Для обеих торговых компаний решение суда стало неприятным сюрпризом как правильно
Обновлено: 11.05.2024
«Согласно закону реестр у нас достоверен, а значит, мы должны исходить из того, что право подтверждено государством только тогда, когда отражено в реестре. И здесь считаю концептуально правильными и важными для гражданского оборота законодательные решения, которые были приняты в 2019 г. по защите добросовестных приобретателей жилья.
Тогда закон сказал, что если ты полагался на сведения Единого государственного реестра недвижимости, то ты по умолчанию добросовестный. Обратное может установить только суд. По моему мнению, именно такое направление нужно развивать, и, возможно, применительно не только к реестру недвижимости, но и к другим государственным реестрам.
У государственных регистраторов прав нет, как нет прав у специально поименованных в законе лиц — у них есть только обязанности. Они обязаны либо приостановить, либо осуществить учет и регистрацию. Третьего варианта не дано. Государственные регистраторы обязаны действовать по букве закона и не имеют права на ошибку. Это высококвалифицированные юристы, которые постоянно работают в стрессовых ситуациях, ведь они несут ответственность за совершенные ими действия. Спрос на рынке труда на бывших государственных регистраторов достаточно большой, прежде всего в сфере недвижимости.
Я считаю, что на уровне закона надо четко определить, какие данные должен проверять регистратор, а какие — вне пределов его полномочий. В июле прошлого года был принят Закон № 202-ФЗ[1], по которому в объектах капитального строительства регистратор проверяет только количество этажей, помещений, машино-мест и площадь, сопоставляя их с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Все остальное — расположение подоконников, дверных проемов и т.д. — не имеет отношения к регистрационной системе. Раньше в этой части были злоупотребления и у застройщиков возникали сложности. Часть вопросов мы сняли, часть осталась, работа в этом направлении продолжается. Кроме того, летом этого года был принят Закон № 275-ФЗ[2], в котором законодатель сказал, что проектная документация в Росреестр больше не предоставляется.
Регистратор не должен проверять, соответствует ли построенный объект проекту, — за это отвечают органы, принимающие объект в эксплуатацию. Так что теперь требуются только разрешение на ввод в эксплуатацию и технический план.
В 2019 г. были приняты новые решения, связанные с добросовестностью, о которых я уже сказал выше. Это Законы № 299-ФЗ[3] и № 430-ФЗ[4]. Раньше суды считали так: если вы покупаете квартиру, то вы обязаны все проверить: душевное здоровье продавца, историю квартиры и того, кто приходит с доверенностью. Если вы этого не сделали, то несете риски. Потом появилось Постановление Конституционного Суда[5], в котором сказано, что если в этих отношениях участвует публичный субъект, то его, в отличие от частного лица, можно ущемить в правах, поскольку у него гораздо больше возможностей защищать свое имущество. Поэтому если выморочное имущество, на которое претендовал публичный субъект, было продано кем-то другим, например по поддельной доверенности, то добросовестный покупатель такого имущества защищен. Сработал принцип достоверности реестра. Далее Закон № 430-ФЗ установил, что покупатель всегда добросовестен, если он полагался на сведения реестра. И если в суде не доказано, что вы злоумышленник, то вам ничего не надо делать, чтобы подтвердить свою добросовестность, только запросить выписку из реестра и убедиться, что перед вами собственник.
Закон № 299-ФЗ внес изменения в правила компенсации за утрату жилого помещения. Если вы добросовестный и у вас истребовано такое имущество, то вы имеете право получить от государства компенсацию. Конституционный Суд четко определил ее природу: она не связана с виной регистратора и является исключительно компенсационной выплатой.
У нас есть эффективные инструменты, которыми, к сожалению, мало пользуются. Например, можно узнать историю перехода прав на объект. Если за один год было 10 сделок купли-продажи одной и той же квартиры, нужно насторожиться. Еще можно проверить имена приобретателей, хотя бы что о них написано в Интернете. Не замешаны ли они в мошенничестве с недвижимостью? Иногда одно только обращение к любой поисковой интернет-системе может дать много информации.
Люди зачастую не понимают, что это очень серьезный вопрос, может быть, для многих один из самых серьезных в их жизни. Сэкономив несколько дней, вы можете создать себе проблемы на несколько лет или даже на всю жизнь. Конечно, когда к сделке подключаются профессиональные участники, банки или нотариусы, то к ее совершению подходят более ответственно.
Сейчас у нотариусов самое благоприятное положение среди лиц, получающих услуги Росреестра. В частности, законность нотариальной сделки не проверяется, документы в Росреестре в силу закона рассматриваются быстрее, чем для любых других пользователей наших услуг. Но предложения о введении обязательности нотариальных услуг сразу ставят два вопроса. Первый — стоимость. К нам приходит достаточно много обращений граждан, которые говорят о том, что заплатить нотариусу для них бывает дорого. Второй вопрос — оценка реальной нагрузки на нотариат.
Если абсолютно все сделки с недвижимостью сделать нотариальными, сможем ли мы обеспечить качество и скорость, которые уже достигнуты?
Сейчас есть МФЦ, регламенты, в которых прописаны процедуры, в том числе количество минут ожидания в очереди. Конечно, нотариусам виднее, но без ответа на эти вопросы невозможно говорить о проведении подобной реформы.
В апреле были приняты поправки в Закон о регистрации недвижимости[6], позволяющие с помощью личного кабинета на официальном сайте Росреестра сделать конструктор договоров. Там в автоматическом режиме в предмет договора будут подгружаться сведения из ЕГРН.
Тем не менее полный переход на электронный формат пока невозможен; мне кажется, общество к этому еще не готово.
Оказывается, многие люди не знают, что данные ЕГРН открыты и общедоступны. Любой человек или юрлицо может заказать выписку из ЕГРН и получить сведения о правах на недвижимость и правообладателях. Во время одного из моих выступлений на радио большинство вопросов слушателей были связаны именно с этой темой. Публичность реестра стала для них неприятным сюрпризом. Так исторически сложилось еще с 1998 г. Однако сейчас уделяется повышенное внимание защите персональных данных, люди все больше опасаются, что открытыми сведениями могут воспользоваться мошенники.
[5] Постановление КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П.
Читайте также: