Что делать если выселяют из квартиры по решению суда

Обновлено: 20.05.2024

Договор аренды

Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:

кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:

подошел срок окончания договора аренды;
есть иные основания, предусмотренные договором.

Договор найма

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

Как именно выселяют жильцов?

Порядок выселения арендатора/нанимателя будет зависеть от того, имеется ли заключенный между сторонами соответствующий гражданско-правовой договор (либо доказательства фактически сложившихся отношений аренды/найма) или таковые отсутствуют. Но, конечно, только в том случае, если стороны не договорились.

Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:

А если доказательств нет?

В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:

путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.

Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.

Куда еще можно обратиться?

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры. Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно. Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции опубликовал мотивированое определение по гражданскому спору, в котором мужчина продал квартиру, приобретенную в браке и находящуюся в совместной собственности, без согласия бывшей жены.

Обстоятельства спора

Татьяна и Владимир Зыковы обратились в Когалымский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к Алсу Мансуровой. Ссылаясь на ст. 209, 304 ГК РФ, они просили суд обязать ответчика прекратить действия, препятствующие осуществлению ими права собственности на квартиру, и выселиться оттуда. Свои требования истцы мотивировали тем, что являются собственниками спорного жилья, однако не могут им пользоваться, поскольку ответчик заняла квартиру без законных оснований, ссылаясь на доверенность, выданную ей бывшим собственником – Сергеем Семёновым (в настоящее время доверенность отменена).

Поскольку в 2006 г. Семёнов был переведен на работу в другой город и с этого времени проживал там, после развода он оформил на Мансурову доверенность на управление квартирой, которую отменил 14 июля 2018 г.

В 2018 г. Мансурова подала заявление мировому судье о выдаче судебного приказа о взыскании с Семёнова алиментов на содержание ребенка, из-за чего отношения между бывшими супругами разладились.

В середине октября того же года Семёнов сообщил Мансуровой о намерении продать квартиру, а также о том, что продаст ее, даже если бывшая супруга откажется дать нотариальное согласие. Мансурова ответила, что согласия не даст и обратится в суд с иском о разделе квартиры по долям, намереваясь воспользоваться правом преимущественного приобретения доли.

В ноябре 2018 г. она обратилась в Когалымский городской суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру, в котором просила выделить ей в собственность ½ доли и прекратить режим совместной собственности. В том же иске истец просила применить обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий с квартирой. Об этом она сообщила сособственнику.

7 ноября 2018 г. заявление было возвращено в связи с нарушением правил подсудности. Мансуровой было разъяснено, что иск должен быть подан по месту жительства ответчика. Апелляция оставила без изменения определение первой инстанции. В начале января 2019 г. истец обратилась в Сургутский городской суд – по месту жительства бывшего мужа.

28 января 2019 г. Сергей Семёнов сообщил Алсу Мансуровой о новом собственнике квартиры – Владимире Зыкове и потребовал освободить жилье в течение 10 дней. На следующий день женщина отправила на номер телефона Зыкова фото искового заявления к Семёнову о разделе совместно нажитого имущества, указав, что вопрос о приобретаемой ими квартире рассматривается в суде. 1 февраля 2019 г. Татьяна Зыкова по телефону рассказала Мансуровой о разговоре с юристом, который пояснил, что поскольку квартиру они приобретают не у Семенова, а у Олеси Кириченко, то Мансурова может рассчитывать только на денежные средства, которые вправе взыскать с Семёнова. Зыковы решили не приостанавливать сделку.

Тогда Мансурова узнала, что в сделке участвует Кириченко, и обратилась в Когалымский ГОВД с заявлением о преступлении по ст. 159 УК РФ.

4 февраля 2019 г. Алсу Мансурова обратилась в кадастровую палату с заявлением о приостановлении сделки, однако получила отказ в связи с тем, что не является ее стороной.

13 февраля того же года было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК, согласно которому в ходе проведенной проверки был опрошен Владимир Зыков, пояснивший, что с 2018 на 2019 г. они с супругой решили приобрести квартиру, для чего обратились в агентство недвижимости. Им была предложена спорная квартира, но выяснилось, что хозяин находится в командировке. В январе 2019 г. Зыкову позвонил риелтор Р. и сообщил, что собственник приехал и готов к сделке.

Во встречном исковом заявлении также подчеркивалось, что о нарушении своего права Мансурова узнала в октябре 2018 г., в связи с чем и обратилась в суд с иском об определении долей в праве на объект недвижимости. Ввиду того что Кириченко и Зыковы знали о наличии спора между бывшими супругами по пользованию квартирой, они, по мнению истца, не могут быть признаны добросовестными приобретателями, а сделки по отчуждению спорной квартиры должны быть признаны недействительными.

Мансурова попросила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, заключенные между Семёновым и Кириченко, а также между последней и Зыковыми, а также аннулировать записи в ЕГРН о праве собственности и применить последствия недействительности указанных сделок, вернув стороны в первоначальное положение, существовавшее до нарушения ее прав.

Первая инстанция пришла к выводу о недоказанности недобросовестного поведения покупателей

В суде Татьяна Зыкова пояснила, что квартиру они купили со второго раза, так как в первый раз риелтор Р. сообщил, что хозяин не может приехать, а во второй раз с собственником – Олесей Кириченко – они впервые встретились в банке при передаче денег.

Сергей Семёнов обсудил ситуацию с коллегами, и Олеся Кириченко изъявила желание купить эту квартиру за наличные деньги для сына. Спустя некоторое время после покупки она сообщила, что обстоятельства изменились и недвижимость нужно продать, попросила помочь. Семёнов рекомендовал ей обратиться в агентство недвижимости. Он просил суд отказать в иске Алсу Мансуровой.

Изучив материалы дела, суд отметил, что оспариваемые Мансуровой договоры купли-продажи были заключены 7 декабря 2018 г. и 25 января 2019 г. – т.е. когда она и Семёнов расторгли брак. Таким образом, владение, пользование и распоряжение общим имуществом, определяемые положениями ст. 35 СК РФ, прекращались, и бывшие супруги приобрели статус участников совместной собственности, регламентируемой нормами ГК РФ.

Суд указал, что исходя из положений п. 2 и 3 ст. 253 ГК при разрешении спора о признании сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, недействительной, установлению подлежат следующие обстоятельства: наличие у участника совместной собственности полномочий на распоряжение общим имуществом и осведомленность другой стороны сделки об отсутствии у данного участника соответствующих полномочий, с учетом которых другая сторона должна была знать о неправомерности его действий.

Первая инстанция заметила, что поскольку Алсу Мансурова оспаривает совершенную бывшим супругом сделку по распоряжению спорной квартирой, то именно она должна доказать недобросовестность Олеси Кириченко на предмет ее осведомленности об отсутствии у Сергея Семёнова полномочий распоряжаться квартирой.

При этом, как следовало из показаний свидетеля Т. – старшего оперуполномоченного ОЭБиПК ОМВД России по г. Когалыму, который проводил проверку по заявлению Мансуровой и опрашивал Кириченко, – в устной беседе последняя пояснила, что согласилась выступить фиктивным покупателем квартиры, так как бывшая супруга Семёнова повела себя некорректно. Дать письменно объяснения Кириченко отказалась, ссылаясь на ст. 51 Конституции РФ.

Первая инстанция указала, что доказательств осведомленности Кириченко об обращении Мансуровой в суд, учитывая, что иск был возвращен, а Кириченко не являлась участником спора по разделу имущества между Семёновым и Мансуровой, стороной истца по встречному иску не представлено. При этом ст. 38 СК РФ действительно содержит норму, что к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Суд заметил, что, поскольку на момент заключения договора купли-продажи квартиры брак был прекращен, нотариальное согласие Мансуровой на отчуждение спорной квартиры бывшим супругом не требовалось.

Кроме того, суд заметил, что объяснения Татьяны Зыковой опровергнуты не были.

В итоге исковые требования Зыковых об устранении нарушений права собственности и выселении Алсу Мансуровой были удовлетворены. Во встречном иске Мансуровой суд отказал.

Тогда женщина обратилась в суд ХМАО – Югры с апелляционной жалобой. В ней она попросила приобщить к материалам дела постановление ОМВД России по г. Когалыму об отказе в возбуждении уголовного дела от 24 октября 2019 г. Мансурова указала, что после вынесения решения первой инстанцией подала заявление о привлечении риелторов к уголовной ответственности, поскольку Зыковы в суде пояснили, что их ввели в заблуждение риелторы, которые не сообщили истинную причину срыва сделки с Семёновым.

Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела содержит объяснения риелтора Р., который указал, что сообщил Зыковым о том, что сделка не состоится по причине того, что Семёнов отказался представить заявление о приобретении квартиры вне брака.

Отказав в принятии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, апелляция оставила решение первой инстанции в силе. Алсу Мансурова обжаловала судебные акты в кассацию.

Кассация указала на недопустимость оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом

Отмечалось, что квартира была приобретена Олесей Кириченко за наличные денежные средства, которые она обязана была передать Семенову в течение двух дней после госрегистрации перехода права собственности, однако доказательств передачи денег нет.

Зыковы настаивали, что передали Кириченко наличными 340 тыс. руб. в качестве первоначального взноса, о чем была составлена расписка. Кириченко в свою очередь опровергла данный факт, сообщив, что денег на первоначальный взнос у Зыковых не было, но они попросили написать расписку о том, что деньги ей якобы переданы, так как банк не предоставил бы им ипотечный кредит. Факт отсутствия у Зыковых денежных средств для первоначального взноса подтверждался также письменными объяснениями директора агентства недвижимости.

Кассатор подчеркнула, что в соответствии с ч. 1 ст. 68 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Так, не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности. Она обратила внимание, что в качестве свидетеля был допрошен оперуполномоченный Т., который пояснил, что Кириченко отказалась подписывать свои объяснения после телефонного звонка.

Там же отмечалось, что суды обеих инстанций не приняли во внимание показания свидетеля, мотивируя наличием в материалах проверки отказа Кириченко от дачи объяснений.

При этом, подчеркнула кассатор, совокупность доказательств (покупка Кириченко у Семёнова квартиры без фактического ее осмотра, неоплата услуг ЖКХ, незаключение договоров с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, отсутствие требования от Семёнова освободить квартиру (вывезти мебель и вещи), продажа через две недели после ее приобретения тем же покупателям, которые намеревались приобрести квартиру у Семёнова со значительной потерей при продаже денег) подтверждают показания Т.

Проектом предусмотрено, что публичное образование не может оспорить право собственности на жилое помещение добросовестного приобретателя

Кроме того, в документе указывалось, что Конституционный Суд РФ в Постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П отметил, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, что сделка, по которой он приобрел права владения спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В судебном заседании, отметила Алсу Мансурова, было доказано, что Зыковы не могли не усомниться в праве продавца Семёнова, а затем и Кириченко на продажу квартиры. Кроме того, добавила она, если недвижимое имущество приобретено ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила ст. 301 и 302 ГК.

Изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отметила, что обязанность доказывания недобросовестности поведения Олеси Кириченко на предмет ее осведомленности об отсутствии у Сергея Семёнова полномочий распоряжаться квартирой согласно ст. 56 ГПК РФ возложена на истца, при этом представленные доказательства в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 67 ГПК должны быть оценены с учетом требований к достоверности.

Кассация заметила, что в соответствии со ст. 69 ГПК свидетели не являются субъектами материально-правовых отношений и, в отличие от лиц, участвующих в деле, не имеют юридической заинтересованности в его исходе.

Суд добавил, что, критически оценивая показания свидетеля Т. со ссылкой на то, что Олеся Кириченко отрицала факт дачи устных объяснений, первая инстанция в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК не привела другие доказательства, опровергающие показания Т., и не указала, в чем выражается его заинтересованность в исходе дела. Также судом были отклонены объяснения директора агентства недвижимости о том, что в ноябре 2018 г. она сообщила Зыковым, что сделка не состоялась из-за отказа Семёнова представить нотариально удостоверенное заявление, что на момент приобретения спорной квартиры он не состоял в браке. При этом суд не выяснил обстоятельства относительно того, знал ли непосредственно риелтор Р. о причине отказа Семёнова и сообщал ли о ней Зыковым. Кроме того, кассация указала, что представленные Алсу Мансуровой в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства приняты не были.

Таким образом, кассационный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Кроме того, указала адвокат, в показаниях процессуальных оппонентов было много противоречий. Так, Зыковы утверждали, что сделка сорвалась, потому что Семёнов не мог приехать, так как был в командировке, а тот в свою очередь сообщил, что приостановил продажу, поскольку считал, что у него неправомерно требуют нотариально заверенное заявление.

В заключение Елена Чуднова отметила, что в договоре у Зыковых было прописано, что они становятся собственниками с момента перехода права собственности, и на момент перехода такого права им было достоверно известно о требованиях Алсу Мансуровой. Однако ни первая, ни вторая судебные инстанции это не учли.

Многие мечтают жить на доход от сдачи нескольких квартир в аренду. Однако зарабатывать деньги таким образом бывает сложно. Некоторые жильцы могут не платить за жильё и отказываться выезжать из квартиры. Что делать в таком случае? Рассмотрим несколько возможных сценариев.

1. С рок действия договора подходит к концу, арендатор не хочет выезжать

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава.

Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд. Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды. Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.

2. Договора по аренде нет

Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию.

Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.

По истечении срока, который вы указали в требовании, нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Как найти участкового?

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.

Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.

3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.

Порядок действий такой:

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.

Что будет, если не платить налоги

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию;

поступила информация от арендатора, соседей, участкового.

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;

если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;

если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу;

если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года.

Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими.

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры.

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.

Аргументы жильца были такие:

Я же плачу вовремя.

Не выставите же вы меня на улицу с вещами.

Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.

Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать.

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.

Практика, в частности дела адвоката по жилищным вопросам, доказывает, что борьба за защиту своих прав первым судебным актом не прекращается, что суды последующих инстанций вправе изменить или полностью отменить акт нижестоящего суда и признать Вашу правоту в деле выселения бывшего члена семьи собственника.

ВНИМАНИЕ : мы приводим нашу адвокатскую практику по делу, которое выиграл наш жилищный юрист, поможем и Вам в процедуре выселения бывшего члена семьи: профессионально и в срок. Звоните!

Кто является членом семьи по закону?

В целях применения жилищного законодательства, члены семьи собственника определены как проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении супруг, дети и родители.

Другие лица осуществляют права родственников собственника относительно пользования принадлежащим ему жилым помещением в случаях, если вселены собственником в качестве членов семьи.

Членами семьи нанимателя жилищное законодательство считает тот же состав лиц, но с некоторыми особенностями. Так, члены семьи нанимателя по договору социального найма:

проживающие с нанимателем супруг, дети и родители
проживающие с нанимателем другие родственники, которые были вселены нанимателем и ведут с ним общее хозяйство
проживающие с нанимателем нетрудоспособные иждивенцы, вселенные нанимателем в качестве членов семьи

ВАЖНО: в исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны иные лица в судебном порядке

Исходя из вышесказанного, члены семьи собственника или нанимателя ведут общее хозяйство, проживают вместе и вселены в качестве родственника или признаны родственником собственника/нанимателя в судебном порядке.

Относительно члена семьи нанимателя действует специфическое требование ст. 69 ЖК РФ. Родственники должны быть указаны в договоре социального найма с соответствующим статусом.

Основания выселения бывшего члена семьи

Лица, которые были вселены, как члены семьи могут лишиться данного статуса, что послужит основанием для выселения. Прекращение родственной связи между членами семьи собственника и нанимателя имеют отличия. Имеет значение и статус бывшего родственника.

Так, наниматель квартиры не может выселить супругу на основании прекращения брака, в то время как собственник на том же основании может выселить бывшую супругу в судебном порядке.

В судебном порядке может быть выселен родитель, лишенный родительских прав, если ребенок является собственником. В случае с социальным наймом выселение бывшего родителя возможно при наличии решения суда о невозможности совместного проживания. Это единственный случай выселения из неприватизированного жилья в случае прекращения связей.

Порядок выселения бывшего члена семьи

В настоящее время выселение возможно в судебном порядке.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, узнаете, как вести себя в суде правильно

Как составить иск о выселении бывшего члена семьи?

наименование суда
имя истца, его адрес и иные контакты
имя ответчика, его местонахождения и иные контакты
имена лиц, которые должны участвовать в деле (третьи лица)

Основная часть содержит:

Изложение основной информации. Необходимо указать, в чем заключается угроза нарушения жилищных прав истца ответчиком,

Обстоятельства, на которых основаны требования – требования закона и иные положения нормативных актов (основание иска)

Просительная часть – предмет иска, содержит исковые требования о выселении:

Признать признать N утратившей право пользования домом, расположенным по адресу: … ;

Выселить N из указанного дома

ВЫГОДНО: смотрите видео, как составить исковое или закажите иск в суд у нашего адвоката

Документы для предоставления в суд о выселении

Кого нельзя признать бывшим и выселить из квартиры?

Единственным исключением в данной ситуации может стать фиктивная прописка несовершеннолетнего в месте, где он не проживает, если это было установлено судом. Однако данные обстоятельства, как правило, суд не интересуют и доказать их нереально.

Нельзя выселить так же лицо на алиментном обеспечении – иждивенца. Выселить такое лицо можно только по прекращению алиментных обязательств перед ним.

Невозможно выселить отказавшихся от приватизации лиц, даже в случае смены собственника, т. к. они приобретают особый вид права пользования жилым помещением – пожизненное право.

Пожизненное право проживания могут приобретать родственники, указанные в завещании. С этим тоже ничего не поделать.

Нельзя выселить родственника, если жилая площадь перешла от него по договору дарения с условием о праве его пожизненного проживания.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.

Адвокатская практика по вопросу выселения в Екатеринбурге

Это так же доказывает пример одного из многочисленных наших дел. К нам в бюро обратилась гражданка Д., с просьбой выписать из принадлежащей ей на праве собственности квартиры (подробнее про выселение из квартиры бывшего члена семьи) двоих взрослых сыновей, которые выехали еще в далеком 1993 году. При этом старший сын 1975 года рождения большую часть сознательной жизни провел в местах лишения свободы, а младший 1987 года рождения проживает с отцом. Квартиру она получила путем выплаты кооперативу пая за нее. Так же пояснила, что регистрация по месту жительства еще двух людей накладывает на нее большой объем расходов по оплате коммунальных услуг, которые ей возмещать никто не собирается.

В первом судебном заседании со стороны ответчиков поступило встречное исковое заявление о вселении в квартиру своей матери, при этом достаточных аргументов о том, почему до настоящего времени они этого не делали, представить не могли, и так же не указали, на причину не несения расходов по оплате коммунальных услуг.

В итоге суд первой инстанции решил, младшего сына признать прекратившим право пользование спорной квартирой, а старшего наоборот вселить в нее. При этом единственным доводом вселения явилось то, что ответчик не вселялся в квартиру в виду того, что он периодически отбывал в места лишения свободы за достаточно тяжкие преступления.

Мы, безусловно, с таким вердиктом суда согласиться не могли, и подали апелляционную жалобу в Свердловский областной суд.

При рассмотрении данного гражданского дела суд второй инстанции счел безоговорочными наши аргументы об отсутствии оснований для проживания старшего сына в квартире принадлежащей нашей доверительнице, и отменил решение суда первой инстанции в части его вселения.

Исходом данного дела явилось не только защита жилищных прав гражданки Д., и появления возможности снятия с регистрационного учета не проживающих вместе с ней ответчиков, но и ее защита от возможных посягательств на ее здоровье, как физическое так и психическое.

А мы в вновь убедились, что никогда нельзя опускать руки, какой бы безвыходной не была ситуация, используя при этом все доступные и предусмотренные законом методы, в том числе и путем обжалования состоявшихся судебных актов различных инстанций.

Отзыв о работе нашего жилищного юриста

Читайте еще о работе нашего адвоката по жилищным вопросам:

Давайте узнаем, как выселить человека с помощью нашего адвоката

Читайте также: