;
на общем собрании собственники помещений вправе определить и назначить комиссию из своего числа, которая будет участвовать в контроле процессов и приемке работ;
по результатам проведенного собрания, утверждения видов, объемов работ и общей стоимости УК путем конкурсного отбора определяет подрядчиков;
утвержденный коллектив собственников вправе участвовать в процессе отбора и определения подрядчиков наравне с УК для прозрачности и контроля;
после организации ремонтных работ специалисты УК совместно с инициативными собственниками или Советом дома, если он избран и уполномочен ОСС, осуществляют контроль производства работ, качества, объемов и применяемых материалов.

Полностью отказаться от выполнения капитального ремонта по истечении условного срока службы здания и оборудования нецелесообразно, так как за период жизненного цикла происходит как физический износ, так и моральный, оборудование устаревает, отделка утрачивает свой первозданный вид. Например, ранее в домах применялась алюминиевая проводка, а сейчас только медная, которая по своим свойствам и характеристикам превосходит алюминиевую. Так можно сравнить старые лифты с современными, металлические трубы — с ПВХ, восстановленные и утепленные фасады с разрушенными и т. д.

Условия госконтракта

Контракт финансировался за счет средств гособоронзаказа. По его условиям срок выполнения работ начинал течь со дня заключения контракта до 25 ноября 2017 г. В п. 7.4 документа оговаривалось, что исполнитель уплачивает пени, начисляемые за каждый день просрочки контрактного обязательства, начиная со дня, следующего после истечения установленного срока его исполнения.

Согласно п. 2.2 контракта содержание работ/услуг, а также их этапы и сроки выполнения определялись ведомостью исполнения (приложение № 2 к контракту). Сдача и приемка выполненных работ (их этапов) должны были происходить в соответствии с техзаданием в установленные сроки. Для этого головной исполнитель представлял заказчику акт сдачи-приемки выполненного этапа работ вместе с иной документацией в подтверждение выполнения контрактных работ.

В соответствии с п. 5.4 контракта заказчик в течение 35 дней с момента получения отчетных документов принимал выполненные работы или предъявлял другой стороне обоснованные замечания и претензии. В случае обнаружения факта отступления головным исполнителем от условий контракта следовало оформить мотивированный отказ с перечнем недостатков и сроками их устранения.

Впоследствии госкорпорация предъявила иск к обществу о взыскании пеней на сумму 8,3 млн руб. В обоснование своих требований истец ссылался на нарушение контрагентом сроков исполнения обязательств по различным этапам работ, указывая, что в силу п. 4.3 контракта датой исполнения обязательств головным исполнителем по этапам является дата утверждения заказчиком акта сдачи-приемки выполненного этапа работ.

Ответчик возражал против исковых требований. В частности, он утверждал, что момент окончания выполнения работ не должен определяться датой утверждения заказчиком акта сдачи-приемки, так как это ставит приемку работ в зависимость исключительно от усмотрения последнего.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно толкования условий контракта о том, когда головной исполнитель считается надлежаще исполнившим обязательства, предусмотренные контрактом, и о наличии оснований для привлечения его к ответственности.

В ходе судебного разбирательства арбитражный суд установил, что работы по этапам 1–3, 5–7 контракта были выполнены головным исполнителем в полном соответствии с техническим заданием. Соответствующие акты сдачи-приемки выполненных этапов работ были утверждены заказчиком без каких-либо замечаний. При этом отчетные материалы (акт сдачи-приемки, технический акт, итоговый отчет и иные сведения) по заявленным этапам были сданы обществом в сроки, указанные в соответствующей ведомости исполнения, что заказчиком не оспаривалось.

Отклоняя довод ответчика об исполнении им обязательств в установленные ведомостью исполнения сроки, суды заключили, что общество приняло на себя обязательство выполнить работы по каждому этапу в пределах установленного срока и передать заказчику акт сдачи-приемки работ и отчетные документы по каждому этапу с учетом срока приемки работ заказчиком. Следовательно, факт выполнения работ в установленный срок не был зафиксирован в актах сдачи-приемки выполненных работ по конкретным этапам.

В итоге суд первой инстанции взыскал с ответчика заявленную истцом сумму. Его решение поддержали суды второй и третьей инстанций. Удовлетворяя иск в полном объеме, суды сочли, что обязательства по вышеуказанным этапам контракта не были выполнены в установленный срок, а доказательства отсутствия его вины в просрочке не представлены.

ВС разграничил сроки выполнения работ и их приемки

Изучив обстоятельства дела № А40-236034/2018, высшая судебная инстанция отметила, что по смыслу п. 1 ст. 314 и п. 1 ст. 408 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, в течение которого его необходимо исполнить, оно подлежит исполнению в этот день, а надлежащее исполнение прекращает его.

Он добавил, что в противном случае спорное условие должно толковаться в пользу привлекаемого к ответственности лица. В том числе потому, что противоположная сторона, как правило, является профессионалом в определенной сфере и подготавливает проект договора (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 о свободе договора и ее пределах).

Таким образом, подчеркнул ВС, в договоре (контракте) должно содержаться условие, прямо предусматривающее изменение порядка определения момента, с которого исполнитель (подрядчик) считается просрочившим, и применение к нему мер ответственности за просрочку выполнения работ. В рассматриваемом случае такое условие в контракте отсутствует.

Со ссылкой на Закон о контрактной системе Суд отметил, что контракт должен содержать обязательные условия о порядке и сроках осуществления заказчиком приемки выполненной работы (ее результатов) или оказанной услуги в части соответствия контрактным требованиям, оформления результатов такой приемки. Приемка осуществляется в отношении выполненной работы, т.е. по ее завершении, и проводится с участием подрядчика. Юридические последствия приемки работы связаны с различными правами сторон. Например, с правомочием заказчика провести проверку качества выполненных работ и применить последствия обнаружения недостатков. Они также касаются перенесения рисков случайной гибели результата работ, возникновения у подрядчика права требовать оплаты выполненных работ или продажи результата работ при уклонении заказчика от приемки.

Следовательно, условие контракта о том, что датой исполнения обязательств головного исполнителя по этапам контракта является дата утверждения корпорацией акта приемки выполненного этапа работ, может быть истолковано как условие о приемке работы без недостатков. Данное судами толкование условия об определении срока выполнения работ с момента утверждения заказчиком акта приемки этапа работ может иметь место с учетом разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г. № 54. Согласно им возможно исчисление срока исполнения обязательства на основании п. 1 ст. 314 ГК РФ, ст. 327.1 ГК РФ, в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.

Пленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

Рассматриваемый спор, по словам Екатерины Авдеевой, в очередной раз свидетельствует о том, что в договоре должны быть урегулированы все возможные спорные вопросы, регламенты и сроки, так как отсутствие прямого указания оставляет разрешение вопроса на усмотрение суда. Указанное обстоятельство может привести к решению суда, которое не будет учитывать реально имевшие место договоренности.

Остановимся на функциях технического заказчика более подробно и попытаемся ответить на вопросы:

кто такой технический заказчик,
чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика,
для чего нужен технический заказчик,
каковы права и обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта.

Кто такой технический заказчик

В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика

заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
утверждает проектную документацию;
подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика).

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика

Застройщик – это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.

Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт).

Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т. д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

Этап инициирования проекта

На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, при котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
планирование бюджета проекта;
планирование закупок для проекта;
планирование качества проекта;
планирование кадровых ресурсов проекта;
определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
планирование работы с возможными изменениями проекта;
определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Этап реализации проекта строительства

Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
— производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
— использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
— вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.

Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве

Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:

представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.

ООО "Лаату", 2005-2022. Все права защищены.
Копирование информации запрещено. Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие на обработку файлов
Cookies и других пользовательских данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.
Карта сайта.

Читайте также: