Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка

Обновлено: 17.05.2024

Выкуп арендованного имущества позволяет арендаторам, которые и так пользуются имуществом, стать его владельцем на льготных условиях. Это может быть выгодно финансово. Такие действия позволяют избежать получения дополнительных кредитных займов, или же пользоваться имуществом и получать от этого выгоду, а выкупить его позже с появлением достаточных средств. А такие средства, кстати, можно заработать именно при помощи арендованного имущества.

Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.

Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости . Но также они могут указать другой порядок оплаты.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

Преимущественное право выкупа

В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.

Когда выкуп арендованного имущества невозможен

Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:

1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.

2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.

Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

истечением срока аренды;
внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

квартиры, дома и дачи;
земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
оборудование и технические средства;
авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
нет первоначального взноса;
есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

нет четкой юридической формы сделки;
имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

техническое описание объекта;
стоимость для перехода прав собственности;
срок договора;
условия аренды и оплаты;
ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Подскажите, как проходит процедура изъятия части земельного участка для муниципальных нужд? В каких случаях это возможно?

Процедура изъятия части частного земельного участка для муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд регламентирован положениями главы VII.1. Земельного кодекса РФ.

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;

- для создания или расширения особо охраняемой природной территории;

- для выполнения международного договора;

- для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;

- после признания аварийного состояния многоквартирного дома.

Необходимо отметить, в Земельном кодексе отсутствуют положения, допускающие возможность изъятия части земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В связи с чем, при наличии оснований для принятия решения об изъятии части частного земельного участка, необходимо проработать вопрос о возможности раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. В дальнейшем рассмотреть возможность принятия решения об изъятии. Другой вариант: проработать вопрос о перераспределении земельного участка, находящегося в государственной собственности или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, а также по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).

С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.

Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе "электронки" - со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.

Законодателем предусмотрены сроки для исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.

Таким образом, порядок действий выглядит следующим образом:

1) Выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков;

2) Принятие ОГВ, ОМС решения об изъятии земельных участков (прикладывается схема расположения ЗУ, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

3) Подготовка соглашения об изъятии ЗУ

4) Заключение соглашения об изъятии или обращение в суд с иском о принудительном изъятии ЗУ

Важно: В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Выкуп земли из аренды — достаточно распространенный вариант приобретения участков в собственность. Чаще всего он встречается тогда, когда на арендованных участках уже возведено какое-либо капитальное строение.

Такой вариант является выгодным и с экономической точки зрения (в таком случае земля покупается по стоимости, равной 3% от кадастровой), и с точки зрения знакомства с конкретным наделом (когда уже после нескольких лет эксплуатации конкретного участка известно, где и какие нюансы в его использовании могут встретиться).

Однако, процедура выкупа является достаточно сложной. О чем нельзя забывать, приняв решение перевести в собственность тот участок, который до этого находился в аренде?

Что сказано в законодательстве

И Земельный Кодекс РФ, и Гражданский (который регулирует вопросы как аренды, так и последующей купли-продажи того или иного имущества) утверждают, что выкупить участок после его пребывания в аренде вполне возможно.

Для этого достаточно первоначально оговорить в договоре аренды возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае — земельного участка), а по истечении трех лет с момента заключения договора аренды — обратиться с заявлением к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.

В том случае, если речь идет о выкупе у государства, здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить без торгов (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).

Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре торгов, в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона — кто предложит максимальную стоимость.

Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или юридического лица, даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого договора купли-продажи на конкретный участок.

Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно.

Для этого достаточно в договоре аренды указать, что такой выкуп впоследствии будет произведен. Законодательно этот вопрос достаточно подробно регулируется.

Какие участки выкупить удастся, а какие нет?

Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.

Аналогичные положения содержатся также и в законе о приватизации земель.

Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе индивидуального жилого) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

К таким землям относятся:

Все остальные участки, которые были взяты в аренду, выкуплены могут быть при соблюдении требований к оформлению всех необходимых документов.

В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.

Как осуществить выкуп?

Процесс выкупа земли из аренды в частную собственность (независимо от того, юридическое лицо осуществляет его или физическое) является достаточно сложным и трудоемким.

Он состоит из нескольких обязательных шагов, на каждом из которых предстоит оформить достаточно большой пакет документов.

Всего этапов будет пять.

К ним относятся:

Обращение к собственнику земельного участка с заявлением о выкупе такового на основании ранее заключенного договора аренды и возникшего права приоритетного приобретения надела;
Осуществление кадастрового исследования участка (с целью установления его кадастровой стоимости с учетом возможного изменения границ в силу особенностей эксплуатации);
Постановка участка на кадастровый учет с целью получения документов, подтверждающих существование его и возможность осуществления с ним каких-либо действий юридического характера;
Заключение договора купли-продажи на участок (в случае положительного ответа на вопрос о соглашении о передаче имущества);
Осуществление регистрации вновь открывшегося права собственности (в случае заключения договора о купле-продаже).

Каждый из перечисленных этапов подразумевает подготовку достаточно большого пакета документов, начиная от заявления на осуществление того или иного действия и заканчивая теми бумагами, которые будут подтверждать правомерность осуществления всех юридически значимых действий.

Какие документы потребуются для осуществления выкупа?

Как уже говорилось выше, вся процедура выкупа будет осуществляться в пять крупномасштабных шагов. На каждом из них будет готовиться пакет документов, подтверждающих правомерность осуществления всего процесса.

Ключевыми из них будут:

Заявление к собственнику участка о возможности выкупа (в нем должны быть указаны как физические, так и кадастровые характеристики участка, основания для осуществления процедуры, а также та сумма денежных средств, которые будут внесены в качестве залога для осуществления всей процедуры и гарантированного выкупа;
Последний раздел будет обязательным для тех случаев, когда арендатор участка имеет право приоритетного приобретения земельного надела, например, является собственником построенного на участке дома, бани или гаража);
Договор аренды на участок со всеми имеющимися приложениями (например, дополнительное соглашение, по условиям которого зафиксирована возможность осуществления выкупа);
Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт, копии кадастрового плана в заверенном виде);
Документы, подтверждающие возможность осуществления сделки (например, Постановление Главы администрации о возможности совершения купли-продажи, предварительное соглашение с собственником земельного участка, если речь идет о приобретении земли у частного лица);
Квитанции об оплате государственных пошлин на каждом этапе оформления нового права собственности.

Кроме перечисленных документов при регистрации новой сделки могут потребоваться дополнительные, которые смогут подтвердить правомерность заключаемого соглашения.

К ним будут относиться:

Правоустанавливающие документы, выданные собственнику участка (например, свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие правомерность его получения — договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство); (для физического лица) на совершение сделки (оно может потребоваться в том случае, если осуществление купли-продажи может оказать существенное влияние на бюджет семьи);
Документально подтвержденное согласие органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи);
Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо задолженностей и обременений на конкретном участке (например, налоговых задолженностей или ограничений на эксплуатацию участка или на его оборот — ограничение купли-продажи).

В том случае, если все документы подготовлены правильно, то происходит заключение договора купли-продажи с последующим оформлением права собственности.

Что должно быть в договоре?

Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора — в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.

Основные разделы, которые должны быть включены в этот документ, строго регламентированы Гражданским Кодексом (а именно главой 30 со статьями с 454 по 464, а также статьями 485-488).

Среди таковых указываются:

Наименования сторон-участниц договора

Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.

В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.

Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица — документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).

Предмет договора

В этом разделе должны быть подробно перечислены все характеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.

Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).

Основание для заключения договора

Здесь достаточно будет привести ссылку на ранее заключенный договор аренды или дополнительное соглашение к нему, в котором зафиксирована возможность осуществления покупки конкретного земельного надела.

Стоимость покупки

В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения авансовой предоплаты за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).

Права и обязанности сторон договора

Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников — остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).

Возможные форс-мажорные обстоятельства

Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.

Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.

Полные реквизиты сторон-участниц

В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.

Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.

Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спорных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.

Составление договора купли-продажи на участок, находящийся предварительно в аренде, является очень сложным и хлопотным делом, поэтому лучше всего, если его будет разрабатывать профессиональный юрист.

Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.

Как узнать стоимость

Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.

Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:

Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.

И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:

в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
рыночная — из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).

То есть, механизмы расчета цены носят схожий характер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.

Договор задатка при покупке земельного участка не следует путать с соглашением об авансе.

Можно ли выписаться в никуда? Узнайте об этом из нашей статьи.

Соседи-алкоголики доставляют массу неприятностей? Узнайте, в каких случаях их можно выселить, прочитав наш материал.

Какие сложности могут возникнуть?

Так как выкуп земли из аренды является достаточно длительным и сложным процессом, потенциальному покупателю необходимо быть готовым к тому, что в процессе оформления документов и совершения сделки могут возникнуть определенные сложности.

Их условно можно разделить на несколько групп:

Приобретение в собственность участка, находящегося прежде в аренде, является достаточно распространенным видом перехода права собственности в сфере оборота земель. Однако, несмотря на это, сложностей в осуществлении процедуры на данный момент еще достаточно много.

Это связано и с подготовкой всех необходимых документов для заключения сделки, и с тщательной проработкой текста договора купли-продажи, и с возможностью использования привлеченных средств.

Но, несмотря на кажущуюся трудность осуществления процедуры, ее итогом становится получение в собственность земельного надела, использовать который в будущем новый владелец может по своему усмотрению.

Земельный участок, который находится в аренде, можно выкупить. С экономической точки зрения вариант является более выгодным, чем при обычной сделке. В обзоре разберем подводные камни процедуры, позволяющей получить землю в частную собственность.

Особенности выкупа

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

подписали договор, сроком более чем 3 года;
наследники пожизненных арендаторов;
построили на территории капитальное здание (дом, баню).

В тексте соглашения должен присутствовать пункт о возможности выкупа арендованных земель. По закону участки в личную собственность могут получить субъекты, которые комплексно осваивают территорию. Например, ведут фермерскую деятельность, строят личные жилые или производственные здания.

Чтобы получить приоритетное право выкупа арендуемого земельного участка, нужно возвести частную собственность. Законодательно отдают предпочтения домам, которые используют в качестве постоянного места обитания. Учитывают даже незавершенные капитальные постройки с надежным фундаметом.

Существуют земельные участки, которые нельзя выкупить. К таким относятся земли, занятые государственными заказниками, заповедниками или сооружениями для их обслуживания. Не подходят охраняемые водозаборные зоны с прилегающими водоемами. Не стоит пытаться получить в частную собственность территорию, принадлежащую службам, обеспечивающим безопасность государства (военные, МВД, МЧС).

Запрещено выкупать участки, на которых расположены мусорные полигоны, атомные станции и объекты по переработке ядерных отходов. Не получится перевести в собственность зоны отчуждения рядом с:

инженерными коммуникациями;
очистными конструкциями;
ЛЭП;
узлами, дорогами (портами, вокзалами).

Запрещено передавать в частную собственность образования административные закрытого типа, в том числе и космическое строительство. Не получится выкупить земли, которые находятся в резерве государственных и муниципальных проектов. Территорию лесного фонда можно брать только в аренду.

Видео описание

Выкуп земли из аренды в собственность.

Как проходит процедура

Перевод недвижимости в частную собственность – долгий и кропотливый процесс. Положительный результат зависит от подготовленности человека, который собирается выкупить землю. Среди основных факторов выделим самые важные.

Куда обратиться

Процедурой занимается владелец недвижимости. Бумаги подают в местную администрацию. Сотрудники предупредят о наличии или отсутствии каких-либо документов, об ограничении в использовании участков. В прошении человек описывает причины приватизации, подчеркивая первоочередное право.

Документы

В заявлении владельцу указывают о желании выкупа арендованного участка земли. В бумаге обязательно учитывают кадастровые и физические параметры территории. Дополнительно в документе описывают основания для приватизации и сумму залога, которую внесут для осуществления процедуры.

Обязательно нужен действующий договор аренды. Пункт с возможностью выкупа или дополнительное соглашение дает право перевести недвижимость в частную собственность. Минимальные сроки – 3 года, но юристы рекомендуют не менее 5-6 лет. Среди обязательной документации выделяют:

кадастровый паспорт;
подтверждение возможности сделки;
заключение независимой экспертизы о стоимости;
справки из Единого госреестра об отсутствии ограничения;
документы заявителей (паспорт, ИНН);
квитанции об оплате госпошлин.

Чтобы доказать правомерность выкупа, часто требуют дополнительные бумаги. Например, свидетельства о праве собственности или о вступлении в наследство. Приобретение недвижимости оказывает влияние на семейный бюджет, поэтому у физического лица могут попросить согласие супруга. В многодетных семьях нужно подтверждение службы опеки.

Порядок определения стоимости

Цена участка – фактор, который влияет на возможность покупки. На рынке недвижимости РФ существует 2 варианта определения стоимости имущества:

Кадастровая. Получают при процентном расчете объекта. Опция уместна для арендаторов с капитальными постройками на территории.
Рыночный анализ. Средняя стоимость аналогичного участка.

Цена зависит от экономических реалий. Обязательно учитывают физические особенности группы в конкретном регионе. В анализ показателей рынка берут данные квадраты похожей недвижимости.

Льготные тарифы

Землю можно выкупить без уплаты стоимости. Льготы работают при использовании территории под личное хозяйство. Поблажки дают при действующем договоре аренды, сроком от 6 лет. Если большая часть периода уже прошла, то арендованный участок забирают безвозмездно.

Бесплатное получение земли возможно семьям, у которых более 3 детей. Льготный тариф действует только один раз. При последующих сделках с недвижимостью придется оплачивать стоимость по общей ставке.

Пошаговая инструкция оформления

Чтобы не получить отказ в приватизации, нужно правильно пройти процедуру. Сбор документов – первый этап при выкупе арендованного участка. Важно четко размежевать территорию, согласовать границы с соседями. Работы осуществляют кадастровые инженеры, которые заносят информацию в реестр.

Если земельный участок не учтен в Госкадастре, то нельзя получить техническую документацию. Справки из Росреестра помогут выяснить ситуацию. После представления планов, паспортов заявителей и квитанций об уплате имущество ставят на учет.

При обращении к чиновникам из местной администрации обязательно прикладывают чеки оплаты госпошлины и выписку из кадастра. После получения одобрения от сотрудников приступают к подписанию договора о покупке участка. Покупатель перечисляет оговоренную сумму на расчетный счет в банке.

После согласования надо зарегистрировать сделку. Данные вносят в Единый госреестр прав. Для этого нужны:

выписки из госкадастра недвижимости;
постановление главы местной администрации;
квитанции об оплате услуг.

Сумма государственной пошлины зависит от категории земельного участка. За сельскохозяйственные типы достаточно 100 рублей. Места для возведения дач и гаражей облагаются суммой до 350 р, территория под жилищное строительство – 2000 р.

Возможные трудности

Выкуп арендованной земли – длительный, сложный процесс. У потенциального покупателя во время оформления документов могут возникнуть сложности. Трудности возможны на любом этапе, о чем стоит помнить.

Часто проблемы бывают в кадастровых бумагах. Техническую документацию надела могут составить с ошибками или возникнут непонимания с инженером, который работал на участке. Сложно провести точное межевание при нарушении границ соседями или при сползании грунта в овраг.

Проблемы возникают при согласовании права на переход участка. Часто мешают сделке попечительские органы, доказывающие о негативных последствиях от покупки для детей. Если процедура проходит у муниципального образования, то могут вмешиваться представители администрации.

Список документов может увеличиться. При использовании заемных средств из банка или из материнского капитала потребуют дополнительные бумаги. Важно не вступать в спор и принести нужную информацию.

Видео описание

Перевод земли из аренды в собственность.

Заключение

Чтобы выкупить арендуемый участок в собственность, нужно получить согласие владельца и собрать документацию. Процедура очень трудоемкая, но, при соблюдении всех этапов оформления, достижимая. Причинами отказа могут стать ошибки в бумагах, недостоверная информация или ограничения в приватизации земли конкретной зоны.

Читайте также: