Способы и порядок приобретения права собственности на землю

Обновлено: 17.05.2024

Так в 17 статье ЗК Российской Федерации отмечается, что в какой-либо собственности федерального порядка находятся конкретные участки, право собственности на которые появилось у Российской Федерации в процессе разграничения государственной собственности на землю.

Приобретение земельного участка по большей части означает именно появление специального права собственности у государства или же других субъектов по основаниям, которые ранее были предусмотрены на то соответствующим законом (8 статья ГК Российской Федерации). На возможность получения Российской Федерацией участков по гражданско-правовым основаниям отмечается в 17 статье ЗК Российской Федерации. Примерно такой же термин применяется и в иных статьях ЗК Российской Федерации, например, в той ситуации, когда речь заходит о праве граждан – землевладельцев, а также землепользователей приобрести их в частную собственность.

Классификация по приобретению земельных участков

Стоит отметить, что есть следующая классификация оснований приобретения участков земельного характера в частную собственность:

какие-либо сделки, а также договоры (гражданско-правовой порядок), сюда же можно отнести процесс купли-продажи, дарение того или иного имущества, мена, рента, наследование земельных участков;
специальные документы органов государственной направленности и, конечно, органов местного самоуправления, которые в свою очередь предусмотрены конкретным законом в качестве определенного основания по появлению гражданских прав и, что не менее важно обязанностей.

Что касается последней группы оснований, то она в некоторых ситуациях называется административно-правовым способом (или же порядком) по получению конкретного права частной собственности на земельные участки, так как в ходе данного способа одной из сторон правоотношения выступает государственный орган или же местный орган самоуправления.

Порядок административно-правовой направленности в большей своей мере заключается в передаче специальным компетентным органом в собственность частного характера из государственной или муниципальной собственности каких-либо земельных участков посредством первичного предоставления либо переоформления конкретных прав на землю. Таким органом компетентного порядка в наибольшем количестве ситуаций (вплоть до окончательного разграничения земель государственной направленности) выступает орган местного самоуправления.

Отличие процедур

Например, право на бесплатное получение в собственность определенных земельных участков под жилищное строительство в индивидуальном порядке или личное подсобное хозяйство имеют лица, которые являются героями СССР и России, кавалеры ордена Славы, граждане, имеющие трех и более детей, и ряд других категорий граждан.

Определенная процедура по осуществлению процесса переоформления конкретных прав частной собственности на тот или иной участок земли используется в тех случаях, когда лица уже обладают специальным правом, которое позволяет им на постоянной бессрочной основе пользоваться или вовсе пожизненно владеть данным участком, а конкретные юридические лица – имеют четкое право постоянного бессрочного пользования земельных участков и желают приобрести их в собственность. При этом стоит отметить, что все граждане занимающиеся переоформлением прав на землю, осуществляют данный процесс бесплатно и по собственному желанию, а лица юридического характера (кроме отмеченных в 20 статье ЗК Российской Федерации) – обязательно и за плату.

Подчеркивая равенство лиц юридической направленности, а также граждан в определенных вопросах по получению в собственность земельных участков, ЗК Российской Федерации имеет в виду равное право на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Тем не менее некоторые участки земли принципиально не могут находиться в собственности каких-либо юридических лиц, но при этом могут находиться в собственности граждан (например, для ведения личного подсобного хозяйства). С другой стороны, есть такие процедуры, которые служат для приобретения права собственности на земельные участки и не используются в отношении граждан (приобретение права собственности юридического лица в результате внесения земельных участков в капитал уставной направленности).

Именно из-за этого отмеченное равенство следует понимать, как некое потенциальное равенство в нравах, но не равенство во всех процедурах по получению участков различного целевого назначения, в свое время не изъятых из оборота и не ограниченных в нем.

Кодекс земельной направленности Российской Федерации по большей части занимается тем, что предусматривает два вида различных процедур предоставления земельного участка в собственность частного характера из государственной или муниципальной (по критерию какой-либо процедуры и целевого назначения участка): для осуществления строительства и для определенных целей, которые вовсе не имеют никакой связи со строительством. Предоставление конкретного участка для процесса строительства вовсе не означает, что оно будет проводиться исключительно на землях населенных пунктов. Такая процедура в силу своей универсальности вполне может использоваться и при предоставлении необходимого участка для процесса строительства какого-либо объекта промышленного характера за границами населенного пункта либо строительства турбазы на землях рекреационного назначения (с учетом специфики применения защиты земель данных категорий).

Два вида процедур

Стоит отметить, что специальная процедура, которая основана на предоставлении какого-либо земельного участка для осуществления процесса строительства обычно имеет два разных вида: с согласованием предварительного характера определенных мест размещения объекта, а также без предварительного согласования. Важнейшим отличием у этих процедур является субъектный состав будущих граждан, которые являются правообладателями земельных участков, а также определенный порядок в процессе которого собственно и происходит получение в конкретном правовом виде земельного участка после его предоставления. Во время процедуры предоставления земельного участка без согласования в предварительном характере мест размещения объекта право собственности или право аренды земельного участка появляется исключительно основываясь на итогах проводимых торгов (конечно, кроме ситуаций в которых происходит предоставление участка для строительства в пределах застроенной территории в соответствии со специальным договором о развитии застроенной территории), а его правообладателями становятся граждане и должностные лица юридической направленности. Этот порядок обычно включает в себя сразу несколько разновидностей: порядок общей направленности по предоставлению определенных земельных участков для осуществления процесса строительства (важно, что сюда не относится жилищное строительство); предоставление участка в соответствии со специальным договором о развитии застроенной территории; предоставление земельных участков для жилищного строительства. Что касается последней процедуры, то она в большинстве случаев содержит в качестве конкретной разновидности по предоставлению земельных участков для их комплексного освоения с конкретной целью жилищного строительства.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта в собственность не производится. Такие участки подлежат передаче в аренду (в наибольшем количестве случаев), постоянное (бессрочное) пользование (для муниципальных, а также государственных учреждений, предприятий казенного порядка, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, в свое время прекративших исполнение своих полномочий), в безвозмездное срочное пользование (определенными организациями религиозной направленности для осуществления процесса строительства зданий, каких-либо строений, сооружений и, конечно, определенного благотворительного назначения).

1. Способы приобретения права собственности на вещи, ранее не существовавшие.

1.1. Приобретение права собственности на вновь изготовленную или созданную движимую вещь ( п. 1 ст. 218 ГК), если она создана лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, происходит без каких-либо дополнительных формальностей. Если созданное имущество — недвижимое, право собственности на него возникнет с момента государственной регистрации ( ст. 219 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).

1) переработчик действовал добросовестно (не знал и не должен был знать, что материал ему не принадлежит);

2) переработчик осуществил переработку для себя (не по заказу третьего лица, например).

Стоимость материалов в этом случае придется возместить.

1.2. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей ( ст. 221 ГК) с юридической точки зрения также можно рассматривать как случай возникновения права собственности на новые вещи. Дело в том, что рыба в реке или гриб в лесу являются всего лишь частью соответствующего природного объекта. Статус самостоятельной вещи они приобретают только с момента обособления от этого объекта (сбора или добычи). Право собственности на такого рода объекты возникает впервые, в силу закона, вне зависимости от прав собственника природного объекта (леса, водоема и т.п.). Аналогичным образом впервые возникает право собственности на добытые полезные ископаемые, но уже на основании Закона о недрах.

1.3. В данной группе способов следует также упомянуть приобретение права собственности на плоды и продукцию ( ст. 136 ГК) как на новые вещи. Что касается доходов, их получение происходит на основании разного рода договоров, а следовательно, приобретение права собственности на доходы относится к производным способам приобретения права собственности.

1.4. Наконец, несколько особняком в ряду перечисленных способов стоит приобретение права собственности на самовольную постройку ( ст. 222 ГК). По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а постройка подлежит сносу. Приобретение кем-либо права собственности на нее — лишь возможное исключение из этого правила.

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил ( п. 1 ст. 222 ГК).

Судебная практика также распространила действие положений ст. 222 ГК на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до такой реконструкции.

Для признания здания, сооружения или строения самовольной постройкой достаточно наличия одного из перечисленных оснований:

— под постройку не был предоставлен в установленном порядке земельный участок;

— вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительства на нем такого рода объектов;

— отсутствует разрешение на строительство, если оно необходимо в соответствии с действующим законодательством;

— постройка осуществлена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил.

Решение о сносе самовольной постройки принимается судом, а в ряде случаев, перечисленных в п. 4 ст. 222 ГК, может быть принято и исполнено органами местного самоуправления с соблюдением порядка, установленного п. 4 ст. 222 ГК.

Для признания же права собственности на самовольную постройку требуется одновременное соблюдение целого ряда условий:

— земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, должен принадлежать лицу, претендующему на приобретение права собственности, на одном из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК титулов;

— лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении земельного участка права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— на день обращения в суд постройка соответствует установленным параметрам и обязательным требованиям;

— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Закон, таким образом, дает возможность не сносить постройку в случаях, когда факторы, делающие ее самовольной, устранимы.

Если лицо, создавшее самовольную постройку, и лицо, за которым признано право собственности на нее, не совпадают (например, постройку возвел арендатор, а право собственности по решению суда приобрел собственник участка), приобретатель возмещает расходы на постройку в размере, определенном судом.

В отношении объектов, построенных до 1 января 1995 г. (кроме индивидуальных жилых домов), в судебной практике выработана следующая правовая позиция: такие объекты не могут быть признаны самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК, поскольку до этой даты она не действовала, а применявшийся ранее ГК РСФСР 1964 г. предусматривал в качестве самовольной постройки только построенные гражданами жилые дома (дачи).

2. Способы приобретения права собственности на бесхозяйные вещи.

Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи — родовое понятие, охватывающее ряд частных случаев, в том числе приобретение права собственности на:

— бесхозяйные недвижимые вещи ( п. п. 3 и 4 ст. 225 ГК);

— движимые вещи, от которых собственник отказался ( ст. 226 ГК);

— находку ( ст. ст. 227 — 229 ГК);

— безнадзорных животных ( ст. ст. 230 — 232 ГК);

— клад ( ст. 233 ГК).

Во всех этих случаях вещь не имеет собственника, либо собственник ее неизвестен, либо он отказался от права собственности на вещь.

В отношении бесхозяйных вещей, помимо перечисленных специальных норм, применимы правила о приобретательной давности ( ст. 234 ГК).

2.1. Отдельный правовой режим установлен для бесхозяйных недвижимых вещей. Логично, что такие вещи должны поступать в ведение местных властей, т.е. органов местного самоуправления ( п. 3 ст. 225 ГК) или, если имущество находится в городах федерального значения, их уполномоченных органов ( п. 4 ст. 225 ГК). По заявлению соответствующего органа объект недвижимости учитывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как бесхозяйный. Если в течение года после этого никто не заявит о правах на такой объект, в судебном порядке может быть признано право собственности на него муниципального образования (или города федерального значения). Суд может и отказать заявителю, в частности в случае явки собственника или при наличии у объекта недвижимости владельца, имеющего право на защиту своего владения (см., например, п. 2 ст. 234 ГК). В таком случае вещь может быть вновь принята оставившим ее ранее собственником или же приобретена давностным владельцем по правилам ст. 234 ГК.

Для приобретения права собственности в отношении брошенных вещей существует два порядка: общий и упрощенный ( п. 2 ст. 226 ГК).

Общий порядок предусматривает, что лицо, вступившее во владение брошенной вещью, обращается в суд с заявлением о признании такой вещи бесхозяйной. В случае положительного решения вещь поступает в собственность заявителя.

Нашедший вещь прежде всего обязан принять меры к возвращению вещи собственнику или иному уполномоченному лицу. Если такое лицо и место его пребывания известны, найденная вещь не может считаться бесхозяйной.

До возвращения вещи необходимо обеспечить ее сохранность. Для этого нашедший вещь может оставить ее у себя либо сдать вещь на хранение (в полицию, в орган местного самоуправления или указанному им лицу, у которого есть необходимые для хранения условия). В отдельных случаях (найденная вещь — скоропортящаяся, или хранение ее слишком дорого обходится) вещь может быть продана (вместо вещи потерявшему возвращаются вырученные деньги).

Лицо, вернувшее найденную вещь, имеет право на возмещение своих расходов ( п. 1 ст. 229 ГК) и на вознаграждение в размере до 20% стоимости вещи ( п. 2 ст. 229 ГК). Если найденная вещь представляет лишь нематериальную ценность (например, личные письма), размер вознаграждения определяется соглашением сторон, а в случае спора — судом. Вознаграждение не выплачивается, если нашедший вещь был недобросовестен (не заявил о находке или пытался ее утаить).

Специальное правило установлено для случаев, когда вещь обнаружена в помещении (по всей видимости, речь идет о помещениях общего пользования, где имеется своя администрация) или на транспорте (в широком смысле — например, на вокзальной платформе). Найденная вещь в этих случаях должна сдаваться представителям владельца помещения или средства транспорта. Вознаграждение нашедшему при этом не полагается, а связанные с находкой права и обязанности переходят к лицу, которому сдана вещь (например, к транспортной организации).

В прочих случаях нашедшее вещь лицо может приобрести право собственности на найденную вещь при наличии трех условий:

1) нашедшим вещь сделано заявление о находке в полицию или в орган местного самоуправления (представлять или сдавать найденную вещь при этом не обязательно);

2) с момента заявления прошло шесть месяцев;

3) управомоченное на получение вещи лицо неизвестно (или неизвестно место его пребывания) и не заявило о своем праве на вещь.

От приобретения находки можно отказаться. В этом случае собственником вещи становится муниципальное образование, а нашедший вещь может требовать от него возмещения расходов.

2.4. Безнадзорные животные ( ст. 230 ГК), задержанные кем-либо, — разновидность находки. Дикие животные к этой категории не относятся. Речь идет только о домашних животных, в том числе о безнадзорном (не находящемся в чьем-либо хозяйстве) или пригульном (находящемся в чужом хозяйстве, например смешавшемся с чужим стадом) скоте.

Общие правила, которыми должно руководствоваться лицо, обнаружившее безнадзорное животное, те же, что для обычной находки: возвратить животное собственнику, а если он неизвестен (или неизвестно место его пребывания), сообщить в полицию или в орган местного самоуправления.

Особенности правового режима безнадзорных животных в сравнении с обычной находкой определяются специфическими особенностями найденного имущества (см. ст. 137 ГК). Обращение с животными должно осуществляться в соответствии с принципами гуманности. Для содержания животных требуются определенные условия. Животных необходимо кормить. Некоторые виды животных, в свою очередь, приносят владельцам выгоды от пользования ими (молоко, шерсть, яйца и т.п.). Отсюда — ряд специальных норм, отличающихся от норм о находке:

— для заявления об обнаруженных животных установлен срок — не позднее трех дней с момента задержания ( п. 1 ст. 230 ГК);

— у лица, задержавшего животных, и у того лица, которому они переданы на содержание и в пользование, возникает обязанность по надлежащему содержанию животных ( п. 3 ст. 230 ГК);

— ответственность таких лиц перед собственником животных в случае их гибели или порчи наступает при наличии вины в любой форме, а не только умысла или грубой неосторожности, как при находке (сравните п. 3 ст. 230 и п. 4 ст. 227 ГК);

— если животные переданы задержавшими их на содержание и в пользование другому лицу, имеющему необходимые для этого условия, по истечении положенных шести месяцев право собственности на животных приобретает именно это лицо ( п. 1 ст. 231 ГК). Либо, при его отказе, — муниципальное образование;

— учитывается привязанность животных и не допускается жестокое либо ненадлежащее обращение с ними ( п. 2 ст. 231 ГК). С учетом этих факторов прежний собственник в отдельных случаях может потребовать возврата животных, даже если право собственности на них уже возникло у другого лица;

— возмещение расходов на содержание безнадзорных животных в случае их возврата собственнику производится с зачетом выгод, извлеченных от пользования ими ( ст. 232 ГК).

2.5. Клад — еще одна разновидность бесхозяйного движимого имущества. Закон определяет клад как зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право ( п. 1 ст. 233 ГК).

Кладом (в отличие от находки) могут быть только деньги или иные ценные предметы. Предметы, не представляющие ценности, кладом не считаются.

Клад не обязательно зарыт в землю. Он может быть сокрыт любым другим способом — в стене здания, внутри движимого объекта (например, под обивкой мебели), в естественных тайниках вроде пещеры и т.п. Главное — вещь должна быть скрыта, не находиться на виду, в доступном месте. Сегодня в законе нет такого признака клада, как давность сокрытия вещей. Главное — собственник клада не может быть установлен либо в силу закона утратил на него право. Для клада (в отличие от находки) вероятность наличия у вещи собственника заведомо минимальна.

В связи с этим обнаружившее клад лицо не обязано разыскивать его собственников или заявлять кому-либо об обнаружении клада. Представление об обязанности заявить о любом найденном кладе и сдать его государству — распространенное заблуждение. Сейчас данное правило применимо только к случаям обнаружения вещей, относящихся к культурным ценностям.

Нашедший клад собственник объекта, где клад был сокрыт, вправе просто оставить его себе ( п. 1 ст. 233 ГК).

Иное лицо, обнаружившее клад, по общему правилу может претендовать на долю в найденном ( п. 1 ст. 233 ГК), кроме случаев, когда оно производило поиски без согласия собственника объекта ( п. 1 ст. 233 ГК) или когда поиск кладов входил в его трудовые или служебные обязанности ( п. 3 ст. 233 ГК).

Государство становится собственником клада, если он содержал вещи, относящиеся к культурным ценностям ( п. 2 ст. 233 ГК). Собственник объекта, где клад был сокрыт, и лицо, обнаружившее клад, получают в этом случае вознаграждение в размере 50% от стоимости клада (по общему правилу в равных долях). Лица, в чьи трудовые или служебные обязанности входил поиск таких кладов (например, археологи), не могут претендовать на такое вознаграждение.

3. Прочие первоначальные способы приобретения права собственности.

3.1. Приобретение права собственности в силу приобретательной давности ( ст. 234 ГК) возможно в отношении имущества, как являющегося бесхозяйным, так и не являющегося. У такого имущества может быть собственник. Тем не менее закон предусматривает прекращение его права и, напротив, возникновение права собственности на вещь у иного лица, которое:

— владеет ею как своим собственным имуществом, не имея другого титула владения.

Сколько бы времени ни длился договор аренды, хранения и т.п., арендатор или хранитель не сможет претендовать на приобретение права собственности на арендованную или хранимую вещь по давности владения. Они владеют вещью по договору, имея титул (законное основание владения). Давностный владелец — всегда незаконный, не имеющий титула. Правда, обычно он даже не подозревает об этом, как и окружающие. Приобретенный без всякого оформления деревенский дом часто воспринимается всеми как собственность приобретателя. Найденные в буфете покойного дедушки серебряные ложки принимаются наследниками за часть наследства, хотя в действительности были взяты на время у третьего лица, и т.д.;

— владеет ею добросовестно.

Добросовестность владельца состоит в том, что, получая владение, он не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Сколько бы ни провладел вещью вор, он не станет ее собственником. Однако его наследник, не знающий о происхождении вещи, может оказаться добросовестным владельцем;

— владеет ею открыто.

Владелец не должен скрывать (утаивать) вещь, не может принимать какие-либо меры для этого. Вместе с тем он не обязан непременно демонстрировать всем свое владение и может принимать обычные меры для обеспечения сохранности имущества;

— владеет ею непрерывно в течение:

пяти лет — для движимого имущества;

15 лет — для недвижимого имущества.

Течение указанных сроков начинается с момента поступления вещи во владение, а в случае, если у вещи имеется собственник или законный владелец, лишь по истечении срока исковой давности по возможным требованиям такого лица об истребовании вещи.

Непрерывность владения не должна толковаться буквально. Выбытие вещи на время, если она была истребована давностным владельцем из чужого незаконного владения ( п. 2 ст. 234 ГК), временная передача вещи во владение другому лицу, переход вещи к другому лицу в порядке правопреемства ( п. 3 ст. 234 ГК) не прерывают владение.

По истечении срока давностного владения право собственности на движимое имущество в силу приобретательной давности возникает автоматически. В отношении недвижимого имущества для возникновения права собственности требуется внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием государственной регистрации права является судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности (при наличии у вещи известного собственника) или об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (если прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу).

Современное российское законодательство прямо устанавливает специальные правила для недвижимого имущества ( п. 2 ст. 223 ГК). Если недвижимое имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя согласно ст. 302 ГК (как приобретенное возмездно и выбывшее из владения правообладателя по его воле), с момента государственной регистрации отчуждения имущества оно принадлежит добросовестному приобретателю на праве собственности.

Данный способ приобретения права собственности, таким образом, является первоначальным: право у приобретателя возникает в силу закона, а не договора с прежним собственником.

3.3. Приобретение права собственности после полной выплаты паевого взноса членом потребительского кооператива или иным лицом, имеющим право на паенакопление, на соответствующее помещение, происходит в силу закона, на основании п. 4 ст. 218 ГК. Юридический факт, необходимый для возникновения права собственности, здесь всего один: полная выплата паевого взноса. В исключение из общего правила государственная регистрация права в этом случае лишь подтверждает свершившийся факт. Вопрос отнесения данного способа приобретения права собственности к первоначальным или производным является дискуссионным.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.

Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.

Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.

Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.

Вот какие могут быть основания для отчуждения:

административные акты;
сделки;
решения суда;
нецелевое использование земли и т.д.

Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.

При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.

Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.

Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно

Сделки без выплаты компенсации — это завещание и дарение. Помимо этих добровольных действий, безвозмездное отчуждение возможно при принудительном изъятии территории.

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности

При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.

Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:

использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
вовремя вносить платежи за свой участок;
не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.

Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.

Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.

Как провести отчуждение земельного участка?

Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:

составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.

Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению

Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.

Здравствуйте! Меня зовут Елена я вместе с мужем с 2007 года проживаю на стоянке (муж работает в колхозе старшим чабаном ухаживаем за колхозными баранами, поэтому и проживаем на стоянке ).В 2009 году нам построили дом по программе молодые специалисты (на стоянке ) но в 2014 году дядя мужа оформил землю на своё имя не сказав нам об этом и теперь нас выгоняет со стоянки. У нас двое детей 4 и 9 лет жить нам не где на этот дом документов нет т.к . на сельхоз земле не положено построек. Как нам быть можно ли подать в суд на отчуждение земли в нашу пользу?Проживаем в Агинском районе Читинская область.

Здравствуйте у нас возникла проблема .мы многодетная семья подали документы на получение земельного участка на третьего ребенка нам пришел ответ об отказе в постоновлении на очередь. Отказ обоснован тем что в 2011 году мною было совершено отчуждение принадлежащего мне на праве собственности земельного участка площадью 800 кв.м . но этот дом с земельным участком я продала в 2011 году но сделка делалась через реэлтора я сама на сделке не присутствовала. Что нужно делать в этой ситуации.

В самом отказе должны быть ссылки на законы или иные нормативные документы, на основании которых Вам отказано. Если Вы их перечислите или выложите сам отказ- я смогу Вам подсказать правомерно это или нет.

Здравствуйте.Нам отказали в предоставлении земельного участка как многодетной семье,по причине,что в 2015 году мной было произведено отчуждение(по договору дарения) одной четвертой.Ранее мне принадлежали по одной четвертой дома и земли (в доме моих родителей),в 2015 году родители после развода стали разъезжаться (делить дом) и я передала маме по договору дарения свою одну четвертую,т.к. это дом родителей. Своего земельного участка у нас с мужем в собственности никогда не было.Могу ли оспорить решение администрации?Куда обращаться?Спасибо.

Вам может быть интересно

Кадастр — это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости. Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано.

Категория земли может стать препятствием для строительства. Сельскохозяйственные угодья можно перевести в ИЖС, однако процесс будет трудоемким, а результат зависит не только от решения МФЦ, но и от позиции муниципальных властей. Земли сельхозназначения имеют целый ряд ограничений для собственников. Их использование зависит от градостроительной политики и подразумевает: Использование сельскохозяйственных.

Владелец надела может лишиться права собственности на него по собственной инициативе или по решению суда. В большинстве случаев собственник получает компенсацию за землю и строения, сумма выкупа назначается исходя из рыночной стоимости и других условий. Права собственности на землю могут быть прекращены. Все основания для этого подробно изложены в законодательстве. Перечислим основные причины. С 2008.

Для строительства гаража владельцу машины требуется специальное разрешение от муниципальных властей. Если оно не было получено вовремя, хозяин помещения может попытаться легализовать его. Стандартная процедура состоит из двух этапов: Дальнейшие детали процедуры зависят от того, где находится гараж, и каков правовой статус земли, на которой он был построен. Чаще всего такое строение уже имеет законный.

Для свободного распоряжения гаражом необходимо не просто иметь свидетельство о владении, нужно также оформить землю под ним в собственность. При этом важно соблюдать все юридические формальности, предусмотренные законом. Целесообразность этого шага зависит от того, как владелец собирается впоследствии распоряжаться своим имуществом, а также от правового статуса строения. Приватизация земли может стать.

Читайте также: