Является ли бетонная площадка недвижимым имуществом

Обновлено: 15.05.2024

Хотелось бы поделиться своей позицией и послушать ваше мнение по вопросу регистрации права собственности и постановки объектов недвижимости вспомогательного использования на кадастровый учет.

Так, в п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Данное правило влечет ряд правовых последствий:

Данная правовая позиция, как это не парадоксально, в целом поддерживается самой Федеральной службой по государственной регистрации кадастра и картографии, изложенной в письме от 03.03.2015 N 14-03050/15@. Согласно письму, в случае если объекты вспомогательного использования отвечают признакам объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), то они подлежат кадастровому учету и их постановка на кадастровый учет возможна на основании технического плана, подготовленного, в свою очередь, на основании декларации об объекте недвижимости.

При этом, в разделе "Заключение кадастрового инженера" в техническом плане, должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи, с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем, как показывает практика, письма Федеральной службы по государственной регистрации кадастра и картографии игнорируются нижестоящими органами, что подтверждается многочисленными отказами Управления Росреестра по г. Москве в регистрации таких объектов недвижимости. Оснаваем для отказа является непредоставление Заявителем разрешения на строительство и акта о вводе объекта в эксплуатацию, то есть фактически для Росреестра не существует объектов вспомогательного использования.

Отдельно хотела бы обратить внимание на само понятие объекта вспомогательного использования.

Кроме того, согласно Письму строение относится к вспомогательному при наличии на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

К таким строениям могут быть отнесены разные объекты: теплицы, электрические подстанции, ангары, ремонтные мастерские, летние павильоны и другие строения.

Таким образом, законодатель выделяет два главных критерия отнесения объектов к объектам вспомогательного использования:

- пониженный уровень ответственности;

- наличие на том же земельном участке основного строения.

На мой взгляд, можно выделить еще два критерия, которым должен отвечать объект вспомогательного использования:

1). Он должен выполнять обслуживающую функцию по отношению к основному строению.

Например, мастерская по ремонту оборудования на территории предприятия, производящего механические детали будет являться вспомогательным строением, поскольку она выполняет обслуживающую функцию для данного предприятия, а вот парикмахерская, расположенная в этом же строении или продовольственный магазин, не будет выполнять эту функцию, и соответственно здание, с указанным назначением строительства не будет являться объектом вспомогательного использования;

2). Эксплуатация вспомогательного строения, по его назначению возможна только совместно с эксплуатацией главного здания. Иными словами, вспомогательное строение может не иметь самостоятельных инженерных коммуникаций, что говорит о том, что в отсутствии главного здания эксплуатация такого объекта не возможна.

Нужно обратить внимание, что в последнее время судебная практика встает на сторону заявителей и отменяет решения Росреестра в отказе в государственной регистрации права собственности на объекты вспомогательного использования, напоминая Росреестру, что для регистрации объектов вспомогательного использования заявители не должны предоставлять разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (Определение Верховного суда Российской Федерации от 26 января 2018 г. № 301-КГ17-21466, Постановление Арбитражного суда Уральского округа №Ф09-4320/15 по делу №60-44217/2014, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2013 №Ф03-6096/2012 по делу №А39-6944/2016).

Хотелось бы конечно, чтобы Росреестр по г. Москве использовал данную практику, и не заставлял владельцев объектов вспомогательного использования доказывать свою правоту в судебном порядке, тратя на это силы, время и деньги, которые он мог бы использовать для развития бизнеса.

С 2019 года движимое имущество освобождено от налога. Поэтому крайне важно уяснить его отличия от недвижимого, чтобы и в бюджет не переплатить, и с налоговиками споров не иметь.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ движимым признается все имущество, которое не является недвижимостью. Поэтому при квалификации объекта действовать надо методом исключения. Назовем пять признаков, что имущество является недвижимым. Если ни один из них интересующему вас объекту не свойственен, значит, он — движимость.

1. Недвижимость прочно связана с землей. Такие объекты нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, см. также письмо ФНС от 01.03.2021 № БС-4-21/2512).

К недвижимости относятся, например, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исключениями являются объекты без фундамента, которые перемещаются без ущерба назначению (ангары, киоски и т. п.). Это движимое имущество.

А еще недвижимостью признаются воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие регистрации в соответствующих реестрах.

Подробнее о данном признаке недвижимости читайте в КонсультантПлюс, оформив бесплатный пробный доступ:

2. Объект назначен недвижимостью законом (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

3. Права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

При проверках налоговики ориентируются на информацию из ЕГРН. И как известно, они склонны к формализму. Поэтому следите за тем, чтобы в реестр по ошибке не попала движимость. Иначе доказывать право не платить налог вы будете в суде.

4. На объект имеются (письма Минфина от 29.06.2021 № 03-05-05-01/51043, ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038, от 02.08.2018 № БС-4-21/14968@):

разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию;
документы технического учета, технической инвентаризации;
проектная документация.

В этом случае объект признается недвижимым, даже если нет регистрации в ЕГРН.

5. Имущество не способно функционировать самостоятельно.

Если имущество входит в состав имущественного комплекса и не может использоваться самостоятельно или свои функциональные качества без него теряет недвижимость, его учитывают и облагают налогом в составе недвижимости (письмо ФНС от 23.04.2018 № БС-4-21/7770). Примерами такого имущества являются лифты, мусоропровод, система отопления, водопровод и т. п. (письмо ФНС от 08.02.2019 № БС-4-21/2181, № БС-4-21/2179).

Особенно это актуально в случае, когда происходит замена такого оборудования. Сразу встает вопрос: учесть его как движимость и не платить налог или принять в состав облагаемого недвижимого объекта? Правильным будет второй вариант.

Если же движимый и недвижимый объект спокойно обходятся друг без друга, берите на учет движимость и налог можете не платить.

Используйте эти признаки, чтобы не нарушить правила налогообложения. И отслеживайте судебную практику об отнесении тех или иных объектов к движимому или недвижимому имуществу. ФНС сама этим регулярно занимается.

Так, письмом от 30.07.2019 № БС-4-21/14997 ведомство направило позицию Верховного суда (определение от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241) о признании движимым имуществом производственного оборудования (линии), для которого было построено отдельное здание.

Еще ряд судебных решений по теме приведен в письмах ФНС от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@, от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@. В этих примерах из практики движимостью назначены такие объекты, как:

вдольтрассовая кабельная линия связи газопровода-отвода;
замощение;
ограждение;
высокостеллажные конструкции;
выпарные аппараты, кристаллизаторы, элеватор и аппарат диффузионный и др.

Основной признак движимого имущества здесь — возможность его демонтировать.

Также недвижимостью ФНС признает неотделимые улучшения в арендованное имущество, если они (письмо ФНС от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@):

носят капитальный характер и учитываются у арендатора в составе ОС;
влекут изменение служебного (функционального) назначения недвижимости, изменяют ее площадь;
не могут быть свободно перемещены или демонтированы без причинения ущерба арендованному объекту.

Платить ли налог на имущество с объектов незавершенного строительства, читайте здесь.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

В письме Минфина России от 26.05.2021 № 03-05-05-01/40484 чиновники решали важный теоретический вопрос: что считать недвижимым имуществом? С тех пор, как движимое имущество перестали облагать налогом на имущество, споры не утихают.

Часть недвижимости попала под обложение по кадастровой стоимости, но далеко не вся.

Нормы законодательства

На основании ГК РФ (ст. 130 и 131) к недвижимому имуществу относятся:

объекты незавершенного строительства;

иные объекты, подлежащие государственной регистрации или государственному учету.

Как показала практика и такую классификацию можно трактовать по-разному.

Для решения вопроса зачастую приходится обращаться к судебным решениям. К ним обращается и Росреестр – ведомство, наделенное, в частности, полномочиями:

по государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

ведению Единого государственного реестра недвижимости и предоставлению сведений, содержащихся в нем;

государственному кадастровому учету недвижимого имущества.

В письме от 20.10.2020 № 11-9273-АБ/20 Росреестр указал на необходимость в спорных вопросах учитывать позицию ВС РФ, отраженную в Определении от 22.12.2015 № А27-18141/2014 по делу № 304-ЭС15-11476.

Суд отмечал, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства:

возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости;

получения разрешительной документации;

соблюдения градостроительных норм и правил.

Согласно ГрК РФ (п. 10 ст. 1, ст. 51, 55) здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства, для создания которых необходимо получение разрешения на строительство. После завершения строительства должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Этим же законом (подп. 24 п. 2 ст. 2) определено, что строительные конструкции зданий или сооружений, выполняющие определенные несущие, ограждающие или эстетические функции, признаются неотъемлемыми частями таких зданий, сооружений.

В силу ГрК РФ (подп. 10, 10.2 ст. 1) не являются объектами капитального строительства некапитальные строения и сооружения при условии, что они не имеют прочной связи с землей, и конструктивные характеристики которых позволяют демонтировать, перемещать и собирать затем без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Это относится, в том числе, к киоскам и навесам. Не являются объектами капитального строительства также неотделимые улучшения земельных участков – например, замощения, покрытия и прочее.

Какой вывод можно сделать из сказанного? Сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации, с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости. Соответственно, объекты, обладающие характеристиками некапитальных сооружений, не относятся к недвижимому имуществу.

Судебная практика

Минфин России напомнил о судебных решениях, в которых арбитры в решении вопроса о квалификации имущества в качестве движимого или недвижимого, встали на сторону налогоплательщиков. Это определения ВС РФ:

от 20.05.2015 № 306-ЭС15-5227 (движимым имуществом признано ограждение земельного участка (забора), смонтированного из унифицированных частей с возможностью разборки и сборки на ином земельном участке);

от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 (замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью);

Признаки недвижимости от ФНС

В письме от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@ ФНС России выделила для инспекторов три признака недвижимости, которыми они должны руководствоваться в работе:

прочная связь объекта с землей (непосредственно, через соединение с другой недвижимостью, или как подземная коммуникация);

перемещение объекта невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, после чего он не будет пригоден к использованию;

наличие у объекта собственных полезных свойств, которые не зависят от участка, на котором он находится, или от другой недвижимости.

Судьи добавляют также собственные критерии: прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, место нахождения. (например, Постановление Девятого ААС от 21.01.2020 № 09АП-71722/2019).

Проблем много и кажется, что Правительство РФ уже грезит идеей отменить льготу по налогу для движимого имущества, и облагать налогом все подряд. Ведь для чего-то ввели в обновленную декларацию по налогу на имущество за 2020 год раздел 4 для движимого имущества. Да, налогом оно по-прежнему не облагается. Заполняли раздел 4 только владельцы объектов налогообложения (недвижимости с остаточной стоимостью отличной от нуля). Информация о движимых основных средствах – справочная. Но может это только пока?

На сегодняшний день тема разграничения движимого и недвижимого имущества является крайне важной, так как отнесение имущества к тому или другому виду влияет на порядок его приобретения, реализации, а также защиты прав. Помимо теоретического интереса, исследование данного вопроса имеет также и практическое значение, поскольку правовой режим движимых вещей отличается от недвижимых, для последних предусмотрен специальный порядок государственной регистрации прав.

Часто установить, является имущество движимым или недвижимым, довольно тяжело. В таких случаях приходится использовать результаты экспертизы, назначаемой судом. Главным образом, отличие движимого имущества от недвижимого эксперты рассматривают через их признаки, которые связаны с природой тех вещей, которые относятся к данному виду имущества.

Для того чтобы выявить, в чём заключаются существенные отличия между движимым и недвижимым имуществом, сначала обратимся к содержанию и понятиям данных терминов, которые содержаться в ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 130 ГК РФ к движимому имуществу относятся все вещи, которые не являются недвижимыми, включая деньги и ценные бумаги.

В статье 130 ГК РФ законодатель даёт определение понятию недвижимого имущества через перечисление объектов (и некоторых их признаков), которые к нему относятся, а именно:

земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства;
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке ;
иное имущество, отнесённое законом к недвижимости (например, предприятия, космические объекты, единые недвижимые комплексы).

Таким образом, по своим природным свойствам движимое имущество отличается от недвижимого тем, что оно:

не обладает прочной связью с землёй;
не всегда индивидуально определено, в отличие от недвижимости, которая всегда определена чётко (например, у здания есть адрес, кадастровый номер и технические характеристики – этаж, площадь и др.).

Однако на практике часто не представляется возможным руководствоваться критерием о том, что недвижимость - это любая вещь, настолько прочно связанная с землей, что её перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба её назначению. Особенно когда возникает вопрос о признании её, например, принадлежностью главной (недвижимой) вещи, её составной частью или её улучшением.

Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих её от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, следует обращаться к судебной практике.

Во-первых, применение критериев бухучёта. ВС РФ решил , что при разграничении объектов нужно применять критерии бухучёта.

Во-вторых, прочная связь с землёй. ВС РФ пояснил , почему нельзя отнести объект к недвижимости только по той причине, что он связан с землёй и его нельзя переместить без разрушения или повреждения.

Сами по себе критерии прочной связи вещи с землёй, невозможности раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения её назначения, а также соединения вещей для использования по общему назначению в сложную вещь, используемые гражданским законодательством ( п.1. ст. 130 , п.1 ст. 133, ст. 134 ГК РФ), не позволяют однозначно решить вопрос о праве налогоплательщиков на применение рассматриваемой льготы, поскольку эти критерии не позволяют разграничить инвестиции в обновление производственного оборудования и создание некапитальных сооружений от инвестиций в создание (улучшение) объектов недвижимости — зданий и капитальных сооружений. В обоих случаях до приобретения и монтажа объекты не имеют связи с землёй, а после начала эксплуатации могут образовать сложную вещь с недвижимостью.

В-третьих, наличие сведений в ЕГРН. По мнению ВС РФ , критерий, который часто используют, — наличие либо отсутствие сведений об объекте в ЕГРН можно применять как доказательство в споре. Однако оценить право на льготу только на основании такого критерия нельзя.

Наличие (отсутствие) сведений об объекте основных средств в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ имеет доказательное значение для целей применения пп. 8 п. 4 ст. 374 и п. 25 ст. 381 НК РФ, но также не может использоваться в качестве безусловного критерия для оценки правомерности применения льготы. Это объясняется тем, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств ( абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинён режиму недвижимых вещей ( абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Государственная регистрация права на вещь устанавливается в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости. На это ВС РФ указывал ещё в 2015 году.

Таким образом, Верховный Суд данным Определением сделал очередной шаг на пути разграничения движимого и недвижимого имущества. Полагаем, что теперь к указанным разъяснениям прислушаются, в том числе и фискальные органы. Так, в Письме № БС-4-21/7027@ ФНС не только привела основные положения решения ВС РФ, но и распорядилась довести представленные сведения до должностных лиц, которые осуществляют мероприятия налогового контроля, рассматривают налоговые споры, касающиеся исчисления имущественного налога.

Ранее мы сообщали о том, что Верховный Суд РФ сформулировал подход к разграничению движимого и недвижимого имущества в целях налогообложения.

Подробнее о налоге на имущество и других актуальных для бухгалтера вопросах вы можете узнать на нашем семинаре.

Читайте также: