Суд погасил твои требования путем передачи объекта как понять

Обновлено: 16.05.2024

Необходимой предпосылкой возникновения у кредитора права на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом является получение судебного решения о взыскании с должника денежного долга, что обуславливает необходимость инициирования спора в общеисковом порядке.

Между тем, судебное разбирательство по такому спору может затянуться вплоть до нескольких лет, тогда как процедура наблюдения будет введена по требованию другого кредитора. Например, в период рассмотрения судебного спора, процедура наблюдения может быть введена по требованию кредитной организации, специальная правоспособность которой позволяет в ряде случаев обращаться в арбитражный суд без представления вступившего в законную силу судебного акта.

В таком случае перед кредитором, взыскивающим задолженность в порядке искового производства, возникает выбор одного из вариантов возможного поведения: продолжить взыскание задолженности в порядке искового производства и предъявлять требование к должнику только по результатам рассмотрения спора в суде первой инстанции, либо ходатайствовать о приостановлении производства по делу применительно к ч. 2 ст. 143 АПК РФ и предъявлять требования в деле о банкротстве должника.

В данной связи стоит отметить позицию по делу №А40−119 202/2015, изложенную в определении СКЭС Верховного суда РФ № 305-ЭС17−16350(2). Так, кредитору, обратившемуся с заявлением о включении в реестр требований кредиторов задолженности по договору займа, было отказано в удовлетворении требования. При этом кредитор скрыл от арбитражного суда и лиц, участвующих в деле сведения о наличии не приостановленного производства о взыскании указанной задолженности в исковом порядке. Компания повторно обратилась с требованием о включении в реестр задолженности по тому же договору, указывая на вступившее в законную силу решение по делу, которым требования компании были удовлетворены. Удовлетворяя требования кредитора, суды трех инстанций исходили из общеобязательности вступившего в законную силу судебного акта, установившего факт и размер задолженности. Отменяя судебные акты нижестоящих судебных инстанций и прекращая производство по обособленному спору, Верховный суд РФ указал, что подача искового заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам до даты введения наблюдения предоставляет кредитору исключительное право выбора порядка рассмотрения требований к должнику, тогда как наличие неприостановленного и непрекращенного искового производства по требованию кредитора, заявленному в деле о банкротстве, является основанием для оставления судом, рассматривающим дело о банкротстве, такого требования без рассмотрения применительно к пункту 1 части 1 ст. 148 АПК РФ ( пункт 29 Постановления № 35).

Целесообразность применения того или иного варианта предъявления требования определяется индивидуально, исходя из конкретных обстоятельств дела. Несмотря на это, представляется возможным выделить некоторые положительные и отрицательные аспекты обозначенных подходов к предъявлению требований к несостоятельному должнику.

Порядок предъявления в рамках дела о несостоятельности ( банкротстве) требования, подкрепленного вступившим в законную силу решением суда, обладает своими отличительными особенностями.

Согласно пункту 1ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов, федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, в том числе судов, рассматривающих дела о банкротстве.

При этом вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле ( часть 3 ст. 69 АПК РФ).

В силу абзаца 2 пункта 10 ст. 16 Закона о банкротстве разногласия по требованиям кредиторов, подтвержденным вступившим в законную силу судебным актом в части их состава и размера, не подлежат рассмотрению арбитражным судом, за исключением разногласий, связанных с исполнением судебных актов или их пересмотром.

Данное положение Закона о банкротстве являлось предметом обращения в Конституционный суд РФ о необходимости проверки положения на предмет наличия нарушения ст. 19 ( часть 1), 35 и 46 ( часть 1) , как обязывающего арбитражный суд при рассмотрении дела о банкротстве следовать судебным решениям, ранее принятым по итогам разрешения имущественных споров. В определении от 24.12.2012 [1] Конституционный суд РФ указал, что данное законодательное положение направлено, в том числе на реализацию принципа обязательности судебного акта ( ст. 16 АПК РФ, ст. 13 ГПК РФ), и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы заявителя.

Свое развитие вышеуказанная позиция нашла и в определении СКЭС Верховного № 302-ЭС20−3848 по делу №А58−6901/2018, в котором указано, что данное положение направлено на реализацию принципа обязательности судебного акта, вследствие чего законодатель установил, что требование кредитора, основанное на судебном акте, может быть подвергнуто изменению другим судом только при условии отмены ( изменении) судебного акта в порядке пересмотра, либо при условии исполнения судебного акта должником. Правовой механизм реализации прав кредитора, конкурирующего с тем, чьи требований включены в реестр требований кредиторов на основании вступившего в законную силу судебного акта, разъяснен в пункте 24 Постановления № 35.

Не менее значима и изложенная в определении СКЭС Верховного № 304-ЭС15−12 643 по делу №А45−6961/2014, а также в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного № 2 ( 2020), утв. Президиумом Верховного позиция, согласно которой обжалование кредитором ( или арбитражным управляющим) судебных актов по правилам пункта 24 Постановления № 35 ( экстраординарное обжалование ошибочного взыскания) является одним из выработанных судебной практикой правовых механизмов обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются. Экстраординарное обжалование предполагает, что с заявлением обращается лицо ( кредитор или арбитражный управляющий в интересах кредиторов), не участвовавшее в деле, которое и не подлежало привлечению к участию в нем, по которому судебный акт о взыскании долга объективно противопоставляется в деле о банкротстве ответчика ( должника).

Действительно, наделение конкурирующих кредиторов и арбитражного управляющего правом заявлять возражения относительно требований кредиторов, подтвержденных судебным актом, фактически легализовало бы возможность принятия двух взаимоисключающих судебных актов, одним из которых требование кредитора признается, а другим в удовлетворении такого требования отказывается. Тем не менее, отмена судебного акта в порядке апелляционного ( кассационного) обжалования, в том числе направление требования на новое рассмотрение в суд первой инстанции будет являться основанием для пересмотра определения о включении этого требования в реестр по новым обстоятельствам ( пункт 1 части 3 ст. 311 АПК РФ) в ходе любой процедуры банкротства.

В данной связи стоит отметить, что из разъяснений, изложенных в пункте 22 Постановления № 35 следует, что кредитор вправе предъявить к должнику требования, основанные на не вступившем в законную силу судебном акте. Однако такой судебный акт свойством обязательности для исполнения не обладает, хотя его значение не стоит преуменьшать. Производство по рассмотрению требования кредитора может быть приостановлено до вступления судебного акта в законную силу применительно к положениям п. 1 ч.1 ст. 143 АПК РФ. В данном случае требование кредитора считается первоначально-заявленным независимо от даты вступления судебного акта в законную силу, на что обращает внимание практика арбитражных судов [2] . Из указанного следует, что предъявление требования, основанного на не вступившем в законную силу судебном акте, является действенным механизмом, позволяющим кредитору заявить свои требования уже в процедуре наблюдения не дожидаясь вступления судебных актов в законную силу.

Несомненно, ранее описанные преференции будут сохранены за кредитором в случае последующего получения судебного акта, однако последствия пропуска срока предъявления требования в процедуре наблюдения могут оказаться необратимыми для процедуры банкротства в целом, лишив кредитора малейшей возможности вернуть утраченные активы.

Вариант предъявления требования к должнику в процедуре наблюдения является оптимальным с точки зрения процессуальной экономии, поскольку не требует наличия судебного акта о взыскании задолженности.

Согласно правовой позиции, приведенной в Определении СКЭС Верховного № 305-ЭС18−3533 по делу №А40−247 956/2015, требование о включении в реестр задолженности по договору по своей правовой природе аналогично исковому требованию о взыскании долга по соответствующему виду договора, за тем исключением, что в первом случае в отношении ответчика проводятся процедуры несостоятельности. Для предъявления требования кредитору необходимо наиболее полным образом раскрыть первичную учетную документацию, опосредующую взаимоотношения сторон, исключив разумные сомнения относительно наличия задолженности в условиях действия повышенного стандарта доказывания обоснованности требований в деле о банкротстве.

Выбирая данный вариант предъявления требования, кредитор должен позаботиться о том, чтобы на дату рассмотрения заявления об установлении требования к должнику не возникло ситуации, при которой исковое производство по данному требованию, не прекращено и не приостановлено, поскольку данное обстоятельство является основанием для оставления такого требования без рассмотрения, за исключением случая, когда кредитор подал в указанном исковом производстве ходатайство о приостановлении или прекращении производства по делу ( пункт 1 части 1 ст. 148 АПК РФ,
пункт 29 Постановления № 35).

В практике арбитражных судов встречаются ситуации, когда кредитор, обратившись в дело о банкротстве с заявлением об установлении требования к должнику, в целях исключения конкуренции двух судебных споров, заявляет отказ от иска в рамках искового производства. При таких обстоятельствах суды отказывают в удовлетворении требований кредитора в деле о банкротстве и исходят из того, что ранее заявитель уже реализовал свое право на отказ от иска о взыскании спорной задолженности [3] . Аналогичным образом, кредитор, заявивший отказ от иска в рамках обособленного спора в деле о банкротстве не вправе вновь обратиться с установлением этого требования в рамках любого последующего инициированного дела о банкротстве такого должника [4] .

Одним из ключевых преимуществ, возникающих в связи с предъявлением требования в процедуре наблюдения является получение права заявлять возражения относительно обоснованности требований иных кредиторов должника, в том числе обжаловать судебные акты, принятые по результатам рассмотрения таких требований в деле о банкротстве, [5] а также оспаривать судебные акты, на которых основаны требования заявившихся кредиторов [6] . Активное участие кредитора в рассмотрении и оспаривании требований иных кредиторов, позволяет своевременно заявлять возражения относительно пропуска сроков исковой давности, доводы о недействительности сделки, лежащей в основе требования [7] , что позволяет минимизировать возможность включения в реестр необоснованных требований, а также требований аффилированных с должником и контролирующих должника лиц.

В данной связи стоит отметить, что одним из относительно актуальных механизмов предъявления возражений против требований кредиторов, можно считать возможность заявлять о необходимости субординации требований ( понижении в очередности удовлетворения) со ссылкой на положения Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц, утв. Президиумом Верховного . Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды активно применяют субординацию в отношении требований аффилированных и контролирующих должника лиц, в том числе требований подтвержденных судебными актами [8] . Тем самым, арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве с одной стороны признает обязательность судебного акта, на котором основывается требование такого кредитора ( не пересматривая спор по существу) и признавая факт наличия задолженности, тогда как с другой стороны реализует свои дискреционные полномочия по определению очередности удовлетворения требования, ( понижая его в очередности, исключая конкуренцию таких требований с требованиями независимых кредиторов должника).

Предъявление требования в процедуре наблюдения предоставляет кредитору право участвовать в первом собрании кредиторов должника и принимать решения по всем важнейшим вопросам ( ст. 12 Закона о банкротстве) процедуры наблюдения, в том числе определить дальнейшую судьбу должника, выбрать кандидатуру арбитражного управляющего или саморегулируемую организацию арбитражных управляющих, из числа членов которой будет утвержден арбитражный управляющий, избрать членов комитета кредиторов должника

Кроме того, включение требований в реестр кредиторов в процедуре наблюдения позволяет кредитору заблаговременно получить информацию:
о финансовом состоянии ( активах и пассивах) компании; о наличии оснований для оспаривания сделок должника в процедуре конкурсного производства в целях пополнения конкурсной массы должника и возврата активов должника; оснований для привлечения контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности по обязательствам должника; о наличии оснований для обращения в правоохранительные органы по фактам фиктивного и преднамеренного банкротства ( в том числе проведение экспертизы наличия признаков преднамеренного банкротства), а также мошеннических и иных незаконных действий лиц, входящих в органы управления должника; а также иных сведений, позволяющих оценить повлиять на перспективу погашения задолженности в процедуре банкротства.

В силу пунктов 1, 4 ст. 142 Закона о банкротстве, реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства [9] . Верховный суд РФ в ряде определений указывает, что по общему правилу негативным последствием нерасторопности кредитора по пропуску двухмесячного срока для предъявления требований является понижение очередности удовлетворения его требований, заявленных с опозданием [10] .

Последствия пропуска названного срока обозначены в пункте 4 ст. 142 Закона о банкротстве, согласно которого требования конкурсных кредиторов и ( или) уполномоченных органов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счёт оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника. Конституционный суд РФ неоднократно обращал внимание, что закрытие реестра требований кредиторов обусловлено необходимостью создания определенности имущественного положения кредиторов и должника в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов, а возможность удовлетворения требований, предъявленных до и после закрытия реестра требований кредиторов, зависит от фактической платежеспособности конкретного должника и наличия у него имущества, достаточного для удовлетворения таких требований [11] .

Помимо неблагоприятных последствий, связанных с вероятностью пропуска срока на подачу заявления о включении требования в реестр требований кредиторов, предъявление требования к должнику на этапе конкурсного производства ( в том числе с пропуском срока, установленного пунктом 1 ст. 71 Закона о банкротстве) лишает кредитора большинства преимуществ, предоставляемых в процедуре наблюдения.

Кроме того, такие значимые права, как: право на подачу заявления о признании сделки должника недействительной ( пункт 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве); право на подачу заявления о привлечении контролирующих должника к субсидиарной ответственности по обязательствам должника ( пункт 2 ст. 61.14 Закона о банкротстве); право на оспаривание решений собрания ( комитета) кредиторов, оспаривание торгов по продаже имущества должника, подачу жалоб на действия ( бездействие) арбитражного управляющего, а также право на подачу заявлений о разрешении разногласий ( жалоб) в деле о банкротстве ( ст. 60 Закона о банкротстве), возникают у кредитора только после установления его требования в деле о банкротстве.

Важно отметить, что заявление о привлечении контролирующих должника лиц может быть подано в ходе любой применяемой в деле о банкротстве процедуре, в том числе в процедуре наблюдения, чем нередко пользуются кредиторы. Как правило, совместно с таким заявлением подается ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на имущество контролирующих должника лиц, чем обеспечиваются гарантии сохранения их имущественного положения и возможность исполнения судебного акта по делу.

Из указанного следует, что на дату установления требования кредитора в деле о банкротстве, обособленные споры об оспаривании сделок и привлечении контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности могут быть рассмотрены в суде первой инстанции и разрешены не в пользу кредиторов.

Таким образом, представляется возможным выделить как положительные, так и отрицательные аспекты обозначенных подходов к предъявлению требований к несостоятельному должнику. Общей для всех вышеперечисленных подходов рекомендацией является необходимость внимательно относиться к вопросу соблюдения процессуальных сроков. Предъявление требования в процедуре наблюдения позволяет кредитору наиболее полным образом реализовать свои права и защитить интересы в деле о банкротстве, тогда как к стадии конкурсного производства у кредитора есть высокие шансы получить судебный акт, придающий требованию характер бесспорного. Индивидуальная тактика предъявления требования вырабатывается в зависимости от конкретных обстоятельств спора и требует детальной проработки всех возможных вариантов развития дела.

Список источников:

[2] См.: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда № 01АП-1288/2018 по делу
№А39−3528/2017; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда № 02АП-5174/2018 по делу №А29−14 323/2017; Постановление Арбитражного суда Московского округа N Ф05−875/2015 по делу №А46−7856/2014.

[3] Постановление Арбитражного суд Уральского округа по делу № А34−6498/2014 ( №Ф09−10 862/16); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А34−6498/2014 ( № 18АП-10 875/2016); Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56−64 177/2013.

[6] Определение СКЭС Верховного № 307-ЭС19−2994 по делу №А66−7543/2018, Определение СКЭС Верховного № 5-КГ18−122 по делу № 33−41 449/2017.

[8] См., например: Определение Арбитражного суда Курганской области по делу
№А34−14 940/2020, Определение Арбитражного суда города Москвы по делу
№А40−220 051/2020, Определение Арбитражного суда Челябинской области по делу
№А76−33 402/2018.

[10] Определение СКЭС Верховного суда РФ № 305-ЭС18−8007 по делу №А40−11 766/2015; Определение СКЭС Верховного суда РФ по делу № 307-ЭС14−100, №А44−5100/2012.

[12] Определение СКЭС Верховного суда РФ № 305-ЭС15−13 488 по делу №А40−26 073/2012; Определение Арбитражного суда Красноярского края по делу №А33−25 891/2017; Определение Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63−14 271/2017.

являясь дольщиками при остановке строительства мы подали в суд на расторжение договора и взыскание штрафов и пеней. Районный суд города Москвы договор расторг, вынес решение о взыскании денежной суммы с застройщика.

После арбитражный суд признал застройщика банкротом и начал стадию наблюдения.

Мы, на основании решения районного суда, подали заявление и суд вынес определение о включении нас в реестр кредиторов.

Таким образом, мы сейчас уже два года стоим в реестре кредиторов на очереди в положении денежных требований.

Вопрос: можно ли сейчас поменять своё решение и вместо денежных требований по решению районного суда, требовать признание права собственности на объект ?

В настоящий момент дом начал достраиваться.

Вопрос: можно ли сейчас поменять своё решение и вместо денежных требований по решению районного суда, требовать признание права собственности на объект?
Юлия

о включении нас в реестр кредиторов.
Юлия

Юлия Вас все таки в реестр кредиторов включили или в реестр требований о передаче помещений?

Если вопрос именно в перемене реестра, то согласно п. 4 Постановления Президиума ВАС РФ по актуальным вопросам частного права (на основе публикаций на сайте ВАС РФ в июле 2013 г.)"

другой вопрос что изначальное требование заявлялось Вами и с его удовлетворения прошло два года как понимаю, однако учитывая данные разъяснения реестр по сути один и можно попробовать заявить требование именно о включении в реестр требовании по передаче помещений

Здравствуйте! Подали исковое заявление о включении имущества в наследственную массу. После предварительного слушания хочу изменить исковое требование и добавить признание права собственности на квартиру. Подскажите, как это сделать?

Здравствуйте. Обратились в Арбитражный суд, собственники нежилого помещения №453А с иском о признании права собственности на нежилое помещение. Истребуемым нежилым помещением является технически подвал, расположенный во встроено - пристроенной части к МКД. Технический подвал не имеет самостоятельного назначения, является неотъемлемой частью помещения №453А, расположенного на 1 этаже жилого дома и выполняет вспомогательную и обслуживающую функцию к этому помещению. Основанием к признанию права собственности служит факт того, что на спорное помещение распространяется режим собственности собственников помещения, для эксплуатации которого оно предназначено. Но при покупке муниципального имущества в 1993г, в состав которого входило помещение №453А, спорное нежилое помещение не вошло в его состав. В прошедшем предварительном заседании, устно судья предложил уточнить исковые требования и обосновать выбор Администрации города, как ответчика. Дословно в определении суда истцу предложено: - указать основания иска и обосновать выбор ответчика с учетом основания иска, предоставить доказательства нарушения прав истца ответчиком Насколько я понимаю основанием иска является признание права собственности. В отсутствие правоустанавливающих документов о том, что спорное помещение было приобретено в составе муниципального имущества в 1993 году, признание права собственности возможно только в судебном порядке. Ответчиком является администрация города, которая при продаже муниципальных объектов в 1993 году, технический подвал в договор-купли продажи не включило. .1) Проверить правильность моих рассуждений, в случае ошибок указать на них 2) Стоит ли изменять основание иска, варианты приобретательская давность либо право общей долевой собственности на общее имущество: нежилое помещение №468 Приоритет ответам, подтвержденным судебной практикой Во вложении иск

Приняла участи в аукционе , проводимом Администрацией по продаже земельного участка. Заключили договор купли-продажи, собрали пакет документов для регистрации права собственности. Пошли в ФРС. Приостановка. Ссылка на ст. 39.11, продажа земельного участки не допускается, в связи с чем предоставленный на гос. регистрацию договор заключен с нарушениями требований действующего законодательства - отказ в проведении гос регистрации. Получается, что администрация ввела меня в заблуждения. Я заплатила деньги, а это 419 т.руб, а право собственности на земельный участок получить не могу, т.к. изначально этот земельный участок выставлен на торги с нарушением ЗК. Сейчас администрация, мало того, что они уже 3 месяца пользуются моими деньгами, предлагает подать судебный иск на признание права собственности на этот земельный участок через суд, а если возвращать денежные средства, то также через суд, расторгать договор купли - продажа. Вопрос: какова вероятность того, что суд признает права собственности за мной и могу ли я в одном иске подать на администрацию на возмещение материального ущерба, ведь на приобретение земельного участка я брала кредит и плачу по нему проценты?

Добрый день. Являюсь дольщиком. Дом достроен и сдан в эксплуатацию. Однако собственность оформлена не была, так как не была произведена процедура передачи квартиры дольщику от застройщика. В отношении застройщика введена процедура банкротства. Назначен конкурсный управляющий. Также введена процедура банкротства застройщика по параграфу 7. Дольщик подал иск о включении в реестр требований признания права собственности и передачи жилого помещения. Однако в зале суда выяснилось, что на основании 214 ФЗ, так как в течении двух месяцев не был подписан акт приема передачи, застройщик подписал его в одностороннем порядке. Акт был подписан до введения процедуры банкротства! Как мне действовать в суде? Могу ли я на основании своего заявления просить суд признать право собственности ввиду того, что открылось обстоятельство подписания акта приема передачи в одностороннем порядке? Могу ли я это сделать в зале суда или нужно подавать новое заявление? Стоит ли исключить квартиру из реестра требований или все же оставить заявление о включении в реестр требований кредиторов ? Спасибо

ЗДРАВСТВУЙТЕ! Моему отцу, в 1971 г. решением междуведомственной комиссии Исполнительного комитета районного совета депутатов трудящихся г.Москвы "Об отводе земельных участков инвалидам ВОВ, для строительства индивидуальных гаражей- был выделен земельный участок. Отцом был построен кирпичный гараж (единая постройка на 8 боксов для инвалидов ВОВ, с фундаментом, перекрытия бетонные плиты). После смерти отца, мама оформила договор аренды земли, который действителен по сей день. Хотелось бы оформить гараж в собственность на маму - вдову инвалида ВОВ, инвалида 2 группы, ветерана. Подала док-ты в суд, по доверенности, с формулировкой: "О признании права собственности на основании срока приобретательной давности". Но суд предложил изменить формулировку на: ". включении в наследственную массу". ВОПРОС: 1) Нужно ли обращаться к нотариусу за оформлением права на гараж, она даст отказ, и с ним я пойду в суд. 2) Нотриус предложила изменить формулировку заявления: на "О признании права собственности" (без наследственной массы). Я НЕ ПОНИМАЮ С КАКОЙ ФОРМУЛИРОВКОЙ ПИСАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ В СУД И, ЧЕМ (КАКИМИ ПОСЛЕДСТВИЯМИ) МОЖЕТ ГРОЗИТЬ ДАННАЯ ФОРМУЛИРОВКА. Мотивации у адвоката, судьи и нотариуса взаимоисключающие. (Документы могу предоставить) С УВАЖЕНИЕМ, Ольга Анатольевна

Расхождения в информации в ипотечном договоре и закладной на квартиру могут стоить заемщику жилья. О чем нужно знать?

Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.

Закладная на квартиру — что это

Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.

Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:

паспортные данные;
информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
условия, на которых выдается ипотека.

Как оформить закладную на квартиру

Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде. Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись. Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.

Документы для оформления закладной

Паспорта всех, кто берет ипотеку.
Справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика.
Подтверждение права собственности на квартиру.
Акт независимой оценки недвижимости.
Техпаспорт и поэтажный план дома.

Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

Как проходит регистрация закладной на квартиру

Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

Как банк использует закладную

Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

Без согласования банк может:

Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.

Илья Бахилин, юрист:

— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.

Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.

Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.

В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.

Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Есть два пути развития событий.

Как проверить, что залог аннулирован

Девятый арбитражный апелляционный суд удовлетворил жалобу, посчитав, что заявление компании о намерении удовлетворить требования к должнику в соответствии с реестром требований кредиторов не может быть удовлетворено. Как указал суд, из материалов дела следует, что на момент подачи заявления компанией конкурсная масса уже была сформирована, имущество должника оценено, положение о порядке реализации имущества согласовано. Имуществом должника обеспечены как реестровые требования, включая мораторные проценты, так и текущие и зареестровые. Кроме того, суд отметил, что ранее в данном деле была признана недействительной сделка по изъятию департаментом из хозяйственного ведения должника жилых помещений, поскольку указанная сделка фактически была направлена на вывод активов.

Учитывая изложенное, апелляционный суд посчитал, что прекращение производства по делу о банкротстве должника в связи с удовлетворением требований кредиторов компанией создаст угрозу имущественным правам кредиторов по текущим обязательствам и требованиям, учтенным за реестром, поскольку собственник имущества банкрота получит возможность для нового вывода активов должника. При этом осуществление компанией права, предусмотренного статьей 125 Закона о банкротстве, приведёт к лишению заявителя жалобы и других кредиторов права на наиболее полное, справедливое и соразмерное удовлетворение их требований, повлечёт за собой негативные последствия в виде дальнейшего затяжного банкротства, нехватки имущества должника для удовлетворения всех оставшихся требований. Исходя из вышеизложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявления компании о намерении погасить требования кредиторов.

Таким образом, при рассмотрении заявления о намерении погасить требования к должнику суд должен исходить из того, что в отсутствие существенных доказательств нарушения законодательства заявителем его заявление должно быть удовлетворено, поскольку таким образом будет достигнута одна из важнейших целей процесса (несостоятельности) банкротства – восстановление платёжеспособности должника.

Как я уже отмечал, статья 125 Закона о банкротстве предусматривает возможность, в том числе третьих лиц, погасить реестровые требования кредиторов в целях прекращения производства по делу о банкротстве. При этом, как справедливо указал суд первой инстанции, обязанность погасить текущие требования и зареестровые требования не предусмотрена статьями 113 и 125 Закона о банкротстве.

Другим аргументом отказа в удовлетворении заявления о погашении требований кредиторов была аффилированность компании и собственника имущества должника – унитарного предприятия (департамента). Данный довод не представляется справедливым, поскольку ст.125 Закона о банкротстве равным образом говорит о третьих лицах и о собственнике имущества должника — унитарного предприятия, как о субъектах, которые вправе погасить требования к должнику по реестру требований кредиторов.

Также суд апелляционной инстанции указал на тот факт, что имущества должника достаточно для удовлетворения всех требований кредиторов. Данный аргумент также не выглядит логичным, так как при наличии возможности сохранить предприятие должника путём погашения требований кредиторов третьим лицом следует предпочесть этот вариант продаже имущества должника и его ликвидации.

Я полагаю, что Верховный Суд РФ отменит решение суда апелляционной инстанции и оставит в силе решение суда первой инстанции. Иное решение окажет существенное влияние на стандарты доказывания, так как возражения кредиторов и постановление суда апелляционной инстанции основаны на предположениях о негативных последствиях, предпосылки для которых далеко не очевидны, и фактически в нарушение закона возлагают на лицо, желающее погасить требования кредиторов, обязанность по погашению иных, кроме установленных в реестре, требований.

В целом, если Верховный Суд РФ поддержит мнение суда первой инстанции по настоящему делу, это будет полностью соответствовать букве и духу закона и, что крайне важно, послужит формированию практики, поддерживающей желание участников хозяйственного оборота предпринимать реальные меры по сохранению предприятий, попавших в сложную экономическую ситуацию, но способных продолжать деятельность и отвечать по собственным обязательствам.

Читайте также: