Земли казахов были признаны государственной собственностью что привело к

Обновлено: 04.07.2024

Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.

В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.

В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.

Правила оформления

Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.

По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).

Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.

Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.

Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.

При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.

Выводы судебной практики

Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.

Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.

ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.

Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.

Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.

Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Права на чужую землю

У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.

Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.

Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.

Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.

Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.

Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.

Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.

Изучая прошлое Казахстана, Алихан Бокейхан никак не мог обойти проблему массовой крестьянской колонизации, ее ход и специфику.

Земли казахов были объявлены государственной собственностью вследствие административных реформ, проведенных в 60-90-х годах XIX века. Они подготовили почву для широкомасштабной крестьянской колонизации Казахстана. Переселение крестьян осуществлялось за счет массового сгона казахов с веками обжитых и плодородных земель. Если до середины XIX века Казахстан преимущественно заселяли военное сословие и казачество России, то со второй половины этого столетия ситуация меняется коренным образом. Начинается невиданное ранее массовое переселение российских крестьян на территорию края. Существовал ряд причин, способствовавших массовому крестьянскому переселению на территорию Казахстана.

Во-первых, в 1861 году в России была отменено крепостное право. Крестьяне были освобождены от крепостной зависимости. Но они в массе своей оказались безземельными или малоземельными. Это вызвало волну крестьянских выступлений. Чтобы снять накал крестьянских бунтов царское правительство решило организовать их массовое переселение на территорию Казахстана и Сибири.

Во-вторых, Российская империя решила создать из переселяемых крестьян надежный оплот на территории края. Беспрерывная череда восстаний казахов вынудила царизм пойти на эти меры.

В-третьих, путем переселения крестьян край царизм думал и о переводе степняков на оседлый, земледельческий образ жизни. В этом случае высвобождалось большое количество земли. К тому же, появлялась прекрасная возможность для лучшего контроля за номадами.

В — четвертых, со стороны царизма был план проведения через крестьян политику христианизации и руссификации местного населения.

В-пятых, крестьяне должны были превратить Казахстан в хлебную житницу империи: казачья колонизация не дала положительного экономического результата. Казаки, находящиеся на военной службе, не смогли полностью обеспечить продовольствием военные гарнизоны, растущее чиновничье население края. Появились трудности с обеспечением хлебом самого казачьего и городского населения края.

Переселенческие участки стали создаваться в 80-ые годы XIX века. Переселенцам предоставлялись ряд льгот. Они могли свободно выбрать участок. Крестьяне освобождались от все видов повинностей, кроме военной, сроком на 10 лет. От военной повинности давала отсрочку на три года. Недоимки на прежних местах проживания списывались. Для обустройства крестьянам выделяли денежную сумму в размере до 165 рублей. Государство выделяло им бесплатно по 100 корней деревьев, по 20 рублей на каждое хозяйство для закупки земледельческих орудий и приобретения скота. Эти суммы крестьяне государству не возвращали.

Переселенцев перевозили в неприспособленных и переполненных вагонах. На узловых станциях в городах Петропавловск и Омск в летнее время собирались десятки тысяч переселенцев и зачастую они оказывались под открытым небом, иногда — в ненастную погоду. Недостаток продовольствия и медицинской помощи приводил к болезням и гибели людей. Но вскоре в Омске и Петропавловске были открыты переселенческие пункты и больничные бараки. Отныне с переселенческими поездами стали отправляться и фельдшера.

С 1902 года появились должности крестьянских начальников. Одним из признаков полного игнорирования право казахского населения было дальнейшее усиление переселенческого движения. При том никакой предварительной консультации, советов с представителями местного населения не было. 9 ноября 1906 году Председателем Совета министров России П.А. Столыпиным было принято решение о массовом переселении крестьян в азиатскую Россию. Реформа крестьянского землевладения с выходов из общины и переселением в Казахстан получил название Столыпинской аграрной реформы. Основным направлением реформы была активизация переселенческого движения. Крестьяне получили право свободного переселения на восток, в частности, в Казахстан. Были внесены ограничения на возвращения в прежние места проживания. По мненью царизма эта мера должна была несколько снять остроту крестьянского вопроса в европейской части России.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Республика Казахстан - государство в Центральной Азии, 19,65% территории находится в Европе. Граничит на севере и западе с Россией, на востоке с Китаем, на юге с Киргизией, Узбекистаном и Туркменией.

Степные территории современного государства Казахстан с давних пор заселяли кочевые племена: массагетов, саков, дахов (даи), гуннов, огузов, кипчаков, канглы, усуней и других. В III‑I веках до н.э. на территории современного Казахстана возникло государственное образование Кангюй.

С VI века до начала XIII века на территории Казахстана существовали, последовательно сменяя друг друга вплоть до монгольского нашествия, Западно‑Тюркский, Тюргешский, Карлукский каганаты, государства огузов, караханидов, кимеков, кыпчаков.

В XIII веке территория Казахстана вошла в состав Золотой Орды, после распада которой в XV веке на этой территории образовались Ногайская Орда на западе и Узбекское ханство на востоке.

В 1511 году казахские племена объединил хан Касым (1511‑1523), который и считается создателем первого настоящего Казахского государства.

В XVI веке основную внешнюю угрозу для казахов представляли вторжения с востока монгольских племен. Возникшее в конце XVI - начале XVII веках западно-монгольское государство - Джунгарское ханство - усиливало натиск на казахские земли.

В 1710, 1728 и 1729 годах ополчения казахских племен разбили джунгарские армии, но набеги с востока продолжались, превратившись в "великое бедствие". В этих условиях правители стали искать поддержки у России. В начале XIX века российская администрация приступила к внедрению в Казахстане системы прямого управления.

После смерти ханов Среднего жуза Букея (1815) и Валия (1819) царское правительство ликвидировало ханскую власть. В 1822 году был введен разработанный Сперанским "Устав о сибирских киргизах" (так в России называли казахов), который предусматривал создание восьми "внешних округов", разделенных на волости, а те, в свою очередь, состояли из аулов. В 1824 году последовала ликвидация ханской власти в Младшем жузе, разделенном на три части во главе с султанами-управителями. Таким образом, права феодальной знати и родовых старшин ограничивались.

С 1860‑х годов территория современного Казахстана была разделена между несколькими административными единицами Российской империи. Северо-западные районы входили в состав Тургайской и Уральской областей (образованы в 1868 году), юго-западные – в состав Закаспийской области (1882), северо-восточные – в состав Степного генерал-губернаторства, состоявшего из Семипалатинской (1854) и Акмолинской (1868) областей.

В феврале 1917 года власть в Казахстане перешла к областным и уездным комитетам Временного правительства, исполнительным комитетам и комиссариатам в городах и волостях.

20 августа 1920 года на территориях, населенных казахами Среднего и Младшего жузов, была образована автономия, названная Киргизской Автономной Советской Социалистической Республикой. Для удобства управления автономией к ней была временно присоединена часть Оренбургской губернии, а город Оренбург сделался столицей АССР.

6 июля 1925 года Оренбургская губерния была возвращена в подчинение РСФСР, а столица Казахстана была перенесена в город Кызыл-Орда. В 1927 году столица была перенесена в город Алма-Ату.

В ноябре 1929 года в Казахстане началась коллективизация сельского хозяйства. Земля и скот были конфискованы, а крестьяне объединялись в коллективные хозяйства (колхозы) под руководством партийных активистов. В период с 1929 по 1933 год в Казахстане от голода погибло более миллиона казахов, многие бежали в Китай.

5 декабря 1936 года Казахская АССР была преобразована в союзную республику в составе СССР - Казахскую ССР.

В конце 1930‑х годов советскими властями в Казахстан были принудительно переселены поляки из Западной Украины и Белоруссии (1936), корейцы из Приморья и Сахалина (1937). В годы войны депортированы немцы Поволжья (1941), греки из Краснодарского края (1941), кабардинцы и балкарцы (1943), чеченцы и ингуши (1944) с Северного Кавказа, крымские татары из Крыма (1944). Освоение целинных земель в 1950‑х годах привело к переселению в Казахстан еще миллиона новых жителей из России.

В годы Великой Отечественной войны в Казахстан было эвакуировано свыше 400 заводов и фабрик из центра России, на основе которых разрослась местная промышленность. Были построены новые города и села, дороги и мосты.

В 1960‑1980 годах в республике проводилась мощная индустриализация, в результате которой были построены крупные предприятия в Алма-Ате, Павлодаре, Караганде, Экибастузе и других городах. В эти годы в Казахстан направлялись строительные отряды со всех вузов Советского Союза.

C начала 1990‑х годов руководство Казахстана приступило к крупномасштабным преобразованиям всего общественно-политического строя.

24 апреля 1990 года Законом был утвержден пост Президента Казахской ССР, первым Президентом был избран Нурсултан Назарбаев.

25 октября 1990 года Верховный Совет Казахской ССР принял Декларацию о государственном суверенитете, в котором впервые была закреплена неделимость и неприкосновенность территории, страна определена как субъект международного права, введен институт гражданства, а также равноправие форм собственности.

После распада СССР Казахстан 16 декабря 1991 года последним из всех союзных республик провозгласил свою независимость. В декабре 1991 года Нурсултан Назарбаев победил на первых всенародных выборах президента Казахстана, получив 98,7%голосов избирателей.

В январе 1993 года была принята новая Конституция Казахстана, на ее основе в марте 1994 года были проведены первые парламентские выборы. В том же году парламент был распущен, а в 1995 году была принята новая Конституция.

26 февраля 1993 года вступил в силу Закон "О государственной границе Республики Казахстан", который подтвердил принципы целостности, неделимости и неприкосновенности территории республики.

Законодательную власть в Казахстане осуществляет парламент, который состоит из двух Палат - сената и мажилиса, действующих на постоянной основе. Исполнительную власть осуществляет правительство.

15 ноября 1993 года была введена национальная валюта - тенге.

20 октября 1997 года Указом президента город Астана (до 6 мая 1998 года - Акмола) объявлен столицей Казахстана.

5 июля 1998 года в Астане президентом Нурсултаном Назарбаевым и первым президентом России Борисом Ельциным был подписан Договор о Вечной дружбе и сотрудничестве между Казахстаном и Россией.

В феврале 2007 президент Казахстана Нурсултан Назарбаев выступил с предложением провести конституционную реформу, предусматривавшую сокращение с 2012 срока президентских полномочий с семи до пяти лет, увеличение численности депутатов парламента до 154, проведение выборов в мажилис только по партийным спискам.

18 мая 2007 парламент Казахстана принял поправки к конституции, ограничивающие полномочия президента страны двумя сроками. При этом парламент принял предложенные группой депутатов поправки, снимающие ограничения по числу президентских сроков для Нурсултана Назарбаева.

Читайте также: