Освобождение нежилого помещения в судебном порядке

Обновлено: 01.05.2024

Я (физическое лицо) приобрел в собственность нежилое помещение. Объект был приобретен на аукционе. Продавец - КУГИ. Никаких обременений (заключенных и действующих договоров аренды) нет. Объект был передан мне по передаточному акту (после выполнения обязанностей по оплате цены продажи Объекта).

Однако, оказалось что на территории объекта в настоящее время находиться мастерская (лифтовая служба) одного из ГУПов города.

Какие действия я должен предпринять для их выселения, как мне предотвратить возможность хищения (порчи) имущества. Угрожают снять все двери, сантехнику и пр.?

Могу ли я самостоятельно поменять замки и установить охранно-пожарную сигнализацию в их отсутствие?

Ответы на вопрос:

Для начала - претензия в КУГИ об устранении препятствий.

Не помогут - в суд.

Замки и всё прочее можно менять. Вы собственник и вправе распоряжаться принадлежащим Вам имуществом.

Законно выселить можно только на основании решения суда.

Когда объект по акту принимали, разве не видели, что там расположена мастерская?

По документам Вам продали объект в каком состоянии? Двери, сантехника и пр. указаны в договоре.

поменять замки и поставить сигнализацию и предупредить, что проникновение будет наказано в рамках закона.Но это все после получения документов.

Законно выселить из нежилого помещения посторонних лиц можно путем предъявления иска в суд.

"Выселять", Вы их можете только после решения суда,а требовать освобождения помещения можете сразу же,если не исполнят ,то видимо придется судиться. НО если у них нет договор аренды,то возможен и вариант ,который предлагаете ВЫ,со сменой замков и установкой сигнализации. Подразумевая под этим САМОЗАЩИТУ своих прав.

И не лишне будет напомнить лицам,охочим до чужих унитазов и дверей ,что это будет хищение чужого имущества,ст.158 УК РФ.

татья 12. Способы защиты гражданских прав

Защита гражданских прав осуществляется путем:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

иными способами, предусмотренными законом.

По договору право собственности переходит с момента гос. регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе. Документы на регистрацию я еще только подал. Поэтому (как я понимаю) формально не являюсь собственником помещения. Хотя все расходы по содержанию Объекта, а так же риск случайной гибели или повреждения перешли ко мне после подписания передаточного акта.

Большое спасибо за ответы!!

Стоимость помещение была определена оценщиками. В их отчете подробно описано (с фотографиями) состояние объекта.

В самом договоре про двери, сантехнику, состояние помещения ничего нет..

Похожие вопросы

Я собираюсь выкупить у муниципалитете объект недвижимости.

Он был включен советом депутатов в прогнозный план приватизации на 2014 год. Но перед аукционом в июле на этот объект заключил договор аренды на 4 год и аукцион объявлен с обременением в виде аренды Насколько законны действия по обременению объекта перед продажей и как снять обременение после покупки объекта на аукционе.

Как правильно заключить сделку о продаже физическим лицом юридическому лицу доли в праве собственности на нежилое помещение? Что для этого необходимо сделать? Нежилое помещение полностью принадлежит физическому лицу. У помещения один собственник.

Юр.лицо собирается арендовать помещение у физ. лица, но само помещение еще не оформлено в собственность, а земля под ним в собственности под нежилое. Помещение смежно с домом хозяев. Частично уже сдано в аренду под фитнес клуб. Юр.лицо собирается торговать мебелью. Но как правильно заключить с таким арендодателем договор аренды, ведь ни пожарной ни охранной сигнализации там нет и видимо поставить ее будет проблематично без права собственности. Арендодатель утверждает, что никаких проблем ни с налоговой ни с пожарными не будет. Но получается, что в случае ЧП физ. лицо не может нести перед юр.лицом никакой ответственности. Подскажите, пожалуйста, возможен ли вообще такой договор аренды?

Планируем приобрести квартиру с обременением. Ипотека банка. Риэлтор предлагает в качестве аванса передать продавцу сумму, необходимую для погашения долга по ипотеке. Документы на регистрацию договора купли продажи и снятия обременения подаются в рег палату одновременно. В этот же день после принятия рег палатой документов осуществляется окончательный расчет межд сторонами. Какие правовые риски в этом случае имеют место быть? Может следует снять обременение и получить новое свидетельство о праве собственности и только затем заключить договор купли-продажи? Однако здесь имеет место риск, что продавец после снятия обременения поведет себя недобросовестно.

Лицо передала по договору безвозмездного срочного пользования нежилое помещение своему отцу) отец данное помещение собирается сдавать в аренду Юр. Лицу) Юр. Лицо желает заключить договор аренды на 5 лет) соответственно данный договор подлежит регистрации в Росреестре) Росреестр отказывается регистрировать договор аренды ссылаясь на то, что отец не может распоряжаться этим помещением по договору безвозмездного срочного пользования, соответственно не может сдавать от своего имени в аренду вышеуказанное помещение) хот в договоре безвозмездного срочного пользования имеется пункт, в котором говорится, что ссудополучатель вправе распоряжаться полученным имуществом в рамках данного договора, в том числе сдавать в аренду на возмездной основе полученное имущество. Кроме того имеется пункт в котором говорится, что ссудополучатель вправе заключать и регистрировать долгосрочные договоры аренды. Регистратор утверждает что мне необходимо передать указанное помещение по договору управления, но если мы сделаем договор управления, то я буду получать доход от сдачи в аренду помещения, а не отец) я этого помещения не касаюсь и прибыли никакой не имею, и отчитываться за доход который будет получать отец прийдется мне)

Правомерны ли действия регистратора? Как можно выйти из сложившейся ситуации?

Интересует вот такой вопрос: мы монтажная организация, по установке охранных и пожарных сигнализаций. Для установки пожарных сигнализаций имеем лицензию МЧС России. Вопрос в следующем необходимо ли вступать в СРО, для того чтобы иметь возможность самостоятельно разрабатывать и проектировать системы охранной и пожарной сигнализаций. Если возможно дайте пожалуйста ссылки на нормативные документы которые регулируют данное направление деятельности. И с какими органами необходимо согласовывать проекты на пожарную сигнализацию?

Выселение из нежилого помещения возможно при обстоятельствах, указанных в соглашении об аренде.

Нежилые помещения могут предоставляться во временное пользование гражданам и юридическим лицам, которое оформляется путем заключения договоров аренды или бессрочного пользования. Исходя из правовой сути соглашения об аренде, могут быть установлены обстоятельства, при которых возможно принудительное выселение из помещения.

Гражданское законодательство предусматривает следующие ситуации, когда у собственника возникает право требовать освобождения нежилого помещения:

  1. Истечение срока действия соглашения.
  2. Отказ арендатора от добровольного освобождения объекта недвижимого имущества, предоставленного в бессрочное пользование.
  3. Наличие судебного решения о принудительном выселении пользователя из нежилого объекта.
  4. Передача права собственности на объект недвижимости, при котором не возникает правопреемство сторон.

Преимущества компании

Включите звук на видео!!

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)


Консультации в мобильном приложении

Основания выселения из нежилого помещения

Так как указанные основания для принудительного освобождения арендуемого объекта предусмотрены законодательством, владельцу необходимо четко соблюсти процедуру выселения.

Наличие оснований первоначально устанавливается владельцем постройки. Именно от особенностей таких оснований зависит дальнейшая процедура действий по выселению, когда потребуется предварительное уведомление об освобождении нежилого недвижимого имущества.

После передачи спора на рассмотрение в судебное разбирательство, обстоятельства выселения подлежат установлению и доказыванию в ходе судебного процесса. У каждой стороны существует обязанность доказать те факты, на которые она ссылается.

Порядок выселения из нежилого помещения

Выселение из нежилого помещения по факту истечения срока действия договора не требует дополнительного уведомления пользователя, хотя на практике собственник заблаговременно уведомляет об отсутствии намерения продлевать соглашение. В этом случае у арендатора есть возможность заранее подготовиться к освобождению помещения, а если он отказывается это сделать – следует обращение с исковым заявлением в суд.

На практике такое уведомление направляется за месяц до предполагаемой даты прекращения контракта. Если пользователь не освобождает помещение в указанный срок, собственник получает основания для обращения в суд за принудительным выселением.

В ситуациях, когда арендатор нарушает существенные условия договора, может последовать досрочное расторжение договора. Законодательством отнесены следующие ситуации, когда соглашение может быть досрочно расторгнуто по требованию собственника:

  1. Систематическое нарушение условий оплаты за пользование нежилым сооружением.
  2. Существенное ухудшение состояния недвижимого имущества, которое может повлечь его порчу или разрушение.
  3. Нарушение иных условий договора, признанных сторонами основанием для досрочного прекращения договорных отношений.

Как правило, переход права к новому субъекту не влечет прекращение договорных отношений с пользователем.

Однако в ряде случаев, переход такого права сопровождается не только прекращением контракта, но и выселением арендатора. Например, такие ситуации возникают в случае передачи прав на нежилое недвижимое имущество государству или органам местного самоуправления.

Принудительному выселению в таких случаях предшествует предъявление письменного уведомления о необходимости освободить занимаемый объект. Если пользователь уклоняется от исполнения этого требования, выселение производиться в судебном порядке.

Судебная практика

В случаях, когда собственником реализуется право на выселение из нежилого помещения судебная практика, в целом, стоит на защите прав сторон соглашения. Прекращение гражданско-правовых отношений допускается только при условиях, предусмотренных законом.

Значительное количество споров о выселении из таких объектов касаются определения следующих характеристик помещения:

  1. Отнесение их к нежилой недвижимости (установление технических параметров, характерных только для нежилых помещений).
  2. Основное целевое назначение таких зданий и сооружений (невозможность использовать их для постоянного проживания физических лиц; цель использования – производственные, торговые и другие виды деятельности).

Особое внимание судебная практика уделяет условиям определения существенного нарушения положений, что может повлечь его досрочное прекращение и принудительное выселение пользователя. Помимо оснований, прямо предусмотренных в законе, суд анализирует конкретные условия соглашения между арендодателем и арендатором, а также рассматривает доказательства, представленные сторонами.

Существенный характер нарушения отношений между сторонами подразумевает для владельца нежилого здания (сооружения) причинение ущерба, вследствие которого он в значительной степени теряет то, на что вправе был рассчитывать при заключении соглашения.

На практике, наибольшую долю таких дел составляют споры о несвоевременном внесении арендных платежей. Случай однократного несоблюдения условия о порядке оплаты пользования не может являться существенным. Только при систематическом (постоянном) нарушении сроков оплаты суд признает данное нарушение существенным и может принять решение о принудительном освобождении занимаемого арендатором помещения.

Имущественный иск (Фрагмент 8)Иск о выселении

Ситуацию с исками о выселении из нежилых помещений в литературе часто называют проблемной.

- «В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований.[2]

Разделяю это мнение, тем более, что ряд аспектов этой проблемы имеют прямое отношение к обсуждаемой теме.

2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобождённым помещением.

Так есть ли разница между названными категориями? Если нет, – зачем было закреплять в статье 68 исполнительного закона в числе прочих мер принудительного исполнения следующие две в качестве самостоятельных?

9) принудительное выселение должника из жилого помещения;

10) принудительное освобождение нежилого помещения от пребывания в нем должника и его имущества.

В литературе отмечают, что небольшая разница есть.

Статья 75. Исполнение исполнительного документа о выселении должника

3. Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобождённым помещением.

Ещё раньше, в пункте 193 Инструкции о порядке исполнения судебных решений (Утв. приказом Министра юстиции СССР от 24.04.1973 №7) освобождение помещения самим должником толковалось как добровольное выселение - в противоположность выселению принудительному, которое производилось судебным исполнителем.

а) ГК РСФСР 1922 г.

Статья 171-а.

В случае прекращения трудового договора … работодатель имеет право потребовать освобождения помещения.

… работодатель может предъявить иск о выселении в судебном порядке лица, отказавшегося добровольно освободить помещение.

б) Жилищный кодекс РФ. Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением … данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, закон различает внесудебное требование об освобождении жилого помещения нанимателем и иск/решение о выселении лица, не исполнившего соответствующую обязанность добровольно. То есть: должник – сам освобождает помещение, суд – выселяет должника. Можно сказать, что в первом случае должник выступает субъектом искомых действий, а во втором – объектом действий иных лиц.

Следующая цитата даёт основания рассматривать упомянутые в ней категории как однопорядковые.

А вот – пример из практики. [11]

«…у ответчика подлежат истребованию путём его выселения помещения первого этажа здания … которые им занимаются …

Требование истца об обязании ответчика освободить помещение отдельно судом не рассматривается, т.к. охватывается требованием об истребовании имущества и является идентичным ему…

Руководствуясь статьями 167, 168, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Наверное, не стоило бы уделять этому обстоятельству столько внимания, если бы не обычные в практике манипуляции с формулировками, позволяющие превращать имущественные, в частности, виндикационные требования в иски и решения без цены.

Как показано выше, выселение и освобождение обозначают иск арендодателя, реализующего известный способ защиты обязательственных прав.

«Как следует из материалов дела, нежилое помещение … используются ответчиком в отсутствие договорных отношений с собственником…

Статьёй 301 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, п.2 ст.176, ст.ст. 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Приведу в качестве примера следующие цитаты.

Есть соответствующие примеры и в арбитражной практике.[18]

Вывод: выселение и освобождение помещения – категории иного порядка, нежели известные нам по обсуждаемой теме способы защиты гражданских прав, смешивать которые будет неправильным.

Ранее цитировал высказывание А.В. Германова, суть которого в следующем: очевидное различие в правовой природе требований невладеющего собственника и кредитора в обязательстве о возврате вещи не мешает одинаковой формулировке просительной части этих исковых заявлений и одинаковому же характеру принудительного исполнения решений об их удовлетворении.

Это обстоятельство используется, например, при изменении основания иска.

Многим знакомо высказывание И.А. Покровского: "К каким средствам прибегнет право для вынуждения исполнения - это вопрос не существа обязательства, а практической целесообразности".[22]

Поэтому - насколько корректно обсуждать возможность денежной оценки иска о выселении, абстрагируясь от содержания требования, облечённого в эту форму?

То же самое можно сказать про иск об освобождении помещения.

Далее - оговорка, причём, на мой взгляд, существенная.

Пример из судебной практики.[33]

«В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю может считаться исполненным только в случае подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Правда, случаются и казусы, если судья пытается в резолюции решения объединить несопоставимые понятия.

«… На основании ст. … 622 ГК РФ, руководствуясь ст. . АПК РФ, суд

Во втором примере формулировка обязанности по передаче освобождённого от должника помещения вызывает вопрос, относится ли к компетенции суда такого рода регламентация деятельности судебного пристава-исполнителя?

Р Е Ш И Л:

… Обязать (ответчика) вернуть (истцу) по акту приёма-передачи нежилые помещения общей площадью 108,9 кв.м, …

Как видим, в одном решении в отношении одного объекта объединены две самостоятельных, а потому взаимоисключающих линии исполнения.

Далее – несколько слов о неимущественной оценке исков о выселении, об освобождении помещений. Начну с вопроса: на чём основана такая оценка?

Традиционно – краткий экскурс в историю.

Интересно также отметить, что в дореволюционный период к денежной оценке исков о выселении практика подходила дифференцированно, отражая давнюю дискуссию о правовой природе требования арендодателя по окончании договора.

Далее приведу любопытное суждение проф. А.М.Гуляева, который, анализируя сенатскую практику, показывает связь оценки иска о выселении с вопросом о подсудности.

29. Ведомству мирового судьи подлежат:

1) иски по личным обязательствам и договорам и о движимости ценою не свыше пятисот рублей …

4) иски о восстановлении нарушенного владения, когда со времени нарушения прошло не более шести месяцев…

Приведённые примеры подтверждают, что отмеченная проблема возникла, как говорится, не вчера и не на пустом месте. Нам остаётся лишь сожалеть, что за столько лет отечественная наука не смогла поставить точку в этом споре.

Стоит также упомянуть отмечаемое исследователями тяготение, причём, не только общих, но и некоторых арбитражных судов к рассмотрению исков о выселении в качестве негаторных.[45]

На этом целевой анализ исков, связанных с передачей и возвратом имущества, можно закончить и подвести краткие итоги.Итоги.

[1] Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М. 1998.

[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М. 2000.

[3] Подшивалов Т.П. Иск об освобождении помещения в практике арбитражных судов / Вестник арбитражной практики. 2013. №2 // СПС КонсультантПлюс.

[4] Курс советского гражданского процессуального права. Том 1. М. 1981.

[5] Как исполнить решение суда? Пособие для взыскателя / Рук. авт. кол. И.В. Решетникова. М. 2013.

[6] Потяркин Д. Выселение из нежилого помещения // Законность. 1999. №3.

[7] Как исполнить решение суда? Пособие для взыскателя / Рук. авт. кол. И.В. Решетникова. М. 2013.

[9] Подшивалов Т.П. Иск об освобождении помещения в практике арбитражных судов …

[10] Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М. 1998.

[12] Рахвалова М.Н. Правовая природа выселения // Семейное и жилищное право. 2010. №1.

[13] Рахвалова М.Н. Правовая природа выселения …

[16] Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М. 1998.

[17] Как исполнить решение суда? Пособие для взыскателя / Рук. авт. кол. И.В. Решетникова. М. 2013.

[18] Постановление от 30.04.2004 ФАС Московского округа по делу АС г. Москвы №А40-2843/2004.

[19] Бандо М.В. О юридической квалификации требований о выселении из жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2016. №5.

[20] Яблочков Т.М. Учебник русского гражданского судопроизводства. Яросл. 1912.

[21] Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражном суде. М.1999.

[22] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. 2001.

[23] Бандо М.В. О юридической квалификации требований о выселении из жилого помещения …

[24] Рахвалова М.Н. Правовая природа выселения …

[26] Новый объяснительный словарь синонимов русского языка / Под ред. Ю.Д. Апресяна. М. 2000.

[27] Липецкер М. Договор имущественного найма // Арбитраж. 1938. №13-14.

[28] Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975.

[29] Латыев А.Н. Объём понятия владения в современном гражданском праве. СПС КонсультантПлюс.

[30] Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / Науч. ред. В.В. Витрянский. М. 2014.

[33] Решение от 19.01.2021 по делу АС Тверской обл. №А66-11281/20.

[35] Решение от 23.12.2020 по делу АС г. Москвы №А40-136296/2020.

[36] Решение от 30.07.2020 по делу АС Краснодарского края №А32-19709/2020.

[37] Пункт 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 №13 // Вестник ВАС РФ. 1997. №7.

[38] В Инструкциях от 28.12.1979 №217, от 13.03.1992 №5 уточнялось: … не подлежащим стоимостной оценке.

[39] Фалькович М.С., Винокур С.И. Государственная пошлина в органах госарбитража. М. 1973.

[40] Свод кассационных положений по вопросам русского гражданского процессуального права за 1866-1907 г. Составитель В.Л. Исайченко. Спб. 1908. Решения гражданского департамента Правительствующего Сената. №8893.

[41] Свод кассационных положений по вопросам русского гражданского процессуального права за 1866-1907 г. Составитель В.Л. Исайченко. Спб. 1908. Решения гражданского департамента Правительствующего Сената. №8895, №8912.

[42] Гуляев А.М. Иски о восстановлении нарушенного владения в практике гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената. С-Пб. 1914.

[43] Устав гражданского судопроизводства. Книга первая. Порядок производства в мировых судебных установлениях. Глава первая. О подсудности.

[44] Гуляев А.М. Иски о восстановлении нарушенного владения в практике гражданского кассационного департамента …

[45] См., например: Подшивалов Т.П. Иск об освобождении помещения в практике арбитражных судов …


Выселение

Ведение любого бизнеса всегда было связано с определенными рисками. Сдача недвижимого имущества в аренду – одна из его разновидностей. Занимаясь этим видом деятельности, предприниматели часто сталкивается с проблемой неплатежей и самовольного пользования помещениями. Объяснений причин для подобных действий у нанимателей множество. Как правильно действовать собственнику или арендодателю в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает помещение? Как арендодателю отстоять свои права и не нарушить чужие?


Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Договор действующий

Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.

Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.

Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.


Договор с истёкшим сроком

Иногда наниматели мотивируют своё нежелание освободить нежилое помещение настойчивым предложением о продлении срока аренда и реструктуризацией задолженности. При этом имеется полное право арендодателя отказаться от подобных предложений.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Предъявление претензии

Как показывает судебная практика, соблюдение этого пункта является весомым аргументом при последующем расторжении аренды.

Перед тем, как выгнать арендатора из занимаемого нежилого помещения, первым делом внимательно изучается договор аренды.


Направлять претензию надо таким образом, чтобы было письменное подтверждение получения ее адресатом. Это может быть:

  • вручение лично нанимателю или уполномоченному им лицу под роспись в получении на экземпляре наймодателя;
  • направление по почте заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам.

Расторжение договора

Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.

Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.

Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.

Обращение в суд

Самый идеальный и безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Подписывается соглашение и акт приема-передачи имущества. Потом производится взыскание задолженности по аренде.


Выселение арендатора из нежилого помещения в судебном разбирательстве можно произвести даже в ускоренном порядке при сумме долга меньше 300 тысяч рублей (100 тысяч рублей для ИП). Тогда решение суда может быть уже и через 3-4 месяца. В остальных случаях – в обычном порядке.

В исковое заявление о выселении нанимателя, кроме требования взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, можно включать пункт об истребовании имущества из чужого пользования.

При наличии подтверждающих документов возможно обращение за уплатой упущенной выгоды.

К исковому заявлению обязательно прилагаются копии договора, платежных документов, переписка с контрагентом и иные подтверждения. До вступления решения суда он считается не расторгнутым.

Исполнение решения суда

Основанием для выселения из нежилого помещения недобросовестного нанимателя может быть только решение суда. Самостоятельно изымать или удерживать имущество арендатора не стоит, так как это может быть квалифицировано как самоуправство и вызвать встречный иск.

Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут провести выселение должника из занятого самовольно помещения в принудительном порядке.

Другой вариант: есть опасение, что контрагент может скрыться без оплаты задолженности по арендной плате и у него имеется какое-то имущество. Тогда стоит подать заявление в суд о вынесении обеспечительных мер. Решение суда сдать судебным приставам. И уже они будут арестовывать имущество должника, определять ответственного хранителя и, если арендная плата не будет внесена, будут заботиться о выселении арендатора из нежилого помещения.

Как видно, выселить недобросовестного нанимателя можно, но это может занять достаточно много времени. А в случае его неплатежеспособности можно понести убытки.

Для снижения рисков арендодателя, при определении условий договора аренды, необходимо включать пункты о возможности его одностороннего расторжения и действиях при неоднократном нарушении сроков арендной платы.

Читайте также: