Выгодно ли покупать номер в отеле в собственность

Обновлено: 18.05.2024

Гостиница Орехово сменила собственника и собственник распродает эту гостиницу под квартиры, а точнее как апартаменты по договору купли-продажи.

Риск - это потерять недвижимость. В данном случае дому 20 лет. Он уже давно готов и эксплуатируется как гостиница "Орехово". Там даже сейчас можно снять апартаменты на сутки. Сейчас продаются уже готовые номера со всей мебелью под квартиры-апартаменты с 1-2-3 комнатами и кухней. Есть риски потерять недвижимость при покупке апартаментов от собственника именно у этого объекта Гостиница "Орехово"?

Повышенная квартплата и налоги - это не риск. Это жизнь.

Здравствуйте. Апартаменты это не жильё, а нежилые помещения. То есть это отсутствие прописки, отсутствие земли в бесплатную общую собственность, это повышенные налоги (хотя вариант снизить их в правительстве Москвы обсуждается)Э. это неизвестность с арендой земли, это повышенная коммуналка.

Когда дом выкупится людьми, то кто будет перезаключать в 2020 году договор аренды и оплачивать аренду?
Денис

С большей вероятностью сами люди купившие и будут, застройщику это не нужно уже.

Смотрите за что просят, скорее всего нет, так как КУ нежилых помещений намного больше чем для жилых. И соответственно аренда скорее всего входить не будет, но тут нужно точно знать состав услуг за которые просят 8000, это у застройщика уточните.

Невозможно сказать наверняка. Сегодня дом стоит, завтра его за несоответствие договору аренды и назначению земли заставят снести/расторгнут договора на покупку апартаментов. Или найдут какие-то недостатки в конструкции или что арендный договор был заключен неправомерно. Это всё невозможно предусмотреть если не быть чиновником который заключал договор, строителем который строил. Как минимум.

А может дом простоит еще 100 лет и ничего с ним не будет.

А может завтра власти Москвы примут новый закон который обяжет снести все такие апартаменты. И таких — может — десятки по сути. Тем более документов о вводе в эксплуатацию нет, хотя это была приватизация гостиницы, но всё же. Да еще она и в залоге, как будет частично залог сниматься тоже нужно уточнять у собственника. Как будет выделять в отдельные помещения и выделены ли они сейчас, тоже нужно узнавать, смотреть документы.

На данный момент до конца договора аренды Вы сможете пользоваться апартаментами, а если собственник еще поможет переоформить аренду на Вас, то до конца аренды.

Спасибо. Раз работают крупные банки с этими проектом типа ВТБ24, то вероятность риска вижу минимальную. А есть возможность застраховать риск потери титула в апартаментах?

в части налога на имущество: проверьте, включено ли здание в реестр как аппартаменты, тогда по закону при наличии доп. условий, может быть льгота

ЗАКОН
ГОРОДА МОСКВЫ
от 19 ноября 2014 года N 51
О налоге на имущество физических лиц
(с изменениями на 28 сентября 2016 года)
…
Статья 1.1. Налоговые льготы
…
4. Налогоплательщики в отношении одного нежилого помещения, расположенного в здании, включенном в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378_2 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378_2 Налогового кодекса Российской Федерации, уплачивают налог в размере, определяемом в соответствии с порядком, установленным частью 7 настоящей статьи, при условии, что указанное нежилое помещение одновременно удовлетворяет следующим условиям:
1) нежилое помещение включено в реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Реестр апартаментов и порядок его формирования утверждаются Правительством Москвы;
2) площадь нежилого помещения не превышает 300 квадратных метров;
3) кадастровая стоимость одного квадратного метра нежилого помещения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100000 рублей;
4) нежилое помещение не является местом нахождения организации;
5) нежилое помещение не используется налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
5. Здание подлежит включению в реестр апартаментов на основании сведений о наличии в здании апартаментов согласно документам, оформляемым в связи со строительством или вводом в эксплуатацию здания. Перечень таких документов устанавливается Правительством Москвы.
6. Нежилые помещения, расположенные в зданиях, не включенных в реестр апартаментов, подлежат включению в указанный реестр в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц. Порядок признания нежилых помещений фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц устанавливается Правительством Москвы.
____________________________________________________________________
Часть 6 настоящей статьи вступает в силу со дня вступления в силу порядка признания нежилых помещений фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц, утвержденного Правительством Москвы, но не ранее 1 января 2017 года и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2016 года.
____________________________________________________________________
7. Сумма налога, исчисленная налогоплательщику в соответствии со статьей 408 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи, уменьшается на сумму, определяемую по формуле:
Л = Н*К1*К2,
где Л — сумма льготы, на которую уменьшается исчисленная налогоплательщику сумма налога;
Н — сумма налога, исчисленного налогоплательщику в соответствии со статьей 408 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи;
К1 — коэффициент, равный отношению 150 к площади нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи. В случае если площадь нежилого помещения, указанного в части 4 настоящей статьи, составляет менее 150 квадратных метров, коэффициент К1 принимается равным 1;
К2 — коэффициент, равный:
0,58 применительно к расчету налога за 2015 год;
0,62 применительно к расчету налога за 2016 год;
0,64 применительно к расчету налога за 2017 год;
0,67 применительно к расчету налога за 2018 год и последующие налоговые периоды.
8. Налоговая льгота, предусмотренная частью 4 настоящей статьи, предоставляется в отношении одного нежилого помещения с максимальной исчисленной суммой налога.
9. Для предоставления налоговых льгот, предусмотренных частями 1, 2 и 4 настоящей статьи, не требуется заявление налогоплательщика, за исключением налогоплательщиков, указанных в подпунктах 1-13 пункта 1 статьи 407 Налогового кодекса Российской Федерации, которые ранее не предоставляли в налоговые органы документы, подтверждающие право на налоговую льготу, установленную статьей 407 Налогового кодекса Российской Федерации.

Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова в интервью Новострой-М рассказала об особенностях такого формата недвижимости, как апарт-отели, и дала советы желающим купить гостиничный номер.

Несколько лет назад формат апарт-размещения пришел в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов. В 2005–2008 годах на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга.

Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, который предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для гостей города. Все номера такого отеля оборудованы кухнями. А комплекс апартаментов — это, по сути, квартиры для постоянного или временного проживания, как правило, в собственности частных владельцев. Если коротко, то это объект коммерческой недвижимости, но с жилой функцией.

Почему в Москве формат апартаментов buy-to-let не распространен? По данным компании Becar, таких проектов всего девять.

В городе традиционно активен рынок частной сдачи в аренду квартир. Владельцы предлагают на рынке продукт разного качества и по нерыночной цене. Нерыночная означает, что владельцы не рассматривают конечную цену аренды как доходность в год, а чаще всего рассматривают как фиксированную сумму, вторую пенсию, регулярный платеж для пополнения семейного бюджета и так далее. Поэтому цена на аренду значительно ниже бизнес-продукта lease back apartment или buy-to-let.

Данный рынок только начал формироваться, уже стали появляться профессиональные доходные дома, в которых частные инвесторы покупают квартиры и для последующей профессиональной сдачи в аренду.

Для кого подходят проекты апарт-отелей? Кто покупает гостиничные номера и зачем? Покупка оформляется на физическое или юрлицо? Нужно ли платить НДС?

Условия покупки различны, зависят от проекта. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, от этого и зависит требование по уплате НДС, а также возможность взять ипотечный кредит на такую инвестицию. Покупают гостиничные номера в основном частные инвесторы с размером инвестиционного бюджета до 10 млн рублей, где ядро — бюджет 3-5 млн рублей. Так менеджер, получив бонус в 1-2 млн рублей, на остальную сумму берет ипотечный кредит на выгодных условиях и вкладывает в уверенный для него тип инвестиций — недвижимость. Альтернатив такому вложению почти нет. При этом прогнозный доход от управления данным номером оператором позволяет собственнику не нести операционных расходов на владение и эксплуатацию такой недвижимости.

Купить гостиничный номер и зарабатывать на сдаче в аренду – это такой бизнес, у которого есть нюансы. Правильно ли я понимаю, что собственнику принадлежит лишь лот, но не принадлежит инженерия, коммуникации, общедомовое имущество?

В общедолевом владении находятся только коридоры и инженерные системы. Всю коммерческую недвижимость реализует владелец девелоперского проекта: к примеру, он может продать публичный ресторан в здании апарт-отеля другому инвестору.

Как выстраиваются отношения с управляющей компанией? Кто ищет арендаторов, что происходит, если оператор не может найти арендатора — апартамент простаивает? Сколько оператор берет с собственника за свои услуги?

Рано или поздно все изнашивается — кто делает ремонт апартамента? Как это обговаривается, кто платит?

Что с налогами? Нужно ли платить налог на прибыль? Кто оплачивает коммунальные платежи?

Налог на недвижимость платит собственник, так устроен закон. А коммунальные и иные платежи платит УК за собственника.

Сколько в среднем сегодня стоит в Москве купить гостиничный номер?

По данным Аналитического центра Новострой-М, в апарт-отеле YE’S Ботанический сад цены начинаются от 3,8 млн рублей за студию площадью 18,9 кв. м. Небольшие двухкомнатные апартаменты можно купить по цене от 6,8 млн рублей.

Допустим, собственник захотел продать апартамент в апарт-отеле — как ему действовать?

Собственник может прийти в УК, и она рассмотрит условия, а может выйти на открытый рынок. Но следующий собственник обязан подписать все условия сотрудничества с управляющей компанией. УК может выкупить номер и сама, но такого обязательства нет.

Будет ли развиваться сегмент апарт-отелей в Москве в будущем? В Петербурге очень много таких проектов, а в столице меньше десятка. Что тормозит развитие?

В Москве очень активный рынок квартир апарт-формата в центре, и цена недвижимости накладывает ограничение на развитие. Для инвесторов крайне важна стоимость сделки и соотношение будущей средней стоимости номера.

Апартаменты с гарантированной доходностью в евро стали одним из проверенных способов грамотного инвестирования в Испанскую недвижимость. Разбираемся в плюсах и минусах покупки.

Как купить номер в гостинице в Испании и заработать на сдаче в аренду

Если вы ищите инвестиционную недвижимость: квартиру или апартаменты в Испании, решение приобрести апартаменты в гостинице — один из вариантов такого вложения.
В вашей собственности окажутся апартаменты с гарантированной доходностью от 5%-7% годовых в евро, при этом без необходимости личного участия в привлечении клиентов и обслуживании.
Давайте разберемся, в чем плюсы и минусы этого выбора по сравнению с традиционной покупкой квартиры для сдачи в аренду или комбинации личного проживания и сдачи апартаментов в тот период, когда вы отсутствуете. А также — где искать гостиничные номера для покупки.

1. Что такое апарт-отель

Номера в гостинице, которые можно выкупить в собственность, в России часто называют апарт-отелем, единого названия за понятием пока не закрепилось и можно увидеть варианты инвестиционных апартаментов или инвестиционного гостиничного номера.

Не стоит думать, что остановившись на инвестиционном вложении в апарт-отель, вы покупаете гостиничный номер в привычном виде. Совсем наоборот, ваши апартаменты будут выглядеть совершенно так же как и квартиры в жилых домах: с изолированными спальнями, оборудованными всем необходимым ванными комнатами, гостиной и кухней, местом на парковке и кладовкой на общей территории. Плюс к этому все удобства гостиничного обслуживания.

Гостиная с кухней открытой планировки оборудована техникой и мебелью, пример из предложения COM19225B6563

2. Где найти гостиничный номер для покупки

Сразу скажем о самом главном — выбор переложений апарт-отелей и из-за особенности получения разрешения на строительство, и из-за локаций таких комплексов довольно ограничен.

Так где же купить номер в гостинице? Больше всего выбор и наиболее выгодные цены вы найдете на этапе начала строительства отеля, поэтому при поиске смело выбирайте новостройки. И в этом первый плюс — цена вашей инвестиционной квартиры повысится к моменту сдачи объекта. Второй существенный бонус при покупке новостройки не требуется сразу вносить всю сумму, вы фактически получите рассрочку оплаты на 12–18 месяцев. Кроме того, выбирая апартаменты с гарантированной доходностью, вы так же можете взять ипотеку под низкие проценты в одном из испанских банков.

Процесс покупки апарт-отелей технически не будет отличаться от приобретения в собственность дома или квартиры, но уже на стадии оформления вы сможете прилично сэкономить на налогах почти 10 процентов от стоимости апартаментов. Рассказываем об этом в следующей главе.

3. Плюсы и минусы покупки номера в апарт-отеле в Испании

Ниже цена плюс экономия на налогах

Покупая номер в апарт-отеле, вы платите за полное оформление и налоги всего 4% (если нужна ипотека — то 7%). Сравните, с расходами при покупке обычной квартиры в новом фонде. Там вам придется за это отдать от 11 до 13% её стоимости.

Экономия на оформлении покупки

Не надо получать туристическую лицензию

Продать инвестиционные апартаменты гораздо проще

Но и при покупке собственной квартиры или дома через проверенное агентство недвижимости, вы так же будете обеспечены сопровождением сделки и проверкой документов. Выбирайте зарекомендовавшие себя фирмы, Estate Spain успешно работает на рынке недвижимости Испании не первый год и поможет вам пройти все стадии сделки.

Поиск клиентов и расходы на их привлечение

Проще и выгоднее сдавать апартаменты на короткий срок, выручка от посуточной сдачи превышает сдачу апартаментов на длительный период. Это увеличивает среднюю годовую загруженность и итоговый доход от аренды. Но при такой организации арендного бизнеса необходимо иметь стабильный поток клиентов в течение всего года, самостоятельно продвигать свою квартиру через сайты типа Airbnb и Booking, вести переписку с клиентами, отвечать на их многочисленные вопросы. Не говоря уже о дополнительных расходах на постоянную уборку и пополнение расходников. Все это на себя берет управляющая компания.

Ещё один приятный момент — если вы по каким-то причинам передумаете, в большинстве договоров прописано право отказаться от этого вида услуг и начать искать арендаторов самостоятельно.

И еще: вам не надо будет вздрагивать от неожиданного телефонного звонка посреди ночи и отвечать на вопрос, как получить дубликат потерянного ключа, что делать с неожиданно сломавшимся телевизором или как включить кондиционер. Потому что на страже вашей личной жизни стоит управляющая компания и сотрудники отеля на рецепции.

Визы и вид на жительство в Испании

Минусы покупки апартаментов в отеле
Вы знаете, что у каждой медали есть две стороны. Давайте обсудим, какова оборотная сторона у покупки номера в отеле в собственность.

Ограниченный срок пребывания в апартаментах

4. Примеры предложений с апарт-отелями в Испании

Как выглядят предлагаемые для сдачи в аренду номера в гостиницах

Проиллюстрируем нашу статью конкретным примером — гостевой комплекс в Эстепоне, побережье Коста-дель-Соль. Пару лет назад на этапе строительства стоимость квартир-апартаментов варьировалась от 113.000 до 198.000 евро в зависимости от расположения и площади. На текущий момент стоимость номеров в нем значительно выросла.

Читайте также: