Законна ли субаренда квартиры

Обновлено: 26.04.2024

Правительство России планирует навести порядок на рынке аренды жилья. Соответствующий законопроект внесут в Госдуму до конца года. Документ призван обеспечить прозрачность сферы, а также дать правовую защиту участникам сделок. Кроме того, предполагается цифровизация рынка аренды, что сделает удобнее подготовку и регистрацию договоров найма жилья.

Общественный и политический деятель, руководитель Центра законодательных инициатив Инна Гориславцева пока не готова назвать инициативу полезной.

— Я пока не понимаю, чем новый закон о прозрачности рынка аренды жилья может помочь мне как арендодателю. Я не знаю, как он защитит мои права. Единственная его функция, как я полагаю, — это взыскание налога. Хотелось бы услышать от инициаторов законопроекта, что они планируют предложить взамен как стимулы, — сказала Гориславцева.

Эксперт заметила, что обновление договора раз в год позволяет в случае необходимости вносить корректировки, поэтому в реальной жизни договор на аренду квартиры сроком более 12 месяцев никто не заключает. Это, по ее словам, дает возможность не регистрировать договор в государственных органах.

— Я считаю, что вся нормативная база, которая регулирует аренду, уже имеется. Это Гражданский кодекс РФ. Надо просто добиться соблюдения этих норм. Но обеспечить жесткий контроль сложно, люди уклоняются от поборов. До одного года договор аренды по закону можно не регистрировать, — напомнил в свою очередь эксперт по недвижимости.

Как напомнил специалист, Закон о самозанятых действует в четырех субъектах: Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах от полученных за сданное жилье денег придется отчислить 13 процентов подоходного налога. Это, по его мнению, еще сильнее затруднит установление контроля за частными лицами — арендодателями.

Манаенков добавил, что рынок аренды просел из-за пандемии: уехали гастарбайтеры, нет туристов. В связи с этим предложение по аренде опережает спрос, и съем жилья вряд ли, по мнению эксперта, поднимется в цене.

— Арендодатели и так должны регистрировать свои сделки и платить налоги. Просто это никто не делает, и вряд ли еще один закон на эту тему сам по себе сможет что-то изменить. Я полагаю, сдающие квартиры в аренду постараются остаться в тени. Механизма по выявлению подобных сделок пока нет, — признался Саяпин.

Депутат Госдумы, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов пояснил, что работы предстоит много.

— Текст законопроекта пока я не видел. Если бы он был достаточно готов, его бы нам представили. Идея о необходимости легализации рынка аренды жилья возникла давно. Кроме того, должны быть защищены те, кто сдает квартиру, и те, кто ее снимает. Пора начинать обсуждение формализации этих отношений. Существующее законодательство весьма либерально, — сказал депутат.

Пахомов уточнил, что перечисленное им необходимо, но не является острой проблемой. Он согласился, что не все имеющиеся нормативные акты соблюдаются, а иногда граждане уклоняются от выполнения тех или иных норм. Политик назвал решение описанных проблем вопросом будущего.

— Любые механизмы, которые делают взаимодействие с государством быстрым, удобным и прозрачным и создают дополнительные гарантии защиты прав граждан, необходимо развивать. Крайне важно, чтобы не было перекосов, — уточнил политик.

Как пример правильно интегрированного в жизнь закона парламентарий назвал Закон о самозанятых с минимальной налоговой ставкой и полноценным доступом ко всем мерам поддержки бизнеса. Он подчеркнул, что люди сами принимают решение работать в правовом поле, так как это выгодно: к концу 2020 года в качестве самозанятых зарегистрировались 1,5 миллиона человек.

Депутат напомнил о просрочках ежемесячных платежей, порче имущества, несоблюдении тех или иных договоренностей, жалобах соседей, с которыми сталкиваются нелегальные рантье, а также о возникающих спорах с квартирантами.

— Важно, чтобы при регулировании рынка арендного жилья не пострадали люди. Легализация арендных отношений должна быть выстроена таким образом, чтобы граждане не потеряли деньги, а с другой — приобрели дополнительные преимущества. Кроме того, налог следует дифференцировать: для одних сдача квартир в аренду — хорошо налаженный теневой бизнес, а для других — жизненно важная прибавка к семейному бюджету, — подчеркнул Чижов.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения

П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.

В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.

Можно ли сдавать в аренду жилье

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.

Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.

Пример сделки с несколькими собственниками.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений

При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.

Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).

С каких выплат самозанятый ничего не заплатит

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
плата фиксируется на основании показаний счетчиков.

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Как учитывать залог

Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.

Определением Верховного суда РФ от 11.06.2021 было передано на рассмотрение экономической коллегии любопытное дело, отчетливо демонстрирующее конфликт между диспозитивным и императивным принципами регулирования.

Указанный кейс поднимает следующие вопросы:

Должны ли стороны соблюдать условие договора, если оно формально противоречит закону, но не было при этом оспорено?
Есть ли злоупотребление со стороны лица, которое требует исполнения такого условия?

ФАБУЛА

Между Коммерческой организацией (далее – Арендатор, Ответчик) и Администрацией муниципального района (далее – Арендодатель, Истец) был заключен Договор аренды земельного участка.

Согласно п. 5.1 Договора аренды Арендатор вправе передать участок в субаренду лишь после предварительного согласования с Арендодателем. При этом в п. 3.3 Договора аренды стороны указали, что передача земельного участка в субаренду является основанием для досрочного расторжения договора.

Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.

Арендодатель не согласовал договор субаренды, а после обратился в суд с требованием о расторжении Договора земельного участка, поскольку Арендатором участок был передан в субаренду третьим лицам.

Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований Истца.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции поддержал позицию Истца, принятое судом первой инстанции решение отменил, иск удовлетворил.

Суд апелляции исходил из следующего. Положения п. 3.3 Договора аренды земельного участка прямо устанавливал основание для досрочного расторжения договора, в случае передачи земельного участка в субаренду. Суд отметил, что данный пункт договора не был оспорен и не был признан недействительным. С таким подходом согласился и суд кассационной инстанции.

Мотивировка определения о передаче дела в ВС лаконична, но чрезвычайна любопытна.

КОММЕНТАРИЙ к определению о передаче дела в ВС

Симптоматично, что суд первой инстанции, поддержавший ответчика, и указавший на то, что спорное условие не соответствует закону, не рискнул дать ему правовую квалификацию. Не нашла она отражение и в определении о передаче дела.

Суды, очевидно, умышленно не стали ссылаться на ничтожность спорных договорных условий несмотря на единообразную практику по данной категории споров.

Аналогично суды приходят к выводу о ничтожности условий договора аренды, согласно которым передача земельного участка в субаренду является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Примером таких судебных актов является: Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2019 № 303-ЭС19-12814 по делу № А24-6749/2018; Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2019 № 303-ЭС19-12829 по делу № А24-5761/2018; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 № 13АП-24237/2018 по делу № А56-61611/2018.

Вместе с тем, как уже указывалось, в определении о передаче дела нет ссылок на ничтожность договорного условия. Но почему?

Предположу, что на примере данного кейса Верховный суд РФ планирует изменить подход в практике и сделать акцент на более тонкой аргументации, используя излюбленный прием, связанной с недобросовестностью стороны и злоупотреблением правом. В определении о передаче дела делается очевидный упор на то, что арендодатель, действуя недобросовестно включил в сделку условие, которое не соответствует закону. И именно недобросовестность арендодателя служит препятствием для удовлетворения требования об исполнении условия.

Такая позиция представляется, очевидно, более сложной, но и одновременно более гибкой. Недостаточно того, что условия договора сами по себе противоречат закону. Предмет доказывания может включать и недобросовестность стороны, настаивающей на реализации условия.

Очевидно, что в настоящем деле злоупотребление со стороны арендодателя носит ясный, прозрачный, понятный характер. Включение в сделку условия, которое недвусмысленно противоречит закону, плохо и не должно защищаться судом. Но если недобросовестность арендодателя не будет так очевидна? Предположим, инициатива включения такого условия деятельно исходила от арендатора. Означает ли это, что арендодатель со ссылкой на свою добросовестность, может потребовать исполнения условия, формально противоречащего закону. Возможно, речь будет в данном случае идти и о применении п.5 ст. 166 ГК РФ.

Исход дела и мотивировочная часть судебного акта, безусловно, представляют значительный интерес в рамках данной категории споров.

Читайте также: