Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества

Обновлено: 15.05.2024

Каждый, кто сталкивался с необходимостью продать или купить недвижимость, всегда стремится к экономической выгоде. Тот, кто продает, мечтает получить максимальную стоимость за свой объект. А тот, кто покупает – жаждет найти самый лучший вариант и при этом вписаться в минимальный бюджет.

И это понятно и правильно.

Продавец должен адекватно оценивать свою собственность и продавать ее в рынке, но по максимальной стоимости.

А покупателю, конечно, нужно изучить все объекты, отвечающие его запросу, чтобы можно было выбрать самый интересный и по физическим характеристикам и финансово. Нет смысла переплачивать, если рядом есть аналогичные варианты дешевле. Или есть возможность договориться с продавцом о небольшой скидке.

Нужно испробовать все способы, чтобы найти компромисс интересный обеим сторонам: не ущемляющий продавца, и не разоряющий покупателя.

И риэлтор вам в помощь! Ведь профессиональные риэлторы как раз обучены защищать две стороны сделки и договариваться о реальной стоимости объекта.

Для продавца, чтобы выгодно и быстро продать недвижимость, часто требуется сначала ее подготовить к продаже.

Первое, что приходит в голову – это мысль о ремонте. Кажется, что если я приведу в порядок свое жилье, сделаю косметический ремонт, заменю батареи и установлю новые приборы учета – счетчики, то стоимость моей квартиры сразу возрастет.

Но не всё так просто. Объясню, почему.

Во-первых, вложенные средства не окупятся. Ремонт – это только приятный бонус при выборе среди аналогичных объектов. Но на практике, большинство покупателей, купив вашу свежеотремонтированную квартиру, всё равно будут ее переделывать под себя.

Потому что им, может быть, такой стиль не нравится, не устраивает рисунок на обоях, их цвет и вообще им нужна перепланировка. И получается, что вы зря потратили приличную сумму на облагораживание жилья. Новым владельцам это не пригодилось, а для вас – никто не вернул потраченные средства. Стоимость вашей квартиры не возросла от того, что вы ее отремонтировали! Цена останется такой же, как у соседей без ремонта!

Во вторых, покупатель покупает в первую очередь:

площадь и планировку самой квартиры,
документы на квартиру,
месторасположение объекта,
дом, этаж и солнечность,
соседей.

И тут становится понятно, что играют роль только те пункты, которые нельзя изменить!

Поэтому если вы продавец квартиры с неблагополучным соседством, то будьте готовы к торгу.

Покупатель имеет полное право просить снизить цену, потому что ему придется мириться с постоянными неудобствами, на которые очень сложно повлиять. Если соседи не нарушают закон, а просто шумные, то даже вызвать полицию, чтобы их приструнить не всегда получится. Полиция выезжает только в экстремальных случаях: угроза жизни или явное нарушение режима или закона. А регулярный шум или тихое пьянство не является поводом отвлекать полицейских от более серьезных дел. Увы.

Поставьте себя на место покупателя: новая квартира – это повод начать жизнь с чистого листа! Полное обнуление обстановки. И естественно, что хочется превратить ее в личное гнездышко, край обетованный или место, по-настоящему комфортное именно для вас.

А вы – купили для себя это жилье. Разве станете вы экономить на собственном комфорте? Скорее всего, предпочтете один раз финансово напрячься и потратить средства на более качественные и натуральные материалы, чтобы создать себе удобное, экологичное и приятное для глаз окружение.

Тогда вам очевиден и ответ на вопрос: стоит ли затевать ремонт, если вы собираетесь продавать квартиру?

Есть еще один важный момент, на который я всегда обращаю внимание своих покупателей, если помогаю им выбрать жилье.

Квартиры, в которых давно не делали ремонт, могут рассказать больше правды о качестве дома и условиях проживания в нем. Потому что тут сразу видно: есть или нет сырость по углам, плесень или грибок. Но если вы, как продавец, обнаруживаете в своем жилье такие недостатки – быстро вывести грибок и плесень не получится. Лучше сделать скидку покупателю.

Потому что даже старательно замаскированные очевидные проблемы, прикроют только часть, а старые обои и штукатурка выдадут истинное положение дел.

Лайфхак: как выгодно преподнести свою квартиру

Закажите выписку из Росреестра. Покупатель обязательно спросит у вас этот документ, и вам придется предоставить доказательство, что именно вы являетесь законным правообладателем квартиры.
На случай, если покупатель будет привлекать ипотечные средства – от вас потребуется кадастровый и технический паспорт квартиры. Это лучше подготовить заранее, так как процесс создание таких документов занимает время – от 5 до 8 дней. Если на квартиру будет приглашен инженер для замеров и оценки недвижимости, то этот процесс займет больше времени.
Позаботьтесь о чистоте самой квартиры, вымойте окна, избавьтесь от ненужного хлама и по возможности, попытайтесь освободить продаваемую квартиру от личных вещей и мебели. Если у вас альтернатива и вам некуда вывезти мебель и свои вещи, вы планируете всё перевезти в новую квартиру, тогда просто наведите порядок и придайте своему жилью уютный и ухоженный вид. Чистые квартиры всегда выглядят привлекательней.
Позаботьтесь о запахе. Это кажется мелочью, но подсознательно человек получает лучшее впечатления от объектов, которые приятно пахнут. Заварите кофе, почистите цитрус, или разогрейте с микроволновке сдобу, чтобы появился запах ванилина.
Можно навести порядок и в подъезде перед показом вашей квартиры. Проверьте общее состояние на лестничной клетке и в лифте. И если там грязь, то не побрезгуйте, уберите. Выгоднее убрать за другими соседями, и создать благоприятное впечатление, чтобы покупатель купил именно вашу квартиру. Может он, потом сам приструнит соседей и добьется от них того, чего не смогли добиться вы – приучит их не пачкать, не сорить и не портить общее имущество.И еще один важный совет при показе квартиры потенциальным покупателям.
Старайтесь быть доброжелательными! Даже если пришел покупатель, который фыркает и тычет пальцем во все недостатки вашего жилья. Не обижайтесь и общайтесь корректно. Ведь такое поведение продиктовано только тем, что покупатель выискивает недостатки, чтобы как можно больше сбить цену. И ваша задача – бесстрастно реагировать, понимать истинный мотив неприятного поведения контрагента и спокойно обращать его внимание на явные достоинства вашего жилья.

В любом случае у вас есть одна общая цель: вы хотите, чтобы сделка состоялась. Проблема в том, что покупателю не принципиально именно с вами провести эту сделку – он легко уйдет на другую квартиру. А вам важно, чтобы всё получилось именно сейчас, а не потом когда-нибудь. Поэтому, ищите компромиссы и прислушивайтесь к пожеланиям покупателя и по возможности, договаривайтесь.

Лучше немного уступить в цене, чем потерять время и вместе со временем упустить выгоду – ведь рынок не стабилен и цена может качнуть вверх или вниз. И, через пару месяцев или полгода, вы продадите квартиру дешевле. А если цена на жилье поднимется, то и ваша альтернатива тоже вырастет в цене и потребуется больше усилий для подбора устраивающей замены.

Процесс продажи квартиры потребует от вас много сил и энергии.

Я желаю вам успеха и благополучного прохождения всех этапов – от предпродажной подготовки до регистрации сделки получения оплаты по договору.

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Вы можете потерять не только деньги, но и имущество.

В 2017 году порядок оформления сделок с недвижимыми объектами существенно изменился. Чтобы сделка купли-продажи завершилась успешной регистрацией жилья в Росреестре, лучше все действия осуществлять при поддержке опытного юриста.

Расскажем далее, на какие нюансы стоит обратить особое внимание, как проходит регистрация недвижимости в 2018 году и чем может помочь юрист.

Какие существуют виды сделок с недвижимостью?

Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.

Наиболее распространены следующие виды сделок:

купля-продажа жилья или нежилых объектов, земельных участков;
аренда недвижимости;
мена объектами недвижимости;
безвозмездные сделки дарение, приватизация, наследование по завещанию.

Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).

Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.

Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.

Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.

Как оформить сделку с недвижимостью?

Сделки с недвижимостью должны оформляться только в письменной форме, для этого нужно составить договор. Его условия согласовываются заранее только при взаимной договоренности вы сможете довести сделку до логического завершения.

Юрист в данном случае поможет:

с поиском продавца или покупателя;
проверить юридическую чистоту сделки и благонадежность партнера;
согласовать условия договора;
подготовить документы, которые понадобятся для регистрации сделки в службе Росреестра или МФЦ;
составить договор и передаточный акт;
сопроводить при госрегистрации сделки с учетом новых правил;
разрешить конфликт, в том числе при оспаривании сделки в суде.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних могут проводиться только с письменного согласия органа опеки. В этом случае юрист соберет доказательства соблюдения интересов ребенка при продаже или обмене квартиры.

Какие документы понадобятся для регистрации?

Для совершения любой сделки вам нужно подготовить множество бланков и форм. С помощью юриста вы быстро соберете необходимые документы, без которых сделка не может состояться:

договор и передаточный акт;
межевой план на землю;
технический план на комнату, квартиру, частный дом или иной объект капитального строительства;
согласие органа опеки на отчуждение жилья, принадлежащего ребенку;
выписка из госреестра ЕГРН;
заявление в Росреестр для кадастрового учета и регистрационных действий;
платежный документ о перечислении госпошлины.

Также юрист соберет справки о составе семьи, выписки из лицевого счета, поквартирные карточки и иные необходимые формы.

Для отдельных видов сделок могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, при продаже доли в квартире нужно составить письменное уведомление в адрес других собственников, а договор удостоверить в нотариальной конторе.

В 2018 году следует учесть следующие нюансы при регистрации сделки с недвижимостью:

ее можно провести через МФЦ или Росреестр. Во втором случае срок регистрации будет меньше на 2 дня;
сроки проверки документов существенно сокращены они будут готовы в течение недели;
правоустанавливающим документом на собственность является выписка ЕГРН. Ее следует получить после завершения регистрации (свидетельство о праве и кадастровый паспорт в настоящее время утратили силу).

Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.

Госпошлина за регистрацию в 2018 году

За регистрацию сделки вам необходимо уплатить госпошлину. Например, за регистрацию сделки купли-продажи гражданам нужно перечислить госпошлину в размере 2 тыс. руб., а юридическим лицам – 22 тыс. руб.

Также предусмотрена уплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Оплатить нужно от 300 до 900 руб. в зависимости от вида бланка.

Если запрос осуществляется в электронной форме через портал Госуслуг, госпошлина за выписку составит для граждан 200 руб.

Срок давности

Если при совершении сделки между сторонами возникли разногласия, их можно урегулировать в добровольном или принудительном порядке.

Для разрешения спора через суд вам нужно соблюсти срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении (например, при просрочке оплаты со стороны покупателя).

Если имеются основания для оспаривания сделки, нужно учитывать специальные требования к сроку давности. Например, срок будет составлять один год (при оспоримости сделки) или три года (при ничтожности сделки).

Если вы по уважительным причинам пропустили указанные сроки, то можете восстановить их через суд. Но будьте внимательны, поскольку закон содержит правило о максимально возможном сроке исковой давности 10 лет. Как только он окончится, вы не сможете его восстановить.

Оспаривание и аннулирование сделок с недвижимостью

Если при совершении сделки были допущены существенные нарушения закона, ее могут признать недействительной. Но это возможно только в судебном порядке.

Для этого устанавливаются следующие основания:

отсутствие у продавца права собственности на объект недвижимости;
отсутствие у сторон полномочий на совершение сделки;
признание одного или обоих партнеров недееспособными по решению суда;
применение угрозы или физической силы для совершения сделки, а также мошенничество и злоупотребление доверием;
продажа недвижимости ребенка без согласия законных представителей и органа опеки.

Обращаться в суд с подобным иском могут не только стороны сделки, но и другие лица, если их интересы нарушены.

Если сделка признается недействительной, запись в ЕГРН аннулируется. Право собственности, перешедшее по итогам недействительной сделки, будет восстановлено. Стороны же обязаны вернуть все полученное по сделке, т.е. деньги и объект недвижимости.

Резюме

Придерживайтесь следующих правил:

тщательно проверяйте полномочия второй стороны, внимательно изучайте документы о праве собственности и доверенность на представителя;
любой отказ предоставить вам запрошенный документ таит риск мошенничества;
настаивайте на проверке всех документов только через юриста, вы можете попросту не обратить внимание на важные детали.

Не забывайте, что сделки с недвижимостью совершаются не настолько часто, чтобы пренебрегать правилами собственной безопасности. Лучше потратить несколько дней на сбор и проверку документов через юриста, чем остаться без квартиры или значительной суммы денег.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Здравствуйте! У меня вопрос такого плана: В нашем городе дают ипотеку на жильё под 4% годовых молодым специалистам, Такие ставки сделаны для того, чтобы эти специалисты не разбегались по другим городам России , а покупали себе квартиры , и оставались здесь, в маленьком северном городе . Мне 43 года, и ипотека мне не положена под такой процент, но моему молодому коллеге, который с удовольствием бы в скором времени уехал отсюда также как и я об этом мечтаю, такую ипотеку предлагают. Мы друг другу очень сильно доверяем. У него собственной квартиры нет, а у меня есть, которая стоит - 2 млн. рублей. Что если он у меня её купит по ипотеке за 3 млн. рублей. Мы с семьёй выпишимся из своей квартиры и пропишимся в более дешёвой квартире, заранее купленной в нашем же городе по квадратам почти не уступающей прежней. Квартиры в нашем городе не ликвидны. Теперь, берём эти 3 млн. и покупаем квартиру в другом городе, которая будет оформлена на меня. Начинаем выплачивать ипотеку вместе в равных долях. Мы живём в нашей же квартире, а коллега у своих родителей. По окончанию срока гашения ипотеки, мы квартиру в новом городе пилим на пополам, а ту квартиру которую он у нас купил перепишет снова на нас, тем самым мы выигрываем процент по заёмным деньгам, нежели бы мы брали кредиты под 17% либо сами бы копили. Скажите, есть ли подводные камни в такой сделке, может быть мы что-то не учли? Он - разведён, его бывшая жена живёт с его 7-летним ребёнком. Мы семья из 4-х человек(двое детей, 7-ми и 15-ти лет).

Минфин предельно настойчив в утверждении, что предприниматель, в отличие от юридического лица, вправе заниматься только теми видами деятельности, которые он предварительно указал в своем заявлении при регистрации. Разумеется, имеется в виду налогообложение деятельности предпринимателя.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона о регистрации записи вносятся в государственные реестры на основании документов, представленных при государственной регистрации, то есть в отношении ОКВЭД – на основании сведений, которые предприниматель самостоятельно указывает в заявлении (форма № Р21001) 1 , подаваемом в регистрирующий орган. Количество видов деятельности, которые можно указать в данном заявлении, неограниченно, однако все их, конечно, заранее предусмотреть нельзя. Возможности, которая есть у юридических лиц, указывающих в уставных документах, что они собираются заниматься всеми видами деятельности, не запрещенными законом, у индивидуального предпринимателя нет.

При этом в гражданском законодательстве нет ограничений и для индивидуальных предпринимателей. Они также могут заниматься любым видом деятельности, не запрещенным законом, но при этом должны совершить определенную процедуру.

Согласно п. 5 ст. 5 Закона о регистрации индивидуальный предприниматель в течение трех рабочих дней с момента изменения указанных в п. 2 данной статьи сведений, то есть сведений, первоначально внесенных в ЕГРИП, обязан сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего жительства.

В Письме Минфина России от 15.03.2012 № 03-11-11/83 в очередной раз указано, что предприниматель может применять УСНО только по тем видам деятельности, которые он включил в ЕГРИП. Причем речь идет о ситуации продажи имущества, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то есть о том, что он явно не планировал, используя данное имущество по назначению.

Казалось бы, если помещение магазина использовалось, например, для розничной торговли, то его последующая реализация производится в рамках соответствующей деятельности. К тому же такая реализация не может быть систематической. Однако ОКВЭД предусмотрены отдельные коды для подобной реализации.

Важным в этих рассуждениях можно признать то, что если они справедливы, то получается, что физическому лицу, ставшему предпринимателем, вообще нет необходимости указывать данные виды деятельности в ЕГРИП, если оно не занимается ими систематически.

Другое условие, выдвигаемое чиновниками, заключается в использовании данного имущества в предпринимательской деятельности (очевидно, именно в той, которая велась в рамках УСНО).

В Письме от 06.03.2012 № 03-04-05/3-260 Минфин прямо заявил, что налогообложение в рамках УСНО осуществляется в отношении доходов, полученных физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной при регистрации. К сожалению, чиновники не продолжили свою мысль. Если сделать это за них, можно ли считать, что физическое лицо вообще не вправе заниматься какой-либо предпринимательской деятельностью, не поименованной в ЕГРИП? Или же оно может осуществлять любую деятельность, не противоречащую закону, но если она опять-таки не прописана в ЕГРИП, то такая деятельность не будет считаться и предпринимательской с соответствующими налоговыми последствиями? 2

Такие выводы кажутся абсурдными, но к ним приводит не вполне ясная позиция Минфина. В Письме от 22.02.2012 № 03-11-11/50 чиновники вроде бы пояснили ее, указав, что доходы от ведения деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в сведения о государственной регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

При этом учет доходов, полученных от ведения предпринимательской деятельности, должен осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных вне рамок занятия такой деятельностью.

По нашему мнению, это разъяснение надо понимать именно как непризнание вида деятельности, не обозначенного в ЕГРИП, но фактически осуществляемого индивидуальным предпринимателем, предпринимательским. Однако мы не можем с этим согласиться, не найдя оснований для подобного вывода в гражданском законодательстве.

В Письме Минфина России от 19.12.2011 № 03-11-11/318 также утверждается, что доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Финансисты сделали вывод, что если индивидуальный предприниматель при регистрации указал такие виды деятельности, как предоставление денежных средств по договору займа и сдача в аренду имущества, то доходы, полученные от их осуществления, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО. Однако, если индивидуальный предприниматель осуществляет данную деятельность вне рамок видов деятельности, указанных им при регистрации, такие доходы подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.

Получается, что физическое лицо как предприниматель может совмещать одновременно общий и упрощенный режимы. Однако это противоречит п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Совсем замечательным в свете всех этих противоречивых высказываний Минфина видится его указание, приведенное в Письме от 07.10.2011 № 03-11-11/255. Чиновники заявили, что ст. 346.25.1 НК РФ не предусмотрено использование общероссийских классификаторов (видов экономической деятельности, услуг населению) в целях определения возможности отнесения осуществляемого индивидуальным предпринимателем вида предпринимательской деятельности к деятельности, в отношении которой может применяться УСНО на основе патента, а также перечня услуг, относящихся к данному виду предпринимательской деятельности. Они пояснили, что следует руководствоваться только перечнем видов деятельности, приведенным в п. 2 указанной статьи.

Из арбитражной практики, в которой решения принимались в пользу налогоплательщиков, можно выделить Постановление ФАС МО от 08.09.2010 № КА-А40/10174-10. Правда, один из аргументов, приведенных в нем, уже устарел. Судьи сослались на то, что в рассматриваемом периоде сведения о кодах в ОКВЭД относились к исключениям, разрешающим не вносить правки в ЕГРИП в случае их изменения. Выше мы отметили, что в настоящее время об изменениях, касающихся кодов ОКВЭД, надо сообщать в регистрирующий орган.

В то же время арбитры признали обоснованным решение судов нижестоящей инстанции, согласно которому гл. 26.2 НК РФ не предусмотрено, что применение УСНО зависит от кодов ОКВЭД, указанных в ЕГРИП. Единственным и достаточным критерием, освобождающим предпринимателя, применяющего УСНО, от уплаты НДФЛ, является получение им дохода от предпринимательской деятельности.

Указание в п. 1 ст. 346.11 НК РФ на то, что УСНО применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах, не означает, что данный спецрежим может применяться налогоплательщиком одновременно с общей системой налогообложения, эта система также распространяется на всю осуществляемую налогоплательщиком деятельность, а не на ее отдельные виды.

Судьи этого же округа в Постановлении от 28.10.2011 № А41-40926/10 отметили, что физическое лицо, пройдя процедуру государственной регистрации, приобретает статус индивидуального предпринимателя в целом, а не в отношении определенных видов экономической деятельности. Все виды экономической деятельности, осуществляемые предпринимателем после государственной регистрации, необходимо рассматривать в качестве предпринимательской деятельности (см. также Постановление ФАС СКО от 06.02.2012 № А53-4545/2011).

В этом случае налоговая инспекция посчитала, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, являются объектом обложения НДФЛ у физического лица по следующим основаниям: при регистрации индивидуального предпринимателя он не заявил такой вид деятельности, как операции по продаже недвижимого имущества, договор был заключен от имени гражданина РФ, а не индивидуального предпринимателя, заявитель не осуществлял профессиональную деятельность на рынке недвижимости, сделка имела разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли.

В ответ суд отметил, что из имеющейся в деле инвентаризационной карточки следует, что проданное предпринимателем имущество представляет собой магазин, то есть объект, по своему характеру и потребительским свойствам не предназначенный для использования в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательскими.

Правда, стоит упомянуть Постановление ФАС ПО от 01.07.2011 № А55-20037/2010. В нем судьи указали, что если в ЕГРИП предусмотрены такие виды деятельности, как сдача внаем, купля-продажа собственного недвижимого имущества, покупка-продажа земельных участков, то доходы, полученные предпринимателем, применяющим УСНО, от ведения данных видов деятельности, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Однако здесь судьи лишь констатировали тот факт, что данные виды деятельности были заявлены предпринимателем при регистрации. Хотя и они отметили, что физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в ЕГРИП, хотя оснований для такого вывода не было представлено.

Примечательным является следующее. Именно налоговики настаивали на том, что реализация недвижимого имущества является для индивидуального предпринимателя предпринимательской деятельностью, хотя тот настаивал на обратном.

Так или иначе, учитывая существующую неопределенность в данном вопросе, наиболее осторожные предприниматели-налогоплательщики должны внимательно оценивать каждую осуществленную ими операцию с точки зрения ее соответствия наименованию вида деятельности, отмеченному в ЕГРИП, а в случае необходимости – указывать в реестре новый вид деятельности.

Форма данного заявления утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439, а порядок ее заполнения – Приказом ФНС России от 01.11.2004 № САЭ-3-09/16@.

АКЦИЯ ГОДА

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 16.12.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте так же статью: Алгоритм продажи квартиры

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

— выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены. Например, в договоре была прописана рассрочка оплаты.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость, обратите внимание на наличие на право устанавливающем документе регистрационной надписи (штампа и печати Росреестра).
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте проект Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом заранее.

Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор купли-продажи за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Акт приема-передачи (если объект недвижимости был передан в день сделки) и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

— адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
— список документов, количество оригиналов и копий;
— персональные данные;

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите из Росреестра (МФЦ) договор купли-продажи , удостоверенный регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Так же вам выдадут Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права.
С 15.07.2016 года Свидетельство о государственной регистрации права не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Что предпринять: с полученного дохода уплатить налог по УСН, если продается имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Если же недвижимость использовалась в личных целях и находилась в собственности менее трех лет, то нужно заплатить НДФЛ.

Если у вас "упрощенка" с объектом "доходы". Доход от продажи недвижимости, используемой в бизнесе, облагается налогом при УСН. Значит, статья написана для всех предпринимателей на УСН.

Предприниматель как физическое лицо может покупать и продавать свое имущество. При этом ему нужно оценивать, является ли такая продажа способом получить доход от бизнеса. Либо продажа недвижимости обусловлена личными нуждами предпринимателя как физического лица. Делая выбор в пользу одного или другого варианта, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, о которых мы и хотим рассказать.

Случай N 1. Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно, если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в Письме от 12.08.2010 N 03-04-05/3-452.

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 N А05-5609/2011).

На заметку. Как налоговики узнают о продаже недвижимости

Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать "упрощенным" налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в Письмах Минфина России от 08.09.2011 N 03-11-11/226 и от 05.12.2011 N 03-11-11/309.

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Обратите внимание! От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один - более обобщенный код 70.1 "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества". Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Случай N 2. Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно, он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при "упрощенке" (Письмо ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@). Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.

Обратите внимание! УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (Письмо Минфина России от 06.03.2012 N 03-04-05/3-260).

Случай N 3. Продажа личной квартиры

И наконец, рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему как любому другому физическому лицу нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (пп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

автоматизации налогового контроля

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Читайте также: