Расписка о возврате аванса по договору купли продажи квартиры между физическими лицами

Обновлено: 17.05.2024

Бывает ситуация, когда покупатель не уверен, что квартиру не купит кто-то еще, предложив более высокую цену, пока он сам занят проверкой юридической чистоты будущей жилплощади. Для такой цели существует договор аванса, о котором многие лица, заключающие сделку купли-продажи самостоятельно, без помощи агентов по недвижимости, не знают или не имеют представления, как оформить все правильно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что означает аванс при покупке квартиры?

Аванс представляет собой предоплату, являющуюся своеобразным гарантом того, что продавец перестанет предлагать продаваемую жилплощадь другим лицам.

Как только он внесен и оформлен юридически, стороны могут спокойно готовиться к предстоящей сделке купли-продажи.

О том, что представляют собой аванс, задаток и залог и чем они различаются, мы писали тут.

Для чего он нужен?

Аванс выступает регулятором отношений продавца и покупателя, причем его работа осуществляется в обе стороны, так как он:

Какими законами регулируется?

Упоминание аванса указано в п. 3 ст.380 ГК РФ. Сам аванс, без каких-либо дополнительных условий, специально не регулируется гражданским законодательством. Однако при появлении дополнительных факторов, его определение подпадает под критерий обеспечительного платежа (ст.381.1 ГК РФ).

Авансовое соглашение заключается на основании ст. 429 ГК РФ, которая обеспечивает заключение сделки в будущем, так как аванс тоже является формой предварительного договора.

Как правильно оформить авансовый договор при купли-продажи недвижимости?

Как и любая форма предварительного договора, аванс оформляется на условиях основной сделки, то есть:

  1. он осуществляется в письменной форме;
  2. подписывается обеими сторонами.

Необходимые бумаги

  • Выписка из ЕГРН (чтобы убедиться, что продавец является собственником квартиры).
  • Правоустанавливающие документы на продаваемый объект.
  • Копии паспорта сторон (если договор заключается через агентство по недвижимости – сведения об агенте также понадобятся).
  • Сведения о характеристиках недвижимости (технический паспорт).
  • Справки об отсутствии обременений из ЕГРН.

Дополнительно покупатель может запросить сведения о том, что продавец не стоит на учете в ПНД (то есть, является дееспособным, вправе самостоятельно совершать сделку купли-продажи жилой площади), иные сведения, которые в дальнейшем могут помешать заключению основного договора.

Пошаговое заключение соглашения

В ней стандартно содержится следующая информация:

В данном пункте указываются:

  • наименование (в данном случае – квартира) объекта;
  • адрес, по которому он расположен;
  • цена, которую назначил продавец.
  • общую площадь квартиры;
  • отдельно кухни;
  • жилой зоны.
  • ФИО собственника;
  • правоустанавливающие документы на объект (достаточно указать реквизиты).

Настоящий собственник квартиры обязуется:

  • предоставить продавцу все необходимые документы для предварительного договора и, непосредственно, сделки купли-продажи в указанный в соглашении срок;
  • сообщить продавцу сведения, которые могут помешать заключить договор;
  • не совершать перепланировку или вносить какие-либо изменения в саму квартиру;
  • совершить все платежи за коммунальные услуги и расплатиться по всем долгам за квартиру до того, как договор купли-продажи будет заключен;
  • расторгнуть все договоры, связанные с наймом жилого помещения или аренды.
  • невозможность исполнения обязательств по независимым от сторон обстоятельствам;
  • утрата продавцом права собственности;
  • обнаружение 3 лиц с правом собственности;
  • утрата одним из собственников дееспособности или ее ограничение;
  • иные обстоятельства, которые устанавливают сами стороны.
  • дата совершения сделки;
  • точное время;
  • точный адрес.

В данный пункт включаются:

Разрешено ли не составлять предварительный документ?

Такая возможность действительно имеется. Стороны прописывают в самом договоре купли-продажи данное условие в том случае, если покупатель не способен отдать всю сумму сразу, но при этом не желает приобретать жилье в ипотеку, хотя формально покупаемая квартира остается в залоге у продавца до полной оплаты купли-продажи квартиры.

Соглашение об авансе, тем не менее, составить придется, но сделать это можно одновременно с заключением самой сделки купли-продажи. В тексте договора необходимо сделать ссылку на документ об авансе и указать:

Есть ли разница в подписании между физическими и юридическими лицами?

Чаще всего договор купли-продажи жилой недвижимости заключается между физическими лицами, но юридические лица тоже не лишены права на заключение такой сделки.

Если договор заключают между собой юридические лица, то саму сделку вправе осуществить:

  • генеральный директор организации;
  • его представитель по доверенности.

Аванс снимается со счета самого юридического лица, что должно быть задокументировано в бухгалтерском отчете.

Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, важно учитывать, что:

  • вместе с наименованием организации указываются и личные данные ее руководителя;
  • поставить подпись может не сам руководитель, а его представитель по доверенности.

Расписка о получении

Расписка – это необходимый документ, подтверждающий совершение значимого действия стороной договора. С помощью нее покупатель будет способен подтвердить уплату аванса в тех случаях, когда продавец или риелтор утверждают обратное.

Расписка должна содержать:

Исходя из судебной практики, сам факт расписки является доказательством как уплаты суммы, так и соглашения заключить в дальнейшем сделку. То есть, документальное заключение сделки об авансе не будет являться обязательным шагом.

Важно отметить, что нотариальное заверение расписки, как и предварительного соглашения, законодательно не требуется. Однако для надежности советуют их заверить, чтобы впоследствии не возникло проблем с доказательством в суде, если оно потребуется.

Правила передачи суммы

Часто продавцы в качестве предварительной выплаты требуют практически половину суммы, что не является правильным. Конкретная цифра устанавливается индивидуально по соглашению между сторонами сделки. Но, как правило, аванс составляет около 10 процентов от полной стоимости квартиры. Более высокую сумму можно назначить по индивидуальному соглашению участников.

О сроках уплаты договариваются продавец и покупатель индивидуально. Важно, чтобы покупатель не просрочил указанный период.

Деньги можно передать:

  • наличными при встрече с продавцом (как происходит купля-продажа за наличный расчет);
  • наличными – непосредственно в самой квартире (чтобы еще раз взглянуть на нее);
  • наличными – во время нотариального заверения сделки (если производится данная процедура);
  • через электронный расчет на счет продавца в банке.

Риски и подводные камни

В соглашении об авансе важно предусмотреть все возможные случаи, которые могут помешать последующему совершению сделки, чтобы не остаться без аванса и не войти в минус, заплатив и неустойку. Риск покупателя при отказе заключить договор купли-продажи заключается в том, что по соглашению внесенный аванс останется у продавца, и вернуть он его уже не сможет.

Если продавец отказывается в дальнейшем заключить сделку, нашел нового покупателя или повысил цену, он обязывается:

  1. вернуть деньги покупателю;
  2. заплатить неустойку, в сумме, которая была указана в договоре.

Неустойка уплачивается лишь в том случае, если в документе содержится подобная формулировка:

В соглашении может быть прописаны и штрафные санкции покупателю в пользу продавца:

Без прямого указания на то в договоре, как постановил Пленум ВС РФ, дополнительная неустойка в договорах аванса не может быть назначена ни продавцу, ни покупателю.

Всем, кто интересуется темой оплаты при купле-продаже квартиры, будет полезно прочитать наши публикации о том, как ее совершить в рассрочку, через аккредитив, через банковскую ячейку или с использованием задатка.

Можно ли вернуть деньги обратно, если передумал покупать имущество?

Ответственность по срыву сделки при внесенном авансе законодательно не урегулирована. Если иное не предусмотрено в договоре аванса сторонами, аванс подлежит возврату со стороны обоих участников без всяких последствий, вне зависимости от причины. Но все же всегда стоит понимать основные моменты и подстраховаться, указав в соглашении важные формулировки.

Если в договоре не указаны штрафные санкции в виде целого аванса, его части или дополнительной уплаты неустойки, покупатель может вернуть себе сумму, не дожидаясь нарушения договора продавцом.

Кроме того, в самом соглашении могут быть прописаны условия, которые позволят стороне вернуть внесенную сумму (шаг 11 в порядке заключения соглашения). Продавец, утративший право собственности незадолго до заключения сделки купли-продажи возвращает предварительную выплату без неустойки.

Еще один способ вернуть аванс – сделать прямое указание в договоре об этом. То есть, необходимо прописать точный срок заключения сделки по продаже квартиры и, если соглашение в этот день не было заключено, аванс должен быть возвращен.

Важным моментом является грамотное составление предварительного договора об авансе. Непонимание или мнимое понимание условий может привести покупателя к утрате уплаченной суммы. Рискует и сам продавец в тех случаях, когда отказывается заключить основной договор с контрагентом.

Для подстраховки соглашение стоит заверить у нотариуса. Он не только проверит правильность пунктов сделки, но и сама его подпись будет являться фактом, доказывающим уплату аванса в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Читайте также: