Влечет ли за собой прекращение права пользования земельным участком включение участка в границу города

Обновлено: 17.05.2024

Что такое регистрация права на участок?

Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.

1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.

2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.

3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.

Для чего регистрация нужна и что будет, если право не зарегистрировать?

В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.

Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.

Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.

Государственный кадастровый учет: что это такое и зачем он нужен?

Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.

Как проверить статус участка?

Определить статус земельного участка можно следующим образом:

Но пугаться не стоит: исключение объектов недвижимости из ЕГРН не означает прекращение прав на них, в том числе не говорит об их изъятии. Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только при наличии на то оснований (ст. 49 ЗК РФ).

1. Соберите документы, которые являются основанием регистрации прав. Например: акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие наличие прав на объект недвижимости; договоры в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.

2. Уплатите государственную пошлину. Согласно налоговому законодательству размер госпошлины в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. для физических лиц.

В случае если права на участок были приобретены до 31 января 1998 г., госпошлину платить не требуется.

3. Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав. Подать его можно и через МФЦ. Приложите к заявлению вышеуказанные документы в бумажном виде в одном экземпляре-подлиннике. После завершения государственной регистрации вам их вернут.

4. Дождитесь внесения в ЕГРН сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации прав составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.

5. Получите документы после осуществления регистрации прав.

Ответ: Согласно законодательству РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, обременять его, распоряжаться им иным образом. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 209, ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ – далее ГК РФ).

Следовательно, никто не может лишить гражданина земельного участка, если он уже имеет Свидетельство на право собственности и откажется заниматься перерегистрацией. Право за гражданином сохраняется. Однако у таких земельных участков будет отсутствовать регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.

Но существуют случаи, определенные законодательством, когда земельный участок, находящийся в собственности гражданина, может быть изъят. Согласно нормам ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством:

•изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ст. 237 ГК РФ);

•отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

•отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239 ГК РФ):

·земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ);

·земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ);

•отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ)).

А именно: выполнение международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкция объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (ст. 49 ЗК РФ);

•реквизиция (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ) – в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков;

•конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 50 ЗК РФ) – земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления.

Вышеуказанные случаи изъятия земельных участков распространяются на земельные участки независимо от того, существует ли регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости или отсутствует.

Кроме того, с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые виды сделок с земельными участками, которые не имеют официальных границ. На сделки с такой недвижимостью без границ вступает законодательный запрет. Без проведения обязательной процедуры определения границ (межевания) земельного участка собственник не сможет распоряжаться своим земельным участком. Это значит, что продать, подарить, передать по наследству земельный участок, границы которого не установлены, будет невозможно, независимо от того, имеется или нет свидетельство на право собственности на этот участок.

Отсутствие межевания не повод для лишения права собственности. Если к январю 2018 года у участка не будет четких границ, он выпадает из оборота, это значит, что его владельцы не смогут распоряжаться своей собственностью: завещать, продать, сдать в аренду и т.д. Наследники, вступившие в права наследования, не смогут зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о его местоположении.

Следовательно, внесение в кадастр сведений о границах является гарантией прав собственников, позволяет адекватно начислять налог на имущество и избежать административных штрафов, а также сведет к минимуму возникновение земельных споров.

Поэтому правообладателям земельных участков уже сейчас следует задуматься об определении местоположения границ своих объектов недвижимости во избежание проблем до вступления в силу всех грядущих изменений.

Вопрос: В соответствии с п. п. 2 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, кто должен осуществлять подготовку схемы расположения земельного участка (гражданин или орган местного самоуправления), если границы населенного пункта не закоординированы и не стоят на кадастровом учете?

Ответ: ЗК РФ предусматривает процедуру приобретения земельных участков путем продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Ст. 39.11 ЗК РФ устанавливает подготовку и организацию аукциона по продаже земельного участка. Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

В данном случае гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо подготавливает схему расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Изготовление схемы земельного участка можно поручить кадастровому инженеру, имеющему соответствующий квалификационный аттестат. Далее гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо обращаются в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения данного земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка.

Следует отметить, если утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка, то координаты характерных точек границ земельного участка выдает уполномоченный орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица.

При этом обеспечение выполнения кадастровых работ и государственный кадастровый учет земельного участка (на основании заявления) осуществляется гражданином или юридическим лицом в целях образования земельного участка, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка.

Вопрос: Земельный участок принадлежит одному человеку. Вид использования – ведение крестьянского фермерского хозяйства. Категория земель – земли с/х назначения. Площадь 32900 кв. м. Можно ли поделить данный земельный участок на несколько участков?

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Собственник земельного участка вправе разделить его на несколько земельных участков. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

При этом следует отметить, что исходный земельный участок, из которого образуются новые земельные участки, при разделе должен в обязательном порядке являться уточненным и быть поставленным на государственный кадастровый учет.

Управляющую компанию обвинили в том, что она не очистила прилегающую к дому территорию от порубочных остатков деревьев и кустарников. Было вынесено предписание и назначен штраф 30 000 рублей. Три суда нашли это решение верным, а ВС РФ указал, что компания не обязана содержать землю, не находящуюся в собственности жителей МКД.

УО привлекли к ответственности за неубранную прилегающую к дому территорию

На прилегающей к дому территории остались порубочные части деревьев и кустарников. Управляющая организация их не убрала, из-за чего была привлечена к административной ответственности в соответствии с федеральным законодательством и Законом об административных правонарушениях на территории Самарской области.

на граждан – от 1 000 до 3 000 рублей;
на должностных лиц – от 10 000 до 30 000 рублей;
на юридических лиц – от 30 000 до 50 000 рублей.

Отметим, что действие статьи не распространяется на собственников помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы или образованы по границам таких домов.

Решение коллегиального органа поддержали районный и областной суды, а затем и заместитель председателя областного суда. Они исходили из того, что работы по благоустройству и содержанию на прилегающих к МКД территориях проводят собственники помещений в таких домах или уполномченное ими лицо (пп. 1 п. 11 гл. 3 разд. 2 Правил, утверждённых постановлением Главы городского округа Самара от 10.06.2008 № 404).

К тому же, согласноч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать в том числе благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Именно поэтому УО, как ответственной за всё вышеперечисленное, и было выдано предписание и назначен штраф.

Но суды сделали преждевременные выводы.

Граждане и юрлица содержат только находящиеся в их собственности участки

Верховный суд РФ, куда управляющая организация подала жалобу, отметил: защитники компании неоднократно сообщали судам, что границы территории земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, участок не конкретизирован, нет его план-схемы и обратных доказательств в деле нет. Предыдущие инстанции не дали этому факту надлежащей правовой оценки.

Право на использование земельного участка есть у его собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов (ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ). На них возложена обязанность соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Федеральное законодательство не требует от граждан и юридических лиц отвечать за состояние иных территорий, кроме земельных участков, находящихся в их собственности или владении (Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ, ст. ст. 37–39 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ).

Обязать собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам, можно на основании федерального закона или договора. Такой вывод сделал ВС РФ в п. 7 Обзора судебной практики № 4 (2018).

Благоустройством территорий, которые не закреплены за юридическими, физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, занимаются администрации внутригородских районов городского округа Самара. Это следует п. 10 гл. 3 разд. 2 Правил благоустройства территории городского округа Самара.

В рассматриваемом деле управляющую организацию привлекли к ответственности за то, что она не участвовала в содержании прилегающих территорий в пределах границ, установленных в соответствии с Законом Самарской области и правилами благоустройства территории муниципального образования.

ВС РФ указал, что при этом не был установлен правовой статус спорного земельного участка и не выяснен вопрос о том, кто обязан его содержать. В постановлении коллегиального органа и решениях предыдущих инстанций территория именуется то прилегающей, то придомовой. Между тем это разные понятия.

Исходя их этого Верховный суд РФ отменил решения предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в районный суд.

На заметку

Граждане и юридические лица отвечают за содержание только находящихся у них в собственности участков. Если вам необоснованно предъявили претензии, обратитесь в суд и сошлитесь на федеральное законодательство.

Если границы земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, сам участок не конкретизирован, нет его план-схемы и обратных доказательств в деле, настаивайте на своей правоте – вы не обязаны содержать такую территорию.

Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участокПраво собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:
- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса;
- использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
  отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 настоящего Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
  систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, систематическая неуплата земельного налога;
- неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 настоящего Кодекса.
Решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, принимается судом в соответствии со статьей 54 настоящего Кодекса.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса.
Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:
- в период полевых сельскохозяйственных работ;
- в иных установленных федеральными законами случаях.

Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:
- по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
- по основаниям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.
Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.
Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:
- работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
- работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;
- работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.
Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.
Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Статья 48. Основания прекращения сервитута

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Статья 50. Конфискация земельного участкаЗемельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

Статья 51. Реквизиция земельного участка

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены статьей 55 настоящего Кодекса.
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.
В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.
Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участкаОтчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек. Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа. В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.

При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).

Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.

В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:

• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)

• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения

• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.

Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.

Действующее законодательство не устанавливает необходимости точного соответствия выделяемой в пользование части земельного участка размеру доли в праве общей долевой собственности на здание.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.

В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.

Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.

Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.

У долевых собственников сооружения отсутствует обязанность определять в суде порядок владения и пользования им до обращения в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком, на котором такое сооружение расположено.

В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования. Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.

Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г. N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.

Читайте также: