Существенные условия договора субаренды земельного участка

Обновлено: 14.05.2024

Земельный участок входит в число объектов недвижимости, как квартира или офис, а поэтому ее также можно сдавать во временное пользование. Не запрещается законом и субаренда, но при заключении сделки надо учитывать, кому принадлежит земля и другие факторы. О том, какие законы регламентируют вопросы субаренды в Москве, на что могут рассчитывать арендаторы, и как заключить договор, рассказывают профессиональные юристы.

Что собой представляет субаренда

Порядок такой субарендной сделки регламентируется пунктом 2 ст. №165 ГК РФ (если объект принадлежит физлицу) и 22-1 статьей Земкодекса (если речь идет об объекте, принадлежащем госорганам). Право распоряжаться землей имеет только ее собственник, а арендатор получает лишь временные права на использование арендуемого имущества.

У арендатора есть свои права, а договорные отношения не могут быть прекращены раньше срока, даже в случае продажи, дарения или наследования.

Это же касается и поднайма, а с увеличением количества земли, находящейся в собственности, вопрос субаренды становится все более актуальным. Если говорить, что это такое доступным языком, стоит понимать, что субаренда – это сделка, в результате которой право пользоваться участком платно или безвозмездно переходит субарендатору.

Поднаем земли происходит по разным причинам, а нередко арендатор просто не справляется своими силами и вынужден сдавать всю землю или часть участка.

Несмотря на некоторую свободу действий, арендатор не может передать арендованное имущество в стороннее пользование, не спросив на то разрешения собственника, хотя и из этого правила существуют исключения.

Отличия аренды и субаренды

Поднаем земли – законная процедура, но для прохождения сделки необходимо собрать нужные документы, а лучше всего это сделают специалисты. Если вы собираетесь сделать это самостоятельно, помните, что субаренда отличается от классических арендных отношений:

по количеству заинтересованных лиц, а поднаем должен учесть интересы трех сторон.
субарендатор должен выполнять, как условия, поставленные арендатором, так и требования, предъявляемые собственником участка.
земля не используется по собственному усмотрению, субарендатор должен действовать строго в рамках подписанного документа.
пользоваться имуществом можно на протяжении ограниченного временного периода.
цену аренды устанавливает арендатор.

При заключении субарендного договора земельный надел уже не становится предметом сделки, так как права владения им автоматически переходят арендатору после договоренности с владельцем. Субарендатор может использовать в рамках нового договора недвижимость, но на условиях, которые ему ставит уже арендатор. Этот вопрос тонкий, требующий определенной подготовки и сбора пакета необходимых документов.

Особенности сделки субаренды

Довольно часто договора субаренды заключаются с местными органами самоуправления, а земля, находящаяся в госсобственности, по закону может сдаваться на время. Собственник в этом случае – госорган, а порядок прохождения сделки регламентирует 22-й статьей Земкодекса России. Если земля принадлежит физлицу, в силу вступают положения п. 2 ст. 165 ГК.

Всегда должны соблюдаться законные требования всех участников сделки, а в этом случае возникает взаимосвязь между всеми заинтересованными сторонами. Стоит помнить, что каждый участник сделки имеет, как обязанности, так и права:

арендатор должен использовать землю строго по назначению, что оговаривается пунктами договора.
арендатор имеет право на платной и безвозмездной основе передать все арендованное имущество или его часть субарендатору.
субарендатор, заключая договор субаренды, обязуется использовать земельный участок строго по назначению, учитывая положения договора.
арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в случае использования земли не по назначению и нарушении других требований, прописанных в договоре аренды.

Если речь идет о земле, находящейся в собственности физлица, особых сложностей при сдаче ее в поднаем не возникает, чего не скажешь о земле, находящейся в госсобственности. Любые манипуляции с собственностью муниципалитета возможны после проведения тендера (так гласит закон о конкуренции). Государственный орган выставляет минимальную цену аренды/субаренды, а победителем является тот, кто даст большую цену. Если претендент только один, договор заключается с ним без торгов.

Как оформить договор субаренды земли правильно

Чтобы избежать возможных неприятностей, вы должны знать, как правильно оформить поднаем. Помочь в этом может образец договора, но лучше воспользоваться услугами специалистов, знающих все тонкости процесса. Надо правильно заполнить все пункты документа:

наименования всех заинтересованных сторон (ФИО физлица, название госоргана, предприятия, организации).
доказательство законности сделки, или доказательство наличия договора найма.
предмет договора с описанием теххарактеристик, расположение участка, его площадь и наличия капитальных построек.
ответственность сторон, их законные права и обязанности.
стоимость аренды, варианты и граничные сроки оплаты.
меры ответственности за нарушение основных положений документа.
срок действия.
подписи сторон.

Документ заключается на ограниченный срок, но с учетом положений основного договора аренды. Основным условием является соблюдение требований договора аренды, поэтому в основном документе должна быть предусмотрена такая возможность. Если такого пункта нет, необходимо составить новый договор, иначе передача земли будет незаконной.

Заключение сделки без разрешения владельца земли

В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.

Итак, договор арены – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.

Бесплатная консультация юриста доступна бесплатно на нашем сайте

Подписывайтесь на наш канал "Федзакон" , ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки в профиле)

Земельные участки, равно как и другие объекты гражданского оборота, могут выступать предметом аренды или субаренды.

Субаренда участка земли – это предоставление права пользования арендованным участком третьему лицу на возмездной основе.

Такая сделка не противоречит нормам действующего законодательства:

При сдаче в субаренду земли, владельцем которой является физическое лицо, руководствуются требованиями Гражданского кодекса.
Если же фактическим владельцем является государство, при совершении сделок опираются на Земельный кодекс.

Участок предоставляется на определённый срок. Субаренда также предполагает внесение третьим лицом обязательной платой арендатору.

Любая сделка между арендатором и арендодателем обязательно должна включать в себя составление и подписание соответствующего договора.

Основной договор обязан иметь пункт о возможности или невозможности передачи прав пользования предметом сделки. Если такой пункт в договоре отсутствует, надо заключить новый основной договор. Без этого передать земельный участок нельзя.

Когда заключается договор субаренды на землю?

Чаще всего необходимость сдачи уже арендованной земли возникает у организаций или предприятий, когда часть используемых ими земель пустует. Эту часть и арендует третье лицо.

Помимо собственно земли, субарендатор принимает права и обязанности по договору.

Совершается такая сделка только с согласия основного арендодателя. Такое согласие не имеет установленных форм, но обязательно даётся в письменной форме.

Права собственника земли, взятой в поднаем

Ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если в основном договоре не содержится прямого запрета на субаренду, она может иметь место в дальнейшем. То есть, ещё на стадии заключения сделки арендодатель может вписать этот пункт в текст, если не желает, чтобы участок или его часть был передан во владение третьим лицам.

Вместе с тем собственник земли не должен оставаться в стороне и при заключении договора он имеет полное право на:

предоставление субарендаторам основного договора для ознакомления;
требование информации о субарендаторе и цели применения земель;
увеличение платы за пользование основному арендатору (при этом стоимость субаренды не повышается автоматически);
требование возврата земли после конца срока аренды и субаренды, поскольку эти сроки совпадают;
ознакомление с договором субаренды, чтобы его условия совпадали с пунктами основного документа;
регистрацию договора и требование участия в этом всех сторон сделки.

Однако, прямых взаимоотношений у владельца земли и субарендатора нет. Они действуют через основного арендатора.

При нарушении условий договора субарендатором, за его действия по закону должен ответить основной арендатор. Последний рискует больше всего. Даже в случае задержки оплаты за пользование участком субарендатором, арендатор все равно обязан вовремя перечислить указанную в основном договоре плату собственнику.

Составление договора

Все операции по сдаче земельных участков внаём и поднаем должны осуществляться после подписания соглашения.

В первую очередь получается согласие на субаренду от собственника участка в письменном виде.

Заключение договора на срок менее 12 месяцев (краткосрочный) бесплатно и такой договор не подлежит регистрации.

В начале документа описывается предмет договора – это земельный участок. При этом указываются:

характеристики участка по сведениям из кадастрового паспорта;
наличие строений или зданий на участке;
номер и дата заключения основного документа на аренду;
целевая направленность использования земли;
права на участок третьих лиц.

Обязательно указывается срок действия субаренды:

договор начинает действовать с момента его подписания;
субаренда прекращается не позднее даты, когда заканчивается срок основной аренды.

Сторонами договора выступают арендатор и субарендатор. Собственник же участка правами или обязанностями в данной сделке не наделяется.

Также определяется размер платы за пользование землёй и порядок её перечисления основному арендатору.

Важным пунктом являются нормы пользования участком:

целевая направленность;
ограничения в использовании;
условие сохранности качества предмета договора;
порядок возврата земли.

Без указания в договоре всех существенных моментов он может не пройти госрегистрацию или быть признанным недействительным.

Ограничения в использовании субарендованного участка

Для того, чтобы земля использовалась рационально, эффективно, а деятельность на ней не вредила окружающей среде, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения.

Такие ограничения (сервитуты) выглядят как запрет на выполнение отдельных видов хозяйствования на участке или требование воздержаться на определённое время от осуществления каких-либо операций с землёй.

Ограничения должны быть обоснованы в соответствии с нормами федеральных законов РФ или Земельного кодекса.

Сервитут имеет форму административно-правового акта с полным перечнем требований, который выдан государственным органом или установлен в судебном порядке.

Ограничения могут накладываться на определенный срок либо действовать бессрочно.

Если субарендатор не согласен с действием запрета, он имеет право на обжалование в судебном порядке. С целью защиты интересов арендаторов, возможно возмещение понесённых ими убытков в связи со вступлением в силу соответствующего обременения.

Если запрет уже введён, то при передаче прав пользования другому лицу, ограничение продолжает действовать до окончания его срока (если таковой установлен).

Запреты могут быть частными или публичными.

Первый вид сервитута устанавливается исходя из норм Гражданского кодекса, а второй – законами и нормативными актами РФ, местными государственными органами.

Публичный запрет может вступить в силу только после общественных слушаний и принятия коллективного решения.

Размер арендной платы за пользование земельным участом и порядок ее выплаты

Получив право пользоваться земельным участком на указанной территории, субарендатор обязуется вносить плату, размер которой указывается в договоре.

Особого внимания заслуживает расчёт размера платы:

плата за участки, собственником которых выступает государство, устанавливается решением правительства или местных государственных органов;
частная собственность предполагает определение размера платы самим владельцем земли.

Порядок расчёта определён в законодательстве РФ. Обычно он осуществляется по базовой ставке, а также учитывается дифференциация по категории земли, арендатора, природным, градостроительным и экономическим зонам расположения. Обязательно принимаются во внимание приоритетные методы развития региональной экономики.

Годовая стоимость аренды исчисляется по формуле:

SUM = S * БС * КЦ * КТ, где:

SUM – размер платы за год;
S – площадь субарендованного или арендованного участка;
БС – базовая ставка по категориям земель;
КЦ – коэффициент, рассчитанный, исходя их категории арендатора и целевой направленности использования участка;
КТ –коэффициент зонального деления, рассчитываемый в процессе кадастровой оценки земли.

Стоимость аренды рассчитывается за каждый день пользования землёй в соответствующем периоде. Таким периодом выступает либо квартал, либо месяц.

Все эти условия, как и собственно размер платы, обязательно указываются в договоре.

Видео: Споры об установлении частных и общественных сервитутов

В консультации юриста подробно объясняется – что такое сервитут, их разновидности, для чего они накладываются и какие ограничения пользование землей в себе несут.

Земля относится к категории недвижимого имущества, поэтому наряду с продажей, покупкой и дарением подлежит сдаче в аренду. Все сделки, связанные с объектом, должны быть оформлены официально. Субарендатором и субарендодателем могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственного управления. Особенности субаренды земельного участка, находящегося в муниципальной и личной собственности, регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Что собой представляет субаренда

Это сложная сделка с недвижимостью, связанная с участием третьей стороны. Субаренда земельных участков детально регулируется и описывается земельным правом в статье 615 ГК РФ. По сути она представляет собой сдачу арендованной недвижимости в поднаем, сопряженную с передачей прав и обязанностей арендатора субарендатору (перенаймом). Основными сторонами сделки выступают:

Собственник. Лицо, владеющее конкретным объектом недвижимости и имеющее право распоряжаться им в соответствии с действующим законодательством.
Арендатор. Сторона, взявшая объект в аренду на условиях, установленных договором между ней и собственником. Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду, если действие не запрещено документально.
Субарендатор. Лицо, оформившее субаренду муниципального или личного земельного участка.

Договор субаренды участка по образцу 2021 года выступает основанием для использования недвижимости субарендатором в личных или предпринимательских целях. Также это хороший способ получения фиксированного заработка для арендатора.

Отличия аренды и субаренды земельных участков

При сдаче земельного участка в субаренду применяются те же правила, что и при заключении договора аренды. Однако существуют определенные особенности, отличающие сделки друг от друга. В частности:

Отношения между арендатором и субарендатором самостоятельны. Стороны сами определяют ключевые параметры субаренды участка, находящегося в личной или в государственной собственности. Положения не могут идти в разрез с договором между арендатором и собственником объекта.
Перенайм сопряжен с рисками. Арендатор отвечает за сохранность объекта перед собственником. Если субарендатор оказывается ненадежным и уходит от оформленных обязательств, то арендатору придется решать возникший вопрос самостоятельно. Важно официально оформлять субаренду земельного участка по Земельному кодексу России (ЗК РФ) и с учетом положений ГК РФ для минимизации рисков.
Собственник и субарендатор не связаны обязательствами напрямую. Передача участка в субаренду фактически ограничивает взаимные требования между собственником и субарендатором.
Стоимость использования субарендованного имущества определяется арендатором. Владелец не имеет права влиять на ценообразование или требовать сообщить утвержденные тарифы.

Особенности сделки субаренды

Перед заключением и регистрацией договора субаренды земельного участка стоит учитывать особенности. К основным нюансам можно отнести:

Ограниченный срок сделки. Законодательно запрещено передавать имущество в перенайм на период, превышающий срок аренды с собственником. Допустима пролонгация договорных отношений при продлении срока основного договора.
Порядок уведомления владельца земли. Определяется документально и имеет несколько вариантов. В первом случае арендатор имеет право заключать сделку без оповещения собственника. Во втором необходимо сообщить о перенайме в письменной форме по образцу из договора. Если требование будет проигнорировано, то по ГК РФ субаренда земельного участка будет признана ничтожной.
При передаче в перенайм земли, находящейся в муниципальной собственности, требуется уведомить ДГИ (Департамент городского имущества) о субаренде участка. Это можно сделать самостоятельно в ходе личного визита или посредством портала Госуслуги. Есть организации, предоставляющие посреднические услуги по уведомлению.
Цели использования участка определяется документально. Недвижимость может быть отведена под выращивание растений или разведение скота. В этом случае заключается договор субаренда участка сельскохозяйственного назначения. Также объект может быть использован под суюсубаренду, личные нужды.

Как рассчитать субаренду

При расчете тарифов арендатор имеет право установить любую стоимость и порядок оплаты. Например:

По тарифам собственника. Этот вариант наименее выгоден и не предполагает получение дополнительного дохода. С учетом потенциальных рисков не стоит прибегать к данной системе расчетов.
В целях получения прибыли. Перед тем, как рассчитать субаренду участка, арендатор должен учесть все возможные траты и заложить в систему тарифов собственный доход. Наибольшая маржинальность отмечается в сделках, предполагающих передачу участка сразу нескольким субарендаторам. За счет дробления земли на небольшие части можно значительно повысить оплату.

Если сделка заключена между взаимосвязанными организациями, то деятельностью могут заинтересоваться налоговые органы. Это стоит учитывать до момента заключения договора. Субаренда земельного участка облагается НДС, установленным 146 статьей Налогового Кодекса Российской Федерации.

Как оформить договор субаренды земли правильно

Особенности договоров аренды и субаренды земельных участков аналогичны. Они не имеют строгой утвержденной формы и оформляются в произвольном порядке, но с учетом внесения важной информации. При составлении документов стоит указать:

Тип договора, его номер, дату и место составления. В качестве места достаточно указать полное наименование населенного пункта.
Действующие стороны. Необходимо внести сведения об арендаторе и субарендаторе. Указывать владельца земли в договоре не обязательно.
Представителей сторон и основание их полномочий. Если сделка заключена между юридическими лицами, то нужно вписать ФИО представителей и документ, подтверждающий право подписания. Таковым выступает доверенность или Устав.
Основание для законности сделки. Необходим основной договор найма. Стоит указать его номер и дату составления, а также стороны сделки.
Описание предмета договора. Следует указать характеристики земли: площадь, расположение, информацию о наличии построек.
Права и обязанности сторон. Должны содержать все возможные детали и учитывать ответственность за несоблюдение положений.
Стоимость аренды. Необходимо приложить расчет оплаты и порядок внесения средств в счет обязательств.
Порядок расторжения. Содержит сведения о причинах и порядке прекращения отношений между сторонами сделки.
Подписи сторон. Должны быть подкреплены оттиском официальной печати организации (для юрлиц и муниципальных организаций).

Документ необходимо подписать в двух экземплярах. Один остается арендатору, а второй переходит лицу, оформившему перенайм.

Образец договора субаренды ЗУ 2021

При возникновении сложностей с оформлением документов можно обратиться к профессиональному юристу. Он составит договор с учетом потенциальных рисков, целей и задач сделки. Однако для официального закрепления отношений между сторонами можно подготовить документ по образцу. Далее приложен актуальный вариант договора, в который достаточно внести сведения о сторонах и объекте, указать стоимость и ответственность сторон.

Заключение сделки без разрешения владельца земли

Допустимо оформить договор перенайма без оповещения владельца имущества, если такой порядок разрешен собственником в договоре с арендатором. В остальных случаях требуется уведомление в письменном виде, содержащее:

дату, номер и место составления документа об субарендных отношениях;
полное наименование сторон сделки и имена их представителей;
ссылку на основание для договора (основной документ с владельцем);
срок действия обязательств между сторонами.

Если информирование не было произведено в установленный срок и в правильном порядке, то оформление субарендного договора признается незаконным.

Заключение

Сделка относится к категории сложных и сопряжена с рисками. В целях безопасности стоит обязательно подкреплять деловые отношения официальным документом. Важно, чтобы субарендные отношения не превышали по сроку период, уставленный основным договором. При необходимости требуется уведомить собственника в установленном порядке.

Субаренда земли – это юридическая сделка по передаче земельного участка арендатором в перенайм третьему лицу за определенную плату. Особенностью договора является участие в нем 3-х сторон, между которых возникают правовые отношения по поводу временного владения и пользования недвижимостью (участком).

Правовое понятие субаренды земельного участка установлено в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса, закреплено право арендатора сдать арендованного земельного надела в поднайм в пределах периода действия арендного соглашения без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Отличие от договора аренды

Ключевым различием сделки аренды и субаренды количество сторон договора. Обычный договор аренды оформляется между двумя сторонам – арендодателем и арендатором. При субаренде земельного участка сторонами сделки выступают не только вышеуказанные лица, но и субарендатор, которому передается право на временное владение и пользование имуществом.

Также имеются и отличия в порядке установления оплаты. При аренде недвижимости арендатор использует участок за установленную собственников арендную плату.

Размер субарендой платы за поднаем земельного надела определяет арендатор. Таким образом, наниматель может устанавливать стоимость найма участка в субаренду и получать дополнительную прибыль в виде разницы в арендной плате.

Сделка субаренды, заключаемая на срок более 12 месяцев, действительна только при условии ее государственной регистрации в ФКП Росреестра. Договор, длительность которого меньше одного года, не требует процедуры регистрации.

Можно ли сдать в субаренду арендованный участок земли?

Субарендатор – это сторона договора субаренды земельного участка, по которому права на временное пользование перешло к нему от первоначального арендатора.

Договор поднайма земли может быть заключен как физическими лицами, так и организациями, которые пришли к соглашению по всем условиям сделки.

Можно ли сдать часть земельного участка по субаренде? Это допускается по действующему законодательству, при этом минимальных предельных нормативов для этого не установлено.

Права и обязательства сторон

У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:

Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.

Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:

Пользоваться землей только согласно ее назначению;
Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
Не допускается сдача земли в субаренду;
Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
Освободить участок после завершения действия договора.

Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.

В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.

При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.

Возможность использования участка может ограничиваться в итоге изъятия земли для публичных нужд. Например, он может находиться в зоне историческо-культурных объектов, заказников, заповедных или иных территорий.

Порядок сдачи участка

В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:

Обычно, земля сдается в пользование субарендатора, если наниматель долгое время не использует территорию, т.е. участок пустует	но не желает расторгать арендное соглашение с арендодателем
Размер арендной платы с порядок расчетов устанавливает арендатор	Указанные условия должны быть известны субарендатору до момента заключения сделки
После того, как потенциальный субарендатор найден, необходимо уведомить владельца земли о намерении передачи участка во временное пользование другому лицу	При наличии возражений собственника, договор не может быть заключен
После того, как стороны обговорили финансовые вопросы, устанавливаются их права и обязанности	В случае возникновения спорных вопросов, рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу. Неверно составленный договор не пройдет госрегистрацию
После чего документы подаются	в ФКП Росреестра
Спустя 14 дней после подачи заявления процесс регистрации завершается	и субарендатор имеет законное право эксплуатировать землю

Требуется ли согласие от муниципалитета, если земля муниципальная?

Процедура перехода права временного пользования регулируется статьей 22 Земельного кодекса. Право пользования передается третьему лицу, только при наличии письменного согласия арендодателя на заключение договора субаренды земли.

Если собственником участка выступает муниципальный или государственный орган, то необходимо его разрешение. В случае отказа в согласовании в передаче участка в поднайм, то сделка будет считаться недействительной.

Однако, единственное исключение этого правила установлено в отношении сделок аренды, оформленных на период более 5 лет. В этом случае достаточно просто уведомить муниципалитет о сдаче земельного участка. При этом аукцион проводить запрещается.

Необходимые документы

Для заключения сделки потребуется подготовить комплект документов. Список конкретных бумаг связан со сроком оформляемой сделки субаренды. В случае оформления соглашения на период от 1 года и более, к сделке необходимо приложить следующие документы:

подробное описание земельного участка;
выписка из кадастрового паспорта;
график оплаты арендных платежей;
техническая документация находящихся на территории построек;
выписка ЕГРН, удостоверяющая государственную регистрацию договора субаренды.

Если период, на который заключается сделка менее 1 года, то необходим меньший комплект бумаг:

акт приемки участка земли;
протокол о согласовании разногласий;
доп. соглашение.

Образец договора субаренды квартиры между физическими лицами ищите в статье: договор субаренды квартиры.

Структура договора

В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:

Место заключения контракта, дата	Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия.
Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер)	Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий)
Порядок оплаты арендных платежей	иные обязательства контрагентов
Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке	Срок действия соглашения
порядок решения конфликтов	число копий договора
Подписи сторон	расшифровка

Как можно видеть из вышеуказанной таблицы, документ оформляется точно так же, как и обычный договор аренды.

Нюансы субаренды сельскохозяйственных земель

При заключении сделки субаренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельхоз. назначения нужно приять во внимание, что использование таких территории допускается в соответствии с целями, установленными в ст. 78 Земельного кодекса для с/х участков:

для выращивания с/х культур;

создания лесных насаждений,
животноводства;
под пастбища;
для строительства хозяйственных построек;
и других связанных с сельхоз производством целей.

Запрещается выполнять действия, приводящие к ухудшению плодородия почвы.

Порядок внесения арендной платы

В случае субаренды земельного участка у частного лица, порядок и сроки внесения арендных платежей устанавливаются самостоятельно сторонами сделки. Они могут договориться о систематическом порядке оплаты (например, раз в месяц) или единовременной оплате.

Однако зачастую при субаренде земли денежные средства уплачиваются один раз в несколько лет. В этом случае обеспечиваются некоторые гарантии того, что условия использования земли будут соблюдаться.

На какой срок оформляется?

В процессе заключения договора поднайма земельного участка нужно знать, что длительность субаренды не может превышать период основной аренды. Если интересующий участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то оформить соглашение можно только на срок более пяти лет.

Для лесных участков

В соответствии со статьей 25 Лесного Кодекса РФ, устанавливается целевое использование лесов.

Леса находятся на землях сельхоз назначения и других землях, согласно с ЗК РФ.

Разновидность деятельности, которая может осуществляться, связана с назначением территорий:

С целью заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов;
Сбора ягод и лекарственных растений;
Для охотничьего хозяйства;
Ведения сельского хозяйства;
В целях осуществления рекреационной деятельности (размещения санаториев, баз отдыха и т.д.);
Для выращивания лесных плодов, ягод, саженцев, декоративных растений;
С целью геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых, исследовательской деятельности;
Для эксплуатации водохранилищ, плотин и прочих иных искусственных водоемов.

Следует учитывать, что лесной участок может быть сдан в аренду сроком от 10 до 49 лет. Исходя из этих временных пределов следует устанавливать и срок договора субаренды.

Продление срока (пролонгация) договора

Срок субаренды может быть продлен только, если производится пролонгация основного арендного соглашения. Возможны ситуации, при которых арендатор больше не имеет интереса продлять договор аренды. В этом случае он выбывает из правоотношений по поводу пользования земельным участком, а его собственник и субарендатор могут оформить сделку найма земли напрямую.

Если арендатор заинтересован в продолжении взаимоотношений на прежних условиях, договор аренды пролонгируется. После чего субарендатор, в свою очередь, может продлить действие сделки поднайма участка.

Расторжение соглашения

Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.

Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.

Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:

Личные данные сторон договора;
Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
Описание земельного участка;
Отсутствие претензий;
Дата, а также подписи сторон.

Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.

Необходимо знать, что соглашение о расторжении сделки, прошедшей регистрацию в Росреестре, также должно быть учтено в ЕГРН. В регистрационной палате снимается запись о наличии обременения объекта недвижимости.

В завершении следует отметить, что в случае участия в договоре аренды третьей стороны, собственник земли несет дополнительные риски.

О порядке расторжения договора субаренды в одностороннем порядке смотрите в статье: расторжение договора субаренды.

Оформление договора субаренды земельного участка может принести экономическую выгоду, но важно правильно составлять договор, в противном случае сделка может быть признана незаконной, а стороны вынуждены будут понести убытки. Также следует учитывать и иные риски, и внимательно проверять правоустанавливающие документы.

Видео: Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС

Гражданский оборот земли

Владельцы земли не всегда желают обрабатывать свои наделы, то есть использовать по назначению. Для этих целей гражданским законодательством предусмотрены договорные отношения по аренде земли. В некоторых случаях требуется субаренда земельного участка, то есть передача права пользованию третьему лицу. Эта сделка сопряжена с рядом специфических особенностей, которые должны быть реализованы в ходе заключения договора. Сложность процедуры определяется невозможностью собственника знать, кто именно принимает в пользование землю, но при этом права и обязанности нового хозяина должны лежать в рамках правового поля.

Что из себя представляет субаренда земельного надела

Взаимоотношения между собственником и арендатором могут сопровождаться процедурой передоверия. Зачастую земельные участки берут в аренду, чтоб передать их в пользование третьим лицам.

Сложность подобной сделки заключается в том, что дозволение предоставляет владелец земли, а плату получает первичный арендатор.

Следует обратить внимание, что субаренда сопряжена с особенностями, которые не присущи обычным видам сделки. Можно в качестве сравнения привести поднаём, но эти виды договоренностей идентичны только по субъектному составу (без согласия собственника эти сделки невозможны), а объект, передаваемый в пользование третьим лицам, различен.

Можно дать следующее собирательное определение субаренды земельного участка и представить, что это такое следующим образом – передоверие права пользования наделом на основаниях официального дозволения владельца и только в тех границах, которые прописаны в гражданском законодательстве. А в некоторых случаях и в нормах земельного права.

Правила и условия при оформлении

Условия оформления договора субаренды отличаются в зависимости от собственника.

В том случае, когда владельцем является физическое или юридическое лицо, проведение сделки возможно:

когда такая уступка права пользования предусмотрена первоначальным договором аренды;
если стороны договариваются о передаче возможности возделывать землю в рамках заключения дополнительного соглашения или при переподписании основного договора.

Несколько другие условия предусмотрены для земель, находящихся в собственности муниципалитетов и государственных органов. Необходимо сразу оговориться – для целей аренды пригодны земли с определенным статусом (сельхозназначение, жилищное строительство). Земли для выращивания агрокультур и возделывания с целью получения урожая передать в субаренду проще, чем земли для ИЖС. Это связано с тем, что застраиваемые территории накладывают на основных арендаторов особые условия по налоговому, жилищному или ипотечному законодательству.

Для целей заключения подобной сделки (субаренде) надлежит руководствоваться нормами земельного законодательства:

когда земля бралась в аренду до ноября 2001 года и срок основного договора свыше пяти лет, то для получения возможности передавать в субаренду землю необходимо получить разрешение выдавшего органа;
в других случаях собственник участка просто уведомляется о передаче права пользования третьим лицам путем направления письма.

Гражданский кодекс определяет простую письменную форму сделки. В некоторых случаях необходимо сделку зарегистрировать в органах юстиции.

Законодательство не предусматривает обязательности нотариального удостоверения сделки. Это возможно только по согласованию между сторонами договора. Порядок оплаты услуг нотариуса в таком случае должен быть прописан документально.

Особенности заключения договора субаренды земельного участка

В первую очередь следует иметь в виду, что основанием для заключения договора субаренды является сделка, которая передавала в аренду земельный участок.

Если такое правило не закреплено, то сделка по субаренде будет признана ничтожной.

Желающие оформить подобную сделку лица должны руководствоваться общими правилами договорных обязательств, указанными в гражданском законодательстве.

К сопутствующим документам, прикладываемым к договору, относится только первоначальная аренда. Нет необходимости подтверждать право первоначального владения, поскольку предполагается, что арендатор проверил документы собственника.

Содержание и образец документа

Образец договора субаренды можно найти в интернете. Основные атрибуты договора представлены следующими группами:

● месторасположения (точный адрес в границах);

● размеры (в гектарах или сотках);

● площадь (в квадратных метрах или километрах);

Важно! Очень часто возникает вопрос о включении пункта по вторичной субаренде земельного участка. Применяя общие правила для обычной аренды, нередко такие пункты включаются в сделку по передаче прав четвертым лицам. Следует обратить внимание, что суды не пришли к единому мнению о законности вторичной субаренды вне зависимости от наличия или отсутствия уведомительного характера собственника.

Этот вопрос должен быть урегулирован с собственником.

Существующие риски, ограничения права пользования, сроки субаренды

Риски существуют для всех сторон сделки.

Так, собственник, должным образом не осведомленный передачей права пользования третьему лицу, или при неправильно составленном договоре может получить ухудшение состояния надела.

Арендатор, не взимающий предоплату, может остаться без денег, соответственно, это затруднит взаиморасчеты с владельцем. Он потеряет доход и на период поиска нового субарендатора. Поэтому рекомендуется предусмотреть в договоре авансовую систему оплаты стоимости земельного участка.

Последний субъект – принимающий для пользования участок может лишиться его в случае отсутствия согласия владельца.

Хотя при изучении первоначального договора следует обратить внимание на договоренности между собственником и арендатором. Когда такая возможность предусмотрена, тогда вопросов по передаче прав пользования возникнуть не должно.

Государственной регистрации подлежат сделки, который оформляются на срок более 1 года. Предприниматели, да и физические лица стремятся заключать подобные договоры на срок 11 месяцев. В Налоговом кодексе предусмотрено, что такой вид деятельности, как аренда или наём при условии долгосрочности договора признается предпринимательством и требует оплаты налога на прибыль в казну государства. Чтоб избежать таких последствий со стороны налогообложения, арендаторы стремятся уменьшить период действия договора, но при этом предусмотреть пролонгацию его действия.

Правило по срокам в отношении земель из муниципального или государственного фонда предусматривает очень длительные отношения – 49 лет (на некоторые категории наделов – не превышает трех лет). Но это не касается субаренды, арендатор не должен выходить за пределы общего срока, на протяжении которого дозволено пользоваться участком основному арендатору.

Следует обратить внимание, что цепочка субъектов вне зависимости от первоначального владельца идентична.

Права и обязанности субарендатора

В договоре могут быть предусмотрены права и обязанности, которые вторят нормам главы Гражданского кодекса об аренде:

Производить любые действия, которые предусмотрены основным договором и не запрещены законом. Например, заниматься исследовательской деятельностью на участке, который передан для выращивания культур нельзя. А вот возводить на нем постройки, которые помогут вести подсобное хозяйство можно, только если постройки не носят капитального характера. Хотя по договоренности между основным владельцем и субарендатором такие улучшения могут быть произведены, например, за счет уменьшения части платы. Связываться субарендатору с собственником достаточно сложно, но решение подобного вопроса можно переложить на арендатора.
Осуществлять поддержку участка в состоянии, в котором он был передан. Зачастую это касается правил агротехники, запрещается использовать химические вещества, которые истощают верхний слой земли. Очень сложно оценить состояние почвы, ее состава и прочие важные характеристики, когда речь идет о пользовании и правил обращения с ней.
Производить своевременно арендную плату. Этот вопрос крайне важен, поскольку является основой для передачи надела в субаренду.

Поскольку собственник оповещен о пользовании землей третьим лицом, то и решать вопрос о расторжении договора при неисполнении взятых на себя обязательств возможно также при его участии.

Важные моменты

Не стоит пренебрегать нотариальным удостоверением сделки, поскольку при подобном оформлении производится проверка всех пунктов договора. Это поможет обезопасить все стороны субаренды от неправомерности требований, указанных в соглашении. Зачастую сложность юридических формулировок и отсылочный характер пунктов не позволяют трактовать их однозначно. Нотариус не подпишет ничтожный договор, а также проверит все бумаги на предмет их подлинности.

Следует обратить внимание на основополагающие документы, которые явились основой для заключения договора. Если не учесть, что не хватает некоторых важных документов, могут возникнуть споры по границам. Например, если не хватает сведений о межевании, то субарендатор, скорее всего, будет иметь спор с собственниками соседних участков. Собственник или арендатор при этом не будут каким-либо образом влиять на ход разрешения проблемы, поскольку договор подписывается лично и при безусловном согласии со всеми пунктами соглашения. Поэтому рекомендуется приложить максимум условий для изучения всех сведений об участке. Можно запросить сведения в реестре или попросить предоставить такую справку.

Заключение

Оформление договора субаренды не должно вызвать затруднений, если есть согласие собственника. Каждый из участников этой многосторонней сделки должен быть внимательным к остальным участникам аренды. Можно получить непригодный для целей участок или остаться без денег.

Для перестраховки субарендатор может запросить дополнительные сведения о наделе.

Арендатор с той же целью просит оплачивать стоимость, указанную в договоре, авансом.

Собственник предъявляет претензии первичному арендатору, которые тот вправе переадресовать субарендатору как на стадии досудебного урегулирования спора, так и в процессе судебного разбирательства.

Читайте также: