Право застройки участка сроком на 30 лет с обязанностью вносить ежемесячную плату

Обновлено: 18.05.2024

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Комментарии к ст. 263 ГК РФ

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка вправе осуществлять на нем строительство, снос и реконструкцию зданий и сооружений в порядке, установленном законодательством.

Для осуществления данных прав необходимо специальное разрешение, полученное в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ.

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

пояснительная записка;
схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
схемы, отображающие архитектурные решения;
сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
проект организации строительства объекта капитального строительства;
проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ГСК РФ;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГСК РФ);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению может также прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

К заявлению о выдаче разрешения на индивидуальное жилищное строительство прилагаются следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка;
схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ГСК РФ.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления:

проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Строение, возведенное без разрешения, является самовольной постройкой, что влечет применение в отношении данного объекта специальных юридических требований (см. комментарий к статье 222).

Закон вступил в силу 4 августа 2018 года.

В чем суть нового закона?

Новый порядок существенно упрощает процедуру строительства ИЖС. Теперь не требуется получать разрешение на строительство и разрешение на ввод. Вместо разрешений вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов. Установлены единые требования к объектам ИЖС. Упрощена процедура оформления прав на построенные объекты.

Зачем были приняты поправки?

Поправки призваны упорядочить ИЖС. Они устанавливают единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных в целях ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках. Ограничиваются максимальные параметры застройки. Данное изменение обусловлено отсутствием в законодательстве, а зачастую и в правилах землепользования и застройки ограничений параметров такой застройки, что приводит на практике к многочисленным нарушениям, в том числе в части строительства на таких земельных участках многоквартирных домов. Кроме того, уточнён механизм осуществления государственного строительного надзора при строительстве объектов ИЖС.

Что теперь понимать под ИЖС?

В соответствии с внесёнными в Градостроительный кодекс РФ изменениями под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Какие требования установлены к объектам ИЖС?

Поправками определены максимальные параметры: количество надземных этажей - не более 3-х; высота - не более 20 метров. Это должно быть отдельно стоящее здание, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Такой подход позволит решить проблему возведения под видом объектов ИЖС многоквартирных домов.

Разрешения на строительства получать больше не надо?

Нет, не надо. При строительстве или реконструкции объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство предусмотрено направление застройщиками уведомления о планируемом строительстве или реконструкции.

Для этого нужно заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг обратиться в уполномоченный орган (как правило, местную администрацию).

Нужно ли к уведомлению прилагать какие-нибудь документы?

При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия.

Нужна ли проектная документация?

Нет, при строительстве, реконструкции объектов ИЖС не требуется подготовка проектной документации (такая документация может быть подготовлена по инициативе застройщика).

После подачи уведомления можно сразу строить?

Не совсем, нужно дождаться уведомления от местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке. Местные власти в течение 7 дней проверяют параметры будущего строительства (прежде всего на предмет того, соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка и его территориальной зоне согласно местным правилам застройки) и высылают заявителю своё уведомление. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.

Могут ли запретить строить?

Да, местная администрация может прислать уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и (или) недопустимости размещения дома на данном земельном участке. Начинать стройку в такой ситуации нельзя. Предусмотрены случаи, когда местные власти направят такое уведомление, например параметры возводимой постройки противоречат установленным либо строить на этой земле жильё или садовый дом нельзя в принципе.

Что делать, если ответа от госорганов нет?

Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов не получил, то это даёт право осуществлять строительство согласно указанным им параметрам.

Нужно ли по окончании строительства получать разрешение на ввод в эксплуатацию?

Нет, нормами закона предусмотрена обязанность застройщика в течение одного месяца после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС подать в уполномоченный орган уведомление - об окончании строительства дома. По результатам проверки такого уведомления уполномоченный орган примет решение о соответствии (несоответствии) построенного (реконструированного) объекта установленным требованиям. К уведомлению нужно приложить технический план на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом.

По каким формам направлять уведомления?

Что ещё важное принёс закон 340-ФЗ?

Предусмотрен ли контроль за строительством?

Да, поправками определены особенности контроля строительства объектов ИЖС. Так, в целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства.

АКЦИЯ ГОДА

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) 1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет) 2 .

Такие споры можно разделить на четыре большие категории:

о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
о границах участков, предназначенных для размещения МКД.

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием. Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7. При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД 4 .

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение 5 .

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет - при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.

Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.

ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.

Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона - на строительство объектов жилого использования.

Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее - ЕГРН).

Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.

Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.

Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.

Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.

К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.

В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:

Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).

Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.

Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.

Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения.

Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?

Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.

С этого года регионы смогут применять новый подход к обновлению городской застройки - закон о комплексном развитии территорий (КРТ) уже действует. Он дает региональным властям право сносить неаварийные дома и определяет ключевые правила переселения жильцов в новостройки. Мы разобрали, какие объекты попадут под снос, как будут возмещать стоимость квартир и можно ли выйти из такой программы.

Что такое комплексное развитие территорий?

Механизм КРТ рассчитан на комплексное обновление городской застройки. Регионы смогут расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным, отмечает член комиссии по жилполитике Общественного совета Минстроя РФ, президент акционерного общества "Интеко" Александр Николаев. Программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что, по его мнению, также может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, сроки переселения.

"У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки, которые были построены для рабочих еще в первой половине прошлого века. Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории, - объясняет советник президента Союза архитекторов России, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец. - Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям. Это еще один способ уйти от точечной застройки".

"Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру, - считает Александр Николаев. - Также новый закон дает гражданам как административные гарантии в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ, так и финансовые - в виде компенсации или предоставления равноценного жилья".

Под КРТ могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению КРТ.

Где будут проводить КРТ?

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в начале 2021 года комплексное развитие территорий стартует минимум в 15 регионах. Первыми станут крупные города: Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. Всего о планах применять новый закон о КРТ заявили уже 75 субъектов РФ.

Как узнать, попал ли мой дом в программу?

Проект решения о КРТ должны опубликовать на сайте местной администрации или регионального правительства. В нем будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ, потом будет поздно.

Кроме того, в России есть реестр аварийных домов.

А если многоэтажка не аварийная, ее могут снести?

Да, и именно закон о КРТ дает региональным властям такую возможность. В нем предусмотрено несколько причин для сноса многоквартирного дома, если он не является аварийным:

- износ основных конструктивных элементов дома (крыши, стен, фундамента) превышает региональный норматив;

- капитальный ремонт дома требует больше денег, чем положено по региональным нормативам;

- дом возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

- дом находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии;

- в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

То есть неаварийные дома снесут принудительно вместе с аварийными?

Нет, без согласия собственников неаварийную многоэтажку не снесут, даже если она старая. За участие дома в программе КРТ должны проголосовать не менее 2/3 от числа собственников жилых помещений либо их представителей.

Жильцы могут вывести свой дом из программы КРТ, собрав не менее 1/3 голосов от числа собственников или их представителей. Успеть нужно до того, как утвердят планировку проекта КРТ, конкретные сроки установят власти регионов.

А что с частными домами?

Землю и дом на ней могут изъять для целей КРТ, если жилое помещение:

- находится в высокой степени износа;

- его техническое состояние признали ненадлежащим;

- в нем нет систем инженерно-технического обеспечения.

Такие дома могут признать непригодными для проживания. В этом случае, как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее пяти лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.

Что предложат взамен старой квартиры?

Возмещение за попадающее под снос жилье вне зависимости от региона должно быть равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого из многоквартирного дома жильца, если позволяет бюджет программы.

Закон предусматривает несколько вариантов компенсации за освобождаемую квартиру.

1. Денежное возмещение

Включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (ст.32 Жилищного кодекса РФ).

ВАЖНО! Денежное возмещение не положено собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В этом случае можно только получить другое жилье.

2. Квартира с зачетом возмещения

Зачет суммы возмещения за старую квартиру при предоставлении новой.

Собственники вправе по письменному заявлению купить с доплатой более дорогое жилье, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

3. Равнозначное жилье

Равнозначной будет считаться квартира:

- жилая площадь которой не меньше прежней, а общая - больше;

- с тем же или большим количеством комнат;

- находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, где и освобождаемый под КРТ дом;

- соответствует стандартам, установленным в регионе.

Нанимателям жилья (по социальному найму) взамен освобождаемой предоставляется другая квартира в найм или даже в собственность.

Об основных правилах перехода прав на жилье, находящееся в долевой собственности, под арестом также можно прочесть в законе о КРТ.

Что делать, если некуда переехать?

Если нет другой жилой собственности, по закону бывший владелец вправе пользоваться изъятой квартирой еще полгода после того, как получит за нее денежное возмещение. Можно согласовать и больший срок, но такое условие обязательно нужно прописать в договоре о передаче жилья.

Также жильцам аварийного дома могут предложить другие варианты, например временное размещение в квартирах маневренного фонда. О порядке расселения аварийного жилья и правах собственников можно почитать здесь.

А если у меня ипотека?

Это не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ипотеке переходят на новое жилье, регистрирующий орган сам направит все данные банку.

Читайте также: