Районный суд вынес решение по делу о признании недействительным договора купли продажи квартиры

Обновлено: 17.05.2024

Договоры купли-продажи, аренды или любые иные в сфере недвижимости иногда признаются недействительными в судах. Юридический центр адвоката Олега Сухова рассказывает, что это за понятие.

О чем речь?

После покупки квартиры выяснилось, что продавец не имел права ей распоряжаться, потому что не был единственным собственником.

(Например, такое случается после развода супругов: развод случился, а формальный раздел имущества задержался. В свидетельстве права собственности указано одно имя, во всех базах также один хозяин. Права бывшего супруга оказались нарушены продажей.)

И ваш с продавцом договор признают недействительным.

Заметка №1. Отличие от расторжения договора

Расторгнутый договор прекращает действовать с момента расторжения. А недействительный можно считать "никогда не существовавшим".

Это важно, например, при денежных расчетах. Ведь по закону (статья №153 ГК), та часть договорных обязательств, которую стороны успели выполнить до расторжения, не возвращается.

Сравните две ситуации. Вы решили купить квартиру и внесли аванс:

Договор признан недействительным. Аванс возвращается вам автоматически.
Договор расторгнут. Аванс был внесен до расторжения, значит, по логике он остается продавцу. Вы, разумеется, сможете его вернуть (ведь неосновательное обогащение также запрещается ГК), но для этого придется открывать отдельный спор ― если продавец не отдаст добровольно сразу.

Заметка №2. Кто пострадал, кто виноват?

Совершенно не обязательно, что деньги по недействительному договору будут возвращены именно одной из сторон.

Немного изменю наш пример. Вы не купили квартиру, а арендовали ее. Через некоторое время возник бывший супруг арендодателя, он же второй собственник.

Договор вновь признают недействительным. Однако заплаченные за прожитые месяцы деньги вам не вернут. Потому что в этой истории пострадали не вы, а второй собственник. Это ему положено возмещение.

Причем выплачивать это возмещение будет либо предприимчивый арендодатель, либо вы с ним вдвоем. При условии, что вы сразу знали подоплеку происходящего.

Статья 322 ГК и позиция Высшего арбитражного суда (Постановление № 73 от 17 ноября 2011) позволяет привлекать вас в качестве соответчика.

Заметка №3. Принудительная смена покупателя

По закону, продавец доли квартиры обязан прежде всего предложить ее остальным собственникам. Они пользуются приоритетным правом выкупа при прочих равных. Если человек этого не сделал и сразу продал долю вам, постороннему лицу, то он нарушил закон.

Такое нарушение служит достаточным основанием для признания договора недействительным. Только это не единственный вариант решения проблемы. Судебная практика разрешает менять покупателя.

Сделка купли-продажи останется совершенной и никакие условия не изменятся, за исключением имени покупателя. Если кто-то из "приоритетных" собственников согласится им стать на утвержденных в вашем договоре условиях, разумеется.

Хотя первоначальный покупатель (то есть вы, постороннее лицо) в любом случае останется без недвижимости. Но для прочих участников (продавца, нового "приоритетного" покупателя) разница между аннулированием договора и переводом прав/обязанностей ― значительная.

Заметка №4. Недействительность ― только через суд

Даже когда все стороны согласны признать договор недействительным, они не могут сделать это самостоятельно. Единственная возможность для таких случаев состоит в расторжении по взаимному согласию. А решение о недействительности выносит только суд.

Так что для достижения цели вам предстоит обращаться с иском, пусть и всем вместе. А потом доказывать суду, что сделка оказалась оспоримой. Если ваши аргументы не убедят судью, решение будет отрицательным и договор останется действительным.

Заметка №5. Про ничтожные сделки

Существует две основные категории сделок, которые признаются недействительными:

Оспоримые (о них было выше).
И ничтожные.
*Плюс условная третья, дополнительная. Это сделки, при заключении которых одна из сторон была введена в серьезное заблуждение.

Ничтожные сделки ― это такие, что заведомо не могли быть заключены. Например:

Покупка (или иная сделка) квартиры у недееспособного продавца.
Мнимая купля-продажа (или иная сделка) недвижимости. Переписывание квартиры на тещу с целью сокрытия имущества как раз попадает в эту подкатегорию.
Притворная купля-продажа (или иная сделка). Когда в договоре указана не настоящая цена. Или вообще заключен договор дарения, а деньги переданы черным налом.
И другое.

Статья №166 ГК говорит, что все эти сделки недействительны сразу, с момента заключения. Никаких судебных разбирательств с аргументами и доказательствами не требуется.

Однако обращаться в суд все равно придется. Чтобы тот зафиксировал ничтожность.

Заметка №6. О заблуждениях

Если один из участников договора ставил свою подпись, серьезно заблуждаясь, договор также можно признать недействительным через суд. В соответствии со статьей № 178 ГК. Тонкость в том, что далеко не каждое заблуждение суд посчитает достаточно весомой причиной.

Реальный пример. Человек купил квартиру в ипотеку, рассчитывая сдавать жилье в аренду и платить кредит из получаемых средств. Однако рыночная ситуация изменилась, так что арендных поступлений не хватало. Покупатель заблуждался в своих расчетах и прогнозах. Но суд отказался отменять куплю-продажу. Если бы заблуждение касалось самой квартиры ― то есть она оказалась бы меньше или больше, хуже обещанного, просто другой ― то решение было бы положительным.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. При этом суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов. Позиции судов и особенности судебной практики комментирует юрист консалтинговой группы G3 Екатерина Черкасова.

1. Суд откажет в применении последствий недействительности оспоримой сделки, если сторона не конкретизирует, какие именно последствия следует применить

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку собрание не созывалось, не проводилось, сделка не одобрялась при необходимости совершения указанных действий, что является существенным нарушением корпоративного законодательства.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки, суды исходили из того, что истцы не указали, какие именно последствия должны быть применены (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2018 N Ф05-595/2018 по делу N А40-81043/17).

По другому делу (N А21-1431/2016) суд апелляционной инстанции не усмотрел нарушения судами статьи 166 ГК РФ , так как с учетом обстоятельств дела (в частности, стороны не ссылались на возможность применения реституции в просительной части иска) суд первой инстанции обоснованно не применил последствия недействительности договоров поручительства по собственной инициативе (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 N 13АП-23585/2016, 13АП-26200/2016 по делу № А21-1431/2016).

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, касающиеся неприменения судами последствий недействительности сделок, также подлежат отклонению, поскольку требования о применении последствий недействительности оспоримых сделок в настоящем деле не заявлялись (Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 305-ЭС16-1798 по делу N А41-8877/2015).

Довод кассационной жалобы о неприменении судом последствий недействительности сделки подлежит отклонению, поскольку в счет оплаты по спорной сделке общество уменьшило свои требования к должнику на сумму 7 088 555,11 руб. по договору поставки угля. Однако сделка по зачету встречных требований не была предметом рассмотрения по настоящему обособленному спору, поскольку определением суда первой инстанции от 11.06.2015 отказано в объединении дел по оспариванию договора уступки от 09.10.2013 N 1-вх/2013-Таш и зачета от 20.11.2013. При этом до рассмотрения обоих споров вопрос о применении последствий недействительности сделки не представляется возможным решить.

Кроме того, требование о применении последствий конкурсным управляющим не заявлялось, а неприменение судом последствий по собственной инициативе не влечет незаконность судебного акта, сторона сделки не лишена возможности заявить о применении последствий недействительности сделки. (Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2016 N 304-ЭС15-7530(5) по делу N А45-684/2014).

В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

При рассмотрении спора по существу в ходе судебного разбирательства требование о применении последствий недействительности спорной сделки истцами не было предъявлено, просительная часть искового заявления, уточненного в порядке статьи 65 АПК РФ , не содержит такого требования.

По смыслу части 1 статьи 178 АПК РФ арбитражный суд не вправе под видом вынесения дополнительного решения (апелляционного постановления) изменить содержание решения либо разрешить новые требования, которые не были предъявлены в ходе судебного разбирательства.

В то же время ограничение инициативы суда в применении пункта 4 статьи 166 ГК РФ обусловлено тем, что предъявление требований о применении последствий недействительности оспоримой сделки относится к субъективным правам сторон по сделке; реализация данных прав осуществляется этими лицами самостоятельно с учетом своих интересов. Иной подход влечет нарушение принципа диспозитивности арбитражного процесса.

Поскольку сделка признана оспоримой, а не ничтожной, и действующим законодательством не предусмотрены специальные нормы, позволяющие применить последствия ее недействительности по инициативе суда, апелляционный суд не вправе был применить последствия и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 166 ГК РФ .

В связи с этим является ошибочным сделанный апелляционным судом вывод о возможности применения в данном случае последствий недействительности сделки независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Учитывая указанные обстоятельства в их совокупности, суд кассационной инстанции полагает, что у апелляционного суда не имелось правовых оснований для принятия дополнительного постановления в порядке, установленном частью 1 статьи 178 АПК РФ , в связи с чем апелляционный суд, вынося дополнительное постановление, вышел за пределы своих полномочий и рассмотрел требование, которое не было заявлено к рассмотрению.

Таким образом, анализ судебной практики показал, что при обращении с исковым заявлением о признании недействительной оспоримой сделки, истцу следует конкретизировать какие именно последствия недействительности сделки следует применить в случае, если она будет признана судом недействительной. В противном случае, суд вправе отказать в применении последствий недействительности сделки. Такая ситуация достаточно опасна и актуальна, когда срок на обращение с отдельным иском по последствиям недействительности сделки (например, с виндикационным иском) истек.

2. Суд не вправе применять по своей инициативе последствия недействительности ничтожной сделки, если это не является необходимым для защиты публичных интересов

Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий указывал, что договор подряда от 26 мая 2014 года носит мнимый характер, поскольку подрядные работы ответчиком фактически не выполнялись.

В ответ на доводы апелляционных жалоб о том, что суд, признавая сделку недействительной, неправомерно не применил последствия недействительности сделки, суд апелляционной инстанции сослался на то обстоятельство, что требование о применении последствий недействительности сделок конкурсным управляющим должника не заявлялось, при этом последний не лишен права обратиться в суд с самостоятельным требованием о применении последствий недействительности сделки.

Вышеуказанные разъяснения касаются сделок должника, признанных недействительными по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

В данном случае сделка признана недействительной на основании ст. 170 ГК РФ .

Ссылку на п. 79 вышеуказанного Пленума суд округа также не может признать состоятельной, поскольку согласно данным разъяснениям суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, тогда как в данном случае публичные интересы оспариваемой сделкой не затронуты (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2018 N Ф05-2663/2018 по делу N А40-46342/15).

Из указанного постановления следует, что, обращаясь с требованием о признании недействительной ничтожной сделки, истцу также, как и в случае с оспоримыми сделками, следует заявить о применении последствий недействительности в определенном виде. В случае, если о применении последствий недействительности не заявлено, истец не лишается права на обращение с отдельным иском, но при этом вопрос применения последствий недействительности сделки будет затянут, по сравнению с обращением с таким требованием при подаче иска о признании сделки недействительной.

3. При решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон

В соответствии с частью 1 статьи 166 и частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание сделки по отчуждению земельного участка недействительной и восстановление права публично-правового образования распоряжаться земельным участком позволит ему в последующем защитить свои права, нарушенные недостоверной записью в ЕГРП, и принять меры к освобождению земельного участка от находящегося на нем объекта.

Согласно пункту 79 Постановления N 25 суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса ).

Суду первой инстанции следовало предложить сторонам уточнить заявленные требования в отношении спорного земельного участка, либо рассмотреть вопрос о возможности применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, поставив указанный вопрос на обсуждение сторон (Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2018 N 302-ЭС17-22887 по делу N А69-3992/2015).

Анализ судебной практики показал, что инициатива суда в применении последствий недействительности ничтожной сделки ограничена защитой публичных интересов. Полномочий применять по собственной инициативе последствия недействительности оспоримых сделок, в том числе уже аннулированных в судебном порядке, суду не предоставлено.

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Срок давности оспаривания договора купли-продажи
В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
Предъявление иска в суд
Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)