Срок давности уведомления о продаже доли в квартире

Обновлено: 02.05.2024

Каждый хозяин доли в квартире имеет право продать ее, не спрашивая согласия остальных хозяев. Но если сделка планируется с человеком, не входящим в состав владельцев, то закон обязывает продавца известить о ней сначала остальных собственников. У них есть преимущество, чтобы купить ее, перед третьими лицами — то есть теми, кому никакая доля в квартире не принадлежит.

Уведомление о продаже доли обязательно должно быть письменным, даже если все собственники живут в одной квартире, в курсе ваших планов и не против сделки. Тем более важно грамотно оформить извещение, если у совладельцев есть возражения. И не только написать все как нужно, но и правильно вручить уведомление, потому что иначе сделку могут аннулировать. Если прочие хозяева узнают о продаже доли постфактум, то в течение 3 месяцев они имеют право подать на вас в суд. Если вы опасаетесь такого варианта развития событий — согласуйте с юристом текст документа и вариант его передачи.

Всегда ли положено извещать других сособственников

Преимущественное право остальных хозяев квартиры на покупку доли в ней записано в 250-й статье Гражданского кодекса (ГК). Там же указана обязанность собственника-продавца известить совладельцев уведомлением о готовящейся продаже постороннему, ее условиях и цене доли.

Если покупателем будет не посторонний, а другой хозяин доли в этой же квартире, то остальных ни вы, ни он оповещать не обязаны.

Также никаких извещений не нужно посылать, если:

ваша доля реализуется за долги на торгах;
все дольщики продают свои части одновременно (то есть сразу всю квартиру).

Через какое время можно заключать сделку с посторонним?

250-я статья ГК дает прочим владельцам месяц после получения уведомления, чтобы выкупить долю или отказаться от покупки. Только после этого срока часть квартиры можно продавать кому-то на стороне.

Если остальные хозяева официально откажутся от покупки, то продажу постороннему можно оформить и раньше. Но отказ должен быть письменным.

Если же уведомление вы не послали, то в течение трех месяцев с того момента, как остальные хозяева узнали о сделке, они имеют право обратиться в суд. Тогда вам придется вернуть покупателю деньги (скорее всего, еще и с компенсацией) и заключить новый договор — с желающим купить вашу часть совладельцем. Плюс судья может обязать вас оплатить издержки и/или штраф.

Что должно быть написано в уведомлении

В Гражданском кодексе есть только два требования к содержанию уведомления о продаже доли в квартире:

С этими двумя пунктами вам надо быть предельно осторожными: именно за столько и точно на тех же условиях вы сможете реализовать свою долю в квартире третьему лицу.

Сделки по продаже долей в жилье обязательно оформляются нотариально. Если в вашем договоре с посторонним будет другая сумма (отличающаяся от написанной в уведомлении), то ни один нотариус не заверит продажу доли квартиры. Поэтому цена изначально должна быть указана адекватная. Если вы не знаете, как сделать оценку доли в квартире, почитайте нашу статью.

Помимо обязательных по закону пунктов, в извещении других собственников вашей квартиры о продаже доли стоит указать:

Ф.И.О. — адресата и свои;
адрес квартиры;
кадастровый номер жилья;
размер вашей части (дробью);
дату и подпись.

Как передать уведомление остальным хозяевам квартиры

Чтобы Росреестр зарегистрировал переход доли в квартире к постороннему, вы должны представить доказательства получения уведомления о продаже остальными собственниками или их отказ от покупки. Можно предъявить:

квитанцию об оплате заказного/ценного письма и сам текст уведомления;
телеграмму;
извещение о продаже доли, отправленное по вашей просьбе нотариусом.

Письмо или телеграмма?

На сайте Росреестра приводятся оба варианта как равноправные. А вот Методические рекомендации для нотариусов, обязанных заверять сделки с долями квартир, считают бесспорным подтверждением уведомления только копию телеграммы. Объясняют это так: в письме есть опись того, что в него вложено, но нет самого текста отправления, в отличие от телеграммы.

Поэтому в спорных ситуациях телеграмма надежнее, тем более, что ее отдают в руки, а не кладут в почтовый ящик. А даже за заказным письмом не желающий его получать совладелец вашей квартиры может просто не пойти на почту.

Чем надежнее нотариус?

Самый надежный вариант — обращение в нотариальную контору. Вам все равно придется туда идти для заверения сделки, и нотариус обязан будет проверить, соблюли ли вы права других собственников. А так он выполнит это за вас, но, разумеется, не бесплатно. Цена вопроса — не меньше 2 тысяч рублей, но иногда это единственный вариант найти не проживающего по адресу прописки либо доказать Росреестру, что вы приложили все усилия для поиска.

Дело в том, что нотариус имеет право выдать вам свидетельство не только о том, что уведомления получены собственниками остальных долей. Существует еще один вид документа — о том, что заявление так и не попало к адресату, но вы приняли все необходимые меры для его оповещения.

Если среди хозяев квартиры есть несовершеннолетний, то вам придется сообщить о готовящейся продаже доли еще и органам опеки. При этом неважно, ему или нет принадлежит продаваемая часть — служба должна убедиться, что условия жизни ребенка не ухудшатся при новом собственнике.

Источники:

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Гражданский кодекс РФ , рассматривая вопросы, связанные с правом собственности, говорит о том, что собственность бывает:
единоличной — то есть одно лицо, физическое или юридическое, является единственным, полноправным собственником;
общей — объект принадлежит одновременно некоторому количеству лиц.

Допускается и общая собственность на объект недвижимости, например квартиру. При этом общая собственность бывает:

долевой — для каждого собственника выделена доля в праве;
совместной — она не выделена.

Будучи долевым сособственником, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему частью прав свободно, в том числе он вправе ее продать. Однако такая купля-продажа — процесс более сложный, чем отчуждение объекта, находящегося в единоличной собственности, и требует дополнительных действий со стороны продавца, а перечень документов для продажи доли в квартире несколько шире.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ закрепляет за долевыми сособственниками преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, если один из сособственников намерен продать принадлежащую ему часть, он обязан предложить ее сначала остальным сособственникам, и только если они все откажутся или проигнорируют его предложение — продать лицу со стороны.

Таким образом, перед тем как оформить куплю-продажу доли в квартире, собственник обязан официально уведомить других владельцев объекта о своем намерении. Сделать это необходимо с помощью письменного уведомления.

Жесткая, общеобязательная форма такого уведомления законодательством не закреплена, но в тексте важно изложить следующие моменты:

предполагаемую стоимость договора;
порядок оплаты;
сроки предполагаемой сделки.

телеграммой через Почту России;
через нотариуса.

Эти способы являются наиболее надежными и фиксируют не только факт отправки, но и содержание послания.
Если продавец не знает всех сособственников, то следует записать выписку из ЕГРН на весь объект недвижимости — в ней все они перечислены.
После отправки уведомлений ситуация развивается одним из следующих способов:

продавец получает от кого-то из сособственников согласие на покупку, и они заключают сделку;
все собственники направляют письменные отказы от покупки;
собственники игнорируют уведомление. В таком случае продавец ждет один месяц и, не получив ни согласий, ни отказов, продает принадлежащую ему часть, кому захочет.

В уведомлениях необходимо изложить реальные намерения продавца, ни в коем случае нельзя, например, завышать стоимость, чтобы собственники отказались от сделки. Также важно помнить, что список документов не зависит от размера доли: для продажи 1/2 части квартиры перечень такой же при отчуждении 3/4, 1/3 или 1/126.

Инструкция для продажи части прав на квартиру

Пошаговая инструкция, как оформить покупку доли в квартире, выглядит следующим образом:

Шаг 2. Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением — этот этап необходим, если несовершеннолетний является собственником продаваемого имущества.

Шаг 3. Составление договора и подготовка документов по продаже доли недвижимости, при этом важно помнить, что стороны не обязаны писать договор самостоятельно, при необходимости его разработает нотариус, к которому они обратятся.

Шаг 4. Обращение к нотариусу для оформления сделки. Нотариальный порядок оформления купли-продажи доли в квартире является обязательным, исключение составляют только сделки, в которых все долевые сособственники одновременно одним договором продают принадлежащие им части прав. Нотариальное удостоверение необходимо, чтобы гарантировать, что не ущемлены интересы других владельцев.

После оформления сделки, подписания ее сторонами и удостоверения нотариусом документы направляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Направит документы сам нотариус в электронном виде.

Перечень документов для продажи

Если говорить о том, какие документы нужны для продажи доли квартиры со стороны продавца, то перечень следующий:

письменные отказы сособственников от покупки продаваемой части либо подтверждение отправки уведомлений о продаже, если сособственники проигнорировали предложение;
паспорт;
согласие ООиП, при необходимости;
свидетельство о праве собственности, если оно имеется, или выписка из ЕГРН.

Это базовый набор документов, иногда необходимы дополнительные — например, согласие супруга. О том, что необходимо в конкретном случае, следует проконсультироваться у нотариуса.

То, какие необходимы документы для покупки доли в квартире, также зависит от ситуации. Нередко от покупателя не требуется ничего, кроме паспорта. Узнавать подробнее, чего в конкретном случае требует покупка доли в квартире, документы для нотариуса, следует уточнять в нотариальной конторе.

В случае, если собственников несколько, известить о продаже доле должен каждый продавец каждого собственника. Например, если всего собственников пять, два из которых продают свои доли, то каждый из двух должен известить о продаже остальных четырех собственников.

В извещении необходимо указать адрес объекта недвижимости, размер продаваемой доли, цена доли.

Основная проблема при извещении совладельца о продаже доли – выбор оптимального способа надлежащей передачи извещения о продаже доли. Существуют следующие способы передачи извещения:

1. Передача извещения почтовым отправлением.

Как правило, извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, поскольку уведомление о вручении будет служить подтверждением получения совладельцем извещения, а опись – подтверждением направления именно извещения. Важно, что на уведомлении о вручении указана дата получения совладельцем извещения, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю.

Однако в случае отправки извещения вышеуказанным способом, велик риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не ходит почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).

Однако, Московский областной суд в своем определении (данные обезличены), удовлетворяя требование о переводе права покупки доли в квартире, указал, что в случае, если извещение получено не адресатом, а иным лицом, то извещение не может быть признано надлежащим. По общему правилу, сотрудники почтовых отделений должны отдавать заказное письмо лично в руки, однако, часто письма (после недолгих уговоров) отдают родственникам. Обезопасить себя от подобного развития событий – невозможно, данный риск необходимо учитывать при выборе способа извещения.

Кроме того, Верховный суд РФ выделяет следующие требования к надлежащему уведомлению:

1) извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109);

2)извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136).

Так, в Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2016 по делу N 33-10935/2016 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.

Резюме: правильный порядок действий:

1. Установить адрес фактического проживания совладельца (обратиться в ФМС за справкой о месте регистрации гражданина, по возможности – получить информацию от родственников (знакомых, соседей) совладельца о его фактическом месте проживания).

2. Передача извещения лично в руки.

В случае личной передачи извещения, получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью, расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего извещения. Оспаривание подобного извещения может происходить только путем признания его подложным.

3. Передача извещения через нотариуса.

В этом случае, нотариус самостоятельно составляет извещение, а отправитель его подписывает. Далее, нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении совладельцами.

Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.

Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.

Сложившаяся в Москве и Московской области судебная практика (например, дело № N 33-24594) также подтверждает, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом если адресат не получил указанное уведомление.

1. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.

2. Если по каким-либо причинам передача лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один - через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.

3. При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.

Имеется на руках свидетельство о праве на наследство по завещанию на 5/12 квартиры. А 7/12 – у неродного мне человека, который не идет на контакт. Хочу продать свои доли, что посоветуете? Как правильно всё сделать?

Распоряжение долями в жилом помещении имеет ряд особенностей, о которые часто спотыкаются и опытные риэлторы, не говоря уже про обывателей. В первую очередь я рекомендую пойти на контакт – если лично пообщаться не представляется возможным, то в письменной форме, через уведомление (извещение). Ваша задача сейчас дать понять дольщику, что вы намерены реализовать свои доли, а как именно – зависит уже от него.

Вы сообща выставляете объект недвижимости на продажу и реализуете его целиком. Это наиболее выгодно для всех сторон с точки зрения как финансов, так и времени. Всю квартиру вы сможете продать дороже и быстрее, чем если будете ее продавать по долям.
Второй дольщик выкупает вашу долю на условиях, прописанных в уведомлении.
Выждав месяц (по общему правилу) с момента получения дольщиком вашего уведомления, вы вправе продать свои доли неопределенному кругу лиц, но на тех условиях, которые были указаны вами в уведомлении.

Договориться об условиях вам можно. Но если ситуация зайдет в тупик и сделка между вами зависнет, уведомлять в письменной форме всё же придется, а это упущенное время. Особенно это важно, если потенциальный покупатель уже есть на примете и ждет формального отказа или истечения сроков.

Согласно действующему законодательству, инициатор продажи долей обязан уведомить остальных дольщиков о своём желании продать доли, – это требование закреплено в п. 1 и п. 2 ст. 250 ГК РФ. Несоблюдение письменной формы уведомления влечет его недействительность. Кроме того, письменное (официальное) уведомление сильнее влияет на дольщиков эмоционально, что также может ускорить процесс переговоров и продажи долей в целом.

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи, а также другие значимые условия: порядок расчетов; сохранение или несохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа; наличие лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями; сроки передачи имущества и т. д.

Нет, если получите от дольщика отказ от покупки в письменном виде. При этом сам по себе письменный отказ не является бесспорным, ведь теоретически он мог быть подписан под угрозой жизни и здоровью или банально подделан вами. Поэтому я рекомендую заверять письменный отказ нотариально. В этом случае хоть на следующий день можете выходить на сделку.

Если нотариусу для совершения нотариального действия представлен отказ в простой письменной форме и у него возникают сомнения в подлинности документа, он может приостановить нотариальное действие до выяснения обстоятельств, лично уведомив дольщика через запрос. На этом вы и ваш покупатель опять-таки теряете время, поэтому, чтобы сократить потери, сразу заверяйте письменный отказ нотариально.

Так как возраст дольщика не указан, считаю его совершеннолетним, поэтому особенности сделок с несовершеннолетними не разбираю, как и особенности с недееспособными или ограниченно дееспособными.

Месяц исчисляется с момента доставки уведомления дольщику, что регламентировано п. 3.2 письма ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3, при этом сам момент доставки не приравнивается к фактическому получению письма дольщиком. В случае если адресат по каким-то причинам уклоняется от получения письма на почте, но получил уведомление, уведомление считается доставленным. Точный момент доставки, если вы воспользовались услугами Почты России, можете проследить через одноименный бесплатный сервис, по уникальному трек-номеру, указанному на кассовом чеке на отправку корреспонденции.

Продавец изменяет цену в меньшую сторону, например, для ускорения продажи или в ходе торга с потенциальным покупателем. Увеличение цены происходит, в частности, тогда, когда обстоятельства для излишней спешки отпали.

Если вы решите изменить условия продажи – цену или количество долей, то обязаны повторно известить об этом второго дольщика. Многие риэлторы, а тем более обыватели совершают грубую ошибку, выставляя уведомление один раз, а в случаях пересмотра цены надеются на отказ дольщика по первичному уведомлению.

Как писал выше, у дольщика имеется преимущественное право покупки по сравнению с иными потенциальными покупателями. Продажа последним без уведомления дольщика расценивается как ущемление его законных прав. По иску дольщика сделка может быть признана судом недействительной, например из-за того, что он был бы согласен выкупить ваши доли по цене, с которой вы вышли на фактическую регистрацию сделки и которая была уменьшена в процессе торга с потенциальным покупателем.

Как гражданской жене получить долю в квартире? Отвечаем

Юрист рассказал, как истребовать половину дохода от аренды, полученного супругом

Делим имущество при разводе. Алгоритм действий для тех, кто не пережил кризис самоизоляции

Как выделить долю в натуре. Рассказывает юрист

Юрист рассказал о четырех способах передачи наследства

Эргономика ванной комнаты: как сделать всё удобным и безопасным

Важней всего погода в доме, или Как проверить систему отопления в новостройке

Как найти то самое жилье: семь советов психолога

Как создать приятный и гармоничный интерьер в съемной квартире

Покупка заложенной квартиры: дешево, но сердито

В течение какого срока сделка может быть признана недействительной, если права дольщика нарушены? Какие негативные последствия могут быть?

Применяется сокращенный срок исковой давности – три месяца, что закреплено в п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Суд вправе сменить лицо покупателя на истца-дольщика на тех условиях, которые были прописаны в спорном договоре. В свою очередь, каждая из сторон, получившая что-либо по сделке, обязана вернуть это, то есть вы обязаны возвратить вашему фактическому покупателю денежные средства, полученные вами по спорной сделке с долями. Когда средств недостаточно, возможно наложение ареста на имущество, принадлежащее должнику, и последующая реализация с торгов.

Читайте также: