Сколько платят провайдеры за использование общедомового имущества

Обновлено: 28.04.2024

Провайдер, оказывающий услуги связи жильцам многоквартирного жилого дома и размещающий на общем имуществе многоквартирного жилого дома свое оборудование, необходимое для оказания этих услуг, обязан вносить плату за пользование общим имуществом, размер которой утвержден общим собранием собственников помещений в МКД, сообщает правовой портал "Гарант" со ссылками на определения Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ) по трем делам такого типа. Определения вынесены в июле и августе 2019 года. ознакомиться с текстами документов можно по ссылкам: раз , два , три .

Уточняется, что во всех рассмотренных случаях суды нижестоящих инстанций взыскали с провайдеров сумму неосновательного обогащения в результате размещения оборудования на общем имуществе многоквартирного жилого дома, а также задолженность за электроэнергию. Провайдеры подали жалобы в Верховный Суд. Верховный суд подтвердил правомерность решений суда нижестоящей инстанции и отказал в передаче жалоб в Судебную коллегию Верховного Суда.

При этом во всех случаях имели место следующие существенные обстоятельства:

провайдер использует общее имущество собственников многоквартирного жилого дома для размещения специального оборудования (кабельные сети телевидения и Интернета, коммутаторы, конвертеры, силовые кабели и так далее);
использование происходит без заключения соответствующего договора и без оплаты пользования;
собственники дома не принимали решений о предоставлении провайдеру общего имущества в безвозмездное пользование;
общим собранием собственников приняты решения о возмездном использовании общего имущества многоквартирного жилого дома операторами связи, рекламодателями, установлен размер платы за размещение на общем имуществе оборудования и сооружения;
данные решения не были признаны недействительными;
провайдер не доказал, что установленный на общем собрании собственников размер платы за пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома является несоразмерным.

Подчеркивается тот факт, что заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом - собственником помещения в многоквартирном доме не является правовым основанием для использования провайдером общего имущества многоквартирного дома и не освобождает его от внесения платы за такое пользование, что указано в пункте 37 Обзора судебной практики Верховного Суда от 14 ноября 2018 года.

Напомним, юридическая компания "ОрдерКом" в аналитическом материале об основных проблемах провайдеров в сфере доступа к инфраструктуре также отметила, что для доступа в жилые дома в настоящее время размещение оборудования на территории общего пользования без согласия 2/3 собственников не законно, а судебная практика, по сведениям "ОрдерКом" в последнее время идет по пути недостаточности договора с отдельными собственниками как основания для размещения сети связи.

На рассмотрении Госдумы находится проект поправок к закону "О связи" и другим законодательным актам, призванный упростить операторам связи доступ в дома. Он был внесен сенаторами Людмилой Боковой, Андреем Клишасом, Дмитрием Мезенцевым и Олегом Мельниченко в Госдуму накануне Нового года. Информация о законопроекте №614271-7 представлена в электронной системе обеспечения законодательной деятельности . В феврале стало известно, что его рассмотрение нижней палатой парламента может затянуться.

Законопроект уже обсудили в Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) и в рамках Экспертного совета по вопросам связи при ФАС России. При последнем обсуждении разногласия вызвала инициатива Минстроя об обязательном заключении публичных договоров между операторами связи и управляющими организациями. Отметим, что ФАС во все время обсуждения выступает за беспрепятственный и безвозмездный доступ для операторов.

В конце марта "МегаФон", "Вымпелком", МТС, "ЭР-Телеком" и ассоциация "Ростелесеть" направили в Минкомсвязи письмо на имя руководителя ведомства Константина Носкова с просьбой поддержать законопроект, скорректировав позицию по ряду поправок. В частности, они выступили против инициативы Минстроя обязать провайдеров заключать возмездные договора с управляющими компаниями.

Минкомсвязь в свою очередь в отзыве на инициативу предложила разрешить управляющим компаниям создавать свои сети связи для подключения жителей многоквартирных домов к интернету через разных операторов, ссылаясь на то, что подобный опыт широко распространен в других странах. Против этого выступила Федеральная антимонопольная служба.

В середине июня сообщалось, что Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ создал рабочую группу для доработки законопроекта о беспрепятственном доступе операторов связи к инфраструктуре в многоквартирных домах. В состав группы вошли представили крупных провайдеров, управляющих организаций, исполнительной власти. Также было отмечено, что к законопроекту очень много замечаний. В частности, одним из замечаний является "пренебрежение к правам собственников, использование общего имущества без их согласия", по словам главы комитета, такой подход нарушает гражданское и жилищное законодательство.

В начале августа "Кабельщик" публиковал материал о том, как Объединения альтернативных операторов связи может помочь операторам связи отстоять свои права в суде, в том числе в случаях споров о доступе в многоквартирные жилые дома.

Общее имущество многоквартирного дома может стать неплохим источником дохода для собственников квартир, например, за счет аренды помещений на первых этажах можно оплачивать взносы за текущий и капитальный ремонт, однако немногие об этом знают. "РИА Недвижимость" выяснил, что нужно знать об общедомовом имуществе и как сделать его источником дохода.

Общее имущество многоквартирного дома может стать неплохим источником дохода для собственников квартир, например, за счет аренды помещений на первых этажах можно оплачивать взносы за текущий и капитальный ремонт, однако немногие об этом знают. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил, что нужно знать об общедомовом имуществе и как сделать его источником дохода.

Историческое основание

Когда в 90-х годах началась массовая приватизация квартир, чиновники по советской привычке считали чердаки, подвалы и другое общее имущество многоквартирного дома собственностью муниципалитетов, рассказывает исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева.

Принятый в 2005 году Жилищный кодекс России внес окончательную ясность в данный вопрос: общее имущество дома, к которому относятся все его элементы, используемые собственниками более чем в одной квартире, на правах общедолевой собственности принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений.

Размер доли в общем имуществе пропорционален площади занимаемого помещения. Исходя из этой доли определяется размер платы каждого собственника за содержание и обслуживание общего имущества дома.

"При этом общее имущество многоквартирного дома — это не только статья расходов. Оно способно приносить дому заметный доход. Например, за счет цокольных помещений или подвала, сданного в аренду, можно оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт. Таким же общедомовым имуществом является земля перед домом при условии, что вы надлежащим образом оформили ее как общедомовое имущество. А уж как ее использовать — решать собственникам. Можно сделать детскую площадку и стоянку для жильцов. А можно сдать в аренду под ларек и получать доход", — объясняет Разворотнева.

Хотя, по ее словам, если говорить о реальном извлечении прибыли из цокольного этажа или из подвала, то это скорее исключение из правил.

При этом собственники, которые пытаются использовать общее имущество, часто сталкиваются с тем, что у него уже есть другой хозяин. Наиболее выгодные коммерческие объекты чаще всего оказываются у домов изъяты или были уже приватизированы. Но даже если они не были приватизированы, муниципалитеты часто записывают их на свой баланс, утверждая, что это их имущество, и сдавая помещения другим лицам. "И даже если за пользование этим имуществом кто-то платит (скажем, сотовые операторы, которые платят за коммуникации на крышах домов и так далее), то потом эти деньги попадают в "общий котел" управляющих компаний. А у таких, как правило, много домов находится в управлении, и ни в одной отчетности не указано, сколько денег было собрано и сколько потрачено", — объясняет Разворотнева.

В каких домах это возможно?

Как говорит президент ГАСИС ВШЭ Павел Жбанов, более 10 лет назад Жилищный кодекс претерпел кардинальные изменения. Парадигма управления жилищным фондом серьезно изменилась — с государственного и муниципального управления на управление собственниками квартир в доме.

Однако возраст многих домов превышает 30 лет. В этих домах на абсолютно законных основаниях общедомовые нежилые помещения (подвальные, межэтажные и так далее) были переданы либо в долгосрочную аренду, либо проданы, либо пока еще остаются в муниципальной собственности.

"Если эти операции по передаче собственности на правах аренды и продажи проходили до внесения изменений в Жилищный кодекс, то они законны и "отыграть" помещения обратно невозможно — закон обратной силы не имеет. Если же передача общедомового имущества проходила уже в период распоряжения им собственников, то в этом случае отторжение имущества многоквартирного дома должны были проходить на основе решения собственников через проведение общего собрания. И сегодня прецедентная судебная практика возвращения прав собственности на подвальные помещения, помещения первых этажей, где располагались магазины, колясочные и так далее, уже очень обширна", — говорит Жбанов.

Как вернуть общедомовую собственность

Любой собственник вправе через совет многоквартирного дома, ТСЖ запросить основание нахождения в нежилых помещениях дома той или иной организации, продолжает эксперт. Если нахождение лиц на этих площадях реализуется без решения собственников многоквартирного дома, то в судебном порядке жильцы могут вернуть принадлежащую им общедомовую собственность. Дальше общедомовое имущество жители могут пустить в хозяйственный оборот, например сдать в аренду.

Кстати, бывает так, что владельцем помещений на первых этажах дома выступает сам застройщик. При продаже квартир в строящемся доме он публично представляет сведения о том, какие помещения будут в общем имуществе МКД, а какие будут проданы как отдельные нежилые помещения, указывает президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью "Совладение" Александр Павленко.

Покупатели квартир не всегда обращают внимание на то, что эти помещения также оплачены за их деньги. Застройщик, чтобы получить дополнительную выгоду, продает такие помещения на сторону. Очень много судебных разбирательств по данному вопросу и есть положительные решения судов по возврату уже проданных помещений в общую долевую собственность как общее имущество МКД, указывает Павленко.

Чтобы вернуть общедомовое имущество, председателю совета многоквартирного дома необходимо запросить в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это сделает представительный орган дома — председатель совета МКД, говорит Разворотнева.

Председатель совета МКД также может запросить сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договора аренды и другое), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.
Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной ответственности, советует собеседница агентства.

После того как собственники в МКД выяснили, что помещение в их доме арендуется незаконно, то есть без их согласия и участия, то они вправе перезаключить договоры с арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании собственников.

Если совета МКД в доме нет, необходимо на общем собрании выбрать ответственного для заключения любых договоров аренды со всеми арендаторами. Также следует предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить договор аренды. "Совет МКД также должен организовать общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды на капитальный ремонт, на содержание жилья и прочее", — инструктирует Разворотнева.

При этом во всех случаях имели место следующие существенные обстоятельства:

провайдер использует общее имущество собственников многоквартирного жилого дома для размещения специального оборудования (кабельные сети телевидения и Интернета, коммутаторы, конвертеры, силовые кабели и так далее);
использование происходит без заключения соответствующего договора и без оплаты пользования;
собственники дома не принимали решений о предоставлении провайдеру общего имущества в безвозмездное пользование;
общим собранием собственников приняты решения о возмездном использовании общего имущества многоквартирного жилого дома операторами связи, рекламодателями, установлен размер платы за размещение на общем имуществе оборудования и сооружения;
данные решения не были признаны недействительными;
провайдер не доказал, что установленный на общем собрании собственников размер платы за пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома является несоразмерным.

Читайте также: