По решению суда сделка признана недействительной что делать с ндс

Обновлено: 10.05.2024

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Бельзера Сергея Абрамовича на решение Арбитражного суда Пермского края от 11.08.2015, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2016 по делу N А50-3809/2014,

Шило Сергей Леонидович (далее - Шило С.Л., истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Парасунько Любови Николаевна (далее - Парасунько Л.Н., ответчик), Каменских Андрею Вячеславовичу (далее - Каменских А.В., ответчик) о признании недействительной сделки купли- продажи доли, составляющей 50% в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Иванами" (далее - общество "Иванами"), заключенной 02.08.2011 между Каменских А.В. (продавцом) и Шило С.Л. (покупателем), и применении последствий ее недействительности, взыскании с Каменских А.В. в пользу Шило С.Л. 5 000 руб.; о признании за Каменских А.В. права на 33% доли в уставном капитале общества "Иванами" номинальной стоимостью 3 300 руб.; о признании недействительной сделки купли-продажи доли, составляющей 50% в уставном капитале общества "Иванами", заключенной 02.08.2011 между Парасунько Л.Н. (продавцом) и Шило С.Л. (покупателем), и применении последствий ее недействительности, взыскании с Парасунько Л.Н. в пользу Шило С.Л. 5 000 руб., о признании за Парасунько Л.Н. права на 33% доли в уставном капитале общества "Иванами" номинальной стоимостью 3 300 руб. (с учетом изменения требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Бельзер Сергей Абрамович (далее - Бельзер С.А.), общество "Иванами".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.08.2015, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2016, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Бельзер С.А., ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что суды апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на ничтожность сделок на основании статьи 168 ГК РФ, не приняли во внимание, что своими долями в уставном капитале общества Каменский А.В. и Парасунько Л.Н. могли распорядится как собственники этих долей и распорядились в соответствии со статьей 209 ГК РФ.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ). Таким образом, иные положения ГК РФ(за исключением новых положений об основаниях и последствиях недействительности сделок) подлежали применению при разрешении данного спора.

В пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В рамках рассмотрения дела N А50-10483\2011 противоположная сторона корпоративного конфликта(в том числе Шило С.Л., Каменских А.В., Парасунько Л.Н.) ссылались на действительность сделок купли-продажи уставного капитала ООО "Иванами" от 02.08.2011.

При рассмотрении дела N А60-55229\2011 от 13.03.2011 суд кассационной инстанции, оценивая договоры купли-продажи от 02.08.2011, не указывает на недействительность этих сделок.

Все обстоятельства по незаконному выводу Бельзера С.А. из состава участников общества является злоупотреблением правом.

Заявитель полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания сделок по правилам п. 1 ст. 178 ГК РФ.

По мнению заявителя, судами необоснованно не приняты его доводы об объединении данного дела с делом N А60-55229\2011.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с изменениями, внесенными в учредительный договор 14.04.2008, уставный капитал общества "Иванами" распределен следующим образом: Бельзер С.А. - 34%, Спиридонов Ю.В. - 33%, Шило С.Л. - 33%.

Шило С.Л. (продавец) и Каменских А.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в уставном капитале общества "Иванами" от 25.06.2009 N 1/2009, согласно которому Каменских А.В. приобрел долю в уставном капитале общества в размере 33% номинальной стоимостью 3 300 руб.

Спиридонов Ю.В. (продавец) и Парасунько Л.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в уставном капитале общества "Иванами" от 25.06.2009 N 2/2009, согласно которому Парасунько Л.Н. приобрела долю в уставном капитале общества "Иванами" в размере 33% номинальной стоимостью 3 300 руб.

Указанные договоры содержат ссылку на получение отказа от преимущественного права покупки и согласие на данную сделку других участников общества в виде протокола от 25.06.2009 N 1/2009.

На основании указанных договоров в ЕГРЮЛ 07.07.2009 внесены сведения об изменении в составе участников общества "Иванами", согласно которым участниками общества являются Бельзер С.А. - 34%, Каменских А.В. - 33%, Парасунько Л.Н. - 33%.

Как следует из протокола общего собрания участников общества "Иванами" от 28.06.2011, участники общества Каменских А.В. и Парасунько Л.Н. в связи с выходом из общества "Иванами" Бельзера С.А. распределили принадлежавшую ему долю в уставном капитале между собой и их доли стали составлять по 50% уставного капитала общества.

Сведения о прекращении прав Бельзера С.А. на долю в уставном капитале общества "Иванами" и увеличении размера долей Каменских А.В. и Парасунько Л.Н. до 50% внесены в ЕГРЮЛ 01.07.2011, доли в уставном капитале общества распределены следующим образом: Каменских А.В. - 50% номинальной стоимостью 5 000 руб., Парасунько Л.Н. - 50% номинальной стоимостью 5 000 руб.

Согласно протоколу общего собрания участников общества "Иванами" от 29.07.2011, участниками общества Каменских А.В. и Парасунько Л.Н.принято решение заключить договор купли-продажи доли в уставном капитале общества в размере 50% уставного капитала между Каменских А.В. и Шило С.Л., и договор купли-продажи доли в уставном капитале общества в размере 50% уставного капитала между Парасунько Л.Н. и Шило С.Л. При этом в протоколе указано, что участники Каменских А.В. и Парасунько Л.Н. отказались от преимущественного права покупки долей в уставном капитале.

В материалы дела представлены нотариально заверенные отказы Каменских А.В., Парасунько Л.Н. и самого общества от 02.08.2011 от преимущественного права покупки долей в уставном капитале общества "Иванами", а также согласия Каменских А.А. как супруги Каменских А.В. и Шило Е.В. как супруги Шило С.Л. на заключение договоров купли-продажи долей в уставном капитале общества "Иванами".

После принятия решения 02.08.2011 по договорам купли-продажи долей в уставном капитале общества Парасунько Л.Н. и Каменских А.В. продали свои доли Шило С.Л. и последний стал единоличным участником общества.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от 11.08.2011 записи о переходе 100% доли в уставном капитале общества "Иванами" к Шило С.Л. были внесены в государственный реестр.

Согласно п. 2 договора купли-продажи доли в уставном капитале общества "Иванами" от 02.08.2011 (между Парасунько Л.Н. и Шило С.Л.) продавец (Парасунько Л.Н.) обязуется передать в собственность покупателю (Шило С.Л.), а покупатель принять и оплатить продавцу долю в уставном капитале, которая составляет 50% уставного капитала названного общества.

Стоимость продаваемой доли в уставном капитале определена сторонами в 5 000 руб., уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора полностью.

Согласно п. 2 договора купли-продажи доли в уставном капитале общества "Иванами" от 02.08.2011 (между Каменских А.В. и Шило С.Л.), продавец (Каменских А.В.) обязуется передать в собственность покупателю (Шило С.Л.), а покупатель принять и оплатить продавцу долю в уставном капитале, которая составляет 50% уставного капитала названного общества.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2012 по делу N А60-55229/2011 признана недействительной сделка о выходе Бельзера С.А. из состава участников общества "Иванами", датированная 20.10.2010 и оформленная заявлением о выходе из общества от 20.10.2010.

Решением того же суда от 21.10.2014 года по делу N А60-55229/2011 признано право Бельзера С.А. на долю в уставном капитале общества "Иванами" в размере 34% уставного капитала (номинальной стоимостью 3400 рублей) с одновременным лишением права на эту долю Шило С.Л.

Ссылаясь на то, что при заключении сделок 02.08.2011 Шило С.Л. намеревался стать единственным участником общества "Иванами" путем приобретения 100% доли в уставном капитале общества, т.к. приобретение доли в размере менее 100% уставного капитала общества не отвечало интересам (воле) покупателя, Шило С.Л. обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что оспариваемые сделки не соответствуют требованиям ст. 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8, 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", поскольку Каменских А.В. и Парасунько Л.Н. распорядились долями, часть которых им не принадлежала, ввиду чего права.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 100 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, установив, что действительная воля Шило С.Л. при совершении оспариваемых сделок была направлена на приобретение 100% доли в обществе "Иванами", и на иных основаниях оспариваемые сделки не были бы заключены, при отсутствии доказательств, подтверждающих обратное, суды пришли в выводу о том, что основания для признания сделок недействительными в части отсутствуют.

Доводы заявителя о наличии злоупотребление правом со стороны Шило С.Л., Каменских А.В. и Парасунько Л.Н. являлись предметом исследования судов и получили надлежащую правовую оценку. При этом суды исходили из конкретных обстоятельств дела, в том числе наличия в обществе длительного корпоративного конфликта, участниками которого являются лица, участвующие в деле.

Отклоняя довод заявителя о пропуске истцом срока исковой давности, суды правильно исходили из положений п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ, действующей на дату заключения договора купли-продажи),согласно которой срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки.

Исполнение сделок купли-продажи доли от 02.08.2011 началось в момент подписания договора, иск о признании сделок недействительными подан Шило С.Л. в суд 04.03.2014, то есть в пределах установленного срока.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

отказать в передаче кассационной жалобы Бельзера Сергея Абрамовича для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Условия признания договора недействительным — это обстоятельства, перечисленные в ст. 166 ГК РФ: в установленных законом случаях сделка может быть оспорена судом или признана ничтожной. Расскажем, кто и в каких случаях может оспорить соглашение и какие последствия это повлечет для сторон соглашения и иных лиц.

Основания оспоримости договора и ничтожности сделки

В Гражданском кодексе перечислены причины признания договора недействительным. Оспорить его можно в следующих случаях:

при нарушении требований закона или иного правового акта;
при отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено законом;
при превышении полномочий лицом, подписавшим соглашение;
при совершении сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо ограниченно дееспособным лицом, либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо совершенной под влиянием существенного заблуждения;
при заключении соглашения под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Ничтожность не требует установления этого обстоятельства судом. Основания признания договора ничтожным с момента его заключения — это совершение сделки:

с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (см. Определение Конституционного суда от 08.06.2004 № 226-О);
лишь для вида или с целью прикрыть другое действие (мнимое или притворное соглашение);
недееспособным гражданином либо несовершеннолетним до 14 лет;
с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из законодательства, в том числе о банкротстве.

Процедура

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.

Последствия

В соответствии со ст. 167 ГК РФ , недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения: последствия признания договора ничтожным или оспоримым отсутствуют. Соответственно, по общим принципам, в отношении контрагентов действует двусторонняя реституция, т. е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения. Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом. Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Судебная практика

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей. Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится. Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

МОШЕННИЧЕСТВА С ЗАЙМАМИ И ПРОЦЕНТЫ

Суд не оценил эту конструкцию, указав, что, получив частичное возмещение, взыскав убытки с директора-махинатора, общество уже не может требовать возмещения посредством признания сделок по выдаче займов недействительными и применения реституции. Кроме того, о реституции и говорить-то смешно: заявить такое требование возможно лишь по фактически исполненной сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), а о каком фактическом исполнении можно говорить при мошенничестве? И проценты, кстати, общество только начисляло, но не получило, так что доводы налоговиков на законе не основаны (АС Северо-Кавказского округа от 13.06.17 No А32-29496/2016).

СРОК ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Не секрет, как часто сделки с недвижимостью признаются недействительными. Как быть с исчислением срока, необходимого для применения налогового вычета? Прерывает ли этот срок владения судебное решение о признании той или иной сделки недействительной и исключение соответствующей записи из реестра? Госрегистрация – это акт признания и подтверждения государством прав на объекты недвижимости (ст. 2 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ) и единственное доказательство существования права. Оспаривание его возможно лишь в судебном порядке (п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10). Решение суда – лишь основание для изменения записей в реестре, т.е. право собственности изменяется лишь после совершения записи. После восстановления записи о собственнике считается, что срок владения начинает течь заново (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). И таким образом нет оснований для получения имущественного вычета, поскольку условием для них является пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) или три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) владения. Аналогичная позиция высказана и Минфином (письмо от 14.05.13 № 03-04-05/16586).

ДЕЛА АВТОМОБИЛЬНЫЕ

Целый букет проблем сопровождает недействительность сделок с автотранспортом. После приобретения машины приходится: начислять амортизацию, оплачивать страховку, платить налоги (транспортный, НДС). Какие затраты все-таки можно включить в налоговые расходы, если сделка, по которой авто было получено, признана недействительной?

Со страховкой и с оплатой стоянки ситуация повеселее. Расходы на транспорт вообще и авто в частности – это прочие расходы, связанных с производством и реализацией (подп. 11 п. 1 ст. 264 НК РФ). Очевидно, что, получив автомобиль, новый хозяин уже несет риск его случайной гибели и будет нести его пока авто не вернется к продавцу (по правилам статьи 459 ГК РФ). Так что суммы, уплаченные на добровольное страхование вполне правомерно учитывать в базе по налогу на прибыль (подп. 1 п. 1 ст. 263 НК РФ). Так что у налоговиков нет оснований исключать указанные суммы из расходов (подтверждение данной позиции можно найти в послании Минфина от 27.12.10 No 03-03-06/2/221).

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

признать сделку недействительной;
применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Читайте также: