Расчет между сторонами будет произведен после государственной регистрации права собственности

Обновлено: 23.05.2024

При оспаривании сделок в банкротстве принципиальным вопросом для сторон обособленного спора является дата совершения сделки. Принципиален он ввиду следующих существенных практических последствий, вытекающих из определения даты совершения сделки:

1 – именно с этой даты исчисляются пресекательные (преклюзивные) сроки для оспаривания сделок по специальным банкротным основаниям (в частности, подозрительные сделки и подозрительные сделки с целью причинить вред кредиторам, п. 1 ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве соответственно);

2 – именно на эту дату определяется ряд обстоятельств, образующих презумпцию совершения подозрительной сделки с целью причинить вред кредиторам в соответствии с п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также обстоятельство неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки в соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Это, например, такие обстоятельства, как неплатежеспособность или недостаточность имущества должника, осведомлённость покупателя о цели совершения сделки должника и т. д.;

3 – и именно от этой даты зависят стандарты доказывания, применяемые судьей, рассматривающим конкретный спор. Прямое подтверждение данному обстоятельству можно найти в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.08.2018 № 301-ЭС17-7613(3) по делу № А79-8396/2015, в котором отмечено, что системный анализ действующих положений об оспаривании сделок по специальным основаниям (например, сравнение пунктов 1 и 2 статьи 61.2 или пунктов 2 и 3 статьи 61.3 Закона о банкротстве) позволяет прийти к выводу, что по мере приближения даты совершения сделки к моменту, от которого отсчитывается период подозрительности (предпочтительности), законодателем снижается стандарт доказывания недобросовестности контрагента как условия для признания сделки недействительной. Учитывая, что оспариваемое соглашение заключено за три дня до назначения временной администрации (27.08.2015 - пункт 3 статьи 189.40 Закона), квалификация поведения общества на предмет недобросовестности (осведомленности о цели причинения вреда) должна была осуществляться исходя из такого пониженного стандарта доказывания в отличие от аналогичных сделок, заключенных, например, за два года до названной даты.

Несложно догадаться, что если покупателю удастся доказать совершение сделки на более раннюю дату, то и шансов, что суд оставит сделку в силе будет намного больше. И наоборот, чем на более позднюю дату суд определит совершение сделки, тем проще арбитражному управляющему и кредиторам будет доказать порочность оспариваемой сделки.

Закономерно, что в обсуждаемой категории споров вопрос определения даты совершения сделки зачастую является ключевым.

Что же понимается под датой совершения сделки? Легальной дефиниции для данного термина нет. Сложно вывести понятие даты совершения сделки и через системный анализ норм права.

Мы можем обратить внимание на ст. 153 ГК РФ, в которой закреплено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Из данного определения напрашивается следующий вывод: тот момент, когда в результате действия устанавливается, изменяется или прекращается гражданское право или обязанность, и является моментом совершения сделки.

Однако в рамках одного договора может быть выделено большое количество действий, подпадающих под определение, данное в ст. 153 ГК РФ. В контексте данного вопроса могут обсуждаться обязательственные и распорядительные сделки, концепция разделения которых была разработана еще Ф. Савиньи. Более того, также может обсуждаться позиция, разделяемая, например, С.В. Сарбашем, что любое исполнение обязательства в рамках договора выступает примером сделки (следует отметить, что еще Пленум ВАС РФ № 63 от 23.12.2010 года предусмотрел большой перечень действий, оспаривание которых допускается по правилам главы III.1 Закона о банкротстве. Вопросы, связанные с оспариванием отдельных действий выходят за рамки настоящей статьи).

Также стоит обратить внимание на то, что для наступления некоторых правовых последствий недостаточно одного отдельного действия, а необходима совокупность последовательно совершаемых действий.

Таким образом, представляется, что понятие отдельно взятой даты совершения сделки во многом составляет фикцию. Судебная практика наполняет данную фикцию следующим смыслом: датой совершения сделки является дата фактического вывода активов, иными словами - исполнения сделки путем отчуждения имущества (то есть в ситуации с оспариванием договора купли-продажи - момент перехода права собственности).

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, в ситуации с оспариванием договора купли-продажи движимого имущества борьба между сторонами ведется в следующей плоскости: покупатели приводят в качестве доказательства даты совершения сделки акты передачи имущества, в свою очередь арбитражный управляющий вместе с кредиторами пытаются данную позицию оспорить, доказывая обстоятельства, свидетельствующие о том, что в действительности имущество было передано позднее.

Можно заключить, что с одной стороны указанный подход имеет проблемы, связанные с возможностью фальсификации доказательств недобросовестными покупателями, с другой стороны процессуальные оппоненты в данной ситуации находятся в равном, справедливом положении и серьезных политико-правовых вопросов здесь не возникает. Для правоприменителя же это вопрос факта - дата, на которую доказана передача движимого имущества, и является датой совершении сделок (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.04.2018 № Ф03-846/2018 по делу № А80-394/2014). Сложные ситуации теоретически мыслимы, когда договором изменен момент возникновения права собственности у покупателя, однако подобных дел нами обнаружено не было.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, для переноса титула собственника недвижимого имущества в рамках договора купли-продажи лишь факта передачи этого имущества от продавца к покупателю недостаточно – также необходим акт государственной регистрации права собственности за покупателем, который совершает специально уполномоченный на осуществление процедур государственной регистрации прав орган – Росреестр.

При этом государственная регистрация права собственности за покупателем не просто служит подтверждением для всех третьих лиц того обстоятельства, что покупатель – собственник (декларативный характер), а именно порождает соответствующее право, превращая покупателя в собственника (конститутивный характер).

Следовательно, нужно понимать, что даже после того, как стороны договора произведут обмен встречными предоставлениями, в том числе – подадут соответствующее заявление с необходимыми документами в Росреестр, еще какой-то период времени (а именно – до внесения Росреестром соответствующей записи в реестр) собственником отчуждаемого недвижимого имущества будет являться продавец.

Вместе с тем в некоторых ситуациях разрыв между обменом встречными предоставлениями сторонами по договору и внесением Росреестром соответствующей записи может быть существенным. Какие это могут быть ситуации?

Юристы в сфере банкротства, наверное, сразу вспомнят своих старых друзей из ФССП – приставов, а точнее аресты недвижимого имущества в их исполнении (зачастую необоснованные). Оспаривание действий приставов через суд может занять годы, в результате чего и дата совершения сделки формально сместится на соответствующий период.

Мыслимы и другие ситуации, например:

- неясность позиции законодателя в отношении того, является ли объект движимым или недвижимым имуществом, в силу чего государственная регистрация права состоялась позднее (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2020 № Ф05-11863/2019 по делу № А40-74105/2017);

- особая природа договора, перманентно предполагающая разрыв между обменом встречными предоставлениями и государственной регистрацией права собственности. Такая ситуация обстоит с договором соинвестирования строительства объекта недвижимости (иными словами, договором купли-продажи будущей вещи) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2020 № Ф05-11863/2019 по делу № А40-74105/2017);

Последний приведенный случай составлял основу фабулы, с которой к нам обратился клиент.

Подход ВС РФ не изысканный, но прагматичный. Во-первых, данный подход в целом соответствует прокредиторскому характеру отечественного банкротства, а во-вторых, он корректно срабатывает в 95% случаев из 100%.

Мы разобрались с правовой позицией ВС РФ по вопросу даты совершения сделки договора купли-продажи недвижимого имущества, рассказали об этом клиенту и, казалось бы, на данном этапе история должна была закончиться.

Мы начали анализировать возможный телеологический смысл подхода, закрепленного вышестоящим судом. Следуя логике позиций ВС РФ, конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, именно данной позицией и руководствовался ВС РФ, устанавливая такое строгое правило привязки даты совершения сделки к моменту государственной регистрации права собственности.

Ведь если задуматься о целях института конкурсного оспаривания, то становится очевидным, что судье, рассматривающему конкретный спор об оспаривании сделки в рамках дела о банкротстве, по-большому счету, неважно, когда условный Иван Иванович из Росреестра нашел достаточно свободного времени для того, чтобы внести заветную запись о государственной регистрации права собственности за покупателем в соответствующий раздел реестра.

Из этого вытекает, что единственной целью установления такой прагматичной правовой позиции для соотнесении даты совершения сделки с периодом подозрительности являлось пресечение действий недобросовестных лиц, которые намеренно могут указать любую дату совершения сделки, чтобы вывести ее за период подозрительности.

На наш взгляд, более справедливой и соответствующей целям конкурсного оспаривания подозрительных сделок была бы позиция, согласно которой датой совершения сделки признавалась бы дата совершения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества всех действий, необходимых с их стороны для отчуждения указанного имущества. Иными словами, датой совершения сделки при таком подходе чаще всего будет являться момент сдачи сторонами всех необходимых документов в Росреестр для последующей регистрации перехода права собственности.

Мы также подразумевали, что и нижестоящие суды не связаны обязанностью слепого следования за позицией вышестоящего суда, а вполне могут применить инструмент телеологической редукции (метод толкования норм права, который позволяет с учётом цели нормы права определить пределы её действия). При использовании телеологической редукции нижестоящими судами обсуждаемая правовая позиция ВС РФ при ее применении в вопросе определения даты совершения сделки действовала бы как опровержимая презумпция совершения сделки на дату государственной регистрации права собственности.

Следовательно, если фактические обстоятельства конкретного дела однозначно свидетельствуют о том, что обмен встречными предоставлениями между сторонами оспариваемой сделки в действительности был произведен, однако в результате каких-то объективных препятствий произошел существенный разрыв во времени между моментом обмена встречными предоставлениями между сторонами договора и моментом государственной регистрации, то обсуждаемая презумпция совершения сделки на дату государственной регистрации права собственности опровергается, ввиду чего применению не подлежит. Датой же совершения сделки будет являться дата возникновения объективных препятствий, в результате которых и произошел существенный разрыв во времени между моментом обмена встречными предоставлениями сторонами сделки и моментом государственной регистрации.

Удивительно, но нам удалось найти позитивное подтверждение правильности наших выводов в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2021 № Ф04-6602/2020 по делу № А46-12006/2018, в котором судом отмечено следующее:

На основании приведенных выше выводов и подобранной судебной практики, мы сформировали свою правовую позицию относительно даты совершения сделки, а также мы убедили в ее обоснованности суд. Это, в том числе, повлияло на решение суда об отказе в удовлетворении требований финансового управляющего о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

В решении суд прямо указал, что финансовому управляющему нужно было доказать неплатежеспособность или недостаточность имущества должника, и что оспариваемая сделка совершена с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов именно на 2015 год, а не на 2018 год, когда была совершена государственная регистрация права собственности. Также в решении суд привел объяснения временного разрыва между фактическим приобретением квартиры и государственной регистрацией права собственности на нее, прямо указав, что ответчик не по своей воле затягивал процедуру регистрации спорного имущества, а был органичен недобросовестными действиями третьих лиц, исходя из чего в его действиях отсутствуют признаки злоупотребления правом.


В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.


Представитель одного из ответчиков отметил, что при первых двух рассмотрениях дела суды выносили взвешенные решения об отказе в иске, но на третьем круге уже Верховному Суду пришлось ставить точку в деле. Другой эксперт заметил, что за последние 10 лет не встречал настолько вопиющих ошибок судов, которые были допущены в данном деле.

При первом и втором рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций отказывали в удовлетворении требований, однако кассация возвращала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Ольги Бахметовой злоупотребления правом, что выразилось в уклонении ее от обязательств по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи. При этом суд указал на то, что недействительность договора от 25 августа 2008 г. влечет за собой и недействительность договора от 4 декабря 2012 г., заключенного между Валентиной Филатовой и Дмитрием Кузьменковым.

Ответчики возражали на этот вывод, ссылаясь на то, что срок исковой давности истек. Однако суд посчитал, что названный срок необходимо исчислять с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на квартиру. Так как исковое заявление подано в суд 25 августа 2015 г., срок исковой давности истцом не пропущен. Апелляция решение первой инстанции поддержала. Бахметова и Филатова обратились в Верховный Суд.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы первой, после чего ответчики обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Суд указал, что согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 г.) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Суд обратил внимание на то, что при совершении сделки Бахметовой с Филатовой стороны не только предусмотрели реальные правовые ее последствия, но и осуществили их. После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, выдано свидетельство о государственной регистрации права, что подтверждает наличие воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий. ВС добавил, что достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи истцом представлено не было и судом не установлено. При этом наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд указал, что согласно положениям ст. 398 ГК право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

По мнению Коллегии по гражданским делам ВС, при рассмотрении дела указанные положения закона и разъяснения пленумов судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

Суд отметил, что согласно положениям п. 1, 2 ст. 200 ГК (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.



Пресс-центр


Публикации о Росреестре


Как осуществляется государственная регистрация на основании решения суда?

Как осуществляется государственная регистрация на основании решения суда?

Об этом рассказала главный специалист-эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Ирина Спиранская.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Судебные акты в отношении недвижимого имущества могут быть следующими:

1) решения об установлении права на недвижимое имущество;

2) решения о заключении (изменении) договора, подлежащего государственной регистрации;

3) решения о признании недействительной сделки с недвижимым имуществом и о применении последствий недействительности;

4) решения о признании недействительным основания для государственной регистрации (например: свидетельства о праве на наследство, акта органа местного самоуправления и пр.);

5) решения суда о регистрации в случае уклонения одной из сторон сделки;

6) решения по спорам между участниками общей собственности (установление и определение долей в праве общей собственности, раздел общего имущества или выдел из него доли, защита преимущественного права покупки доли);

7) определения и постановления о наложении арестов на недвижимое имущество, запрет совершения сделок с ним, а также определения о приостановлении государственной регистрации;

8) иные судебные акты.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.

Документы для регистрации права собственности на недвижимость, установленного решением суда, подаются в общем порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для регистрации права необходимо заполнить заявление и представить документы (в их числе должно быть решение суда, вступившее в законную силу).

Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю.

Государственная регистрация права собственности на основании решения суда проводится в следующие сроки:

– 7 рабочих дней, если документы представлены в офисы и приемные Росреестра либо кадастровой палаты, и 9 рабочих дней, если документы представлены в МФЦ;

– 10 рабочих дней и 12 рабочих дней соответственно, если одновременно проводится кадастровый учет и государственная регистрация прав.

При государственной регистрации прав на недвижимость по решению суда уплачивается госпошлина в общих размерах, предусмотренных Налоговым кодексом Российской Федерации.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта, регистрация осуществляется при наличии ряда условий:

– судебный акт должен быть вступившим в законную силу, а также правильно оформлен (надлежащим образом прошит и заверен);

– в судебном акте обязательно описывается объект, указывается правообладатель, вид права, подлежащего государственной регистрации.

Государственная регистрация права собственности на основании решения суда подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государ ственной регистрации права на имущество.


По этой причине целесообразно как можно скорее после заключения договора представить документы для регистрации перехода права. Любознательный читатель может заметить, что п. 2 ст. 558 ГК РФ указывает, что регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным с момента такой регистрации. Ну, а поскольку люди редко, когда соглашаются несколько раз сдавать документы на регистрацию (сначала договор, затем переход права собственности по нему), то и переход права собственности, и само заключение договора, казалось бы, должны происходить одномоментно.

Таким образом, на сегодняшний день сам договор купли-продажи жилья регистрации не подлежит, но подлежит регистрации его исполнение — переход права собственности от продавца к покупателю.

Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления. Но понятно, что все имеет свою цену: нотариус за совершение нотариального действия по передаче документов на регистрацию обязан взыскать нотариальный тариф. Распределение нотариального тарифа, равно как и государственной пошлины за регистрацию, обычно производится между сторонами пополам, но, если какая-либо из сторон принимает на себя эти расходы, это следует оговорить в договоре.

Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию, они могут это сделать непосредственно в органах Росреестра либо через МФЦ.

Документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на жилье
  1. заявление о регистрации, подписанное обеими сторонами;
  2. квитанции об уплате государственной пошлины;
  3. не менее двух экземпляров договора купли-продажи;
  4. акт приема-передачи помещения, если только в договоре не указано, что акт не составляется.

Если от имени какой-то стороны договора заявление подает представитель, его доверенность на подачу заявления о регистрации должна быть нотариально удостоверена. Собственник недвижимого имущества может внести в ЕГРН отметку о том, что регистрация любых прав в отношении его имущества может быть совершена только при его личном участии. В этом случае продавцу придется самостоятельно подавать заявление, и он не сможет поручить это своему представителю.

Сроки государственной регистрации перехода права собственности на жилье
  1. в течение семи рабочих дней, если документы представлены непосредственно в орган Росреестра;
  2. в течение девяти рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;
  3. в течение трех рабочих дней, если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенный договор;
  4. в течение одного рабочего дня, если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде;
  5. в течение пяти рабочих дней, если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ.

При наличии препятствий к регистрации регистратор приостанавливает регистрацию на определенный срок (обычно до трех месяцев).

Препятствия для регистрации перехода права собственности на жилье
  1. отсутствие у продавца права на имущество;
  2. наличие обременений, препятствующих переходу права;
  3. наличие арестов;
  4. наличие наложенных в судебном или административном порядке запретов;
  5. противоречие поданных документов иным, ранее представленным на регистрацию, документам.

Некоторые из препятствий устранимы.

В случае неустранения препятствий в течение срока приостановки регистрации в регистрации отказывается.

Если продавец оказался нечистоплотным и продал объект дважды разным покупателям, приоритет будет иметь тот из них, чьи документы раньше поступили в Росреестр. Опоздавшему придется лишь требовать с такого продавца возмещения убытков.

Кроме отказа в регистрации возможен также возврат документов — если они имеют подчистки, помарки, которые не позволяют однозначно прочесть текст документа, либо если данные об уплате государственной пошлины не отражены в сведениях, поступающих в Росреестр.

Если препятствий для регистрации нет, в ЕГРН вносится запись о регистрации, с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником. Никаких свидетельств о регистрации в настоящее время не выдается, факт регистрации может быть подтвержден выпиской из ЕГРН.

Читайте также: