Особенности составления адвокатом проекта договора купли продажи в интересах продавца

Обновлено: 16.05.2024

Подписывая договор купли-продажи судна продавец обязуется передать судно в собственность покупателю, а покупатель обязуется это судно принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи судна является сделкой с недвижимостью, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации морские суда и суда внутреннего плавания относятся к объектам недвижимого имущества в силу значительной ценности и необходимости придания публичной достоверности сделок с такими объектами, являющимися также источниками повышенной опасности.

Ввиду многообразия организационных, финансовых и правовых условий договоров купли-продажи судов, международными и региональными морскими организациями выработан ряд стандартных проформ (BIMCO SALEFORM, SINGAPORE SHIP SALE FORM и другие), которые могут быть использованы продавцом и покупателем по сделке и позволяют сторонам выбирать те либо иные условия меморандума, в зависимости от различных фактических обстоятельств сделки – резидентство сторон, цена сделки, условия финансирования, порт регистрации и передачи судна и многих других факторов. Квалифицированный выбор условий сделки в договоре купли-продажи является фактором успешного исполнения сделки и безопасности сторон, а выбор условий, не соответствующих фактическим обстоятельствам сделки, может привести к невозможности защиты стороны по сделке и затруднительности в реализации ее правомерных интересов.

В отдельных случаях процесс купли-продажи судна может быть осложнен условиями, которые могут и не охватываться стандартными проформами по мотивам эксклюзивности судна либо особенностей отношений сторон, условий финансирования, иным обстоятельствам. При таких обстоятельствах сторонам рекомендуется формировать индивидуальный договор купли-продажи, регулирующий процесс взаимоотношений сторон, процедуру передачи реализуемого судна, порядок оформления документов и регистрации права собственности на него.

Консультирование по порядку совершения и структурированию сделки;
Правовая экспертиза сведений и документов по сделке;
Формирование организационных, правовых и финансовых условий сделки;
Составление и согласование проекта договора купли-продажи судна;
Юридическая экспертиза договора купли-продажи, внесение изменений, дополнений;
Сопровождение регистрации судов и прав на них.

При совершении сделок купли-продажи судов рекомендуется обращать внимание на следующие условия договора (меморандума) о продаже судна:

Оценка юридического и финансового состояния стороны по договору;
Надлежащая индивидуализация судна и его характеристик;
Определение фиксированной цены судна и порядка производства расчетов;
Процесс приема-передачи судна, включая проведение осмотров, переход права собственности и рисков случайной гибели, повреждения, порядок выпуска документов;
Гарантии неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств (несоответствие суда, просрочка доставки судна, просрочка оплаты цены, утрата интереса, отсутствие документов и принадлежностей и т.п.);
Обеспечение исполнения обязательств по передаче судна и оплате покупной цены;
Применимое право и порядок разрешения споров;
Выпуск документов и действия сторон по совершению регистрационных действий.

С наиболее общими рекомендациями при совершении сделки по купле-продаже судна можно познакомится по ссылке ниже:

Другие материалы по теме:

В регистрации права собственности на судно может быть отказано, если заявителем не представлены документы, подтверждающие исполнение обязательств по договору купли-продажи и иные документы

О праве продавца расторгнуть договор купли-продажи судна и потребовать его возврата в случае неуплаты покупателем цены договора

О согласовании условий договора купли-продажи судна без единой формы договора по английскому праву

О праве на получение продавцом депозита по нормам английского права при расторжении договора купли-продажи судна

Нотариальный договор — только один этап купли-продажи недвижимости

Как нотариус удостоверяет сделку с недвижимостью

Гарантии нотариальной сделки с недвижимостью

Расчеты за недвижимость через нотариуса

Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор купли-продажи недвижимости в конкретных обстоятельствах, а не просто скачать договор из интернета.

Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение продавца и покупателя о передаче собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Согласно гражданскому кодексу России договор ку-пр недвижимости должен содержать ряд обязательных условий, без которых договор считается не заключенным, и может содержать условия, которые не обязательны. Например, правильное описание в договоре условий о продаваемом объекте недвижимости — это обязательное условие договора. А условия о порядке оплаты — не обязательное. Однако, необязательные условия договора с точки зрения закона часто отсутствуют в договоре, хотя для сторон договора эти условия часто имеют существенное значение. Кроме того, отсутствие необязательных условий часто приводит к спорам, и напротив, наличие в договоре записи по необязательным условиям может помочь избежать спора, и выиграть спор.

Случай из нашей практики юридического сопровождения покупки квартиры:

При покупке квартиры для покупателя решающим оказались: дизайнерский ремонт, мебель, изготовленная по индивидуальному заказу, эксклюзивная встроенная бытовая техника, сантехника и кондиционеры. В ходе подготовки индивидуального договора купли-продажи квартиры эти обстоятельства были соответствующим образом учтены.

При передаче квартиры покупателю выяснилось, что супруг собственника-продавца вывез часть мебели, и демонтировал кондиционеры и дорогостоящую встроенную бытовую технику, заменив ее на дешевую, подходящую по размеру.

Возник спор, который был быстро без суда закончен в пользу нашего клиента-покупателя, благодаря соответствующим условиям договора купли-продажи. Следует отметить, что все наши условия были учтены в нотариальном договоре купли-продажи.

Не редко мы сталкиваемся с ситуациями, когда нотариусы отказываются удостоверять сделку только если вы заикнетесь о внесении в договор нотариуса каких-то ваши дополнительных условий, или исключения каких-то условий.Например, вы попробуете подробно расписать прядок проведения расчетов, опишите комплектацию и состояние продаваемой недвижимости и т.д.

Недвижимость — это не банка газировки, устранение выявленных недостатков могут обойтись покупателю в серьезные суммы. По этому договор купли-продажи недвижимости должен содержать все условия и договоренности продавца и покупателя по исполнению договора, которые помогут избежать конфликтов в будущем. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Обратите внимание: в России нотариусы не сопровождают сделку купли-продажи недвижимости полностью, а участвуют только на отдельном этапе — подготовка и заключение договора. По нашей многолетней практике юридического сопровождения нотариальных сделок с недвижимостью, в большинстве случаев, нотариусы подходят к составлению договора формально. Хотите получить добротный договор — вы сами должны предлагать нотариусу конкретные условия, которые должны быть в договоре.

То есть, в России знать какие условия целесообразно включить в договор конкретно в вашей ситуации обязаны стороны конкретного договора — продавец и покупатель. Нотариус предусматривает установленный законом минимум.

Сторонам договора нужно добиться от нотариуса учесть все нюансы конкретной сделки, и обеспечить интересы каждой стороны. При этом интересы у сторон, разные — продавец — продать, получить деньги и не отвечать за недостатки, у покупателя — купить, и быть уверенным в отсутствие недостатков, и прежде всего не потерять квартиру.

2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры является юридическим последствием договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д. В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки :

внести аванс за квартиру,
проверить историю квартиры,
проверить продавца,
подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
совершить сделку,
организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
сдать документы на регистрацию и получить их обратно
провести расчеты,
завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

одобрение объекта для ипотеки,
согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома подписывают перед основным. Этот документ подтверждает намерения участников заключить сделку.

Рассказываем, чем преддоговор купли-продажи отличается от основного и какие есть особенности у этого соглашения.

Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.

Чем он отличается от основного договора купли-продажи

В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.

Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно. Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ , в той же форме, что и основной. В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.

Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:

Обязательно ли заключать ПДКП

Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.

Виды предварительного договора купли-продажи

Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.

При покупке квартиры от застройщика

Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.

При покупке квартиры в ипотеку

При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.

При покупке квартиры с задатком или авансом

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.

Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.

Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:

решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере;
сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается;
инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Аванс — это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.

В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.

Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.

При покупке квартиры для опеки

При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.

Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки. Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового. Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора

Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.

Отсутствие гарантий на приобретение имущества

Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.

Вероятность, что преддоговор признают незаключённым

Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.

Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество

У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.

Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.

Потеря аванса или задатка

Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.

Приобретение имущества с обременением

Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости — залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.

Срок действия предварительного договора

В ПДКП срок устанавливается сторонами. Они могут указать точную дату или период заключения основного договора. Если срок в соглашении отсутствует, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора. Если в течение этого года контрагенты не совершили сделку, то преддоговор теряет юридическую силу.

Содержание договора

У договора по продаже два существенных условия: предмет (недвижимое имущество) и цена. Существенные условия — это обязательные пункты сделки, без них соглашение считается незаключённым.

До 2015 года предварительный договор купли-продажи недвижимости должен был полностью дублировать основной, то есть содержать те же условия и форму. Но в 2015 г. были внесены изменения: предмет остался обязательным для преддоговора, а цена стала факультативным условием.

Еще одно важное условие для преддоговора — письменная форма. Соглашение заверяется нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.

Необязательные условия преддоговора

Преддоговор нужен, чтобы подтвердить намерение заключить ОДКП, поэтому логически расчётов в предварительном договоре быть не должно. Но на деле мало преддоговоров обходятся без внесения аванса или задатка. Если по ПДКП была заплачена существенная часть стоимости, то такой договор вообще могут признать основным, а не преддоговором.

Ответственность за несоблюдение обязательств

Ответственность хоть и факультативное условие, но крайне важное. Если вы точно собираетесь приобрести имущество, обратитесь к юристу, который грамотно составит условия и предупредит риски.

Образец предварительного договора купли-продажи с задатком

Образец предварительного договора купли-продажи без задатка

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.

✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
Непонимание различий между задатком/авансом.
Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

Если сторона отказывается выполнять обязательства, обращайтесь в суд. Зачастую решения выносятся в пользу истцов. ПДКП признается законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполняет не только обязательства, но выплачивает штрафы, издержки и убытки.

Расторжение предварительного договора

Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:

через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
был заключен ОДКП;
контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
суд признал соглашение недействительным.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.

Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем не много.

Главное — указать точно предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если таковые имеются — например, наниматели, которые снимают квартиру на дату сделки).

Но этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Приведу ряд дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре во избежание проблем в дальнейшем.

1. Что именно продается и за сколько

От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.

К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.

Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.

2. Порядок расчета

Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).

При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.

Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.

Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).

3. Заверения продавца

Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.

В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.

За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.

Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.

Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

АКЦИЯ ПРОДЛЕНА

Читайте также: