Что такое инвестиционный суд

Обновлено: 27.04.2024

Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.

Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:

Заключение договора аренды на инвестиционных условиях

В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т. п.).

Заключение двух самостоятельных договоров одновременно (договор аренды для целей строительства и инвестиционный договор)

Особенностью такой схемы является фактическое разделение в самостоятельные правовые конструкции отношений по аренде и собственно инвестиционных обязательств, исполнение которых порождает право инвестора на распределение прав на созданный в результате реконструкции объект.

Необходимо отметить, что законом РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ был установлен запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, каких-либо требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений

Строительство на государственных землях, как правило, сопряжено для инвесторов с необходимостью несения дополнительных расходов, не связанных именно с выполнением строительных работ, а связанных с возложением на инвестора обязанности по так называемым вопросам инвестиционных отчислений.

В силу сложной экономической ситуации приходится констатировать, что общий объём таких инвестиционных отчислений с каждым годом возрастает, и государство последовательно возлагает расходы на инфраструктуру, социальную обеспеченность и т. п. на инвестора.

При этом такого рода инвестиционные отчисления бывают как в натуральной форме (например, выполнение работ по ремонту/строительству детского сада), так и в прямом денежном выражении. Следует признать, что какого-либо внятного единого для всех субъектов РФ регулирования порядка расчёта объёмов таких отчислений нет, и субъекты РФ проявляют здесь всю свою изобретательность [1] .

Наибольший переполох создало разъяснение ВАС РФ, данное в п. 6 Постановления № 54: в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ). При квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведён, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек и может воспользоваться правом удержания (ст. 712 ГК РФ).

Очевидно, буквальное применение этих разъяснений к аренде на инвестиционных условиях у государства привело бы к коллапсу.

Необходимо признать, что правоприменительная практика, и прежде всего практика регистрации прав Росреестра, проигнорировала позицию ВАС РФ, и по-прежнему завершивший надлежащим образом строительство и выполнивший инвестиционные условия инвестор может зарегистрировать своё право собственности как первичное право (ну а в случае привлечения дольщиков – зарегистрировать их право собственности).

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в собственности РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

В соответствии с п. 3 Постановления № 505 согласование заключения инвестиционного договора в отношении объектов, находящихся в федеральной собственности, относится исключительно к компетенции Федерального агентства по управлению государственным имуществом за исключением предусмотренных п. 4 данного Постановления случаев, когда требуется предварительное решение Правительства РФ [6] , а именно:

стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн рублей;
стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объём капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн рублей.

Планировалось, что инвестиционный договор с инвестором будет заключаться на основании обязательной рыночной оценки прав и по результатам аукциона.

a) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям;
b) расположены в границах населённых пунктов либо в пределах:

30 километров от границ населённых пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
15 километров от границ населённых пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
5 километров от границ населённых пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

При этом п. 4 Постановления № 234 установлены исключения из установленного моратория на распоряжение объектами недвижимости, расположенными в федеральной собственности, либо привлечение инвестиций:

a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:

по результатам аукционов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, либо аукционов на право заключения договора аренды таких земельных участков, либо состоявшихся до вступления в силу Постановления № 234 аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках;
в целях исполнения государственных контрактов на строительство объектов для обеспечения федеральных государственных нужд;
для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ;
в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории;
взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд;
в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории резидентам особой экономической зоны или управляющей компании, а также лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями;
лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами;
по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;
для размещения объектов, необходимых для подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года;
в границах соответствующих функциональных зон национальных парков в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности;
находящихся на территориях закрытых территориально-административных образований;
в иных случаях, предусмотренных федеральными законами;

b) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включённого в программу приватизации федерального имущества;

c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

d) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральными законами действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Также Постановлением № 234 установлен запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закреплённым за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, за исключением:

передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном п. 11 ст. 154 закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ (далее – закон № 122-ФЗ) [8] и законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ (далее – закон № 423-ФЗ) [9] ;
реализации высвобождаемого военного имущества;
передачи в аренду и безвозмездное пользование.

Кроме того, согласно п.п. 4.1, 4.2 Постановления № 234 установленные таким Постановлением запреты не распространяются на случаи распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и расположенным за пределами Российской Федерации, а также не распространяются на случаи проведения аукционов по привлечению инвестиций в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного за пределами Российской Федерации.

С учётом бессрочно установленного моратория не стоит ожидать существенного вовлечения федеральных объектов в инвестиционный процесс. Возможности частных инвестиций в эту сферу по-прежнему ограничены.

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом скудного федерального регулирования вопросов инвестирования субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно определяют порядок вовлечения принадлежащих им объектов недвижимости в инвестиционную деятельность.

В предыдущих разделах последовательно раскрывались особенности оформления разрешительной документации применительно к публичным землям, предоставленным на инвестиционных условиях. В частности, речь идёт об ограничении целевого использования участка только ВРИ, указанным в договоре аренды (без права выбора иных основных ВРИ без согласия публичного собственника), различия в сроках аренды и сроках в разрешении на строительство и т. п.

Важное значение имеет вопрос о необходимости/обязательности протокола о выполнении инвестиционных условий, оформленного публичным и частным субъектом, для оформления прав инвестора на созданные объекты. Как правило, ранее в большинстве договоров аренды на инвестиционных условиях / инвестиционных договорах предусматривалось, что завершением инвестиционного проекта является не завершение строительства, а исключительно подписание публичным субъектом протокола о выполнении инвестиционных условий [10] . В настоящее время судебная практика полагает, что оформление протокола требуется исключительно в случае наличия указания на обязательность его оформления в самом договоре, а во всех остальных случаях он сам по себе не является необходимым для оформления прав инвестора документом [11] , и значение имеет только фактическое исполнение инвестиционных обязательств [12] .

Характеризуя вопросы инвестиционных договоров с публичными субъектами РФ, нельзя не упомянуть про особые права субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – на внесудебное расторжение ими инвестиционных договоров, заключённых до 01.01.2011, в одностороннем порядке (п.п. 3, 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ) с компенсацией документально подтверждённых прямых затрат на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Основанием для такого расторжения может быть существенное нарушение условий данного договора и (или) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Необходимо отметить, что формулировка п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ устанавливает значительное число ограничений для удовлетворения требования о компенсации прямых затрат инвестора, а именно:

инвестиционный договор должен быть заключён до 01.01.2011, и обязательства по нему должны действовать на 14.12.2011 [13] ;
договор должен предусматривать привлечение внебюджетных источников финансирования и последующее распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора;
договор должен быть расторгнут досрочно, т. е. истечение срока действия инвестиционного договора не порождает права на компенсацию (за исключением случая, указанного в п. 5 ст. 18 закона № 39-ФЗ: Правительство РФ вправе принять решение об определении размера убытков по обязательствам, вытекающим из договора, заключённого с федеральным органом исполнительной власти, федеральным государственным учреждением либо федеральным государственным унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в собственности РФ и расположенном в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, при его расторжении по соглашению сторон).

В Москве утверждён порядок взаимодействия городских органов исполнительной власти при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесённых инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов [14] . Данный порядок предусматривает возможность для инвестора в досудебном порядке получить компенсацию в случаях, когда Градостроительно-земельной комиссией города Москвы приняты решения:

о расторжении в одностороннем порядке инвестиционных контрактов (договоров) в соответствии с требованиями ст. 18 закона № 39-ФЗ;
о расторжении инвестиционных контрактов (договоров) по соглашению сторон;
об исполнении установленных инвестиционным контрактом (договором) обязательств по возмещению инвестору затрат [15] ;
о возмещении инвестору понесённых затрат в иных случаях.

Такой порядок позволяет существенно снизить нагрузку на арбитражные суды, так как предоставляет возможность для инвестора компенсировать свои затраты без обращения в суд.

За последнее время система инвестиционного арбитража получила стремительное развитие и стала очень влиятельной и мощной. Арбитры порой принимают беспрецедентные решения и присуждают небывалые компенсации. Одни видят в этом позитивную тенденцию, другие критикуют.

2 ноября 2015 года, словно в честь 50-летия Международного Центра по урегулированию инвестиционных споров (МЦУИС/ICSID), αd hoc Комитет МЦУИС демонстративно отменил решение арбитража по делу № ARB/06/11 Occidental Petroleum Corporation (OPC) против республики Эквадор на сумму $1.769 млрд компенсации убытков. Решение арбитража было принято 05.10.2012 года, и до решения по делу ЮКОСа это была самая большая сумма компенсации, присужденная арбитрами в пользу инвестора. Головокружительная компенсация была присуждена большинством голосов арбитров при отчаянном несогласии с выводами решения арбитра Бриджит Штерн. Эквадор был наказан за экспроприацию имущества инвестора и нарушение принципа пропорциональности в результате принятия в 2006 г. Декрета Сaducidad (Decree of Caducidad).

Фактические обстоятельства

В 1985 г. американская OРС и бывшая Corporación Estatal Petrolera (CEPE) (позднее PetroEcuador – государственная нефтяная компания Эквадора) заключили договор на оказание услуг разработки и разведки нефти в районе эквадорского-амазонского региона (месторождение Bloque 15). В 1999 г. OРС и PetroEcuador заключили новое соглашение, преобразовавшее договор на оказание услуг в договор участия. Согласно договору OРС получила право разрабатывать отдельные месторождения до 2012 года, а некоторые — до 2019 г. в обмен на 70% доли в праве собственности на все добытое сырье. В этом договоре была оговорка, которая в соответствии с требованиями энергетического законодательства Эквадора запрещала OРС передавать или уступать свои права и обязанности третьей стороне без предварительного согласия Министерства энергетики и горной промышленности Эквадора. Дополнительно запрещалось создавать или участвовать в консорциумах без предварительного согласия уполномоченных лиц Министерства.

В 2000 г. OРС и канадская компания Alberta Energy Company (AEC) вступили в переговоры о передаче части прав на разработку месторождения AEC. По итогам стороны заключили соглашение об аренде и соглашение о совместной деятельности, согласно которому OРС уступала в пользу AEC 40% своей доли по договору на разработку месторождения Bloque 15, что нарушало условия договора с PetroEcuador и энергетическое законодательство Эквадора. В 2004 г. PetroEcuador заявила о прекращении договора об участии со ссылкой на его нарушение. Вслед за этим в мае 2006 года Министр по энергетике Эквадора выпустил Декрет Caducidad, который автоматически прекращал действие договора участия между OРС и PetroEcuador с обязательствами OРС перевести все права и активы, приобретенные при разработке месторождения, в пользу PetroEcuador. Это и повлекло за собой начало инвестиционного спора на основе Двустороннего инвестиционного договора (ДИД) между Эквадором и США от 27.08.1993 г.

Аргументы и решение арбитража

Вывод о непропорциональности был позднее поддержан и Комитетом. Однако одновременно было вынесено решение о частичной отмене решения арбитров, которого добился ответчик. Комитет встал на сторону государства, признав нарушение со стороны инвестора, уступившего права по договору третьему лицу без предварительного одобрения Министерства энергетики и добычи. Согласившись с арбитром Б. Штерн, Комитет посчитал, что собственность компании OРС была разделена между компанией (60%) и китайской Andes/AEC (40%), поэтому компенсация должна покрывать только убытки, понесённые заявителем в части, принадлежащей ему собственности (60%), которая подверглась экспроприации со стороны Эквадора. Сумма компенсации сразу сдулась до $1.061 млрд (п. 586, 590 решения Комитета). Комитет посчитал, что собственность бенефициара (бенефициарное владение) в размере 40% от экспроприированных активов не подпадает под юрисдикцию арбитража, так как ДИД между Эквадором и США защищает инвесторов, на которых это соглашение распространяется. Тем не менее, размер компенсации, подлежащей выплате, больно ударит по экономике Эквадора, которая переживает не самые лучшие времена с учетом мирового падения цен на нефть.

Комментарии к решению

Своим решением Комитет продемонстрировал следующие подходы:

споры между инвестором и государством представляют собой строго обособленную группу и имеют свои пределы;
у инвестиционного арбитража имеются отчетливые и ограниченные полномочия по данного рода спорам, которыми он наделяется с согласия государства;
доступ к разбирательству в инвестарбитраже открыт не для всех, а лишь для ограниченной группы заявителей (инвесторов, реальных, а не номинальных владельцев инвестиций, на которых распространяется двустороннее инвестиционное соглашение).

Данные выводы Комитета МЦУИС были последовательно отражены им в его решении. В частности, в п. 262 решения был еще раз озвучен принцип, на котором строится международное инвестиционное право в целом – каждый заявитель имеет право подать лишь свою собственную жалобу, в своих интересах, и не может действовать от лица третьих лиц или бенефициаров, которые не подлежат защите в рамках ДИД. Соответственно, инвестарбитраж вышел за пределы своей компетенции, присудив компенсацию в пользу третьего лица компании Andes/AEC, инвестиции которой не подлежат защите наравне с инвестором.

В этом и суть международного инвестиционного права: арбитраж, в отличие от государственного суда, не имеет неограниченную юрисдикцию. Инвестарбитраж – инструмент, создаваемый государствами с их согласия, наделенный полномочиями рассматривать спор только между инвестором, подпадающим под защиту двустороннего инвестиционного соглашения и государством. Инвесторы не могут расширять юрисдикцию инвестарбитража,(т. н. jurisdiction ratione personae), заключая контракты с третьими лицами. В частности, инвестор не вправе передавать контроль над инвестициями, подлежащими защите по соглашению между государствами с третьим лицом, с расчетом, что ему впоследствии тоже будут компенсированы убытки, вызванные экспроприацией. Если допустить такую возможность, то это откроет ящик Пандоры, и в инвестарбитраж побегут толпами лица, которые не подлежат защите в рамках инвестиционного соглашения государств.

Обобщая выводы Трибунала, следует отметить два аспекта: 1) требование пропорциональности должно соблюдаться при применении принципа справедливого и равного отношения; 2) бенефициарные владельцы и иные третьи лица, не подлежащие защите в рамках ДИД, не вправе рассчитывать на компенсацию и защиту по ДИД. Комитет назвал этот феномен “treaty shopping”, когда инвестор пытается расширить сферу действия соглашения о защите инвестиций, распространив ее на третьих лиц (потенциальных заявителей), которые автоматически получают право на обращение в арбитраж и требования компенсации от государства.

Следует отметить, что выявление потенциальных интересов третьих лиц, бенефициаров в требованиях инвесторов о компенсации — это не что-то из ряда вон выходящее. Такая проверка должна проводиться на этапах определения арбитражем своей юрисдикции в отношении заявленных требований. Однако решение ad hoc Комитета по делу OPC выделяется на фоне недавно рассмотренных споров по другим делам. В деле KT Asia Investment Group BV v. Kazakhstan (решение от 17.10.2013, ICSID Case No. ARB/09/8) несмотря на то, что арбитраж фактически не признал юрисдикции по принципу ratione materiae (инвестиции не подлежали защите по ДИД между Казахстаном и Нидерландами), арбитраж все же отказался рассматривать и выносить решение по возражениям Казахстана касательно юрисдикции, которая основана на интересах бенефициарной собственности, в связи с чем Казахстан возражал против компетенции инвестарбитража в силу злоупотребления и фактического расширения сферы ДИД. По данным национальной комиссии по налоговым нарушениям была осуществлена реорганизация компании, в результате которой была образована новая голландская компания, получившая право инициировать инвестиционное разбирательство против Казахстана. Тем не менее, в решении по делу арбитры никак не придали особого значения этому факту. Похожий подход был продемонстрирован и в деле Churchill Mining Plc v. Indonesia (решение от 24.02.2014 ICSID Case No. ARB/12/14), где поднимался вопрос о юрисдикции и бенефициарных владельцах, но был проигнорирован арбитрами.

Вывод

Решение Комитета ad hoc по делу Occidental Petroleum восстанавливает долгожданный баланс между системой государственных судов и инвестиционным арбитражем. Отсутствие баланса и ясности в вопросе, кто вправе обращаться в арбитраж и получать защиту, подрывало бы реальную важность института инвестарбитража как такового и значимость принципа равенства сторон в международном судебном разбирательстве в целом. Для Эквадора решение о частичной отмене решения инвестарбитража стало большой победой, даже несмотря на то, что часть компенсации все же придется выплатить.

В итоге правительство Эквадора все равно осталось в выигрыше, получив более 20 млрд долл. после того, как компания OPC прекратила работы по разведке и добыче, что в 20 раз больше, чем сумма компенсации в пользу OPC, которую подлежит выплатить.

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:

юридические лица;
государственные и муниципальные предприятия;
физические лица;
иностранные юридические лица.

Регулируются правоотношения по инвестированию:

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ ;
Гражданским кодексом РФ;
Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ .

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964 );
использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:

Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:

Заключение договора аренды на инвестиционных условиях

Заключение двух самостоятельных договоров одновременно (договор аренды для целей строительства и инвестиционный договор)

Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений

стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн рублей;
стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объём капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн рублей.

a) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям;
b) расположены в границах населённых пунктов либо в пределах:

30 километров от границ населённых пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
15 километров от границ населённых пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
5 километров от границ населённых пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:

по результатам аукционов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, либо аукционов на право заключения договора аренды таких земельных участков, либо состоявшихся до вступления в силу Постановления № 234 аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках;
в целях исполнения государственных контрактов на строительство объектов для обеспечения федеральных государственных нужд;
для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ;
в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории;
взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд;
в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории резидентам особой экономической зоны или управляющей компании, а также лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями;
лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами;
по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;
для размещения объектов, необходимых для подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года;
в границах соответствующих функциональных зон национальных парков в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности;
находящихся на территориях закрытых территориально-административных образований;
в иных случаях, предусмотренных федеральными законами;

c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном п. 11 ст. 154 закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ (далее – закон № 122-ФЗ) [8] и законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ (далее – закон № 423-ФЗ) [9] ;
реализации высвобождаемого военного имущества;
передачи в аренду и безвозмездное пользование.

инвестиционный договор должен быть заключён до 01.01.2011, и обязательства по нему должны действовать на 14.12.2011 [13] ;
договор должен предусматривать привлечение внебюджетных источников финансирования и последующее распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора;
договор должен быть расторгнут досрочно, т. е. истечение срока действия инвестиционного договора не порождает права на компенсацию (за исключением случая, указанного в п. 5 ст. 18 закона № 39-ФЗ: Правительство РФ вправе принять решение об определении размера убытков по обязательствам, вытекающим из договора, заключённого с федеральным органом исполнительной власти, федеральным государственным учреждением либо федеральным государственным унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в собственности РФ и расположенном в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, при его расторжении по соглашению сторон).

о расторжении в одностороннем порядке инвестиционных контрактов (договоров) в соответствии с требованиями ст. 18 закона № 39-ФЗ;
о расторжении инвестиционных контрактов (договоров) по соглашению сторон;
об исполнении установленных инвестиционным контрактом (договором) обязательств по возмещению инвестору затрат [15] ;
о возмещении инвестору понесённых затрат в иных случаях.

Читайте также: