Наличие судебного спора между уо дает право уо продолжать управление мкд

Обновлено: 04.05.2024

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Награды ничего не значат

Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.

В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов. По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.

Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции. В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов. Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.

Нарушения были во всех домах, но это не помешало нам победить в конкурсе. В доме, который мы выставили на конкурс, нарушения были такие:

  1. Жители квартир установили общие двери в подъезде возле своих квартир, чтобы увеличить жилплощадь: так уменьшились общие коридоры.
  2. Под лестницами первых этажей жители хранили свои вещи: санки, велосипеды, коляски.

п. 23 Правил противопожарного режима в РФ: в лестничных клетках и поэтажных коридорах запрещено устраивать кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и горючие материалы

Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.

Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.

За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.

Зачем нужна УК и как ее поменять

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

Управляющая организация отвечает за:

  1. Уборку подъезда и придомовой территории.
  2. Замену лампочек в подъезде.
  3. Функционирование лифта в доме.
  4. Отсутствие протечек на крыше.
  5. Ремонт подъезда.
  6. Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т⁠—⁠Ж уже писал в отдельной статье.

УК выбирают собственники на общем собрании. Поэтому если в работе компании что-то не нравится, на общем собрании собственников сначала необходимо расторгнуть договор управления с текущей УК и заключить его с новой.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Критерии отбора УК

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

  1. Найти все управляющие компании в своем городе.
  2. Выбрать несколько подходящих по расположению.
  3. Исключить компании без домов в управлении.
  4. Проверить количество ушедших от УК домов.
  5. Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
  6. Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
  7. Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
  8. Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
  9. Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
  10. Изучить договор управления.
  11. Провести общее собрание и подписать договор управления.

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

  1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
  2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
  3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
  4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
  5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Через ГИС ЖКХ можно:

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

  1. Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
  2. Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

Если у вас одна УК на город или район

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.

Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.

Тогда собственник предложил жильцам создать ТСЖ, чтобы они управляли домом самостоятельно. Он повесил объявления в подъезде с повесткой общего собрания — создание ТСЖ — и своим именем как инициатора собрания. Через день собственника во дворе дома встретили трое крепких ребят, которые ясно дали понять, что создать ТСЖ или уйти в другую УК у него не получится. В итоге собственник смирился с действующей УК, обращаться в полицию не стал.

Крупные связи УК и хорошие финансовые возможности могут создать проблемы при смене компании. Как поступать в таком случае — решать вам. В подобной ситуации я советую сначала просчитать свою финансовую выгоду, а уже потом рисковать, борясь с несправедливостью.

В Москве на портале ГИС ЖКХ числятся 1002 управляющие компании. Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.

Например, ищем УК для дома по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 17.

Ближайшие улицы возле дома: Кленовый бульвар, улица Нагатинская, Нагатинский бульвар и сама улица Судостроительная. Именно на этих улицах нужно искать офисы УК.

С вступлением в силу норм законодательства о лицензировании в 2015 году судебная практика обогатилась еще одной причиной для споров между управляющими организациями (далее — УО) и органами государственного жилищного надзора (далее — ГЖН).

До вступления в силу изменений в ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) в 2018 году об обязанности управляющей организации приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом (МКД) с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом сроки начала управления разнились в нормах жилищного законодательства РФ. Споры управляющих организаций и войны за дома были многочисленными и затяжными, как на самих домах, так и в судах.

Именно вопрос о причинах отказов органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ и будет рассмотрен в настоящей статье. Как всегда, дотошные органы жилищного надзора зачастую слишком расширительно толкуют основания для принятия решения об отказе, а суды стараются не принимать непопулярные решения о признании действий государственных органов незаконными. Но положительная практика для управляющих организаций, которые не боятся портить отношения с надзорными органами и обращаются в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов, все-таки имеется и не единичная.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий.

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 ст. 198 ЖК РФ , вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Пункт 5 Приказа 938 устанавливает, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий:

Таким образом, в новой редакции с 10 апреля 2018 года перечень оснований для отказа расширился и конкретизировался по сравнению со старой редакцией Приказа 938. Так как изменения очень свежие, то и судебная практика наработана только по старым основаниям Приказа 938, которые, впрочем, в большей части остались неизменными, а только дополнены новыми (за исключением основания отказа из-за наличия судебного спора по управлению МКД).

Одной из частых причин отказов является не размещение либо неполное размещение сведений о МКД и документов в ГИС ЖКХ. Причина невозможности такого размещения может быть также в отсутствии адреса МКД либо ошибки (неточности) в информации об адресе в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС). Почему – то заниматься внесением адресов домов и исправлением ошибок приходится заниматься именно управляющим организациям, а органы местного самоуправления (ОМС) и Федеральная налоговая система (ФНС), на которые законом возложены обязанности по выявлению ошибок и внесению сведений, а также корректировка ошибок, не особо стремятся выполнять свои обязанности, так как ответственность и штрафы для них в законе отсутствуют. Все правильно: ведь не может же государство штрафовать само себя в лице своих органов власти и управления, не для того существуют они (штрафы или органы, нужное подчеркните сами) …

Положительная практика для УО, которая не признает неполное или неточное внесение сведений в ГИС ЖКХ основанием для отказа во внесении в реестр лицензий:

Постановление 17 ААС от 21 августа 2017 г. № 17АП-10664/2017-АК по делу № А60-8843/2017:

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что в рассматриваемом случае фактически размещенная заявителем информация содержала недостоверные сведения; согласно заключениям от 10.02.2017 о соблюдении лицензиатом требования о размещении информации и от 14.02.2017 органа регионального государственного жилищного надзора самим заинтересованным лицом делается вывод именно о недостоверности сведений как размещенных на официальном сайте, так и в отношении сведений, содержащихся в бюллетенях для голосования, приложенных к заявлению.

С учетом установленных обстоятельств, руководствуясь пунктами 2, 5, 7, 9 Порядка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии отказа департамента во внесении изменений в реестр лицензий Свердловской области по данному основанию.

Постановление АС Уральского округа от 4 декабря 2017 г. № Ф09-6739/17 по делу № А50-31344/2016:

Кроме того, основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий явилось неразмещение лицензиатом информации на сайте ГИС ЖКХ.

Еще пример положительного решения: постановление 10ААС от 9 июля 2018 г. по делу № А41-99982/17.

Однако также имеется и отрицательная для управляющих организаций судебная практика, когда отказ во включении в реестр лицензий суды посчитали правомерным при отсутствии адресов МКД в ФИАС и информации в ГИС ЖКХ: постановление 3 ААС от 01 сентября 2016 г. по делу № А33-1216/2016, постановление 3 ААС от 3 июля 2018 г. по делу № А33-4367/2018, постановление АС СЗО от 7 декабря 2017 г. по делу № А56-76152/2016.

То есть, во избежание отказа во внесении в реестр лицензий в случае отсутствия либо неверного адреса в ФИАС, управляющая организация должна писать обращения и в орган местного самоуправления, и в ФНС, и в техподдержку ГИС, а потом представить данные доказательства вместе с заявлением о включении дома в реестр лицензий. Хотя даже это тоже не гарантирует, что орган ГЖН примет положительное решение по заявлению УО в аналогичном случае.

Приведем ниже различные примеры судебной практики 2017-2018 г. г. по обжалованию действий и решений ГЖН по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Постановление 10 ААС от 16 февраля 2018 г. по делу № А41-76120/17: орган ГЖН отказал во включении дома в реестр лицензий, так как посчитал решение общего собрания о выборе управляющей организации незаконным. Суды двух инстанций признали решение ГЖН об отказе незаконным.

Постановление 11ААС от 13 февраля 2018 г. по делу № А49-8755/2017: аналогичный спор с положительным для управляющей организации исходом, когда орган ГЖН превысил свои полномочия, признав решение собрания ничтожным и отказав во внесении изменений в реестр.

Постановление 13 ААС от 6 июня 2018 г. № 13АП-9175/2018 по делу № А26-12272/2017: суды двух инстанций признали законным отказ органа ГЖН во включении МКД в реестр лицензий, так как в доме более 50% квартир является муниципальными и, соответственно, договор управления должен быть заключен на основании части 2 статьи 163 ЖК РФ — только в результате проведенного конкурса по отбору управляющей организации.

Постановление 13 ААС от 01 сентября 2017 г. № 13АП-16187/2017 по делу № А56-76152/2016: судом 1 и 2 инстанции признан отказ органа ГЖН законным, так как на момент вынесения решения информация в ГИС ЖКХ отсутствовала, в ГЖН представлен договор управления только с одним собственником (не уполномоченным решением ОСС), а также протоколы собрания о выборе управляющей организации признаны не подтверждающими выбранный способ управления вследствие смены наименования управляющей организации и изменений в лицензию на управление МКД во время проведения собрания. Последнее основание в решении органа ГЖН является спорным, конечно, но остальные основания для отказа — целиком результат непрофессиональных действий сотрудников УО.

Постановление 17 ААС от 27 сентября 2017 г. № 17АП-11147/2017-АК по делу № А71-13719/2016: аналогично предыдущему – представленные в орган ГЖН документы не оформлены надлежащим образом – протокол общего собрания по выбору УО не подписан вообще. Непонятна логика обращения УО в суд при таком заведомо проигрышном деле, результат очевиден – отказ судов двух инстанций.

Постановление 18 ААС от 29 марта 2018 г. № 18АП-2289/2018 по делу № А07-24632/2017: суды 2 инстанций признали отказ органа ГЖН законным, так как протокол общего собрания о выборе управляющей организации оформлен в нарушение Приказа Минстроя № 937-пр вообще без приложений к нему, договор управления представлен только с одним собственником, которого никто не уполномочивал подписать его от имени всех собственников МКД.

Постановление АС ВВО от 19 марта 2018 г. по делу № А17-2430/2017, от 16 марта 2018 г. по делу № А17-2758/2017: аналогичные дела — управляющей организацией оспорено решение органа ГЖН о включении дома в реестр лицензий из-за несогласия в части начала срока управления МКД. Суды всех трех инстанций признали заявления УО необоснованным.

Постановление АС ЗСО от 20 июня 2018 г. по делу № А27-14726/2017: суды трех инстанций признали неправомерным формальный отказ органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что у Председателя Совета МКД, уполномоченного решением общего собрания и подписавшего договор управления отсутствует такое правомочие по причине отсутствия оформленных доверенностей от имени каждого собственника МКД на подписание договора управления.

Аналогичные выводы судов в следующих судебных актах: постановление АС СЗО от 29.03.2018 г. по делу № А05-3279/2017, апелляционное определение Оренбургского областного суда от 25.10.2017 г. по делу № 33-7731/2017, постановление 8ААС суда от 18.01.2018 г. № 08АП-15851/2017 по делу № А46-11131/2017, апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2018 г. по делу № 33-13343.

Однако имеется также и отрицательная практика по данным спорам: постановление 1 ААС от 22.05.2018 г. по делу № А84-6/2018, постановление 4 ААС от 18.10.2017 г. по делу № А19-17255/2016.

Таким образом, анализируя представленные судебные акты, можно сделать выводы о наиболее часто встречающихся основаниях для отказа органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий:

  1. Неразмещение информации в ГИС ЖКХ (в том числе из-за отсутствия адреса в ФИАС) – суды практически всегда на стороне органов ГЖН, за исключением случаев размещения неполной или некорректной информации в ГИС ЖКХ.
  2. Несоответствие протоколов общего собрания о выборе способа управления и управляющей организации требованиям норм закона – имеются как положительная, так и отрицательная для УО практика – смотрите практику Вашего региона, апелляции и округа.
  3. Непредставление необходимых для включения дома в реестр лицензий УО документов: договора управления, подписанного с одним собственником или неподписанного протокола общего собрания – практика судов отрицательная для УО. Думается, что вопросов по данному пункту не возникает.
  4. Наличие судебных споров – данное основание не рассматривалось ввиду отмены соответствующего пункта Приказа 938.
  5. Признание подписанного уполномоченным решением ОСС лицом на подписание договора управления договора ничтожным по причине отсутствие оформленной доверенности у уполномоченного лица от каждого собственника МКД, решения судов как положительные, так и отрицательные для УО.

Исходя из вышеизложенного, ситуацию с рассматриваемым видом судебных споров можно назвать если не радужной, то вполне приемлемой, так как в данном случае, считаю, что суды по большей части выносят обоснованные и объективные решения, оснований для критики, которых, практически, не имеется. Да и органы ГЖН в регионах особо не страдают необоснованными отказами во внесении домов в реестр.

Так что, управляющим организациям, выполняющим требования действующего законодательства по проведению и оформлению документов общих собраний собственников помещений, надлежащим образом заключивших договоры управления МКД, а также внесших соответствующую информацию в ГИС ЖКХ (либо при отсутствии адресов домов или их некорректности – обратившихся своевременно в надлежащие инстанции), не следует ждать формальных отказов со стороны органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (если, конечно, отсутствуют субъективные причины у ГЖН так поступать).

По моему мнению, большая часть рассмотренных отказных решений ГЖН вынесена из-за ненадлежащего выполнения своих должностных обязанностей и неграмотности отдельных сотрудников управляющих организаций, а в других случаях – по причине расширительного толкования своих полномочий органами ГЖН, что внушает оптимизм хоть в какой – то части нашей работы в сфере ЖКХ.

Через какое-то время судебная практика пополнится новыми судебными решениями в свете изменений Приказа 938 по новым основаниям для отказа во внесении в реестр, которую также будет интересно изучить и рассказать о ней в дальнейшем в нашем блоге.

Совокупный долг управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования город Краснодар, перед ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО) огромен, в результате накопленной управляющими организациями (далее – УО) задолженности РСО в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги.

Единственное решение этой проблемы - переход на прямые договоры между собственниками помещений многоквартирных домов (далее - МКД) с РСО на предоставление коммунальных услуг.

Говоря о плюсах прямых расчетов с гражданами, необходимо отметить что их главным преимуществом является исключение нецелевого использования денежных средств населения исполнителями коммунальных услуг, каковыми являются УО, и сокращение сроков их получения РСО, так как они поступают напрямую в адрес РСО.

Все эти изменения детализировали нормы, связанные с оказанием коммунальных услуг жителям МКД напрямую РСО по прямым договорам, а также способствовали усилению правового статуса реестра лицензий по управлению МКД.

Каким путём можно перейти на прямые договоры

Существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО:

  • по решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятого простым большинством голосов в соответствии с ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ ;
  • по решению РСО согласно ст. 157.2 ЖК РФ. Такое решение возможно в случае, если УО имеет задолженность перед РСО в размере 2-х среднемесячных оплат за поставленные ресурсы;
  • исторически сложившиеся отношения. Так при смене управляющей организации или формы управления МКД, если у собственников помещений в МКД уже были прямые договоры с РСО, то в этом случае, если собственники помещений на общем собрании подтвердят, что они хотят оставаться на прямых договорах, они продолжают по ним работать и с новой управляющей организацией или формой управления.

Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений МКД, такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.

Кого считать исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах

Одновременно существуют договорные отношения между РСО и УО, в части предоставления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества МКД, которые подчиняются Постановлению № 124, в п. 2 которого указано, что исполнителем коммунальных услуг считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в МКД, то есть УО.

Кто и какую информацию должен предоставлять при прямых договорах

Аналогичное правило действует в отношении данных, передаваемых УО региональному оператору по обращению с ТКО.

Эти данные нужны для начисления платы за коммунальные услуги.

На передачу этих сведений получать согласие субъекта персональных данных не нужно.

Если УК эти сведения не передаст или не передаст вовремя, в связи с чем потребителю будут ошибочно начислены платежи, и РСО заплатит за эту ошибку штраф, то УК возместит РСО сумму этого штрафа.

Кроме того УК обязана предоставлять РСО и региональному оператору по обращению с ТКО сведения из реестра собственников (ФИО с указанием размера долей в общем имуществе МКД), и при этом постоянно актуализировать эти сведения в дальнейшем.

Передавать информацию УО обязана в двух вариантах: на электронном носителе и на бумаге. Документ должен быть подписан руководителем управляющей организации или председателя правления ТСЖ/ЖК.

Кто отвечает перед потребителем за качество коммунальных услуг

Даже с момента перехода на прямые договоры РСО отвечает за их поставку в надлежащем качестве до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома ( ч. 15 ст. 161 ЖК РФ ).

Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчёты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.

Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчёт РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков ( п. 103 Постановления РФ № 354 ) и морального вреда с УО ( п. 21 Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 ).

О пользе перехода МКД на прямые договора

Следует отметить, что переход на прямые договоры приведет к контролю собственника (нанимателя) помещения МКД над объемами и стоимостью предоставляемых ему коммунальных услуг, и как следствие будет стимулировать к рациональному и бережному использованию коммунальных ресурсов.

Одновременно, переход собственников (нанимателей) помещений МКД на прямые договора с РСО положительно скажется и на работе УО.

Прежде всего после реализации жителями МКД своего права на переход к прямым отношениям с РСО изменяется зона ответственности УО, сокращается круг её обязанностей.

После исключения УО из схемы предоставления и оплаты коммунальной услуги она получает возможность перераспределить трудозатраты, сосредоточить внимание на основных направлениях деятельности - на жилищных услугах, содержании и ремонте общего имущества МКД.

Работа по прямым договорам на сегодняшний день должна являться показателем готовности потребителей, РСО и УО к соблюдению платежной дисциплины и организованности в исполнении договорных обязательств, в том числе в части расчетов за коммунальные платежи.

Жилищное законодательство реализует три основные модели управления многоквартирным домом: по выбору собственников, по выбору застройщика или по проведению открытого конкурса на право управления. Однако уже четвертый год действует порядок работы временной управляющей организации, которая в ряде случаев назначается по решению органа местного самоуправления.

Случаи работы временной управляющей организации

Временная управляющая организация работает в трех случаях:
- если в многоквартирном доме не выбран способ управления (например, договор управления был заключен с застройщиком через п. 14 ст. 161 ЖК РФ, но в дальнейшем конкурс по выбору управляющей организации проведен не был);
- если выбранный способ управления не был реализован (например, жители проголосовали за ТСЖ, но документы на его регистрацию как юридического лица не подали);
- в случае признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

В целом такие ситуации встречаются, но не часто. Управляющая организация назначается на основании решения органа местного самоуправления. В целях упорядочения этих вопросов Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации (далее – Правила № 1616).

Временная управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и быть включенной в специальный перечень организаций, который утверждается постановлением администрации муниципального образования и размещается в ГИС ЖКХ.

Фактически любая управляющая организация имеет право войти в данный перечень, который в таком случае будет актуализирован в срок, не превышающий 3 рабочих дней (п. 7 Правил № 1616). В дальнейшем орган местного самоуправления принимает решение об определении управляющей организации, обладающей наименьшим количеством многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций (п. 8 Правил № 1616). Если число домов одинаково, то новый дом получает та управляющая организация, которая была внесена в перечень раньше.

Работа назначенной управляющей организации с реестром лицензий

Назначенная управляющая организация обязана подать в региональную жилищную инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий по форме, установленной Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденными Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

После рассмотрения данного заявления жилищной инспекцией, на сайте ГИС ЖКХ не будет указана информация об управлении многоквартирным домом временной управляющей организацией (на месте данной графы будет стоять прочерк). Однако само управление домом будет начато с даты, указанной в решении муниципального органа власти.

Особенности предоставления услуг при временной управляющей организации

При временной управляющей организации письменные договора, как правило, не заключаются. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Тариф на текущее содержание устанавливается на основании решения органа местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). При этом формально власти должны руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр, однако это происходит не всегда (потому что эти рекомендации не носят обязательного характера), потому тариф может быть установлен произвольно.

Предельный срок договора управления для временной управляющей организации – 1 год. Он может быть сокращен, если будет проведен открытый конкурс или собственники сами проголосуют на общем собрании за смену способа управления домом.

Несмотря на то, что в законе есть указание на то, что перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, тем не менее, состав работ и услуг для временной управляющей организации будет полностью основан на Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290.

Читайте также: